Коротко
Банки в Румынии предоставляют ипотеку также самозанятым, владельцам компаний, получающим дивиденды, и лицам, получающим доход за рубежом. Регламент 17/2012 Центрального банка (BNR) не исключает ни один вид дохода, но позволяет каждому банку учитывать лишь часть менее надёжного дохода и устанавливает жёсткие лимиты: 40% чистого дохода на все платежи, 20% по кредиту в иностранной валюте, когда доход в другой валюте, и ограничение на учёт резкого роста дохода.
Главное
- 1Все ежемесячные платежи по всем кредитам вместе ограничены 40% чистого дохода или 45% при покупке первого жилья (статья 19 Регламента 17/2012).
- 2По кредиту в иностранной валюте, когда доход в другой валюте, платежи в иностранной валюте ограничены 20% или 25% при покупке первого жилья.
- 3Каждый банк сам определяет, какие доходы он принимает и с каким коэффициентом; от уменьшения защищена только зарплата по бессрочному трудовому договору.
- 4Доход текущего года учитывается не более чем на 20% выше предыдущего года, если только документы не доказывают, что рост сохранится.
- 5Для владельцев компаний: банк учитывает то, что дошло до вас, зарплату и выплаченные дивиденды, а не прибыль компании.
Самозанятые и владельцы компаний подходят к вопросу об ипотеке в Румынии со знакомым по Израилю опасением: «Без расчётного листка банк не воспримет меня всерьёз». В Румынии вопрос ставится иначе. Банк спрашивает не о том, работаете ли вы по найму, а о том, какую часть своего дохода вы можете подтвердить и насколько он уверен, что этот доход сохранится. Это руководство сосредоточено на одном вопросе: как доход, не являющийся зарплатой, превращается в цифру, которую одобряет банк.
Может ли самозанятый получить ипотеку в Румынии?
Да. Регламент 17/2012 Национального банка Румынии (BNR), который распространяется на каждый банк и каждую кредитующую организацию, не исключает ни одного вида дохода. Он оставляет каждому банку право определять во внутренних правилах, какие доходы принимаются и какая их часть учитывается, по корректирующим коэффициентам, зависящим от надёжности и постоянства дохода. Зарплата по бессрочному трудовому договору является единственным доходом, в отношении которого регламент устанавливает, что его нельзя уменьшать.
По кредиту в иностранной валюте, когда доход в другой валюте, платежи в иностранной валюте ограничены 20% или 25% при покупке первого жилья.
Какие правила Центрального банка применяются к каждому заёмщику?
| Вопрос | Правило | Статья Регламента 17/2012 |
|---|---|---|
| Метод расчёта | Сумма ежемесячных платежей, делённая на ежемесячный чистый доход | 13(1) |
| Общий лимит | Все платежи вместе до 40% чистого дохода | 19(1) |
| Первое жильё | До 45% для тех, у кого нет и не было жилья в собственности | 19(2) |
| Иностранная валюта при доходе в другой валюте | Платежи в иностранной валюте до 20% (25% при первом жилье) | 19(3) |
| Какие доходы учитываются | Каждый банк определяет виды и коэффициенты; к зарплате по бессрочному договору коэффициент не применяется | 12(1)(d) |
| Рост дохода | Не более чем на 20% выше предыдущего года, если не доказано, что рост сохранится | 15(1), 15(4) |
| Подтверждение предыдущего года | Документы о доходе, задекларированном налоговым органам, и/или доход, поступивший на счета в кредитующем банке | 15(2) |
| Квота исключений | До 15% объёма кредитов, не более эквивалента 250 000 евро, для заёмщиков с доходом не ниже средней чистой зарплаты | 20 |
Два правила, которые больше всего затрагивают самозанятых
Корректирующий коэффициент. Банк вправе учитывать лишь часть дохода, который представляется ему менее надёжным, например дивиденды или гонорары самозанятого. Регламент не устанавливает коэффициент, и каждый банк определяет его сам. Поэтому одно и то же досье может получить два разных одобрения в двух разных банках.
Ограничение роста. После отличного года банк не может принять последний год как есть. Базой служит предыдущий год, к которому можно добавить до 20%, если только вы не представите документы, показывающие, что изменение носит постоянный характер. Сам регламент приводит в качестве примера «значительный рост объёма деятельности» у лица с доходом от самостоятельной деятельности, например новые долгосрочные договоры.
Что банки публикуют о видах принимаемого дохода?
Некоторые крупные банки опубликовали общие перечни. BCR упоминает доход индивидуального предпринимателя (PFA, Persoană Fizică Autorizată), лиц свободных профессий и фрилансеров с налоговыми документами и выписками по счёту, дивиденды с историей не менее двух лет, а также доходы из-за рубежа с переведёнными и заверенными документами. Banca Transilvania упоминает, среди прочего, дивиденды, самостоятельную деятельность, арендный доход и зарплату из-за рубежа, когда доход постоянный и может быть подтверждён. UniCredit запрашивает согласие на проверку дохода в налоговом органе ANAF и подтверждающие документы для иных видов дохода.
Ни один из них не публикует, какую часть каждого дохода он учитывает. Именно этот вопрос стоит задать каждому банку в письменном виде.
