Pe scurt
Din 2026, proprietarul unei clădiri rezidențiale din România a cărei valoare impozabilă depășește 2.500.000 de lei plătește 0,9% din partea care depășește pragul, în loc de 0,3% anterior. Pragul se verifică în funcție de o valoare pe care autoritatea o calculează după o formulă ce include suprafața construită, valoarea pe mp și un coeficient de zonă, și nu în funcție de prețul de piață. Declararea și plata se fac la ANAF, prin formularul 216, până la 30 septembrie.
Ce este important de reținut
- 1Cota a crescut de la 0,3% la 0,9% prin Legea 239/2025 și se aplică doar părții din valoarea impozabilă care depășește 2.500.000 de lei.
- 2Valoarea impozabilă este suprafața construită înmulțită cu 2.677 de lei pe mp și cu un coeficient de zonă. Este o formulă, nu un preț de piață.
- 3În București, zona A, o clădire cu toate utilitățile trece pragul abia de la circa 359 mp construiți. Într-o comună de rangul IV, abia de la circa 849 mp.
- 4Impozitul se verifică pentru fiecare clădire în parte, se aplică și nerezidenților și se adaugă la impozitul local pe clădiri.
- 5Formularul 216 se depune la ANAF, nu la primărie, până la 30 septembrie, în funcție de situația proprietății la 31 decembrie a anului anterior.
Titlurile din presa românească despre un „impozit pe lux triplat” i-au făcut pe mulți cumpărători să se întrebe dacă vila lor intră sub incidența lui. Confuzia este de înțeles: 2,5 milioane de lei înseamnă aproximativ 467.000 de euro, iar cifra pare apropiată de prețurile multor case. Însă acest impozit nu se uită la prețul pe care l-ați plătit. El se uită la o formulă pe care o aplică autoritatea locală, iar pentru majoritatea caselor rezultatul este departe de prag.
Ce este impozitul pe clădirile de lux în România și ce s-a schimbat în 2026?
Este un impozit special pe clădirile rezidențiale „de valoare mare”, definit la art. 500² din Codul fiscal român (Legea 227/2015). El se aplică persoanelor fizice care, la 31 decembrie a anului anterior, dețin în România o clădire rezidențială a cărei valoare impozabilă este mai mare de 2.500.000 de lei.
Legea 239/2025, cunoscută drept „al doilea pachet fiscal”, a triplat cota: de la 0,3% la 0,9% din partea care depășește pragul. În urma modificării, ANAF, Agenția Națională de Administrare Fiscală, a actualizat formularul 216, prin care se declară și se plătește impozitul.
- Este un impozit suplimentar. Nu înlocuiește impozitul local pe clădiri plătit primăriei, ci se adaugă acestuia.
- Se verifică pentru fiecare clădire în parte. Două imobile de câte 1,5 milioane de lei fiecare nu se cumulează pentru atingerea pragului.
- Se aplică și nerezidenților. Ceea ce contează este proprietatea asupra unei clădiri din România, nu rezidența.
Valoarea impozabilă este suprafața construită înmulțită cu 2.677 de lei pe mp și cu un coeficient de zonă. Este o formulă, nu un preț de piață.
Cum se calculează valoarea impozabilă a unei clădiri rezidențiale?
Pragul se raportează la „valoarea impozabilă a clădirii, comunicată de autoritatea locală”. Această valoare se calculează potrivit art. 457 din Codul fiscal, după aceeași formulă folosită pentru impozitul anual pe clădiri. Ea are trei componente:
- Suprafața construită în mp. La un apartament pentru care nu există date privind suprafața construită, suprafața utilă se înmulțește cu 1,4.
- Valoarea pe mp. Pentru 2026 este de 2.677 de lei pe mp, pentru o clădire din beton sau cărămidă cu apă, canalizare, electricitate și încălzire.
- Coeficientul de zonă. Depinde de rangul localității și de zona în care se află clădirea, conform tabelului de la art. 457. În zona A din București (rangul 0) coeficientul este 2,60, iar într-o comună de rangul IV este 1,10.
Din 2026 au fost eliminate și reducerile în funcție de vechimea clădirii, după cum reiese din tabelul de calcul publicat de Primăria Buzău. Coeficientul de zonă se stabilește prin hotărâre a consiliului local, astfel că pentru o anumită adresă coeficientul se verifică în decizia de impunere privind impozitul pe clădiri.
Valoarea impozabilă nu are legătură cu prețul de vânzare. O vilă cumpărată cu mai mult de 2,5 milioane de lei poate fi sub prag, iar o proprietate mare într-un cartier scump poate fi peste el chiar dacă prețul ei este mai mic.
De la ce dimensiune o clădire plătește impozitul pe lux?
Formula poate fi inversată pentru a afla de la ce suprafață construită, la o clădire cu toate utilitățile, valoarea impozabilă depășește 2,5 milioane de lei:
| Locație | Coeficient de zonă | Suprafața construită de la care se aplică impozitul |
|---|---|---|
| București, zona A (rangul 0) | 2,60 | Circa 359 mp |
| Comună, zona A (rangul IV) | 1,10 | Circa 849 mp |
Consecința practică: în suburbiile rurale din județul Ilfov este nevoie de o casă foarte mare pentru a atinge pragul. În cartierele scumpe din București, o vilă mare îl poate depăși deja. O vilă familială tipică, de 150 până la 200 mp construiți, este în cele mai multe cazuri departe de el.
