باختصار
منذ 2026 يدفع مالك المبنى السكني في رومانيا الذي تتجاوز قيمته الضريبية 2,500,000 لاي نسبة 0.9% على الجزء الزائد، بدلًا من 0.3% سابقًا. ويُفحص الحد وفق قيمة تحتسبها السلطة بمعادلة من المساحة المبنية والقيمة للمتر المربع ومعامل المنطقة، لا وفق سعر السوق. ويتم الإقرار والدفع أمام ANAF بالنموذج 216 حتى 30 سبتمبر.
أبرز النقاط
- 1ارتفعت النسبة من 0.3% إلى 0.9% بموجب القانون 239/2025، وهي تسري فقط على جزء القيمة الضريبية الذي يزيد على 2,500,000 لاي.
- 2القيمة الضريبية هي المساحة المبنية مضروبةً في 2,677 لاي للمتر المربع مضروبةً في معامل المنطقة. إنها معادلة، لا سعر سوق.
- 3في بوخارست، المنطقة A، لا يتجاوز مبنى مزود بجميع المرافق الحد إلا ابتداءً من نحو 359 مترًا مربعًا مبنيًّا. وفي بلدية ريفية من الرتبة IV، ابتداءً من نحو 849 مترًا مربعًا فقط.
- 4تُفحص الضريبة لكل مبنى على حدة، وتسري أيضًا على غير المقيمين، وتُضاف إلى ضريبة المباني المحلية.
- 5يُقدَّم النموذج 216 إلى ANAF، لا إلى البلدية، حتى 30 سبتمبر وفق وضع الملكية في 31 ديسمبر من السنة السابقة.
دفعت عناوين الصحافة الرومانية عن «ضريبة رفاهية مضاعفة ثلاث مرات» كثيرًا من المشترين إلى التساؤل عمّا إذا كانت فيلتهم مشمولة بها. والارتباك مفهوم: فـ 2.5 مليون لاي تعادل نحو 467,000 يورو، ويبدو الرقم قريبًا من أسعار كثير من المنازل. لكن هذه الضريبة لا تنظر إلى السعر الذي دفعتموه، بل إلى معادلة تطبّقها السلطة المحلية، والنتيجة بالنسبة إلى معظم المنازل بعيدة عن الحد.
ما ضريبة الرفاهية في رومانيا، وما الذي تغيّر عام 2026؟
هي ضريبة خاصة على المباني السكنية «ذات القيمة المرتفعة»، محددة في المادة 500² من قانون الضرائب الروماني (القانون 227/2015). وتسري على الأفراد الذين يملكون في 31 ديسمبر من السنة السابقة مبنى سكنيًّا في رومانيا تزيد قيمته الضريبية على 2,500,000 لاي.
رفع القانون 239/2025، المعروف بـ «الحزمة المالية الثانية»، النسبة ثلاثة أضعاف: من 0.3% إلى 0.9% من الجزء الذي يتجاوز الحد. وفي أعقاب هذا التغيير حدّثت ANAF، سلطة الضرائب الرومانية، النموذج 216 الذي يُقدَّم به الإقرار ويتم الدفع.
- إنها ضريبة إضافية. فهي لا تحل محل ضريبة المباني المحلية التي تُدفع للبلدية، بل تُضاف إليها.
- تُفحص لكل مبنى على حدة. فعقاران قيمة كلٍّ منهما 1.5 مليون لاي لا يُجمعان لأغراض الحد.
- تسري أيضًا على غير المقيمين. فالعبرة بملكية مبنى في رومانيا، لا بالإقامة.
القيمة الضريبية هي المساحة المبنية مضروبةً في 2,677 لاي للمتر المربع مضروبةً في معامل المنطقة. إنها معادلة، لا سعر سوق.
كيف تُحتسب القيمة الضريبية لمبنى سكني؟
يُقاس الحد مقابل «القيمة الضريبية للمبنى، كما تبلغها السلطة المحلية». وتُحتسب هذه القيمة وفق المادة 457 من قانون الضرائب، بالمعادلة نفسها المستخدمة لضريبة المباني السنوية. وتتألف من ثلاثة عناصر:
- المساحة المبنية بالمتر المربع. وفي الشقة التي لا تتوفر بشأنها بيانات المساحة المبنية، تُضرب المساحة المفيدة في 1.4.
