باختصار
تمنح البنوك في رومانيا قروضًا عقارية أيضًا للعاملين لحسابهم الخاص، ولأصحاب الشركات الذين يسحبون أرباحًا موزعة، ولمن يتقاضون دخلًا في الخارج. ولائحة البنك المركزي (BNR) رقم 17/2012 لا تستبعد أي نوع من الدخل، لكنها تتيح لكل بنك أن يحتسب جزءًا فقط من الدخل الأقل يقينًا، وتفرض سقوفًا صارمة: 40% من صافي الدخل لجميع الأقساط، و20% في القرض بعملة أجنبية عندما يكون الدخل بعملة أخرى، وقيدًا على احتساب الارتفاع الحاد في الدخل.
أبرز النقاط
- 1جميع الأقساط الشهرية على جميع القروض مجتمعةً محدودة بنسبة 40% من صافي الدخل، أو 45% في المسكن الأول (المادة 19 من اللائحة 17/2012).
- 2في القرض بعملة أجنبية عندما يكون الدخل بعملة أخرى، تُحدّ الأقساط بالعملة الأجنبية بنسبة 20%، أو 25% في المسكن الأول.
- 3يحدد كل بنك الدخول التي يقبلها وبأي معامل؛ والراتب بموجب عقد عمل دائم وحده محمي من التخفيض.
- 4يُحتسب دخل السنة الحالية بما لا يزيد على 20% فوق السنة السابقة، ما لم تُثبت المستندات أن الارتفاع سيستمر.
- 5لأصحاب الشركات: يحتسب البنك ما وصل إليكم، أي الراتب والأرباح الموزعة المدفوعة، لا أرباح الشركة.
يأتي العاملون لحسابهم الخاص وأصحاب الشركات إلى مسألة الرهن العقاري في رومانيا بقلق مألوف من إسرائيل: «من دون قسيمة راتب، لن يأخذني البنك على محمل الجد». وفي رومانيا تُطرح المسألة على نحو مختلف. فالبنك لا يسأل هل أنتم موظفون، بل كم من دخلكم يمكنكم إثباته، وإلى أي حد هو واثق من استمراره. ويركز هذا الدليل على سؤال واحد: كيف يتحول الدخل الذي ليس راتبًا إلى رقم يوافق عليه البنك.
هل يمكن للعامل لحسابه الخاص الحصول على رهن عقاري في رومانيا؟
نعم. لائحة البنك الوطني الروماني (BNR) رقم 17/2012، التي تسري على كل بنك وكل جهة مُقرضة، لا تستبعد أي نوع من الدخل. وهي تترك لكل بنك أن يحدد في قواعده الداخلية الدخول المقبولة والقدر المحتسب منها، وفق معاملات تعديل تتوقف على يقين الدخل واستقراره. والراتب بموجب عقد عمل دائم هو الدخل الوحيد الذي تنص اللائحة على عدم جواز تخفيضه.
في القرض بعملة أجنبية عندما يكون الدخل بعملة أخرى، تُحدّ الأقساط بالعملة الأجنبية بنسبة 20%، أو 25% في المسكن الأول.
ما قواعد البنك المركزي التي تسري على كل مقترض؟
| الموضوع | القاعدة | المادة في اللائحة 17/2012 |
|---|---|---|
| طريقة القياس | مجموع الأقساط الشهرية مقسومًا على صافي الدخل الشهري | 13(1) |
| السقف العام | جميع الأقساط مجتمعةً حتى 40% من صافي الدخل | 19(1) |
| المسكن الأول | حتى 45%، لمن لا يملك ولم يملك مسكنًا | 19(2) |
| عملة أجنبية مقابل دخل بعملة أخرى | الأقساط بالعملة الأجنبية حتى 20% (25% في المسكن الأول) | 19(3) |
| الدخول المحتسبة | يحدد كل بنك الأنواع والمعاملات؛ ولا يُطبَّق معامل على الراتب بموجب عقد دائم | 12(1)(d) |
| ارتفاع الدخل | بما لا يزيد على 20% فوق السنة السابقة، ما لم يُثبت أن الارتفاع سيستمر | 15(1)، 15(4) |
| إثبات السنة السابقة | مستندات الدخل المُصرَّح به لسلطات الضرائب و/أو الدخل الذي دخل الحسابات في البنك المُقرض | 15(2) |
| حصة الاستثناء | حتى 15% من حجم القروض، بما لا يتجاوز ما يعادل 250,000 يورو، للمقترضين الذين يتقاضون على الأقل متوسط صافي الأجر | 20 |
القاعدتان اللتان تمسان العاملين لحسابهم الخاص أكثر من غيرهما
معامل التعديل. يحق للبنك أن يحتسب جزءًا فقط من الدخل الذي يراه أقل يقينًا، كالأرباح الموزعة أو أتعاب العامل لحسابه الخاص. ولا تحدد اللائحة المعامل، بل يحدده كل بنك بنفسه. ولذلك يمكن للملف نفسه تمامًا أن يحصل على موافقتين مختلفتين في بنكين مختلفين.
