בקצרה
תושב ישראל שמחזיק נכס ברומניה משלם מס בשתי המדינות: ברומניה לפי הדין הרומני, ובישראל על ההכנסה ועל רווח ההון, כשאמנת המס בין המדינות מונעת כפל מס אך אינה מבטלת את החבות הישראלית. ברכישה אין מס רכישה לקונה ברומניה, על שכירות של יחיד המס הרומני הוא כ-8% מהברוטו, ובמכירה המס הרומני הוא 3% או 1% משווי העסקה, ובישראל 25% על הרווח עם זיכוי.
הנקודות החשובות
- 1ברומניה אין מס רכישה לקונה; מס ההעברה מוטל על מוכר פרטי, ובקנייה מחברה יזמית הוא לא חל. נוטריון ורישום עולים כ-1%-1.5% משווי העסקה.
- 2רכישת נכס בחו״ל אינה יוצרת חיוב מס בישראל, ודירה ברומניה אינה נחשבת דירה בישראל לעניין מס רכישה.
- 3על שכירות: ברומניה כ-8% מהברוטו ליחיד; בישראל מסלול 15% בלי זיכוי, או מס שולי עם זיכוי מכוח האמנה.
- 4חברת מיקרו רומנית ממוסה ב-1% מהמחזור רק בשלושה תנאים מצטברים; אחרת 16% מהרווח, ודיבידנד 16%.
- 5במכירה: 3% או 1% משווי העסקה ברומניה, ו-25% על רווח ההון בישראל בניכוי זיכוי על המס הרומני.
השאלה שמשקיע ישראלי צריך לשאול על נכס ברומניה היא לא רק ״כמה הוא מכניס״, אלא ״כמה נשאר אחרי המס, בשתי המדינות״. שיעורי המס ברומניה נמוכים יחסית, אבל התמונה המלאה מתקבלת רק כשמוסיפים את הצד הישראלי ואת מנגנון הזיכוי באמנת המס. המדריך עובר על שלושת שלבי העסקה, רכישה, החזקה ומכירה, ומסתיים בדוגמה מספרית מלאה. הנתונים נכונים לאוקטובר 2026.
למה תושב ישראל משלם מס גם בישראל על נכס ברומניה?
כי תושב ישראל חייב במס בישראל על הכנסות מנכסים בחו״ל ועל רווחי הון ממכירתם. אמנת המס בין ישראל לרומניה אינה מבטלת את החבות הזו; היא רק מונעת כפל מס, בכך שהיא מאפשרת זיכוי על המס ששולם ברומניה כנגד המס בישראל. כדי לנצל את הזיכוי צריך דיווח מסודר ותיעוד של כל תשלום מס ברומניה.
רכישת נכס בחו״ל אינה יוצרת חיוב מס בישראל, ודירה ברומניה אינה נחשבת דירה בישראל לעניין מס רכישה.
האם יש מס ברכישת נכס ברומניה?
לקונה אין מס רכישה במובן הישראלי, ואין מדרגות של 8% או 10%. מה שמשלמים הוא שכר נוטריון ואגרת רישום בפנקס המקרקעין (0.15%, ל-ANCPI, הרשות הרומנית לרישום מקרקעין). מס ההעברה (Impozit pe transferul proprietăților, מס על העברת נכסים) מוטל על מוכר פרטי, ובקנייה מחברה יזמית הוא אינו חל. בסך הכול, כ-1%-1.5% משווי העסקה.
להמחשה: ברכישת וילה ב-140,000 אירו, עלות הנוטריון הכוללת היא בערך 2,000 אירו.
בדירה חדשה מתווסף מע״מ: 21% בשיעור הרגיל, אחרי שעלה מ-19% באוגוסט 2025. השיעור המופחת של 9%, שחל בתקופת מעבר, הסתיים ב-30 בספטמבר 2026, ולכן כיום כל דירה חדשה חייבת ב-21%. ודאו בכתב אם המע״מ כלול במחיר.
