باختصار
يدفع المقيم في إسرائيل الذي يملك عقارًا في رومانيا الضريبة في البلدين: في رومانيا وفقًا للقانون الروماني، وفي إسرائيل على الدخل وعلى الأرباح الرأسمالية، علمًا بأن اتفاقية الضرائب بين البلدين تمنع الازدواج الضريبي لكنها لا تلغي الالتزام الإسرائيلي. ففي الشراء لا توجد ضريبة شراء على المشتري في رومانيا، وعلى إيجار الفرد تبلغ الضريبة الرومانية نحو 8% من الإجمالي، وعند البيع تبلغ الضريبة الرومانية 3% أو 1% من قيمة الصفقة، وفي إسرائيل 25% على الربح مع خصم.
أبرز النقاط
- 1لا توجد في رومانيا ضريبة شراء على المشتري؛ وتُفرض ضريبة النقل على البائع الخاص، ولا تسري عند الشراء من شركة تطوير. وتبلغ تكلفة كاتب العدل والتسجيل نحو 1%-1.5% من قيمة الصفقة.
- 2شراء عقار في الخارج لا ينشئ التزامًا ضريبيًّا في إسرائيل، والشقة في رومانيا لا تُعدّ شقة في إسرائيل لأغراض ضريبة الشراء.
- 3على الإيجار: في رومانيا نحو 8% من الإجمالي للفرد؛ وفي إسرائيل مسار 15% دون خصم، أو الضريبة الحدية مع خصم بموجب الاتفاقية.
- 4تخضع المؤسسة الرومانية الصغيرة جدًّا لضريبة 1% من رقم الأعمال فقط بثلاثة شروط مجتمعة؛ وإلا فـ 16% من الربح، و16% على الأرباح الموزعة.
- 5عند البيع: 3% أو 1% من قيمة الصفقة في رومانيا، و25% على الأرباح الرأسمالية في إسرائيل مع خصم الضريبة الرومانية.
السؤال الذي ينبغي أن يطرحه المستثمر الإسرائيلي بشأن عقار في رومانيا ليس فقط «كم يدرّ»، بل «كم يتبقى بعد الضريبة، في البلدين». فنسب الضريبة في رومانيا منخفضة نسبيًّا، لكن الصورة الكاملة لا تتضح إلا عند إضافة الجانب الإسرائيلي وآلية الخصم في اتفاقية الضرائب. ويستعرض الدليل مراحل الصفقة الثلاث، الشراء والحيازة والبيع، وينتهي بمثال رقمي كامل. والبيانات صحيحة حتى أكتوبر 2026.
لماذا يدفع المقيم في إسرائيل الضريبة في إسرائيل أيضًا على عقار في رومانيا؟
لأن المقيم في إسرائيل ملزم بالضريبة في إسرائيل على الدخل من الأصول في الخارج وعلى الأرباح الرأسمالية من بيعها. واتفاقية الضرائب بين إسرائيل ورومانيا لا تلغي هذا الالتزام؛ بل تمنع فقط الازدواج الضريبي، بإتاحة خصم الضريبة المدفوعة في رومانيا من الضريبة في إسرائيل. وللاستفادة من الخصم يلزم إبلاغ منظم وتوثيق لكل دفعة ضريبية في رومانيا.
شراء عقار في الخارج لا ينشئ التزامًا ضريبيًّا في إسرائيل، والشقة في رومانيا لا تُعدّ شقة في إسرائيل لأغراض ضريبة الشراء.
هل توجد ضريبة عند شراء عقار في رومانيا؟
لا توجد على المشتري ضريبة شراء بالمعنى الإسرائيلي، ولا توجد شرائح بنسبة 8% أو 10%. وما يُدفع هو أتعاب كاتب العدل ورسم التسجيل في السجل العقاري (0.15%، لصالح ANCPI، الهيئة الرومانية للتسجيل العقاري). وتُفرض ضريبة النقل (Impozit pe transferul proprietăților، أي ضريبة نقل الأملاك) على البائع الخاص، ولا تسري عند الشراء من شركة تطوير. وإجمالًا، نحو 1%-1.5% من قيمة الصفقة.
للتوضيح: عند شراء فيلا بمبلغ 140,000 يورو، تبلغ تكلفة كاتب العدل الإجمالية نحو 2,000 يورو.
في الشقة الجديدة تُضاف ضريبة القيمة المضافة: 21% بالنسبة العادية، بعد أن ارتفعت من 19% في أغسطس 2025. وقد انتهت النسبة المخفضة البالغة 9%، التي سرت في فترة انتقالية، في 30 سبتمبر 2026، ولذلك تخضع كل شقة جديدة اليوم لنسبة 21%. تأكدوا كتابةً مما إذا كانت ضريبة القيمة المضافة مشمولة في السعر.
