12 טענות נפוצות על קניית נכס ברומניה, מול החוק: מה נכון, מה חלקי ומה כבר לא בתוקף

לא מעט רוכשים מגיעים לפגישה הראשונה כשבראשם כבר נתונים מוכנים: ״הבנק נותן 85%״, ״המע״מ 9%״, ״לא צריך לטוס״, ״עם דירה מקבלים תושבות״. חלק מהנתונים האלה תיארו פעם את המצב, חלק נכונים רק לסוג מסוים של קונים, וחלק מעולם לא היו נכונים. גם מנועי בינה מלאכותית משכפלים אותם, כי הם ניזונים מאותם עמודים.

לקחנו 12 טענות כאלה והעמדנו כל אחת מול מקור ראשוני: חקיקה רומנית, תקנות הבנק המרכזי או פרסום רשמי של האיחוד האירופי. המצב המתואר נכון ל-17 באוקטובר 2026. את הטענות ציטטנו בניסוח שבו הן מסתובבות ברשת, בלי להצביע על אתר מסוים.

1איך בודקים טענה על נדל״ן ברומניה לפני שמסתמכים עליה?

רוב הטעויות שמצאנו אינן בדיות אלא מידע שהתיישן. בתוך כשנה וחצי השתנו ברומניה המע״מ על דירות, מס הדיבידנד, קוד התכנון והבנייה וההגנה על כספי רוכשים בפרויקטים על הנייר, ובינתיים מאמרים מ-2023 שלא עודכנו ממשיכים לעלות בתוצאות החיפוש. לפני שמחליטים לפי נתון, כדאי לשאול עליו ארבע שאלות:

1. מאיזה תאריך הנתון? כשאין תאריך עדכון, צאו מנקודת הנחה שהוא ישן.
2. על מה הוא נשען? מקור טוב הוא מספר חוק וסעיף, תקנה או אתר של רשות. אמירה כללית על ״מומחים״ אינה מקור.
3. למי הוא מתייחס? מה שחל על רומני או על תושב האיחוד לא בהכרח חל על ישראלי.
4. האם זה מקסימום או הבטחה? תקרה בתקנה או ״עד״ במודעה אינם אומרים כמה תקבלו בפועל.

2סיכום הבדיקה: 12 טענות במבט אחד

3ישראלי יכול לקנות נכס ברומניה, והאם זה נותן לו מעמד?

הטענה שישראלים מנועים מלקנות: שגויה. ישראלים רוכשים ברומניה דירות ובתים ונרשמים כבעלים בפנקס המקרקעין. המגבלה נוגעת לקרקע בלבד: סעיף 6 לחוק 312/2005 מתיר לאזרח של מדינה שאינה חברה באיחוד לרכוש בעלות בקרקע רק מכוח אמנה בינלאומית ובתנאי הדדיות. בפועל משתמשים באחת משתי דרכים: Superficie, זכות שטח שמאפשרת להחזיק את הבית על קרקע של אחר, או חברה רומנית שהקרקע רשומה על שמה. ההצעה ״לרשום את הקרקע פורמלית על שם מקומי״ איננה פתרון אלא סיכון.

קרקע חקלאית שמחוץ לתחום הבנוי (extravilan) כפופה לשלב נוסף. סעיף 4 לחוק 17/2014 מחייב את המוכר להציע אותה תחילה, במחיר זהה, לבעלי זכות קדימה בסדר שנקבע בחוק: שותפים בבעלות ובני משפחה קרובים, אחריהם החוכר שמעבד את הקרקע, אחריו חקלאים אחרים, בעלי חלקות סמוכות וחקלאים צעירים, ובסוף התור תושבי היישוב והמדינה.

הטענה שרכישת נכס מקנה תושבות: שגויה. אשרת השהייה הזמנית לפעילות עסקית שמפרטת רשות ההגירה הרומנית (IGI) נשענת על בעלות או ניהול בחברה, עם השקעה או יצירת מקומות עבודה. נכס פרטי לא מופיע ברשימת העילות, וברומניה אין ״ויזת זהב״ תמורת דירה.

