בקצרה
בנקים ברומניה מעמידים משכנתאות גם לעצמאים, לבעלי חברות שמושכים דיבידנדים ולמי שמשתכר בחו״ל. תקנה 17/2012 של הבנק המרכזי (BNR) אינה פוסלת סוג הכנסה, אבל מאפשרת לכל בנק לספור רק חלק מהכנסה פחות ודאית, ומטילה תקרות קשיחות: 40% מההכנסה נטו לכל ההחזרים, 20% בהלוואה במטבע זר כשההכנסה במטבע אחר, ומגבלה על ספירת עלייה חדה בהכנסה.
הנקודות החשובות
- 1כל ההחזרים החודשיים על כל ההלוואות יחד מוגבלים ל-40% מההכנסה נטו, או 45% בדירה ראשונה (סעיף 19 לתקנה 17/2012).
- 2בהלוואה במטבע זר כשההכנסה במטבע אחר, ההחזרים במטבע הזר מוגבלים ל-20%, או 25% בדירה ראשונה.
- 3כל בנק קובע אילו הכנסות הוא מקבל ובאיזה מקדם; רק משכורת בחוזה קבוע מוגנת מהפחתה.
- 4הכנסה של השנה נספרת לכל היותר 20% מעל השנה הקודמת, אלא אם מסמכים מוכיחים שהעלייה תימשך.
- 5לבעלי חברות: הבנק סופר את מה שהגיע אליכם, משכורת ודיבידנד ששולם, לא את רווחי החברה.
עצמאים ובעלי חברות מגיעים לשאלת המשכנתא ברומניה עם חשש מוכר מישראל: ״בלי תלוש, הבנק לא ייקח אותי ברצינות״. ברומניה השאלה מנוסחת אחרת. הבנק לא שואל אם אתם שכירים, אלא כמה מההכנסה שלכם הוא יכול להוכיח, ועד כמה הוא בטוח שהיא תימשך. המדריך הזה מתמקד בשאלה אחת: איך הכנסה שאינה משכורת הופכת למספר שהבנק מאשר.
האם עצמאי יכול לקבל משכנתא ברומניה?
כן. תקנה 17/2012 של הבנק המרכזי של רומניה (BNR), שחלה על כל בנק ועל כל גוף מלווה, אינה מוציאה אף סוג של הכנסה. היא משאירה לכל בנק לקבוע בכללים הפנימיים שלו אילו הכנסות יתקבלו וכמה מהן ייספרו, לפי מקדמי התאמה שתלויים בוודאות ובקביעות של ההכנסה. משכורת בחוזה עבודה קבוע היא ההכנסה היחידה שהתקנה קובעת שאין להפחית ממנה.
בהלוואה במטבע זר כשההכנסה במטבע אחר, ההחזרים במטבע הזר מוגבלים ל-20%, או 25% בדירה ראשונה.
אילו כללים של הבנק המרכזי חלים על כל לווה?
| נושא | הכלל | סעיף בתקנה 17/2012 |
|---|---|---|
| שיטת המדידה | סך ההחזרים החודשיים חלקי ההכנסה החודשית נטו | 13(1) |
| תקרה כללית | כל ההחזרים יחד עד 40% מההכנסה נטו | 19(1) |
| דירה ראשונה | עד 45%, למי שאין לו ולא הייתה לו דירה בבעלותו | 19(2) |
| מטבע זר מול הכנסה במטבע אחר | ההחזרים במטבע הזר עד 20% (25% בדירה ראשונה) | 19(3) |
| אילו הכנסות נספרות | כל בנק קובע סוגים ומקדמים; על משכורת בחוזה קבוע אין מקדם | 12(1)(d) |
| עלייה בהכנסה | לכל היותר 20% מעל השנה הקודמת, אלא אם הוכח שהעלייה תימשך | 15(1), 15(4) |
| הוכחת השנה הקודמת | מסמכי הכנסה שדווחה לרשויות המס ו/או הכנסה שנכנסה לחשבונות בבנק המלווה | 15(2) |
| מכסת חריגה | עד 15% מהיקף ההלוואות, לא מעל שווה ערך 250,000 אירו, ללווים שמשתכרים לפחות את השכר הממוצע נטו | 20 |
שני הכללים שפוגעים בעיקר בעצמאים
מקדם ההתאמה. הבנק רשאי לספור רק חלק מהכנסה שנראית לו פחות ודאית, כמו דיבידנדים או שכר טרחה של עצמאי. התקנה אינה קובעת את המקדם, וכל בנק קובע אותו בעצמו. לכן אותו תיק בדיוק יכול לקבל שני אישורים שונים בשני בנקים.