شراء عقار في الخارج لا ينشئ التزامًا ضريبيًّا في إسرائيل؛ فسلطة الضرائب الإسرائيلية لا تهتم بالعقار إلا من اللحظة التي يدرّ فيها دخلًا أو يُباع. وفضلًا عن ذلك، لا تُعدّ الشقة في رومانيا شقة في إسرائيل، بحيث إن من لا يملك شقة في إسرائيل ويشتري مستقبلًا شقة في إسرائيل سيدفع ضريبة الشراء وفقًا لشرائح الشقة الوحيدة.
كيف يخضع دخل الإيجار للضريبة، في رومانيا وفي إسرائيل؟
في رومانيا، كفرد: ضريبة بنسبة 10% على الإيجار، بعد خصم قانوني للنفقات بنسبة 20% دون حاجة إلى إثباتات. أي إن 80% من الدخل هو ما يخضع فعليًّا للضريبة، بضريبة فعلية تبلغ نحو 8% من الإجمالي. وفي الماضي كان الخصم 40%، ولا تزال الأدلة القديمة تعرض الرقم القديم. فعلى سبيل المثال، على إيجار بقيمة 12,000 يورو سنويًّا تبلغ الضريبة الرومانية نحو 960 يورو.
فوق حد دخل معين تُضاف CASS، أي مساهمة التأمين الصحي الرومانية. ويتغير الحد والنسبة من حين لآخر، ولذلك يُستحسن التحقق منهما مع محاسب روماني في كل سنة ضريبية.
في إسرائيل: يخضع الدخل للإبلاغ، ويُختار سنويًّا بين مسارين:
| المسار في إسرائيل | قاعدة الضريبة | خصم الضريبة الرومانية |
|---|---|---|
| مسار 15% | الإيجار الإجمالي، مع خصم الاستهلاك فقط | لا يوجد |
| الضريبة وفقًا للشرائح | الدخل بعد الخصم الكامل للنفقات | يوجد، بموجب اتفاقية الضرائب |
يتوقف الاختيار على مقدار الدخل والنفقات ووضعكم الشخصي، ويتم مع مستشار ضريبي.
فرد أم شركة رومانية: ما الفرق في الضريبة؟
تخضع الشركة الرومانية العادية (SRL، شركة ذات مسؤولية محدودة) لضريبة 16% على الربح، ويخضع سحب الأرباح كأرباح موزعة لضريبة 16% اعتبارًا من يناير 2026. ويناسب هذا المسار أساسًا من يملك عدة عقارات أو يعمل على نطاق واسع.
ويوجد أيضًا نظام «المؤسسة الصغيرة جدًّا» (Microîntreprindere)، الذي يخضع لضريبة 1% من رقم الأعمال لا من الربح، ولكن فقط بثلاثة شروط مجتمعة:
- ألا تتجاوز إيرادات الشركة 100,000 يورو سنويًّا.
- أن توظف الشركة عاملًا واحدًا على الأقل بالحد الأدنى للأجور.
- ألا يتجاوز دخل الإيجار 50% من إجمالي إيرادات الشركة.
ويعني الشرط الثالث أن الشركة التي يقتصر نشاطها كله على تأجير العقارات لن تدخل هذا النظام. وهو يناسب أساسًا من يجمع بين ذلك ونشاط تجاري إضافي، ويتطلب تخطيطًا مع محاسب روماني.
كم تبلغ الضريبة عند البيع، في كل دولة؟
في رومانيا يدفع الفرد الضريبة على قيمة الصفقة لا على الربح: 3% إذا احتفظ بالعقار حتى ثلاث سنوات، و1% بعد ذلك. وقد أُلغي حد الإعفاء البالغ 450,000 لاي، الذي كان قائمًا حتى 2023، وتسري الضريبة على كامل القيمة. للتوضيح فقط: فيلا اشتُريت بمبلغ 140,000 يورو وبيعت بعد 4 سنوات بمبلغ 190,000 يورو ستخضع في رومانيا لضريبة 1% من قيمة الصفقة، أي نحو 1,900 يورو، بصرف النظر عن الربح.
في إسرائيل، يلتزم المقيم في إسرائيل بضريبة 25% على الأرباح الرأسمالية، مع خصم الضريبة المدفوعة في رومانيا بموجب الاتفاقية. ويُستحسن إدخال هذا الرقم في التخطيط منذ اليوم الأول.
