12 распространённых утверждений о покупке недвижимости в Румынии в сравнении с законом: что верно, что верно частично и что уже не действует

Немало покупателей приходят на первую встречу уже с готовыми данными в голове: «банк даёт 85%», «НДС 9%», «не нужно лететь», «с квартирой дают ВНЖ». Часть этих данных когда-то описывала ситуацию, часть верна только для определённой категории покупателей, а часть никогда не была верной. Системы искусственного интеллекта тоже их воспроизводят, потому что питаются теми же страницами.

Мы взяли 12 таких утверждений и сопоставили каждое с первичным источником: румынским законодательством, регламентами центрального банка или официальной публикацией Европейского союза. Описанное положение актуально на 17 октября 2026 года. Утверждения процитированы в той формулировке, в которой они распространяются в сети, без указания на конкретный сайт.

1Как проверить утверждение о недвижимости в Румынии, прежде чем на него полагаться?

Большинство найденных нами ошибок являются не вымыслом, а устаревшей информацией. Примерно за полтора года в Румынии изменились НДС на квартиры, налог на дивиденды, Кодекс о планировании и строительстве и защита средств покупателей в проектах «на бумаге», а тем временем необновлённые статьи 2023 года продолжают появляться в результатах поиска. Прежде чем принимать решение на основании какого-либо показателя, стоит задать о нём четыре вопроса:

1. На какую дату приведён показатель? Если даты обновления нет, исходите из того, что он устарел.
2. На что он опирается? Хороший источник представляет собой номер закона и статьи, регламент или сайт органа власти. Общее высказывание об «экспертах» источником не является.
3. К кому он относится? То, что применяется к румыну или резиденту ЕС, не обязательно применяется к израильтянину.
4. Это максимум или обещание? Предел в регламенте или «до» в объявлении не говорят о том, сколько вы получите фактически.

2Итоги проверки: 12 утверждений одним взглядом

3Может ли израильтянин купить недвижимость в Румынии и даёт ли это ему статус?

Утверждение, что израильтянам запрещено покупать: ошибочно. Израильтяне покупают в Румынии квартиры и дома и регистрируются как собственники в земельной книге. Ограничение касается только земли: статья 6 Закона 312/2005 разрешает гражданину государства, не являющегося членом ЕС, приобретать право собственности на землю только на основании международного договора и при условии взаимности. На практике используется один из двух способов: Superficie, право суперфиция, позволяющее владеть домом на чужой земле, или румынская компания, на которую зарегистрирована земля. Предложение «формально зарегистрировать землю на местного жителя» является не решением, а риском.

Сельскохозяйственная земля за пределами застроенной территории (extravilan) подлежит дополнительному этапу. Статья 4 Закона 17/2014 обязывает продавца сначала предложить её по той же цене лицам с правом преимущественной покупки в установленном законом порядке: сособственникам и близким родственникам, затем арендатору, обрабатывающему землю, затем другим фермерам, владельцам соседних участков и молодым фермерам, а в конце очереди жителям населённого пункта и государству.

Утверждение, что покупка недвижимости даёт ВНЖ: ошибочно. Виза на временное пребывание для предпринимательской деятельности, описанная Генеральной инспекцией по иммиграции Румынии (IGI), основана на владении компанией или управлении ею с инвестициями или созданием рабочих мест. Частная недвижимость в перечне оснований не значится, и в Румынии нет «золотой визы» за квартиру.

Утверждение, что Шенген позволяет владельцам недвижимости жить в Румынии без ограничений: верно наполовину. Верная часть: с 1 января 2025 года контроль на сухопутных границах Румынии отменён решением Совета ЕС, а в воздушных и морских портах он был отменён ещё 31 марта 2024 года. Ошибочная часть: израильтяне освобождены от визы только для пребывания не более 90 дней в любом 180-дневном периоде (Регламент ЕС 2018/1806, Приложение II), и владение домом не увеличивает этот лимит.

4Что делает нотариус и можно ли подписать, не приезжая в Румынию?

Утверждение, что нотариус защищает покупателя: ошибочно. Закон о нотариусах 36/1995 определяет его функцию как услугу, представляющую публичный интерес (статья 3), суть которой заключается в удостоверении бесспорных сделок (статья 1). Нотариус проверяет личность сторон и правильность документа, взимает налоги и передаёт сделку на регистрацию, но не представляет покупателя в отношениях с продавцом и не проверяет застройщика, проект или коммерческие условия. Адвокат застройщика также работает на застройщика, поэтому покупателю нужен независимый адвокат.

Утверждение, что для подписания обязательно лететь: ошибочно. Статья 91(2) Закона 36/1995 допускает представительство через представителя, имеющего специальную нотариальную доверенность. Израиль и Румыния обе являются участницами Апостильной конвенции, поэтому доверенность, подписанная в Израиле, получает апостиль и заверенный перевод. Чего по-прежнему нельзя сделать, так это подписать по видеосвязи: согласно статье 98(2), стороны или их представители подписывают в присутствии нотариуса.

5Защищены ли сегодня авансы при покупке «на бумаге»?

