Pe scurt
Băncile din România acordă credite ipotecare și persoanelor care desfășoară activități independente, proprietarilor de societăți care încasează dividende și celor care au venituri din străinătate. Regulamentul 17/2012 al Băncii Naționale a României (BNR) nu exclude niciun tip de venit, dar permite fiecărei bănci să ia în calcul numai o parte din veniturile mai puțin sigure și impune plafoane stricte: 40% din venitul net pentru toate ratele, 20% pentru un credit în valută atunci când venitul este în altă monedă și o limită privind luarea în calcul a unei creșteri bruște a venitului.
Ce este important de reținut
- 1Toate ratele lunare pentru toate creditele, cumulat, sunt limitate la 40% din venitul net sau la 45% pentru prima locuință (articolul 19 din Regulamentul 17/2012).
- 2Pentru un credit în valută atunci când venitul este în altă monedă, ratele în valută sunt limitate la 20% sau la 25% pentru prima locuință.
- 3Fiecare bancă stabilește ce venituri acceptă și cu ce coeficient; numai salariul obținut în baza unui contract pe durată nedeterminată este protejat de ajustare.
- 4Venitul anului curent se ia în calcul cu cel mult 20% peste anul anterior, cu excepția cazului în care documentele dovedesc că creșterea va continua.
- 5Pentru proprietarii de societăți: banca ia în calcul ceea ce a ajuns la dumneavoastră, salariul și dividendele plătite, nu profitul societății.
Liber-profesioniștii și proprietarii de societăți abordează creditul ipotecar în România cu o temere cunoscută din Israel: „Fără fluturaș de salariu, banca nu mă va lua în serios”. În România, întrebarea se pune altfel. Banca nu întreabă dacă sunteți salariat, ci cât din venitul dumneavoastră puteți dovedi și cât de sigură este că acesta va continua. Acest ghid se concentrează pe o singură întrebare: cum devine un venit care nu este salariu o cifră pe care banca o aprobă.
Poate o persoană care desfășoară activități independente să obțină un credit ipotecar în România?
Da. Regulamentul 17/2012 al Băncii Naționale a României (BNR), care se aplică fiecărei bănci și fiecărei instituții creditoare, nu exclude niciun tip de venit. Acesta lasă fiecărei bănci posibilitatea de a stabili prin normele sale interne ce venituri vor fi acceptate și cât din ele va fi luat în calcul, potrivit unor coeficienți de ajustare care depind de certitudinea și de caracterul regulat al venitului. Salariul obținut în baza unui contract individual de muncă pe durată nedeterminată este singurul venit pentru care regulamentul prevede că nu se aplică ajustări.
Pentru un credit în valută atunci când venitul este în altă monedă, ratele în valută sunt limitate la 20% sau la 25% pentru prima locuință.
Ce reguli ale băncii centrale se aplică fiecărui împrumutat?
| Subiect | Regula | Articol din Regulamentul 17/2012 |
|---|---|---|
| Metoda de calcul | Totalul ratelor lunare raportat la venitul lunar net | 13(1) |
| Plafonul general | Toate ratele, cumulat, până la 40% din venitul net | 19(1) |
| Prima locuință | Până la 45%, pentru cine nu deține și nu a deținut o locuință în proprietate | 19(2) |
| Valută față de venit în altă monedă | Ratele în valută până la 20% (25% pentru prima locuință) | 19(3) |
| Ce venituri se iau în calcul | Fiecare bancă stabilește tipurile și coeficienții; pentru salariul din contractul pe durată nedeterminată nu se aplică un coeficient | 12(1)(d) |
| Creșterea venitului | Cel mult 20% peste anul anterior, cu excepția cazului în care se dovedește că creșterea va continua | 15(1), 15(4) |
| Dovada anului anterior | Documente privind veniturile declarate autorităților fiscale și/sau veniturile încasate în conturi la banca creditoare | 15(2) |
| Plafonul de derogare | Până la 15% din volumul creditelor, nu mai mult de echivalentul a 250.000 de euro, pentru împrumutații care câștigă cel puțin salariul mediu net | 20 |
Cele două reguli care îi afectează cel mai mult pe liber-profesioniști
Coeficientul de ajustare. Banca poate lua în calcul numai o parte din venitul pe care îl consideră mai puțin sigur, cum ar fi dividendele sau onorariile unui liber-profesionist. Regulamentul nu stabilește coeficientul, iar fiecare bancă îl stabilește singură. De aceea, exact același dosar poate primi două aprobări diferite la două bănci.
