12 ادعاءً شائعًا عن شراء عقار في رومانيا في مواجهة القانون: ما الصحيح، وما الصحيح جزئيًّا، وما لم يعد ساريًا

يصل كثير من المشترين إلى الاجتماع الأول وفي أذهانهم بيانات جاهزة: «البنك يموّل 85%»، «ضريبة القيمة المضافة 9%»، «لا حاجة إلى السفر»، «مع الشقة تحصل على إقامة». بعض هذه البيانات وصف الوضع في وقت ما، وبعضها صحيح فقط لفئة معينة من المشترين، وبعضها لم يكن صحيحًا قط. وحتى محركات الذكاء الاصطناعي تكررها، لأنها تتغذى على الصفحات نفسها.

أخذنا 12 ادعاءً من هذا النوع ووضعنا كلًّا منها في مواجهة مصدر أولي: التشريع الروماني، أو لوائح البنك المركزي، أو منشور رسمي للاتحاد الأوروبي. والوضع الموصوف صحيح حتى 17 أكتوبر 2026. وقد اقتبسنا الادعاءات بالصيغة التي تنتشر بها على الإنترنت، دون الإشارة إلى موقع بعينه.

1كيف يُفحص ادعاء عن العقارات في رومانيا قبل الاعتماد عليه؟

معظم الأخطاء التي وجدناها ليست اختلاقات بل معلومات تقادمت. فخلال نحو عام ونصف تغيّرت في رومانيا ضريبة القيمة المضافة على الشقق، وضريبة أرباح الأسهم، وقانون التخطيط والبناء، وحماية أموال المشترين في المشاريع على الورق، بينما تستمر مقالات من 2023 لم تُحدَّث في الظهور في نتائج البحث. وقبل اتخاذ قرار بناءً على معلومة، يُستحسن طرح أربعة أسئلة بشأنها:

1. من أي تاريخ هذه المعلومة؟ حين لا يوجد تاريخ تحديث، انطلقوا من افتراض أنها قديمة.
2. على ماذا تستند؟ المصدر الجيد هو رقم قانون ومادة، أو لائحة، أو موقع سلطة. أما القول العام عن «خبراء» فليس مصدرًا.
3. إلى من تشير؟ ما يسري على الروماني أو على المقيم في الاتحاد لا يسري بالضرورة على الإسرائيلي.
4. هل هي حد أقصى أم وعد؟ السقف في لائحة أو كلمة «حتى» في إعلان لا يقولان كم ستحصلون فعليًّا.

2خلاصة الفحص: 12 ادعاءً في لمحة واحدة

3هل يستطيع الإسرائيلي شراء عقار في رومانيا، وهل يمنحه ذلك وضعًا قانونيًّا؟

الادعاء بأن الإسرائيليين ممنوعون من الشراء: خاطئ. يشتري الإسرائيليون في رومانيا شققًا ومنازل ويُسجَّلون مالكين في السجل العقاري. والقيد يتعلق بالأرض فقط: فالمادة 6 من القانون 312/2005 لا تُجيز لمواطن دولة غير عضو في الاتحاد اكتساب ملكية الأرض إلا بموجب معاهدة دولية وبشرط المعاملة بالمثل. وعمليًّا تُستخدم إحدى طريقتين: Superficie، أي حق السطح الذي يتيح حيازة المنزل على أرض مملوكة للغير، أو شركة رومانية تُسجَّل الأرض باسمها. أما اقتراح «تسجيل الأرض شكليًّا باسم شخص محلي» فليس حلًّا بل خطر.

وتخضع الأرض الزراعية الواقعة خارج النطاق المبني (extravilan) لمرحلة إضافية. فالمادة 4 من القانون 17/2014 تُلزم البائع بعرضها أولًا، بالثمن نفسه، على أصحاب حق الأولوية بالترتيب الذي حدده القانون: الشركاء في الملكية وأفراد الأسرة المقربون، ثم المستأجر الذي يزرع الأرض، ثم مزارعون آخرون وأصحاب القطع المجاورة والمزارعون الشباب، وفي آخر الدور سكان البلدة والدولة.

الادعاء بأن شراء عقار يمنح الإقامة: خاطئ. فتأشيرة الإقامة المؤقتة لممارسة نشاط تجاري التي تفصّلها هيئة الهجرة الرومانية (IGI) تستند إلى ملكية شركة أو إدارتها، مع استثمار أو خلق فرص عمل. والعقار الخاص لا يرد في قائمة الأسس، ولا توجد في رومانيا «تأشيرة ذهبية» مقابل شقة.