- القيمة للمتر المربع. وهي لعام 2026 تبلغ 2,677 لاي للمتر المربع، لمبنى من الخرسانة أو الطوب مزود بالمياه والصرف الصحي والكهرباء والتدفئة.
- معامل المنطقة. ويتوقف على رتبة البلدة والمنطقة التي يقع فيها المبنى، وفق الجدول الوارد في المادة 457. ففي المنطقة A في بوخارست (الرتبة 0) يبلغ المعامل 2.60، وفي بلدية ريفية من الرتبة IV يبلغ 1.10.
ومنذ 2026 أُلغيت أيضًا التخفيضات المرتبطة بعمر المبنى، وفق ما يتضح من جدول الحساب الذي نشرته بلدية بوزاو. ويُحدَّد معامل المنطقة بقرار من المجلس المحلي، ولذلك يُفحص معامل عنوان معين في إشعار تقدير ضريبة المباني.
القيمة الضريبية لا علاقة لها بسعر البيع. فقد تكون فيلا اشتُريت بأكثر من 2.5 مليون لاي دون الحد، وقد تكون ضيعة كبيرة في حي باهظ فوقه حتى لو كان سعرها أدنى.
من أي حجم يدفع المبنى ضريبة الرفاهية؟
يمكن عكس المعادلة والسؤال: من أي مساحة مبنية، في مبنى مزود بجميع المرافق، تتجاوز القيمة الضريبية 2.5 مليون لاي:
| الموقع | معامل المنطقة | المساحة المبنية التي تسري الضريبة ابتداءً منها |
|---|---|---|
| بوخارست، المنطقة A (الرتبة 0) | 2.60 | نحو 359 مترًا مربعًا |
| بلدية ريفية، المنطقة A (الرتبة IV) | 1.10 | نحو 849 مترًا مربعًا |
الدلالة العملية: في الضواحي الريفية لمقاطعة إلفوف (Ilfov) يلزم منزل كبير جدًّا لبلوغ الحد. أما في الأحياء الباهظة في بوخارست، فقد تتجاوزه فيلا كبيرة. والفيلا العائلية النموذجية التي تتراوح مساحتها المبنية بين 150 و200 متر مربع بعيدة عنه في معظم الحالات.
أمثلة حسابية: من يتجاوز الحد ومن لا يتجاوزه
الأمثلة للتوضيح فقط، لمبنى مزود بجميع المرافق، وفق قيم 2026:
| العقار | الحساب | القيمة الضريبية | هل يخضع لضريبة الرفاهية؟ |
|---|---|---|---|
| فيلا مساحتها المبنية 180 مترًا مربعًا، بلدية من الرتبة IV، المنطقة A | 180 × 2,677 × 1.10 | 530,046 لاي | لا |
| الفيلا نفسها في بوخارست، المنطقة A | 180 × 2,677 × 2.60 | 1,252,836 لاي | لا |
| منزل مساحته المبنية 250 مترًا مربعًا في بوخارست، المنطقة A | 250 × 2,677 × 2.60 | 1,740,050 لاي | لا |
| ضيعة مساحتها المبنية 450 مترًا مربعًا في بوخارست، المنطقة A | 450 × 2,677 × 2.60 | 3,132,090 لاي | نعم |
الالتزام قائم في الصف الأخير فقط: 3,132,090 ناقص 2,500,000 يساوي 632,090 لاي، و0.9% منها نحو 5,689 لاي سنويًّا. ووفق سعر صرف يبلغ نحو 5.35 لاي لليورو، وهو السعر المرجعي لـ ECB في 7 أكتوبر 2026، يعادل ذلك نحو 1,060 يورو سنويًّا، إضافةً إلى ضريبة المباني المحلية.
من يقدّم النموذج 216، وحتى متى؟
- من: كل مالك. وفي الملكية المشتركة، كلٌّ وفق حصته.
- أين: يُقدَّم النموذج 216 إلى ANAF عبر SPV، الفضاء الافتراضي الخاص لسلطة الضرائب، أو ببرنامج المساعدة التابع للسلطة.
- متى: الإقرار والدفع حتى 30 سبتمبر، وفق وضع الملكية في 31 ديسمبر من السنة السابقة.
