Коротко
Резидент Израиля, владеющий недвижимостью в Румынии, платит налог в обеих странах: в Румынии по румынскому праву, а в Израиле с дохода и с прироста капитала, при этом налоговое соглашение между странами предотвращает двойное налогообложение, но не отменяет израильское налоговое обязательство. При покупке в Румынии нет налога на приобретение для покупателя, румынский налог на арендный доход физического лица составляет около 8% от валовой суммы, а при продаже румынский налог составляет 3% или 1% от стоимости сделки, в Израиле же 25% с прибыли с зачётом.
Главное
- 1В Румынии нет налога на приобретение для покупателя; налог на передачу взимается с частного продавца и не применяется при покупке у компании-застройщика. Нотариус и регистрация стоят около 1%-1,5% от стоимости сделки.
- 2Покупка недвижимости за рубежом не порождает налогового обязательства в Израиле, а квартира в Румынии не считается квартирой в Израиле для целей налога на приобретение.
- 3Арендный доход: в Румынии около 8% от валовой суммы для физического лица; в Израиле режим 15% без зачёта или налог по предельной ставке с зачётом на основании соглашения.
- 4Румынское микропредприятие облагается налогом 1% от оборота только при соблюдении трёх совокупных условий; в остальных случаях 16% с прибыли и 16% с дивидендов.
- 5При продаже: 3% или 1% от стоимости сделки в Румынии и 25% с прироста капитала в Израиле за вычетом зачёта румынского налога.
Вопрос, который израильский инвестор должен задать о недвижимости в Румынии, звучит не только как «сколько она приносит», но и как «сколько остаётся после налогов в обеих странах». Налоговые ставки в Румынии относительно низкие, однако полная картина складывается лишь с учётом израильской стороны и механизма зачёта по налоговому соглашению. Руководство проходит по трём этапам сделки: покупке, владению и продаже, и завершается полным числовым примером. Данные актуальны на октябрь 2026 года.
Почему резидент Израиля платит налог и в Израиле за недвижимость в Румынии?
Потому что резидент Израиля обязан платить налог в Израиле с доходов от активов за рубежом и с прироста капитала от их продажи. Налоговое соглашение между Израилем и Румынией не отменяет этого обязательства; оно лишь предотвращает двойное налогообложение, позволяя зачесть налог, уплаченный в Румынии, в счёт налога в Израиле. Чтобы воспользоваться зачётом, требуются надлежащая отчётность и документальное подтверждение каждой уплаты налога в Румынии.
Покупка недвижимости за рубежом не порождает налогового обязательства в Израиле, а квартира в Румынии не считается квартирой в Израиле для целей налога на приобретение.
Есть ли налог при покупке недвижимости в Румынии?
У покупателя нет налога на приобретение в израильском смысле, и нет ставок 8% или 10%. Оплачиваются вознаграждение нотариуса и сбор за регистрацию в реестре недвижимости (0,15%, в пользу ANCPI, Национального агентства регистрации недвижимости Румынии). Налог на передачу (Impozit pe transferul proprietăților, налог на передачу имущества) взимается с частного продавца, а при покупке у компании-застройщика он не применяется. В общей сложности около 1%-1,5% от стоимости сделки.
Для иллюстрации: при покупке виллы за 140 000 евро общие расходы на нотариуса составляют примерно 2 000 евро.
При покупке новой квартиры добавляется НДС: 21% по стандартной ставке после её повышения с 19% в августе 2025 года. Льготная ставка 9%, действовавшая в переходный период, прекратила действие 30 сентября 2026 года, поэтому сегодня каждая новая квартира облагается по ставке 21%. Письменно уточните, включён ли НДС в цену.
Покупка недвижимости за рубежом не порождает налогового обязательства в Израиле; Налоговое управление Израиля интересуется объектом лишь с момента, когда он начинает приносить доход или продаётся. Кроме того, квартира в Румынии не считается квартирой в Израиле, поэтому тот, у кого нет квартиры в Израиле и кто в будущем купит квартиру в Израиле, заплатит налог на приобретение по ставкам для единственной квартиры.
Как облагается арендный доход в Румынии и в Израиле?
В Румынии, как физическое лицо: налог 10% с арендной платы после установленного законом вычета расходов в размере 20% без необходимости подтверждения. То есть фактически облагается 80% дохода, а эффективный налог составляет примерно 8% от валовой суммы. Ранее вычет составлял 40%, и в старых руководствах до сих пор приводится прежняя цифра. Например, с арендной платы 12 000 евро в год румынский налог составит около 960 евро.
Сверх определённого порога дохода добавляется CASS, румынский взнос на медицинское страхование. Порог и ставка периодически меняются, поэтому их стоит проверять у румынского бухгалтера в каждом налоговом году.
В Израиле: доход подлежит декларированию, и ежегодно выбирается один из двух режимов:
| Режим в Израиле | Налоговая база | Зачёт румынского налога |
|---|---|---|
| Режим 15% | Валовая арендная плата за вычетом только амортизации | Нет |
| Налог по шкале | Доход после полного вычета расходов | Есть, на основании налогового соглашения |
Выбор зависит от размера дохода, расходов и вашего личного положения и делается вместе с налоговым консультантом.
Физическое лицо или румынская компания: в чём разница в налогах?
