12 afirmații frecvente despre cumpărarea unui imobil în România, comparate cu legea: ce este adevărat, ce este parțial adevărat și ce nu mai este în vigoare

Destul de mulți cumpărători vin la prima întâlnire cu cifre deja formate în minte: „banca dă 85%”, „TVA este 9%”, „nu trebuie să zbori”, „cu un apartament primești rezidență”. Unele dintre aceste cifre descriau cândva situația, unele sunt adevărate doar pentru un anumit tip de cumpărători, iar altele nu au fost niciodată adevărate. Și motoarele de inteligență artificială le reproduc, pentru că se hrănesc din aceleași pagini.

Am luat 12 astfel de afirmații și am comparat-o pe fiecare cu o sursă primară: legislația română, reglementările băncii centrale sau o publicație oficială a Uniunii Europene. Situația descrisă este valabilă la 17 octombrie 2026. Am citat afirmațiile în formularea în care circulă pe internet, fără a indica un anumit site.

1Cum verificați o afirmație despre imobiliarele din România înainte de a vă baza pe ea?

Majoritatea erorilor pe care le-am găsit nu sunt invenții, ci informații depășite. În circa un an și jumătate, în România s-au schimbat TVA la locuințe, impozitul pe dividende, codul urbanismului și construcțiilor și protecția banilor cumpărătorilor în proiectele în faza de proiect, iar între timp articole din 2023 neactualizate continuă să apară în rezultatele căutărilor. Înainte de a decide pe baza unei cifre, merită să puneți patru întrebări despre ea:

1. De la ce dată este cifra? Când nu există o dată de actualizare, porniți de la ipoteza că este veche.
2. Pe ce se bazează? O sursă bună este un număr de lege și de articol, un regulament sau site-ul unei autorități. O afirmație generală despre „experți” nu este o sursă.
3. La cine se referă? Ce se aplică unui român sau unui rezident al Uniunii nu se aplică neapărat unui israelian.
4. Este un maxim sau o promisiune? Un plafon dintr-un regulament sau un „până la” dintr-un anunț nu vă spun cât veți primi efectiv.

2Rezumatul verificării: 12 afirmații dintr-o privire

3Poate un israelian să cumpere un imobil în România și îi conferă acesta vreun statut?

Afirmația că israelienilor le este interzis să cumpere: greșită. Israelienii cumpără apartamente și case în România și sunt înscriși ca proprietari în cartea funciară. Restricția privește doar terenul: art. 6 din Legea 312/2005 permite cetățeanului unui stat care nu este membru al Uniunii să dobândească dreptul de proprietate asupra terenurilor doar în condițiile reglementate prin tratate internaționale, pe bază de reciprocitate. În practică se folosește una dintre două căi: dreptul de superficie, care permite deținerea casei pe terenul altuia, sau o societate românească pe numele căreia este înscris terenul. Propunerea de „a înscrie formal terenul pe numele unui localnic” nu este o soluție, ci un risc.

Terenul agricol situat în afara teritoriului construit (extravilan) este supus unei etape suplimentare. Art. 4 din Legea 17/2014 îl obligă pe vânzător să îl ofere mai întâi, la același preț, titularilor dreptului de preempțiune, în ordinea stabilită de lege: coproprietarii și rudele apropiate, apoi arendașul care lucrează terenul, apoi alți agricultori, proprietarii terenurilor vecine și tinerii fermieri, iar la finalul ordinii locuitorii localității și statul.

Afirmația că achiziția unui imobil conferă rezidență: greșită. Viza de ședere temporară pentru desfășurarea de activități comerciale, descrisă de Inspectoratul General pentru Imigrări (IGI), se bazează pe deținerea sau administrarea unei societăți, cu investiții sau crearea de locuri de muncă. Un imobil privat nu apare pe lista temeiurilor, iar România nu are o „viză de aur” în schimbul unui apartament.