הטענה ששנגן מאפשר לבעלי נכס לגור ברומניה ללא הגבלה: חצי נכונה. החלק הנכון: מ-1 בינואר 2025 בוטלה הביקורת בגבולות היבשה של רומניה, בהחלטת מועצת האיחוד, ובנמלי האוויר והים היא בוטלה כבר ב-31 במרץ 2024. החלק השגוי: ישראלים פטורים מאשרה רק לשהייה של 90 יום לכל היותר בתוך כל 180 יום (תקנה 2018/1806 של האיחוד, נספח II), והבעלות על בית לא מגדילה את המכסה.

4מה עושה הנוטריון, והאם אפשר לחתום בלי להגיע לרומניה?

הטענה שהנוטריון שומר על הקונה: שגויה. חוק הנוטריונים 36/1995 מגדיר את תפקידו כשירות בעל עניין ציבורי (סעיף 3), שעיקרו אישור עסקאות שאין לגביהן מחלוקת (סעיף 1). הנוטריון מוודא את זהות הצדדים ואת תקינות המסמך, גובה את המסים ומעביר את העסקה לרישום, אבל אינו מייצג את הקונה מול המוכר ואינו בוחן את היזם, את הפרויקט או את התנאים המסחריים. גם עורך הדין של היזם עובד בשביל היזם, ולכן לקונה נחוץ עורך דין עצמאי.

הטענה שחייבים לטוס כדי לחתום: שגויה. סעיף 91(2) לחוק 36/1995 מתיר ייצוג באמצעות מיופה כוח שמחזיק בייפוי כוח מיוחד נוטריוני. ישראל ורומניה חתומות שתיהן על אמנת האפוסטיל, כך שייפוי כוח שנחתם בישראל מקבל אפוסטיל ותרגום מוסמך. מה שעדיין אי אפשר לעשות הוא לחתום בשיחת וידאו: לפי סעיף 98(2), הצדדים או נציגיהם חותמים בפני הנוטריון.

5האם מקדמות ברכישה על הנייר מוגנות היום?

הטענה שאין שום הגנה: כבר אינה נכונה. מאז 25 באוגוסט 2026 חל קוד התכנון והבנייה, חוק 169/2026, וסעיף 422 שלו קובע שלושה כללים:

• התחייבות מקדמית ליחידה שעוד לא נבנתה נעשית רק בשטר נוטריוני, ורק לאחר שהיתר הבנייה נרשם בפנקס המקרקעין.
• ביום החתימה, או לכל המאוחר ביום העבודה שאחריו, הנוטריון מגיש את ההתחייבות לרישום בפנקס.
• כספי המקדמות נכנסים לחשבון נפרד שהיזם מחזיק לטובת הפרויקט בלבד, ומשיכתם מותרת רק בהתאם להתקדמות הבנייה.

המנגנון הזה אינו מקביל לערבות בנקאית לפי חוק המכר הישראלי, ולכן הבדיקה עדיין נחוצה. לרישום יש משקל גם אם היזם קורס: סעיף 131 לחוק חדלות הפירעון 85/2014 מאפשר למנהל ההליך לקיים חוזה מקדמי למקרקעין רק כשהוא רשום בפנקס, ובכפוף לתנאים נוספים.

6כמה מממן בנק רומני לקונה מחו״ל?

הטענה על 85% לכל קונה: חצי נכונה. בפועל, קונה שגר מחוץ לרומניה מקבל מבנק רומני עד 70% מהמחיר, ונדרש להון עצמי של 30% לפחות. ה-85% לקוחים מסעיף 18 לתקנה 17/2012 של הבנק המרכזי של רומניה (BNR), אבל הם מתארים מקרה מסוים:

• התקרה של 85% חלה על הלוואה בלאי.
• בהלוואה במטבע חוץ התקרה יורדת ל-80% כשההכנסה באותו מטבע, ול-75% בהלוואה באירו כשההכנסה במטבע אחר.
• לווה שכבר מחזיק דירה בבעלותו: כל אחת מהתקרות קטנה ב-10 נקודות אחוז.