Что должен принести в банк каждый профиль?
| Профиль | Что проверяет банк | Где досье чаще всего застревает |
|---|---|---|
| Самозанятые и фрилансеры | Годовые отчёты или налоговые декларации за последние годы, выписки по счёту с поступлениями | Сильный год после слабых лет: ограничение в 20% |
| Владельцы компаний с дивидендами | Финансовая отчётность, решения о распределении, подтверждение выплаты дивидендов и уплаты налога с них | Прибыль, оставшаяся в компании и не учитываемая |
| Получающие доход из-за рубежа | Трудовой договор или договор об оказании услуг, расчётные листки или налоговые декларации, выписки по счёту, переведённые и заверенные | Доход в одной валюте и кредит в другой: лимит 20% |
Почему прибыль компании не является доходом в глазах банка?
С точки зрения банка, прибыль компании принадлежит компании. Ваш доход составляет то, что фактически дошло до вас: зарплата, дивиденд, о котором было принято решение, который был выплачен и с которого уплачен налог, или сочетание того и другого. Владелец компании, который годами оставлял прибыль в компании, на бумаге может выглядеть как получатель скромной зарплаты.
Если вы планируете обратиться за ипотекой в Румынии, обсудите со своим бухгалтером за год или два до этого способ, которым вы выводите деньги из компании. Это налоговое решение в Израиле, а не «банковский трюк», и принимать его следует с налоговым консультантом.
Как понижающий коэффициент влияет на размер кредита?
Пример исключительно для иллюстрации: владелец компании с чистым доходом 5 000 евро в месяц, 2 000 зарплата и 3 000 дивиденды. Предположим, что банк учитывает дивиденды в размере 70%; это допущение для целей примера, а не данные какого-либо банка.
| Сценарий | Учитываемый доход | Максимальный платёж при 40% |
|---|---|---|
| Весь доход учитывается | 5 000 евро | 2 000 евро в месяц |
| Дивиденды в размере 70% | 2 000 + 2 100 = 4 100 евро | 1 640 евро в месяц |
Важен механизм: коэффициент на часть дохода снижает допустимый платёж, а вместе с ним и сумму кредита. Когда кредит выдаётся в валюте, отличной от валюты дохода, лимит в 20% сужает картину ещё больше; см. наше руководство по ипотеке в Румынии при доходе в шекелях.
Перечень подготовки ипотечного досье
- Спросите у двух или трёх банков в письменном виде, какие из ваших доходов они принимают, в какой части и за сколько лет назад.
- Соберите годовые отчёты или налоговые декларации за два-три года и выписки по счёту, на который поступал доход.
- Для дивидендов: финансовая отчётность, решения о распределении и подтверждение выплаты и уплаты налога.
- Для дохода из-за рубежа: действующие договоры и даты их окончания; договор, срок которого истекает, ослабляет досье.
- Переведите и заверьте апостилем то, что требует банк, до выбора объекта.
- Рассчитайте все существующие платежи, где бы они ни были; они учитываются в пределах лимита.
- Получите предварительное одобрение до соглашения о бронировании или предварительного договора.
Что сделать до подписания и как мы сопровождаем
Прежде чем брать на себя обязательства по объекту, стоит знать, сколько банк одобрит фактически, а не только «до какой суммы». Мы помогаем покупателям сформировать юридическое и документальное досье в соответствии с требованиями банка, рассчитать время получения предварительного одобрения относительно предварительного договора и убедиться, что договор не обязывает к платежам до того, как финансирование станет ясным. Нотариальный ипотечный договор и регистрацию залога осуществляют нотариус и адвокаты, имеющие лицензию в Румынии.
Изложенное здесь является общей информацией по состоянию на октябрь 2026 года и не представляет собой юридическую, налоговую или финансовую консультацию. Каждый банк сам определяет, какие доходы он принимает, с каким коэффициентом и какие документы требуются, и любая ипотека подлежит одобрению банка.
Частые вопросы
Можно ли получить ипотеку в Румынии без расчётных листков?
Да. Регламент 17/2012 Центрального банка не исключает ни одного вида дохода. Банки принимают доход от самостоятельной деятельности, дивиденды и доходы из-за рубежа, когда он документально подтверждён и постоянен, и каждый банк решает, какую его часть учитывать.
Каково максимальное соотношение платежей по ипотеке в Румынии?
Все ежемесячные платежи вместе до 40% чистого дохода или 45% при покупке первого жилья для тех, у кого никогда не было жилья. По кредиту в иностранной валюте для заёмщика, получающего доход в другой валюте, платежи в иностранной валюте до 20% или 25% в той же ситуации первого жилья.
Мой доход в этом году резко вырос. Учтёт ли банк его полностью?
Не автоматически. Текущий доход учитывается не более чем на 20% выше предыдущего года, если только документы, например новые долгосрочные договоры, не показывают, что рост сохранится.
Принимают ли банки в Румынии дивиденды в качестве дохода?
Многие принимают, на определённых условиях. Обычно требуются финансовая отчётность и решения о распределении, а некоторые банки указывают историю не менее двух лет. Банк может учесть лишь часть дивиденда, поэтому стоит запросить ответ в письменном виде.
Читать дальше · 7 мин чтенияЗавещание для израильтянина с недвижимостью в Румынии: выбор права, форма завещания и согласование с завещанием в ИзраилеЗавещание на недвижимость в Румынии: Регламент 650/2012 и выбор права, нотариальное или собственноручное завещание, обязательная доля и Израиль.Читать руководствоИсточники
Информация в руководстве носит общий характер и не является юридической или налоговой консультацией по конкретной сделке. Каждая сделка рассматривается индивидуально.