Afirmația că Schengen le permite proprietarilor să locuiască în România fără limită: pe jumătate adevărată. Partea adevărată: de la 1 ianuarie 2025 au fost eliminate controalele la frontierele terestre ale României, prin decizia Consiliului Uniunii, iar în porturile aeriene și maritime acestea fuseseră eliminate încă din 31 martie 2024. Partea greșită: israelienii sunt scutiți de viză doar pentru o ședere de cel mult 90 de zile în orice perioadă de 180 de zile (Regulamentul UE 2018/1806, anexa II), iar proprietatea asupra unei case nu mărește această limită.

4Ce face notarul și se poate semna fără deplasarea în România?

Afirmația că notarul îl protejează pe cumpărător: greșită. Legea notarilor publici 36/1995 definește rolul notarului ca serviciu de interes public (art. 3), al cărui rost este autentificarea tranzacțiilor necontencioase (art. 1). Notarul verifică identitatea părților și legalitatea actului, încasează impozitele și transmite tranzacția spre înscriere, dar nu îl reprezintă pe cumpărător față de vânzător și nu analizează dezvoltatorul, proiectul sau condițiile comerciale. Și avocatul dezvoltatorului lucrează pentru dezvoltator, așa că cumpărătorul are nevoie de un avocat independent.

Afirmația că trebuie să zburați pentru a semna: greșită. Art. 91 alin. (2) din Legea 36/1995 permite reprezentarea prin mandatar, pe baza unei procuri speciale autentice. Israelul și România sunt amândouă semnatare ale Convenției privind apostila, astfel că o procură semnată în Israel primește apostilă și traducere autorizată. Ceea ce încă nu se poate face este semnarea prin apel video: potrivit art. 98 alin. (2), părțile sau reprezentanții lor semnează în fața notarului.

5Sunt protejate astăzi avansurile la o achiziție în faza de proiect?

Afirmația că nu există nicio protecție: nu mai este adevărată. Din 25 august 2026 se aplică Codul amenajării teritoriului, urbanismului și construcțiilor, Legea 169/2026, al cărui art. 422 stabilește trei reguli:

• Promisiunea pentru o unitate care nu a fost încă construită se încheie numai în formă autentică notarială și numai după notarea autorizației de construire în cartea funciară.
• În ziua semnării sau cel târziu în următoarea zi lucrătoare, notarul depune promisiunea spre notare în cartea funciară.
• Avansurile intră într-un cont separat pe care dezvoltatorul îl deține exclusiv pentru proiect, iar retragerile sunt permise doar în funcție de stadiul construcției.

Acest mecanism nu este echivalent cu garanția bancară prevăzută de Legea vânzării din Israel, așa că verificarea rămâne necesară. Notarea contează și dacă dezvoltatorul intră în insolvență: art. 131 din Legea insolvenței 85/2014 îi permite administratorului judiciar să execute o promisiune de vânzare a unui imobil doar dacă aceasta este notată în cartea funciară și sub rezerva unor condiții suplimentare.

6Cât finanțează o bancă românească unui cumpărător din străinătate?

Afirmația privind 85% pentru orice cumpărător: pe jumătate adevărată. În practică, un cumpărător care locuiește în afara României primește de la o bancă românească până la 70% din preț și are nevoie de un avans de cel puțin 30%. Cifra de 85% provine din art. 18 al Regulamentului 17/2012 al Băncii Naționale a României (BNR), dar descrie un caz anume:

• Plafonul de 85% se aplică unui credit în lei.
• La un credit în valută, plafonul scade la 80% când venitul este în aceeași monedă și la 75% pentru un credit în euro când venitul este în altă monedă.
• Împrumutatul care deține deja o locuință: fiecare plafon se reduce cu 10 puncte procentuale.

Este vorba despre limite maxime stabilite de autoritatea de reglementare, nu despre promisiunea vreunei bănci.