- ما المطلوب: رقم تعريف ضريبي في رومانيا.
هذه ضريبة لسلطة الضرائب الوطنية، لا للبلدية. فالبلدية ترسل إليكم إشعار ضريبة المباني، لكنها لن تذكّركم بالنموذج 216. ومن كان ملزمًا ولم يقدّم الإقرار، فلن يتلقى تذكيرًا من السلطة المحلية.
كيف تندرج ضريبة الرفاهية ضمن التكاليف السنوية لعقار في رومانيا؟
بالنسبة إلى معظم مالكي العقارات، هذا بند فارغ في الميزانية. أما البنود التي تسري على كل منزل فهي ضريبتا المباني والأراضي المحليتان وتكاليف الصيانة الجارية، التي فصّلناها في الدليل الخاص بضريبة العقار السنوية في رومانيا. ومع ذلك، يُستحسن أن تطلبوا من السلطة المحلية القيمة الضريبية للمبنى كتابةً منذ السنة الأولى، لتعرفوا يقينًا ما إذا كنتم قريبين من الحد.
قبل شراء منزل كبير: ما الذي يُفحص
من يفكّر في منزل كبير في بوخارست أو في عقار ذي مساحة مبنية استثنائية، يُستحسن أن يحتسب القيمة الضريبية قبل التوقيع ويُدرج ضريبة الرفاهية في الميزانية السنوية. ونحن نراجع مع المشترين بيانات المساحة المبنية في المستخرج وفي الرخصة، ونحيلهم إلى محاسب أو مستشار ضريبي محلي لأغراض الإقرار والدفع أمام ANAF.
هذا المقال معلومات عامة، صحيحة حتى أكتوبر 2026، وليس استشارة قانونية أو ضريبية. وتحدد السلطة المحلية معاملات المنطقة والقيمة الضريبية، والأمثلة مبسّطة. وقبل تقديم الإقرار يُستحسن المراجعة مع مستشار ضريبي محلي.
أسئلة شائعة
ما نسبة ضريبة الرفاهية على العقارات في رومانيا عام 2026؟
0.9% من جزء القيمة الضريبية للمبنى السكني الذي يتجاوز 2,500,000 لاي. وحتى 2025 كانت النسبة 0.3%، ورفعها القانون 239/2025 ثلاثة أضعاف.
هل تُحتسب ضريبة الرفاهية وفق سعر الشراء؟
لا. فهي تُحتسب وفق القيمة الضريبية التي تحددها السلطة المحلية بموجب المادة 457 من قانون الضرائب: المساحة المبنية، مضروبةً في 2,677 لاي للمتر المربع، مضروبةً في معامل المنطقة. وقد تكون فيلا اشتُريت بأكثر من 2.5 مليون لاي دون الحد.
هل يدفع غير المقيم ضريبة الرفاهية في رومانيا؟
نعم، إذا كان يملك في رومانيا مبنى سكنيًّا تتجاوز قيمته الضريبية الحد. فالضريبة تسري على الملكية، لا على الإقامة.
حتى متى يُقدَّم النموذج 216؟
حتى 30 سبتمبر، مع الدفع، وفق وضع الملكية في 31 ديسمبر من السنة السابقة. ويُقدَّم إلى ANAF لا إلى البلدية.
لديّ عقاران. هل تُجمع قيمتاهما؟
لا. يُفحص الحد لكل مبنى على حدة، والمبنيان اللذان تقل قيمة كلٍّ منهما عن 2.5 مليون لاي لا يخضعان لضريبة الرفاهية.
اقرأ التالي · 7 دقائق للقراءةالوصية للإسرائيلي الذي يملك عقارًا في رومانيا: اختيار القانون، وشكل الوصية، والتنسيق مع الوصية في إسرائيلكيف تُكتب وصية تعمل على عقار في رومانيا: اللائحة 650/2012 واختيار القانون، والوصية الموثّقة أو بخط اليد، والحصة المحفوظة، والتنسيق مع الوصية الإسرائيلية.قراءة الدليلالمصادر
المعلومات الواردة في هذا الدليل عامة، ولا تشكّل استشارة قانونية أو ضريبية لصفقة بعينها. تُدرس كل صفقة على حدة.