Exemple de calcul: cine trece pragul și cine nu
Exemplele au caracter strict ilustrativ, pentru o clădire cu toate utilitățile, la valorile din 2026:
| Imobil | Calcul | Valoare impozabilă | Datorează impozitul pe lux? |
|---|---|---|---|
| Vilă de 180 mp construiți, comună de rangul IV, zona A | 180 × 2.677 × 1,10 | 530.046 lei | Nu |
| Aceeași vilă în București, zona A | 180 × 2.677 × 2,60 | 1.252.836 lei | Nu |
| Casă de 250 mp construiți în București, zona A | 250 × 2.677 × 2,60 | 1.740.050 lei | Nu |
| Proprietate de 450 mp construiți în București, zona A | 450 × 2.677 × 2,60 | 3.132.090 lei | Da |
Doar pe ultimul rând există obligație fiscală: 3.132.090 minus 2.500.000 înseamnă 632.090 de lei, iar 0,9% din această sumă înseamnă circa 5.689 de lei pe an. La un curs de circa 5,35 lei pentru un euro, cursul de referință BCE din 7 octombrie 2026, aceasta înseamnă circa 1.060 de euro pe an, pe lângă impozitul local pe clădiri.
Cine depune formularul 216 și până când?
- Cine: fiecare proprietar. În cazul coproprietății, fiecare pentru cota sa.
- Unde: formularul 216 se depune la ANAF prin SPV, Spațiul Privat Virtual al autorității fiscale, sau cu programul de asistență al autorității.
- Când: declarare și plată până la 30 septembrie, în funcție de situația proprietății la 31 decembrie a anului anterior.
- Ce este necesar: un cod de identificare fiscală în România.
Este un impozit datorat autorității fiscale naționale, nu primăriei. Primăria vă trimite decizia privind impozitul pe clădiri, dar nu vă va aminti de formularul 216. Cine datorează impozitul și nu depune declarația nu va primi o notificare de la autoritatea locală.
Cum se încadrează impozitul pe lux în costurile anuale ale unui imobil din România?
Pentru majoritatea proprietarilor este un rând gol în buget. Rândurile care se aplică oricărei case sunt impozitul local pe clădiri, impozitul pe teren și costurile curente de întreținere, pe care le-am detaliat în ghidul despre impozitul anual pe proprietate în România. Cu toate acestea, este bine să solicitați autorității locale, încă din primul an, valoarea impozabilă a clădirii în scris, pentru a ști cu certitudine dacă sunteți aproape de prag.
Înainte de a cumpăra o casă mare: ce să verificați
Cine ia în calcul o casă mare în București sau un imobil cu o suprafață construită neobișnuită ar trebui să calculeze valoarea impozabilă înainte de semnare și să includă impozitul pe lux în bugetul anual. Verificăm împreună cu cumpărătorii datele privind suprafața construită din extrasul de carte funciară și din autorizație și îi îndrumăm către un contabil sau un consultant fiscal local pentru declararea și plata la ANAF.
Articolul conține informații generale, valabile la octombrie 2026, și nu constituie consultanță juridică sau fiscală. Coeficienții de zonă și valoarea impozabilă sunt stabiliți de autoritatea locală, iar exemplele sunt simplificate. Înainte de depunere, este bine să verificați cu un consultant fiscal local.
Întrebări frecvente
Care este cota impozitului pe lux pentru imobilele din România în 2026?
0,9% din partea valorii impozabile a clădirii rezidențiale care depășește 2.500.000 de lei. Până în 2025 cota era de 0,3%, iar Legea 239/2025 a triplat-o.
Se calculează impozitul pe lux în funcție de prețul de cumpărare?
Nu. Se calculează în funcție de valoarea impozabilă stabilită de autoritatea locală potrivit art. 457 din Codul fiscal: suprafața construită, înmulțită cu 2.677 de lei pe mp și cu un coeficient de zonă. O vilă cumpărată cu mai mult de 2,5 milioane de lei poate fi sub prag.
Plătește un nerezident impozitul pe lux în România?
Da, dacă deține în România o clădire rezidențială a cărei valoare impozabilă depășește pragul. Impozitul se aplică proprietății, nu rezidenței.
Până când se depune formularul 216?
Până la 30 septembrie, împreună cu plata, în funcție de situația proprietății la 31 decembrie a anului anterior. Se depune la ANAF, nu la primărie.
Am două imobile. Se adună valorile?
Nu. Pragul se verifică pentru fiecare clădire în parte, iar două clădiri care se află fiecare sub 2,5 milioane de lei nu datorează impozitul pe lux.
Citiți în continuare · 7 min de lecturăTestamentul unui israelian care are o proprietate în România: alegerea legii, forma testamentului și coordonarea cu testamentul din IsraelCum redactați un testament pentru o proprietate din România: Regulamentul 650/2012, testament autentic sau olograf, rezerva și testamentul din Israel.Citiți ghidulSurse
Informațiile din acest ghid au caracter general și nu constituie consultanță juridică sau fiscală pentru o anumită tranzacție. Fiecare tranzacție este analizată individual.