الادعاء بأن شنغن يتيح لمالكي العقارات العيش في رومانيا دون قيود: صحيح بنصفه. الجزء الصحيح: منذ 1 يناير 2025 أُلغيت الرقابة على الحدود البرية لرومانيا بقرار من مجلس الاتحاد، وفي الموانئ الجوية والبحرية كانت قد أُلغيت في 31 مارس 2024. والجزء الخاطئ: الإسرائيليون معفون من التأشيرة فقط لإقامة لا تتجاوز 90 يومًا في كل 180 يومًا (اللائحة الأوروبية 2018/1806، الملحق II)، وملكية منزل لا تزيد هذه الحصة.

4ماذا يفعل كاتب العدل، وهل يمكن التوقيع دون الحضور إلى رومانيا؟

الادعاء بأن كاتب العدل يحمي المشتري: خاطئ. يعرّف قانون كتّاب العدل 36/1995 وظيفته بأنها خدمة ذات منفعة عامة (المادة 3)، جوهرها توثيق المعاملات غير المتنازع عليها (المادة 1). فكاتب العدل يتحقق من هوية الطرفين ومن سلامة الوثيقة، ويحصّل الضرائب، ويحيل الصفقة إلى التسجيل، لكنه لا يمثّل المشتري في مواجهة البائع ولا يفحص المطوّر أو المشروع أو الشروط التجارية. ومحامي المطوّر أيضًا يعمل لصالح المطوّر، ولذلك يحتاج المشتري إلى محامٍ مستقل.

الادعاء بوجوب السفر للتوقيع: خاطئ. فالمادة 91(2) من القانون 36/1995 تُجيز التمثيل بواسطة وكيل يحمل وكالة خاصة موثّقة لدى كاتب العدل. وإسرائيل ورومانيا كلتاهما طرف في اتفاقية الأبوستيل، فتحصل الوكالة الموقعة في إسرائيل على أبوستيل وترجمة معتمدة. أما ما لا يزال غير ممكن فهو التوقيع عبر مكالمة فيديو: فوفقًا للمادة 98(2)، يوقّع الطرفان أو ممثلوهما أمام كاتب العدل.

5هل الدفعات المقدمة في الشراء على الورق محمية اليوم؟

الادعاء بعدم وجود أي حماية: لم يعد صحيحًا. فمنذ 25 أغسطس 2026 يسري قانون التخطيط والبناء، القانون 169/2026، وتحدد المادة 422 منه ثلاث قواعد:

• الالتزام الابتدائي بشأن وحدة لم تُبنَ بعد لا يتم إلا بسند موثّق لدى كاتب العدل، وبعد تسجيل رخصة البناء في السجل العقاري فقط.
• في يوم التوقيع، أو في موعد أقصاه يوم العمل التالي، يقدّم كاتب العدل الالتزام للتسجيل في السجل.
• تدخل أموال الدفعات المقدمة في حساب منفصل يحتفظ به المطوّر لصالح المشروع وحده، ولا يُسمح بسحبها إلا وفق تقدم البناء.

هذه الآلية لا تعادل الكفالة المصرفية وفق قانون البيع الإسرائيلي، ولذلك يظل الفحص ضروريًّا. وللتسجيل وزن حتى إذا انهار المطوّر: فالمادة 131 من قانون الإعسار 85/2014 تتيح لمدير الإجراء تنفيذ العقد الابتدائي للعقار فقط عندما يكون مسجلًا في السجل، ورهنًا بشروط إضافية.

6كم يموّل البنك الروماني للمشتري من الخارج؟

الادعاء بـ 85% لكل مشترٍ: صحيح بنصفه. فعمليًّا، يحصل المشتري المقيم خارج رومانيا من بنك روماني على ما يصل إلى 70% من الثمن، ويُطلب منه رأس مال ذاتي لا يقل عن 30%. ونسبة 85% مأخوذة من المادة 18 من اللائحة 17/2012 للبنك الوطني الروماني (BNR)، لكنها تصف حالة معينة:

• سقف 85% يسري على القرض باللاي.
• في القرض بالعملة الأجنبية ينخفض السقف إلى 80% عندما يكون الدخل بالعملة نفسها، وإلى 75% في القرض باليورو عندما يكون الدخل بعملة أخرى.
• المقترض الذي يملك شقة بالفعل: ينخفض كل من السقوف بمقدار 10 نقاط مئوية.

الحديث عن حدود قصوى وضعها المنظّم، لا عن وعد من أي بنك.