Стандартная румынская компания (SRL, общество с ограниченной ответственностью) облагается налогом 16% с прибыли, а распределение прибыли в виде дивидендов облагается налогом 16% с января 2026 года. Этот вариант подходит главным образом тем, кто владеет несколькими объектами или действует в крупном масштабе.
Существует также режим «микропредприятия» (Microîntreprindere), облагаемого налогом 1% от оборота, а не от прибыли, но только при трёх совокупных условиях:
- Доходы компании не превышают 100 000 евро в год.
- Компания нанимает как минимум одного работника с минимальной заработной платой.
- Арендный доход не превышает 50% от общего дохода компании.
Третье условие означает, что компания, вся деятельность которой состоит в сдаче недвижимости в аренду, в этот режим не попадёт. Он подходит главным образом тем, кто сочетает аренду с иной предпринимательской деятельностью, и требует планирования с румынским бухгалтером.
Какой налог платится при продаже в каждой стране?
В Румынии физическое лицо платит налог со стоимости сделки, а не с прибыли: 3%, если владело объектом до трёх лет, и 1% сверх этого срока. Необлагаемый порог 450 000 леев, существовавший до 2023 года, отменён, и налог взимается с полной стоимости. Исключительно для иллюстрации: вилла, купленная за 140 000 евро и проданная через 4 года за 190 000 евро, будет облагаться в Румынии по ставке 1% от стоимости сделки, около 1 900 евро, независимо от прибыли.
В Израиле резидент Израиля обязан уплатить 25% налога с прироста капитала с зачётом налога, уплаченного в Румынии, на основании соглашения. Эту цифру стоит включить в планирование с первого дня.
Как выглядит полный расчёт на одном примере?
Исключительно для иллюстрации расчёта налога, а не как ценовой прогноз: покупка виллы за 150 000 евро и продажа через 5 лет за 200 000 евро.
| Этап | Расчёт | Расчётная сумма |
|---|---|---|
| Покупка: нотариус и регистрация | около 1%-1,5% от стоимости сделки | около 1 500-2 250 евро |
| Продажа: налог в Румынии | 1% от стоимости сделки (владение свыше 3 лет) | 2 000 евро |
| Продажа: налог в Израиле | 25% с прибыли 50 000 евро = 12 500, за вычетом зачёта 2 000 | около 10 500 евро |
| Итого при покупке и продаже | Без учёта налога на арендный доход | около 14 000-14 750 евро |
Если объект сдаётся в аренду, добавляется налог на арендный доход: около 8% от валовой суммы в Румынии, а в Израиле по выбранному режиму. Эту часть стоит рассчитать с налоговым консультантом, сведущим в праве обеих стран.
Что сделать до подписания?
Постройте прогноз, учитывающий обе налоговые системы, и до покупки решите, покупаете ли вы как физические лица или через компанию. Сопровождая покупателя, мы представляем эти моменты уже на этапе проверки и связываем румынского бухгалтера с израильским налоговым консультантом, специализирующимся на зарубежной недвижимости, до сделки, а не после неё. Действия по румынскому праву совершаются нотариусом и адвокатом, имеющими право практики в Румынии.
Сказанное в настоящей статье является исключительно общей информацией и не представляет собой юридической или налоговой консультации или инвестиционной рекомендации. Примеры приведены для иллюстрации при упрощённых допущениях. Налоговые ставки и правила в обеих странах могут меняться. Перед сделкой рекомендуется проконсультироваться с налоговым консультантом, сведущим в праве обеих стран.
Частые вопросы
Есть ли налог на приобретение недвижимости в Румынии?
У покупателя нет налога на приобретение в израильском смысле. Оплачиваются нотариус и регистрация, около 1%-1,5% от стоимости сделки, а налог на передачу взимается с частного продавца. При покупке новой квартиры также взимается НДС 21%.
Нужно ли платить налог и в Израиле за недвижимость в Румынии?
Да. Резидент Израиля декларирует арендный доход и выбирает между режимом 15% с валовой суммы без зачёта и налогом по предельной ставке с вычетом расходов и зачётом. При продаже применяется налог 25% с прироста капитала с зачётом румынского налога на основании соглашения.
Влияет ли квартира в Румынии на налог на приобретение квартиры в Израиле?
Как правило, квартира за рубежом не считается квартирой в Израиле, поэтому тот, у кого нет квартиры в Израиле, в будущем заплатит налог на приобретение по ставкам для единственной квартиры. Личную ситуацию стоит проверить с налоговым консультантом.
Каковы условия для микропредприятия в Румынии?
Доходы до 100 000 евро в год, как минимум один работник с минимальной заработной платой и арендный доход, не превышающий 50% от общего дохода. В остальных случаях компания облагается налогом 16% с прибыли.
Читать дальше · 7 мин чтенияЗавещание для израильтянина с недвижимостью в Румынии: выбор права, форма завещания и согласование с завещанием в ИзраилеЗавещание на недвижимость в Румынии: Регламент 650/2012 и выбор права, нотариальное или собственноручное завещание, обязательная доля и Израиль.Читать руководствоИсточники
Информация в руководстве носит общий характер и не является юридической или налоговой консультацией по конкретной сделке. Каждая сделка рассматривается индивидуально.