7Ce este adevărat în privința impozitelor: cumpărare, TVA, anual, chirie și dividende?

Nu există taxă de cumpărare: adevărat. Codul fiscal român nu impune un impozit cumpărătorului la achiziție. Impozitul pe transfer este un impozit pe venitul vânzătorului, de 3% din valoarea tranzacției la o deținere de până la 3 ani și de 1% la o deținere mai lungă (art. 111), iar notarul îl calculează și îl încasează înainte de semnare. Cu toate acestea, cumpărătorul plătește: onorariul notarial, tariful de înscriere, traducerile și onorariul avocatului, iar la o locuință nouă și TVA.

TVA de 19%, 9% sau 5%: greșit. Legea 141/2025 a stabilit, de la 1 august 2025, o cotă standard de 21% și a eliminat cota redusă pentru locuințe (art. 291 din Codul fiscal). Cota de 9% a fost păstrată ca regim tranzitoriu doar pentru cei care semnaseră un contract și plătiseră un avans până la 1 august 2025, pentru o locuință de cel mult 120 mp și la un preț de cel mult 600.000 de lei fără TVA. Legea 161/2026 a reactivat regimul până la 30 septembrie 2026, inclusiv cu restituirea TVA pentru cei care au cumpărat între 1.8.2026 și intrarea ei în vigoare, iar de atunci regimul s-a încheiat. Astăzi, o persoană fizică ce cumpără o locuință nouă de la un dezvoltator plătește 21%.

Impozit anual de 0,1%: pe jumătate adevărat. Art. 457 din Codul fiscal stabilește, pentru clădirea rezidențială a unei persoane fizice, un interval de 0,08% până la 0,2% din valoarea impozabilă, iar cota se stabilește prin hotărâre a consiliului local. Valoarea nu este un preț de piață, ci rezultatul suprafeței construite înmulțite cu o sumă fixă pe mp prevăzută de lege. Din 2026, cota nu poate fi mai mică decât cea din 2025.

Impozit pe chirie de 10% din venitul brut: greșit. Cota este într-adevăr de 10% (art. 64), dar se aplică după o deducere forfetară de 20% din venitul brut în cazul închirierii obișnuite (art. 84 alin. (3), în forma aplicabilă veniturilor din 2026), astfel că sarcina efectivă este de circa 8%. La închirierea pe termen scurt a cel mult 7 camere, deducerea este de 30% (art. 85). Rezidentul fiscal israelian declară venitul și în Israel.

Impozit redus pe dividende, de 8% sau 10%: greșit. Legea 141/2025 a majorat impozitul la 16% pentru dividendele distribuite începând cu 1 ianuarie 2026 (art. 97 alin. (7) din Codul fiscal). Recomandarea de a deține un singur apartament printr-o societate românească din cauza „dividendului ieftin” se bazează pe un calcul care nu mai este valabil. O convenție fiscală poate modifica cota pentru un nerezident, iar aceasta este o întrebare pentru un consultant fiscal.

8Înainte de a decide: cum lucrăm

O cifră fără dată și fără sursă este un zvon. În lucrul cu cumpărătorii israelieni pornim de la întrebarea ce li se aplică efectiv: structura de deținere, finanțarea, impozitarea în ambele state și limitele de ședere. Actele care țin de dreptul român, precum autentificarea contractelor, înscrierea și depunerile la autorități, sunt efectuate de notari și avocați cu drept de practică local.

Citiți în continuare · 7 min de lecturăTestamentul unui israelian care are o proprietate în România: alegerea legii, forma testamentului și coordonarea cu testamentul din IsraelCum redactați un testament pentru o proprietate din România: Regulamentul 650/2012, testament autentic sau olograf, rezerva și testamentul din Israel.Citiți ghidul

Informațiile din acest ghid au caracter general și nu constituie consultanță juridică sau fiscală pentru o anumită tranzacție. Fiecare tranzacție este analizată individual.