רכישת נכס בחו״ל אינה יוצרת חיוב מס בישראל; רשות המסים מתעניינת בנכס רק מהרגע שהוא מפיק הכנסה או נמכר. בנוסף, דירה ברומניה אינה נחשבת דירה בישראל, כך שמי שאין לו דירה בישראל ויקנה בעתיד דירה בישראל, ישלם מס רכישה לפי מדרגות דירה יחידה.
איך ממוסה הכנסה משכירות, ברומניה ובישראל?
ברומניה, כיחיד: מס של 10% על השכירות, אחרי ניכוי הוצאות סטטוטורי של 20% בלי צורך בהוכחות. כלומר, ממוסים בפועל 80% מההכנסה, ומס אפקטיבי של בערך 8% מהברוטו. בעבר הניכוי היה 40%, ומדריכים ישנים עדיין מציגים את המספר הישן. לדוגמה, על 12,000 אירו שכירות בשנה המס הרומני הוא כ-960 אירו.
מעל סף הכנסה מסוים מתווסף CASS, תרומת ביטוח בריאות רומנית. הסף והשיעור משתנים מעת לעת, ולכן כדאי לבדוק מול רואה חשבון רומני בכל שנת מס.
בישראל: ההכנסה חייבת בדיווח, ובוחרים מדי שנה בין שני מסלולים:
| מסלול בישראל | בסיס המס | זיכוי על המס הרומני |
|---|---|---|
| מסלול 15% | השכירות ברוטו, בניכוי פחת בלבד | אין |
| מס לפי מדרגות | ההכנסה אחרי ניכוי הוצאות מלא | יש, מכוח אמנת המס |
הבחירה תלויה בגובה ההכנסה, בהוצאות ובמצבכם האישי, ונעשית עם יועץ מס.
יחיד או חברה רומנית: מה ההבדל במס?
חברה רומנית סטנדרטית (SRL, חברה בערבון מוגבל) ממוסה ב-16% מהרווח, ומשיכת רווחים כדיבידנד ממוסה ב-16% מינואר 2026. המסלול מתאים בעיקר למי שמחזיק כמה נכסים או פועל בהיקף גדול.
קיים גם משטר ״חברת מיקרו״ (Microîntreprindere), שממוסה ב-1% מהמחזור ולא מהרווח, אבל רק בשלושה תנאים מצטברים:
- הכנסות החברה אינן עולות על 100,000 אירו בשנה.
- החברה מעסיקה לפחות עובד אחד בשכר מינימום.
- ההכנסה משכירות אינה עולה על 50% מכלל הכנסות החברה.
התנאי השלישי אומר שחברה שכל עיסוקה השכרת נדל״ן לא תיכנס למשטר הזה. הוא מתאים בעיקר למי שמשלב פעילות עסקית נוספת, ודורש תכנון עם רואה חשבון רומני.
כמה מס משלמים במכירה, בכל מדינה?
ברומניה, יחיד משלם מס על שווי העסקה ולא על הרווח: 3% אם החזיק בנכס עד שלוש שנים, ו-1% מעבר לכך. רף הפטור של 450,000 ליי, שהיה קיים עד 2023, בוטל, והמס חל על מלוא השווי. להמחשה בלבד: וילה שנקנתה ב-140,000 אירו ונמכרה אחרי 4 שנים ב-190,000 אירו תחויב ברומניה ב-1% משווי העסקה, כ-1,900 אירו, בלי קשר לרווח.
בישראל, תושב ישראל חייב ב-25% מס על רווח ההון, עם זיכוי על המס ששולם ברומניה מכוח האמנה. את המספר הזה כדאי להכניס לתכנון מהיום הראשון.
איך נראה החישוב המלא בדוגמה אחת?