מגבלת העלייה. אחרי שנה מצוינת, הבנק אינו יכול לקחת את השנה האחרונה כמות שהיא. הבסיס הוא השנה הקודמת, ועליה מותר להוסיף עד 20%, אלא אם תציגו מסמכים שמראים שהשינוי קבוע. התקנה עצמה מביאה כדוגמה ״עלייה משמעותית בהיקף העסקים״ אצל בעל הכנסה עצמאית, כמו חוזים חדשים לטווח ארוך.
מה הבנקים מפרסמים על סוגי ההכנסה שהם מקבלים?
חלק מהבנקים הגדולים פרסמו רשימות כלליות. BCR מזכיר הכנסה של עוסק עצמאי (PFA, Persoană Fizică Autorizată), של בעלי מקצועות חופשיים ופרילנסרים עם מסמכי מס ודפי חשבון, דיבידנדים עם היסטוריה של שנתיים לפחות, והכנסות מחו״ל עם מסמכים מתורגמים ומאומתים. Banca Transilvania מזכיר בין השאר דיבידנדים, פעילות עצמאית, שכירות ומשכורת מחו״ל, כשההכנסה קבועה וניתנת להוכחה. UniCredit מבקש הסכמה לבדיקת ההכנסה מול רשות המסים ANAF ומסמכים תומכים לסוגי הכנסה אחרים.
אף אחד מהם לא מפרסם איזה חלק מכל הכנסה הוא סופר. זו השאלה שכדאי לשאול כל בנק, בכתב.
מה צריך כל פרופיל להביא לבנק?
| פרופיל | מה הבנק בוחן | היכן התיק נתקע לרוב |
|---|---|---|
| עצמאים ופרילנסרים | דוחות שנתיים או שומות מס מהשנים האחרונות, דפי חשבון עם התקבולים | שנה חזקה אחרי שנים חלשות: מגבלת ה-20% |
| בעלי חברה עם דיבידנדים | דוחות כספיים, החלטות חלוקה, הוכחה לתשלום הדיבידנד ולמס עליו | רווחים שנשארו בחברה ואינם נספרים |
| מקבלי הכנסה מחו״ל | חוזה עבודה או שירות, תלושים או שומות, דפי חשבון, מתורגמים ומאומתים | הכנסה במטבע אחד והלוואה במטבע אחר: תקרת 20% |
למה רווח בחברה אינו הכנסה בעיני הבנק?
מבחינת הבנק, רווחי החברה שייכים לחברה. ההכנסה שלכם היא מה שהגיע אליכם בפועל: משכורת, דיבידנד שהוחלט עליו, שולם ושולם עליו מס, או שילוב של השניים. בעל חברה שהשאיר רווחים בחברה במשך שנים יכול להיראות על הנייר כמו בעל משכורת צנועה.
אם אתם מתכננים לבקש משכנתא ברומניה, דברו עם רואה החשבון שלכם שנה או שנתיים קודם על הדרך שבה אתם מושכים כסף מהחברה. זו החלטת מס בישראל, ולא ״טריק בנקאי״, ויש לקבל אותה עם יועץ מס.
איך מקדם הפחתה משפיע על גובה ההלוואה?
דוגמה להמחשה בלבד: בעל חברה עם הכנסה נטו של 5,000 אירו בחודש, 2,000 משכורת ו-3,000 דיבידנדים. נניח שהבנק סופר דיבידנדים ב-70%, הנחה לצורך הדוגמה ולא נתון של בנק כלשהו.
| תרחיש | הכנסה שנספרת | החזר מרבי ב-40% |
|---|---|---|
| כל ההכנסה נספרת | 5,000 אירו | 2,000 אירו בחודש |
| דיבידנדים ב-70% | 2,000 + 2,100 = 4,100 אירו | 1,640 אירו בחודש |
המנגנון הוא מה שחשוב: מקדם על חלק מההכנסה מוריד את ההחזר המותר, ואיתו את סכום ההלוואה. כשהלוואה במטבע שונה ממטבע ההכנסה, תקרת ה-20% מצמצמת את התמונה עוד יותר; ראו את המדריך שלנו למשכנתא ברומניה בהכנסה בשקלים.