قيد الارتفاع. بعد سنة ممتازة، لا يستطيع البنك أن يأخذ السنة الأخيرة كما هي. فالأساس هو السنة السابقة، ويجوز أن يُضاف إليها حتى 20%، ما لم تقدموا مستندات تُظهر أن التغيير دائم. واللائحة نفسها تورد مثالًا «ارتفاعًا كبيرًا في حجم الأعمال» لدى صاحب الدخل المستقل، كالعقود الجديدة طويلة الأجل.
ماذا تنشر البنوك عن أنواع الدخل التي تقبلها؟
نشرت بعض البنوك الكبرى قوائم عامة. يذكر BCR دخل العامل المستقل (PFA، Persoană Fizică Autorizată)، وأصحاب المهن الحرة والمستقلين مع المستندات الضريبية وكشوف الحساب، والأرباح الموزعة مع سجل لا يقل عن سنتين، والدخول من الخارج مع مستندات مترجمة ومصدقة. ويذكر Banca Transilvania، من بين أمور أخرى، الأرباح الموزعة والنشاط المستقل والإيجار والراتب من الخارج، عندما يكون الدخل ثابتًا وقابلًا للإثبات. أما UniCredit فيطلب الموافقة على فحص الدخل لدى سلطة الضرائب ANAF ومستندات داعمة لأنواع الدخل الأخرى.
ولا ينشر أي منها الجزء الذي يحتسبه من كل دخل. وهذا هو السؤال الذي يُستحسن طرحه على كل بنك، كتابةً.
ماذا يجب أن يقدم كل ملف تعريفي للبنك؟
| الملف التعريفي | ما يفحصه البنك | أين يتعثر الملف غالبًا |
|---|---|---|
| العاملون لحسابهم والمستقلون | تقارير سنوية أو إقرارات ضريبية للسنوات الأخيرة، وكشوف حساب بالمقبوضات | سنة قوية بعد سنوات ضعيفة: قيد الـ 20% |
| أصحاب الشركات ذوو الأرباح الموزعة | قوائم مالية، وقرارات التوزيع، وإثبات دفع الأرباح والضريبة عليها | أرباح بقيت في الشركة ولا تُحتسب |
| متلقو الدخل من الخارج | عقد عمل أو خدمة، وقسائم رواتب أو إقرارات ضريبية، وكشوف حساب، مترجمة ومصدقة | دخل بعملة وقرض بعملة أخرى: سقف 20% |
لماذا لا يُعد ربح الشركة دخلًا في نظر البنك؟
من وجهة نظر البنك، أرباح الشركة ملك للشركة. أما دخلكم فهو ما وصل إليكم فعليًّا: راتب، أو أرباح موزعة تقرر توزيعها ودُفعت ودُفعت عنها الضريبة، أو مزيج من الاثنين. وصاحب الشركة الذي أبقى الأرباح في الشركة لسنوات قد يبدو على الورق كصاحب راتب متواضع.
إذا كنتم تخططون لطلب رهن عقاري في رومانيا، تحدثوا مع محاسبكم قبل سنة أو سنتين بشأن الطريقة التي تسحبون بها المال من الشركة. فهذا قرار ضريبي في إسرائيل، وليس «حيلة مصرفية»، ويجب اتخاذه مع مستشار ضريبي.
كيف يؤثر معامل التخفيض في مبلغ القرض؟
مثال للتوضيح فقط: صاحب شركة بصافي دخل 5,000 يورو شهريًّا، منها 2,000 راتب و3,000 أرباح موزعة. لنفترض أن البنك يحتسب الأرباح الموزعة بنسبة 70%، وهو افتراض لأغراض المثال لا معطى صادر عن أي بنك.
| السيناريو | الدخل المحتسب | القسط الأقصى عند 40% |
|---|---|---|
| احتساب الدخل كله | 5,000 يورو | 2,000 يورو شهريًّا |
| الأرباح الموزعة بنسبة 70% | 2,000 + 2,100 = 4,100 يورو | 1,640 يورو شهريًّا |
المهم هو الآلية: المعامل المطبق على جزء من الدخل يخفض القسط المسموح، ومعه مبلغ القرض. وعندما يكون القرض بعملة تختلف عن عملة الدخل، يضيّق سقف الـ 20% الصورة أكثر؛ راجعوا دليلنا للرهن العقاري في رومانيا بدخل بالشيكل.