מדובר בגבולות עליונים שהרגולטור קבע, לא בהבטחה של בנק כלשהו.

7מה נכון לגבי המסים: רכישה, מע״מ, שנתי, שכירות ודיבידנד?

אין מס רכישה: נכון. הקוד הרומני לא מטיל מס על הקונה בעת הרכישה. מס ההעברה הוא מס על הכנסת המוכר, 3% משווי העסקה בהחזקה של עד 3 שנים ו-1% בהחזקה ארוכה יותר (סעיף 111), והנוטריון מחשב וגובה אותו לפני החתימה. ובכל זאת הקונה משלם: שכר נוטריון, אגרת רישום, תרגומים ושכר עורך דין, ובדירה חדשה גם מע״מ.

מע״מ של 19%, 9% או 5%: שגוי. חוק 141/2025 קבע מ-1 באוגוסט 2025 שיעור רגיל של 21% וביטל את השיעור המופחת לדירות (סעיף 291 לקוד המס). שיעור של 9% נשמר כהסדר מעבר רק למי שחתם על חוזה ושילם מקדמה עד 1 באוגוסט 2025, לדירה של עד 120 מ״ר ובמחיר של עד 600,000 לאי לפני מע״מ. חוק 161/2026 החיה את ההסדר עד 30 בספטמבר 2026, כולל החזר מע״מ למי שרכש בין 1.8.2026 לכניסתו לתוקף, ומאז הוא נסגר. כיום אדם פרטי שקונה דירה חדשה מיזם משלם 21%.

מס שנתי של 0.1%: חצי נכון. סעיף 457 לקוד המס קובע לבית מגורים של יחיד טווח של 0.08% עד 0.2% מהערך החייב, והשיעור נקבע בהחלטת המועצה המקומית. הערך אינו מחיר שוק אלא תוצאה של שטח בנוי כפול סכום קבוע למ״ר שמופיע בחוק. מ-2026 אסור שהשיעור יהיה נמוך משיעור 2025.

מס שכירות של 10% מהברוטו: שגוי. השיעור אכן 10% (סעיף 64), אבל הוא מוטל אחרי ניכוי קבוע של 20% מההכנסה ברוטו בהשכרה רגילה (סעיף 84(3), בנוסח שחל על הכנסות 2026), כך שהנטל האפקטיבי הוא כ-8%. בהשכרה לטווח קצר של עד 7 חדרים הניכוי הוא 30% (סעיף 85). תושב מס ישראלי מדווח על ההכנסה גם בישראל.

מס דיבידנד נמוך של 8% או 10%: שגוי. חוק 141/2025 העלה את המס ל-16% על דיבידנדים שמחולקים מ-1 בינואר 2026 (סעיף 97(7) לקוד המס). המלצה להחזיק דירה בודדת בחברה רומנית בגלל ״דיבידנד זול״ נשענת על חישוב שכבר לא תקף. אמנת מס עשויה לשנות את השיעור לתושב חוץ, וזו שאלה ליועץ מס.

8לפני שמחליטים: איך אנחנו עובדים

נתון שאין לו תאריך ואין לו מקור הוא שמועה. בעבודה עם רוכשים ישראלים אנחנו מתחילים בשאלה מה חל עליהם בפועל: מבנה ההחזקה, המימון, המס בשתי המדינות ומגבלות השהייה. פעולות לפי הדין הרומני, כמו אימות חוזים, רישום והגשות לרשויות, מבוצעות בידי נוטריונים ועורכי דין בעלי רישיון מקומי.

הקריאה הבאה · 7 דק׳ קריאהצוואה לישראלי שיש לו נכס ברומניה: בחירת דין, צורת הצוואה ותיאום עם הצוואה בישראלאיך כותבים צוואה שתעבוד על נכס ברומניה: תקנה 650/2012 ובחירת דין, צוואה נוטריונית או בכתב יד, מנה שמורה ותיאום עם הצוואה הישראלית.לקריאת המדריך

המידע במדריך הוא כללי ואינו מהווה ייעוץ משפטי או מיסויי לעסקה מסוימת. כל עסקה נבחנת לגופה.