Limita creșterii. După un an excelent, banca nu poate lua ultimul an ca atare. Baza este anul anterior, la care se poate adăuga până la 20%, cu excepția cazului în care prezentați documente care arată că schimbarea este permanentă. Regulamentul însuși dă ca exemplu „creșterea semnificativă a volumului de activitate” în cazul unei persoane cu venituri din activități independente, cum ar fi noi contracte pe termen lung.
Ce publică băncile despre tipurile de venit pe care le acceptă?
Unele dintre băncile mari au publicat liste generale. BCR menționează veniturile unei persoane fizice autorizate (PFA, Persoană Fizică Autorizată), ale profesiilor liberale și ale freelancerilor, cu documente fiscale și extrase de cont, dividendele cu un istoric de cel puțin doi ani și veniturile din străinătate, cu documente traduse și legalizate. Banca Transilvania menționează, printre altele, dividendele, activitatea independentă, chiriile și salariul din străinătate, atunci când venitul este regulat și poate fi dovedit. UniCredit solicită acordul pentru verificarea venitului la autoritatea fiscală ANAF și documente justificative pentru alte tipuri de venit.
Niciuna dintre ele nu publică ce parte din fiecare venit ia în calcul. Aceasta este întrebarea pe care merită să o adresați fiecărei bănci, în scris.
Ce trebuie să aducă la bancă fiecare profil?
| Profil | Ce analizează banca | Unde se blochează de obicei dosarul |
|---|---|---|
| Liber-profesioniști și freelanceri | Declarații anuale sau decizii de impunere din ultimii ani, extrase de cont cu încasările | Un an puternic după ani slabi: limita de 20% |
| Proprietari de societăți cu dividende | Situații financiare, hotărâri de distribuire, dovada plății dividendului și a impozitului aferent | Profituri rămase în societate, care nu se iau în calcul |
| Persoane cu venituri din străinătate | Contract de muncă sau de prestări servicii, fluturași de salariu sau decizii de impunere, extrase de cont, traduse și legalizate | Venit într-o monedă și credit în alta: plafonul de 20% |
De ce profitul societății nu este venit în ochii băncii?
Din punctul de vedere al băncii, profitul societății aparține societății. Venitul dumneavoastră este ceea ce a ajuns efectiv la dumneavoastră: salariul, dividendul care a fost hotărât, plătit și pentru care s-a plătit impozit, sau o combinație a celor două. Un proprietar de societate care a lăsat ani la rând profiturile în societate poate arăta pe hârtie ca o persoană cu un salariu modest.
Dacă intenționați să solicitați un credit ipotecar în România, discutați cu contabilul dumneavoastră cu un an sau doi înainte despre modul în care retrageți bani din societate. Aceasta este o decizie fiscală în Israel, nu un „truc bancar”, și trebuie luată împreună cu un consultant fiscal.
Cum influențează un coeficient de ajustare valoarea creditului?
Exemplu exclusiv ilustrativ: un proprietar de societate cu un venit net de 5.000 de euro pe lună, dintre care 2.000 salariu și 3.000 dividende. Să presupunem că banca ia în calcul dividendele în proporție de 70%, o ipoteză făcută pentru exemplu, nu o cifră a vreunei bănci.
| Scenariu | Venitul luat în calcul | Rata maximă la 40% |
|---|---|---|
| Tot venitul este luat în calcul | 5.000 de euro | 2.000 de euro pe lună |
| Dividende la 70% | 2.000 + 2.100 = 4.100 de euro | 1.640 de euro pe lună |
Mecanismul este cel care contează: un coeficient aplicat unei părți din venit reduce rata permisă și, odată cu ea, valoarea creditului. Atunci când creditul este într-o monedă diferită de moneda venitului, plafonul de 20% restrânge și mai mult imaginea; consultați ghidul nostru privind creditul ipotecar în România cu venituri în shekeli.