רשימת הכנה לתיק המשכנתא
- שאלו שניים או שלושה בנקים בכתב אילו מההכנסות שלכם הם מקבלים, באיזה חלק, וכמה שנים אחורה.
- אספו דוחות שנתיים או שומות מס של שנתיים עד שלוש שנים, ואת דפי החשבון שאליו נכנסה ההכנסה.
- לדיבידנדים: דוחות כספיים, החלטות חלוקה והוכחה לתשלום ולמס.
- להכנסה מחו״ל: החוזים שבתוקף ותאריכי הסיום שלהם; חוזה שעומד להסתיים מחליש את התיק.
- תרגמו ואמתו באפוסטיל את מה שהבנק דורש, לפני שבוחרים נכס.
- חשבו את כל ההחזרים הקיימים, בכל מקום; הם נספרים בתוך התקרה.
- קבלו אישור עקרוני לפני הסכם הזמנה או חוזה מקדים.
מה לעשות לפני החתימה ואיך אנחנו מלווים
לפני שמתחייבים לנכס, כדאי לדעת כמה הבנק יאשר בפועל ולא רק ״עד כמה״. אנחנו עוזרים לרוכשים לבנות את התיק המשפטי והמסמכי מול דרישות הבנק, לתזמן את האישור העקרוני ביחס לחוזה המקדים ולוודא שהחוזה אינו מחייב תשלומים לפני שהמימון ברור. חוזה המשכנתא הנוטריוני ורישום השעבוד מבוצעים על ידי נוטריון ועורכי דין בעלי רישיון ברומניה.
האמור כאן הוא מידע כללי נכון לאוקטובר 2026 ואינו ייעוץ משפטי, מיסויי או פיננסי. כל בנק קובע בעצמו אילו הכנסות הוא מקבל, באיזה מקדם ואילו מסמכים נדרשים, וכל משכנתא כפופה לאישור הבנק.
שאלות נפוצות
אפשר לקבל משכנתא ברומניה בלי תלושי שכר?
כן. תקנה 17/2012 של הבנק המרכזי אינה פוסלת סוג הכנסה. בנקים מקבלים הכנסה מפעילות עצמאית, דיבידנדים והכנסות מחו״ל כשהיא מתועדת וקבועה, וכל בנק מחליט איזה חלק ממנה לספור.
מה יחס ההחזר המרבי במשכנתא ברומניה?
כל ההחזרים החודשיים יחד עד 40% מההכנסה נטו, או 45% בדירה ראשונה למי שמעולם לא הייתה לו דירה. בהלוואה במטבע זר ללווה שמשתכר במטבע אחר, ההחזרים במטבע הזר עד 20%, או 25% באותו מצב של דירה ראשונה.
ההכנסה שלי קפצה השנה. הבנק יספור את כולה?
לא אוטומטית. ההכנסה הנוכחית נספרת לכל היותר 20% מעל השנה הקודמת, אלא אם מסמכים, למשל חוזים חדשים לטווח ארוך, מראים שהעלייה תימשך.
בנקים ברומניה מקבלים דיבידנדים כהכנסה?
רבים כן, בתנאים. נדרשים בדרך כלל דוחות כספיים והחלטות חלוקה, ויש בנקים שמציינים היסטוריה של שנתיים לפחות. הבנק עשוי לספור רק חלק מהדיבידנד, ולכן כדאי לבקש תשובה בכתב.
הקריאה הבאה · 7 דק׳ קריאהצוואה לישראלי שיש לו נכס ברומניה: בחירת דין, צורת הצוואה ותיאום עם הצוואה בישראלאיך כותבים צוואה שתעבוד על נכס ברומניה: תקנה 650/2012 ובחירת דין, צוואה נוטריונית או בכתב יד, מנה שמורה ותיאום עם הצוואה הישראלית.לקריאת המדריךמקורות
המידע במדריך הוא כללי ואינו מהווה ייעוץ משפטי או מיסויי לעסקה מסוימת. כל עסקה נבחנת לגופה.