Утверждение, что никакой защиты нет: уже неверно. С 25 августа 2026 года действует Кодекс о планировании и строительстве, Закон 169/2026, и его статья 422 устанавливает три правила:

• Предварительное обязательство в отношении ещё не построенной единицы оформляется только нотариальным актом и только после регистрации разрешения на строительство в земельной книге.
• В день подписания или не позднее следующего рабочего дня нотариус подаёт обязательство на регистрацию в книге.
• Средства авансов поступают на отдельный счёт, который застройщик ведёт исключительно для проекта, и снятие с него допускается только в соответствии с ходом строительства.

Этот механизм не равнозначен банковской гарантии по израильскому Закону о продаже, поэтому проверка по-прежнему необходима. Регистрация имеет значение и в случае краха застройщика: статья 131 Закона о несостоятельности 85/2014 позволяет управляющему процедурой исполнить предварительный договор на недвижимость только если он зарегистрирован в книге, и при соблюдении дополнительных условий.

6Сколько финансирует румынский банк покупателю из-за рубежа?

Утверждение о 85% для любого покупателя: верно наполовину. На практике покупатель, проживающий за пределами Румынии, получает от румынского банка до 70% цены, и от него требуется собственный капитал не менее 30%. 85% взяты из статьи 18 Регламента 17/2012 Национального банка Румынии (BNR), но они описывают определённый случай:

• Предел 85% применяется к кредиту в леях.
• При кредите в иностранной валюте предел снижается до 80%, когда доход в той же валюте, и до 75% при кредите в евро, когда доход в другой валюте.
• Для заёмщика, у которого уже есть собственное жильё, каждый из пределов уменьшается на 10 процентных пунктов.

Речь идёт о верхних пределах, установленных регулятором, а не об обещании какого-либо банка.

7Что верно в отношении налогов: покупка, НДС, ежегодный налог, аренда и дивиденды?

Налога на покупку нет: верно. Румынский кодекс не облагает покупателя налогом при покупке. Налог на передачу является налогом на доход продавца, 3% от стоимости сделки при владении до 3 лет и 1% при более длительном владении (статья 111), и нотариус рассчитывает и взимает его до подписания. И всё же покупатель платит: вознаграждение нотариуса, регистрационный сбор, переводы и гонорар адвоката, а за новую квартиру также НДС.

НДС 19%, 9% или 5%: ошибочно. Закон 141/2025 установил с 1 августа 2025 года стандартную ставку 21% и отменил льготную ставку для квартир (статья 291 Налогового кодекса). Ставка 9% сохранена как переходный режим только для тех, кто подписал договор и внёс аванс до 1 августа 2025 года, для квартиры площадью до 120 кв. м и стоимостью до 600 000 леев без НДС. Закон 161/2026 возобновил этот режим до 30 сентября 2026 года, включая возврат НДС тем, кто купил в период с 1.8.2026 до его вступления в силу, а затем он был закрыт. Сегодня частное лицо, покупающее новую квартиру у застройщика, платит 21%.

Ежегодный налог 0,1%: верно наполовину. Статья 457 Налогового кодекса устанавливает для жилого здания физического лица диапазон от 0,08% до 0,2% облагаемой стоимости, а ставка определяется решением местного совета. Стоимость является не рыночной ценой, а результатом умножения застроенной площади на фиксированную сумму за кв. м, указанную в законе. С 2026 года ставка не может быть ниже ставки 2025 года.

Налог на аренду 10% от валовой суммы: ошибочно. Ставка действительно составляет 10% (статья 64), но она применяется после фиксированного вычета 20% из валового дохода при обычной аренде (статья 84(3) в редакции, применяемой к доходам 2026 года), поэтому эффективная нагрузка составляет около 8%. При краткосрочной аренде до 7 комнат вычет составляет 30% (статья 85). Налоговый резидент Израиля декларирует доход и в Израиле.

Низкий налог на дивиденды 8% или 10%: ошибочно. Закон 141/2025 повысил налог до 16% для дивидендов, распределяемых с 1 января 2026 года (статья 97(7) Налогового кодекса). Рекомендация держать одну квартиру в румынской компании из-за «дешёвых дивидендов» опирается на расчёт, который уже не действует. Налоговая конвенция может изменить ставку для нерезидента, и это вопрос к налоговому консультанту.

8Перед принятием решения: как мы работаем

Показатель без даты и без источника является слухом. В работе с израильскими покупателями мы начинаем с вопроса о том, что фактически применяется к ним: структура владения, финансирование, налоги в обоих государствах и ограничения пребывания. Действия по румынскому праву, такие как удостоверение договоров, регистрация и подача документов в органы власти, выполняются нотариусами и адвокатами с местной лицензией.

Читать дальше · 7 мин чтенияЗавещание для израильтянина с недвижимостью в Румынии: выбор права, форма завещания и согласование с завещанием в ИзраилеЗавещание на недвижимость в Румынии: Регламент 650/2012 и выбор права, нотариальное или собственноручное завещание, обязательная доля и Израиль.Читать руководство

Информация в руководстве носит общий характер и не является юридической или налоговой консультацией по конкретной сделке. Каждая сделка рассматривается индивидуально.