Lista de pregătire a dosarului de credit ipotecar
- Întrebați în scris două sau trei bănci care dintre veniturile dumneavoastră sunt acceptate, în ce proporție și pe câți ani în urmă.
- Strângeți declarațiile anuale sau deciziile de impunere pe doi-trei ani, precum și extrasele contului în care a intrat venitul.
- Pentru dividende: situații financiare, hotărâri de distribuire și dovada plății și a impozitului.
- Pentru veniturile din străinătate: contractele în vigoare și datele lor de încetare; un contract care urmează să expire slăbește dosarul.
- Traduceți și apostilați ceea ce cere banca, înainte de a alege o proprietate.
- Calculați toate ratele existente, oriunde ar fi; ele se iau în calcul în cadrul plafonului.
- Obțineți aprobarea de principiu înainte de un contract de rezervare sau de un antecontract.
Ce faceți înainte de semnare și cum vă însoțim
Înainte de a vă angaja față de o proprietate, merită să știți cât va aproba efectiv banca, nu doar „până la cât”. Îi ajutăm pe cumpărători să construiască dosarul juridic și documentar în raport cu cerințele băncii, să programeze aprobarea de principiu în raport cu antecontractul și să se asigure că antecontractul nu impune plăți înainte ca finanțarea să fie clară. Contractul de ipotecă notarial și înscrierea ipotecii sunt efectuate de un notar și de avocați autorizați în România.
Cele de mai sus reprezintă informații generale valabile la octombrie 2026 și nu constituie consultanță juridică, fiscală sau financiară. Fiecare bancă stabilește singură ce venituri acceptă, cu ce coeficient și ce documente sunt necesare, iar orice credit ipotecar este supus aprobării băncii.
Întrebări frecvente
Se poate obține un credit ipotecar în România fără fluturași de salariu?
Da. Regulamentul 17/2012 al băncii centrale nu exclude niciun tip de venit. Băncile acceptă venituri din activități independente, dividende și venituri din străinătate atunci când sunt documentate și regulate, iar fiecare bancă decide ce parte din ele ia în calcul.
Care este gradul maxim de îndatorare pentru un credit ipotecar în România?
Toate ratele lunare, cumulat, până la 40% din venitul net sau 45% pentru prima locuință, pentru cine nu a avut niciodată o locuință. Pentru un credit în valută acordat unui împrumutat care câștigă în altă monedă, ratele în valută până la 20% sau 25% în aceeași situație a primei locuințe.
Venitul meu a crescut brusc anul acesta. Îl va lua banca în calcul integral?
Nu automat. Venitul curent se ia în calcul cu cel mult 20% peste anul anterior, cu excepția cazului în care documentele, de exemplu noi contracte pe termen lung, arată că creșterea va continua.
Acceptă băncile din România dividendele ca venit?
Multe da, în anumite condiții. De regulă sunt necesare situații financiare și hotărâri de distribuire, iar unele bănci menționează un istoric de cel puțin doi ani. Banca poate lua în calcul numai o parte din dividend, așa că merită să cereți un răspuns în scris.
Citiți în continuare · 7 min de lecturăTestamentul unui israelian care are o proprietate în România: alegerea legii, forma testamentului și coordonarea cu testamentul din IsraelCum redactați un testament pentru o proprietate din România: Regulamentul 650/2012, testament autentic sau olograf, rezerva și testamentul din Israel.Citiți ghidulSurse
Informațiile din acest ghid au caracter general și nu constituie consultanță juridică sau fiscală pentru o anumită tranzacție. Fiecare tranzacție este analizată individual.