قائمة إعداد ملف الرهن العقاري
- اسألوا بنكين أو ثلاثة كتابةً عن الدخول التي يقبلونها من دخلكم، وبأي نسبة، وعن كم سنة سابقة.
- اجمعوا التقارير السنوية أو الإقرارات الضريبية عن سنتين إلى ثلاث سنوات، وكشوف الحساب الذي دخل إليه الدخل.
- للأرباح الموزعة: القوائم المالية، وقرارات التوزيع، وإثبات الدفع والضريبة.
- للدخل من الخارج: العقود السارية وتواريخ انتهائها؛ فالعقد الذي يوشك على الانتهاء يُضعف الملف.
- ترجموا وصدّقوا بالأبوستيل ما يطلبه البنك، قبل اختيار العقار.
- احسبوا جميع الأقساط القائمة، في أي مكان كانت؛ فهي تُحتسب ضمن السقف.
- احصلوا على موافقة مبدئية قبل اتفاق الحجز أو العقد التمهيدي.
ما الذي يُفعل قبل التوقيع وكيف نرافقكم
قبل الالتزام بعقار، يُستحسن معرفة كم سيوافق البنك فعليًّا وليس فقط «إلى أي حد». نحن نساعد المشترين على بناء الملف القانوني والمستندي وفق متطلبات البنك، وتوقيت الموافقة المبدئية بالنسبة إلى العقد التمهيدي، والتأكد من أن العقد لا يُلزم بدفعات قبل أن يتضح التمويل. أما عقد الرهن العقاري التوثيقي وتسجيل الرهن فيتولاهما كاتب عدل ومحامون مرخصون في رومانيا.
ما ورد هنا معلومات عامة صحيحة حتى أكتوبر 2026 ولا يشكل استشارة قانونية أو ضريبية أو مالية. ويحدد كل بنك بنفسه الدخول التي يقبلها، وبأي معامل، والمستندات المطلوبة، ويخضع كل رهن عقاري لموافقة البنك.
أسئلة شائعة
هل يمكن الحصول على رهن عقاري في رومانيا من دون قسائم رواتب؟
نعم. لائحة البنك المركزي 17/2012 لا تستبعد أي نوع من الدخل. وتقبل البنوك الدخل من النشاط المستقل والأرباح الموزعة والدخول من الخارج عندما يكون موثقًا وثابتًا، ويقرر كل بنك الجزء الذي يحتسبه منه.
ما نسبة القسط القصوى في الرهن العقاري في رومانيا؟
جميع الأقساط الشهرية مجتمعةً حتى 40% من صافي الدخل، أو 45% في المسكن الأول لمن لم يملك مسكنًا قط. وفي القرض بعملة أجنبية لمقترض يتقاضى دخله بعملة أخرى، الأقساط بالعملة الأجنبية حتى 20%، أو 25% في الحالة نفسها للمسكن الأول.
قفز دخلي هذا العام. هل سيحتسبه البنك كله؟
ليس تلقائيًّا. يُحتسب الدخل الحالي بما لا يزيد على 20% فوق السنة السابقة، ما لم تُظهر مستندات، كالعقود الجديدة طويلة الأجل مثلًا، أن الارتفاع سيستمر.
هل تقبل البنوك في رومانيا الأرباح الموزعة كدخل؟
كثير منها يقبلها، بشروط. وتُطلب عادةً قوائم مالية وقرارات توزيع، وبعض البنوك تشترط سجلًا لا يقل عن سنتين. وقد يحتسب البنك جزءًا فقط من الأرباح الموزعة، ولذلك يُستحسن طلب جواب مكتوب.
اقرأ التالي · 7 دقائق للقراءةالوصية للإسرائيلي الذي يملك عقارًا في رومانيا: اختيار القانون، وشكل الوصية، والتنسيق مع الوصية في إسرائيلكيف تُكتب وصية تعمل على عقار في رومانيا: اللائحة 650/2012 واختيار القانون، والوصية الموثّقة أو بخط اليد، والحصة المحفوظة، والتنسيق مع الوصية الإسرائيلية.قراءة الدليلالمصادر
المعلومات الواردة في هذا الدليل عامة، ولا تشكّل استشارة قانونية أو ضريبية لصفقة بعينها. تُدرس كل صفقة على حدة.