להמחשת חישוב המס בלבד, ולא כתחזית מחיר: רכישת וילה ב-150,000 אירו ומכירה אחרי 5 שנים ב-200,000 אירו.
| שלב | חישוב | סכום משוער |
|---|---|---|
| רכישה: נוטריון ורישום | כ-1%-1.5% משווי העסקה | כ-1,500-2,250 אירו |
| מכירה: מס ברומניה | 1% משווי העסקה (החזקה מעל 3 שנים) | 2,000 אירו |
| מכירה: מס בישראל | 25% על רווח של 50,000 אירו = 12,500, בניכוי זיכוי של 2,000 | כ-10,500 אירו |
| סך הכול ברכישה ובמכירה | לפני מס על השכירות | כ-14,000-14,750 אירו |
אם הנכס מושכר, נוסף המס על השכירות: כ-8% מהברוטו ברומניה, ובישראל לפי המסלול שנבחר. את החלק הזה כדאי לחשב עם יועץ מס הבקיא בשתי המדינות.
מה עושים לפני החתימה?
בונים תחזית שכוללת את שתי מערכות המס, ומחליטים לפני הרכישה אם קונים כיחידים או דרך חברה. כשאנחנו מלווים רוכש, אנחנו מציגים את הנקודות האלה כבר בשלב הבדיקה, ומחברים בין רואה חשבון רומני לבין יועץ מס ישראלי שמתמחה בנכסים בחו״ל, לפני העסקה ולא אחריה. הפעולות לפי הדין הרומני נעשות בידי נוטריון ועורך דין המורשים לעסוק ברומניה.
האמור במאמר זה הוא מידע כללי בלבד ואינו מהווה ייעוץ משפטי, ייעוץ מס או המלצה להשקעה. הדוגמאות להמחשה בהנחות פשטניות. שיעורי המס והכללים בשתי המדינות עשויים להשתנות. לפני עסקה מומלץ להתייעץ עם יועץ מס הבקיא בדין של שתי המדינות.
שאלות נפוצות
האם יש מס רכישה על נדל״ן ברומניה?
לקונה אין מס רכישה במובן הישראלי. משלמים נוטריון ורישום, כ-1%-1.5% משווי העסקה, ומס ההעברה מוטל על מוכר פרטי. בדירה חדשה יש גם מע״מ של 21%.
האם צריך לשלם מס גם בישראל על נכס ברומניה?
כן. תושב ישראל מדווח על השכירות ובוחר בין מסלול 15% על הברוטו בלי זיכוי לבין מס שולי עם ניכוי הוצאות וזיכוי. במכירה חל מס של 25% על רווח ההון, עם זיכוי על המס הרומני מכוח האמנה.
האם דירה ברומניה משפיעה על מס רכישה של דירה בישראל?
ככלל, דירה בחו״ל אינה נחשבת דירה בישראל, ולכן מי שאין לו דירה בישראל ישלם בעתיד מס רכישה לפי מדרגות דירה יחידה. כדאי לאמת את המצב האישי מול יועץ מס.
מה התנאים לחברת מיקרו ברומניה?
הכנסות עד 100,000 אירו בשנה, לפחות עובד אחד בשכר מינימום, והכנסה משכירות שאינה עולה על 50% מכלל ההכנסות. אחרת החברה ממוסה ב-16% מהרווח.
הקריאה הבאה · 7 דק׳ קריאהצוואה לישראלי שיש לו נכס ברומניה: בחירת דין, צורת הצוואה ותיאום עם הצוואה בישראלאיך כותבים צוואה שתעבוד על נכס ברומניה: תקנה 650/2012 ובחירת דין, צוואה נוטריונית או בכתב יד, מנה שמורה ותיאום עם הצוואה הישראלית.לקריאת המדריךמקורות
המידע במדריך הוא כללי ואינו מהווה ייעוץ משפטי או מיסויי לעסקה מסוימת. כל עסקה נבחנת לגופה.