كيف يبدو الحساب الكامل في مثال واحد؟
لتوضيح حساب الضريبة فقط، لا كتوقع للأسعار: شراء فيلا بمبلغ 150,000 يورو وبيعها بعد 5 سنوات بمبلغ 200,000 يورو.
| المرحلة | الحساب | المبلغ التقديري |
|---|---|---|
| الشراء: كاتب العدل والتسجيل | نحو 1%-1.5% من قيمة الصفقة | نحو 1,500-2,250 يورو |
| البيع: الضريبة في رومانيا | 1% من قيمة الصفقة (حيازة لأكثر من 3 سنوات) | 2,000 يورو |
| البيع: الضريبة في إسرائيل | 25% على ربح بقيمة 50,000 يورو = 12,500، مع خصم بقيمة 2,000 | نحو 10,500 يورو |
| المجموع في الشراء والبيع | قبل ضريبة الإيجار | نحو 14,000-14,750 يورو |
إذا كان العقار مؤجَّرًا، تُضاف ضريبة الإيجار: نحو 8% من الإجمالي في رومانيا، وفي إسرائيل وفقًا للمسار المختار. ويُستحسن حساب هذا الجزء مع مستشار ضريبي ملمّ بالبلدين.
ما الذي يُفعل قبل التوقيع؟
يُبنى توقع يشمل النظامين الضريبيين، ويُقرَّر قبل الشراء ما إذا كان الشراء كأفراد أو عبر شركة. وعندما نرافق مشتريًا، نعرض هذه النقاط منذ مرحلة الفحص، ونربط بين محاسب روماني ومستشار ضريبي إسرائيلي متخصص في العقارات في الخارج، قبل الصفقة لا بعدها. أما الإجراءات وفقًا للقانون الروماني فتتم على يد كاتب عدل ومحامٍ مرخَّص لهما بالممارسة في رومانيا.
ما ورد في هذا المقال هو معلومات عامة فقط ولا يشكل استشارة قانونية أو ضريبية أو توصية استثمارية. والأمثلة للتوضيح بافتراضات مبسَّطة. وقد تتغير نسب الضريبة والقواعد في البلدين. ويُوصى قبل الصفقة بالتشاور مع مستشار ضريبي ملمّ بقانون البلدين.
أسئلة شائعة
هل توجد ضريبة شراء على العقارات في رومانيا؟
لا توجد على المشتري ضريبة شراء بالمعنى الإسرائيلي. يُدفع لكاتب العدل وللتسجيل نحو 1%-1.5% من قيمة الصفقة، وتُفرض ضريبة النقل على البائع الخاص. وفي الشقة الجديدة توجد أيضًا ضريبة القيمة المضافة بنسبة 21%.
هل يجب دفع الضريبة في إسرائيل أيضًا على عقار في رومانيا؟
نعم. يبلغ المقيم في إسرائيل عن الإيجار ويختار بين مسار 15% على الإجمالي دون خصم وبين الضريبة الحدية مع خصم النفقات والخصم الضريبي. وعند البيع تسري ضريبة 25% على الأرباح الرأسمالية، مع خصم الضريبة الرومانية بموجب الاتفاقية.
هل تؤثر الشقة في رومانيا في ضريبة شراء شقة في إسرائيل؟
كقاعدة عامة، لا تُعدّ الشقة في الخارج شقة في إسرائيل، ولذلك فإن من لا يملك شقة في إسرائيل سيدفع مستقبلًا ضريبة الشراء وفقًا لشرائح الشقة الوحيدة. ويُستحسن التحقق من الوضع الشخصي مع مستشار ضريبي.
ما شروط المؤسسة الصغيرة جدًّا في رومانيا؟
إيرادات حتى 100,000 يورو سنويًّا، وعامل واحد على الأقل بالحد الأدنى للأجور، ودخل إيجار لا يتجاوز 50% من إجمالي الإيرادات. وإلا تخضع الشركة لضريبة 16% على الربح.
اقرأ التالي · 7 دقائق للقراءةالوصية للإسرائيلي الذي يملك عقارًا في رومانيا: اختيار القانون، وشكل الوصية، والتنسيق مع الوصية في إسرائيلكيف تُكتب وصية تعمل على عقار في رومانيا: اللائحة 650/2012 واختيار القانون، والوصية الموثّقة أو بخط اليد، والحصة المحفوظة، والتنسيق مع الوصية الإسرائيلية.قراءة الدليلالمصادر
المعلومات الواردة في هذا الدليل عامة، ولا تشكّل استشارة قانونية أو ضريبية لصفقة بعينها. تُدرس كل صفقة على حدة.