7ما الصحيح بشأن الضرائب: الشراء، وضريبة القيمة المضافة، والضريبة السنوية، والإيجار، وأرباح الأسهم؟

لا توجد ضريبة شراء: صحيح. القانون الروماني لا يفرض ضريبة على المشتري عند الشراء. فضريبة النقل ضريبة على دخل البائع، 3% من قيمة الصفقة عند الحيازة حتى 3 سنوات و1% عند الحيازة الأطول (المادة 111)، ويحتسبها كاتب العدل ويحصّلها قبل التوقيع. ومع ذلك يدفع المشتري: أتعاب كاتب العدل، ورسم التسجيل، والترجمات، وأتعاب المحامي، وفي الشقة الجديدة ضريبة القيمة المضافة أيضًا.

ضريبة القيمة المضافة 19% أو 9% أو 5%: خاطئ. فقد حدد القانون 141/2025 منذ 1 أغسطس 2025 نسبة عادية قدرها 21% وألغى النسبة المخفضة للشقق (المادة 291 من قانون الضرائب). وأُبقي على نسبة 9% كترتيب انتقالي فقط لمن وقّع عقدًا ودفع دفعة مقدمة حتى 1 أغسطس 2025، لشقة لا تتجاوز 120 مترًا مربعًا وبثمن لا يتجاوز 600,000 لاي قبل ضريبة القيمة المضافة. وأحيا القانون 161/2026 هذا الترتيب حتى 30 سبتمبر 2026، بما في ذلك رد ضريبة القيمة المضافة لمن اشترى بين 1.8.2026 ودخوله حيز النفاذ، ثم أُغلق بعد ذلك. واليوم يدفع الشخص الطبيعي الذي يشتري شقة جديدة من مطوّر 21%.

ضريبة سنوية بنسبة 0.1%: صحيح بنصفه. فالمادة 457 من قانون الضرائب تحدد لمبنى سكني لفرد نطاقًا من 0.08% إلى 0.2% من القيمة الخاضعة للضريبة، وتُحدَّد النسبة بقرار من المجلس المحلي. والقيمة ليست سعر سوق بل نتيجة ضرب المساحة المبنية في مبلغ ثابت للمتر المربع وارد في القانون. ومنذ 2026 لا يجوز أن تقل النسبة عن نسبة 2025.

ضريبة إيجار بنسبة 10% من الإجمالي: خاطئ. النسبة فعلًا 10% (المادة 64)، لكنها تُفرض بعد خصم ثابت بنسبة 20% من الدخل الإجمالي في الإيجار العادي (المادة 84(3)، بالصيغة السارية على دخل 2026)، فيكون العبء الفعلي نحو 8%. وفي الإيجار قصير الأجل حتى 7 غرف يكون الخصم 30% (المادة 85). والمقيم الضريبي في إسرائيل يُبلغ عن الدخل في إسرائيل أيضًا.

ضريبة أرباح أسهم منخفضة بنسبة 8% أو 10%: خاطئ. فقد رفع القانون 141/2025 الضريبة إلى 16% على الأرباح الموزعة منذ 1 يناير 2026 (المادة 97(7) من قانون الضرائب). والتوصية بحيازة شقة واحدة في شركة رومانية بسبب «أرباح رخيصة» تستند إلى حساب لم يعد صالحًا. وقد تغيّر اتفاقية ضريبية النسبة لغير المقيم، وهذه مسألة لمستشار ضريبي.

8قبل اتخاذ القرار: كيف نعمل

المعلومة التي لا تاريخ لها ولا مصدر هي إشاعة. وفي العمل مع المشترين الإسرائيليين نبدأ بالسؤال عمّا يسري عليهم فعليًّا: هيكل الحيازة، والتمويل، والضريبة في الدولتين، وقيود الإقامة. أما الإجراءات وفق القانون الروماني، مثل توثيق العقود والتسجيل والتقديم إلى السلطات، فيتولاها كتّاب عدل ومحامون حاصلون على ترخيص محلي.

اقرأ التالي · 7 دقائق للقراءةالوصية للإسرائيلي الذي يملك عقارًا في رومانيا: اختيار القانون، وشكل الوصية، والتنسيق مع الوصية في إسرائيلكيف تُكتب وصية تعمل على عقار في رومانيا: اللائحة 650/2012 واختيار القانون، والوصية الموثّقة أو بخط اليد، والحصة المحفوظة، والتنسيق مع الوصية الإسرائيلية.قراءة الدليل

المعلومات الواردة في هذا الدليل عامة، ولا تشكّل استشارة قانونية أو ضريبية لصفقة بعينها. تُدرس كل صفقة على حدة.