בקצרה
מ-2026 בעלים של בניין מגורים ברומניה שהערך המיסויי שלו עובר 2,500,000 לאי משלם 0.9% על החלק העודף, במקום 0.3% קודם. הרף נבדק לפי ערך שהרשות מחשבת בנוסחה של שטח בנוי, ערך למ״ר ומקדם אזור, ולא לפי מחיר השוק. ההצהרה והתשלום נעשים מול ANAF בטופס 216 עד 30 בספטמבר.
הנקודות החשובות
- 1השיעור עלה מ-0.3% ל-0.9% מכוח חוק 239/2025, והוא חל רק על החלק בערך המיסויי שמעל 2,500,000 לאי.
- 2הערך המיסויי הוא שטח בנוי כפול 2,677 לאי למ״ר כפול מקדם אזור. זו נוסחה, לא מחיר שוק.
- 3בבוקרשט, אזור A, בניין עם כל התשתיות עובר את הרף רק מכ-359 מ״ר בנויים. בקומונה כפרית בדרגה IV, רק מכ-849 מ״ר.
- 4המס נבדק לכל בניין בנפרד, חל גם על תושבי חוץ, ומתווסף למס הבניין המקומי.
- 5טופס 216 מוגש ל-ANAF, לא לעירייה, עד 30 בספטמבר לפי מצב הבעלות ב-31 בדצמבר של השנה הקודמת.
כותרות בעיתונות הרומנית על ״מס יוקרה משולש״ גרמו לרוכשים רבים לשאול אם הווילה שלהם בפנים. הבלבול מובן: 2.5 מיליון לאי הם בערך 467,000 אירו, והמספר נראה קרוב למחירים של בתים רבים. אבל המס הזה לא מסתכל על המחיר ששילמתם. הוא מסתכל על נוסחה שהרשות המקומית מפעילה, ולרוב הבתים התוצאה רחוקה מהרף.
מה זה מס היוקרה ברומניה, ומה השתנה ב-2026?
זה מס מיוחד על מבני מגורים ״בעלי ערך גבוה״, שמוגדר בסעיף 500² לקוד המס הרומני (חוק 227/2015). הוא חל על יחידים שמחזיקים ב-31 בדצמבר של השנה הקודמת מבנה מגורים ברומניה שהערך המיסויי שלו גבוה מ-2,500,000 לאי.
חוק 239/2025, שמכונה ״החבילה הפיסקלית השנייה״, העלה את השיעור פי שלושה: מ-0.3% ל-0.9% מהחלק שמעל הרף. בעקבות השינוי עדכנה ANAF, רשות המסים הרומנית, את טופס 216 שבו מצהירים ומשלמים.
- זה מס נוסף. הוא לא מחליף את מס הבניין המקומי שמשולם לעירייה, אלא מתווסף לו.
- הוא נבדק לכל בניין בנפרד. שני נכסים של 1.5 מיליון לאי כל אחד אינם מצטרפים לרף.
- הוא חל גם על תושבי חוץ. מה שקובע הוא הבעלות על בניין ברומניה, לא התושבות.
הערך המיסויי הוא שטח בנוי כפול 2,677 לאי למ״ר כפול מקדם אזור. זו נוסחה, לא מחיר שוק.
איך מחשבים את הערך המיסויי של בניין מגורים?
הרף נמדד מול ״הערך המיסויי של הבניין, כפי שנמסר על ידי הרשות המקומית״. הערך הזה מחושב לפי סעיף 457 לקוד המס, באותה נוסחה שמשמשת למס הבניין השנתי. יש בה שלושה רכיבים:
- שטח בנוי במ״ר. בדירה שאין לגביה נתון של שטח בנוי, מכפילים את השטח השימושי ב-1.4.
- ערך למ״ר. ל-2026 הוא 2,677 לאי למ״ר, לבניין מבטון או מלבנים עם מים, ביוב, חשמל וחימום.
- מקדם אזור. הוא תלוי בדרגת היישוב ובאזור שבו נמצא הבניין, לפי הטבלה בסעיף 457. באזור A בבוקרשט (דרגה 0) המקדם הוא 2.60, ובקומונה כפרית בדרגה IV הוא 1.10.
מ-2026 בוטלו גם ההנחות לפי גיל הבניין, כך עולה מטבלת החישוב שפרסמה עיריית בוזאו. מקדם האזור נקבע בהחלטת המועצה המקומית, ולכן את המקדם של כתובת מסוימת בודקים בהודעת השומה של מס הבניין.
הערך המיסויי לא קשור למחיר המכירה. וילה שנקנתה ביותר מ-2.5 מיליון לאי יכולה להיות מתחת לרף, ואחוזה גדולה בשכונה יקרה יכולה להיות מעליו גם אם מחירה נמוך יותר.
מאיזה גודל בניין משלם מס יוקרה?
אפשר להפוך את הנוסחה ולשאול מאיזה שטח בנוי, בבניין עם כל התשתיות, הערך המיסויי עובר את 2.5 מיליון לאי:
| מיקום | מקדם אזור | שטח בנוי שממנו חל המס |
|---|---|---|
| בוקרשט, אזור A (דרגה 0) | 2.60 | כ-359 מ״ר |
| קומונה כפרית, אזור A (דרגה IV) | 1.10 | כ-849 מ״ר |
המשמעות המעשית: בפרברים הכפריים של מחוז אילפוב (Ilfov) צריך בית גדול מאוד כדי להגיע לרף. בשכונות היקרות של בוקרשט, וילה גדולה כבר יכולה לעבור אותו. וילה משפחתית טיפוסית של 150 עד 200 מ״ר בנויים רחוקה ממנו ברוב המקרים.
דוגמאות חישוב: מי עובר את הרף ומי לא
הדוגמאות הן להמחשה בלבד, לבניין עם כל התשתיות, לפי ערכי 2026:
| נכס | חישוב | ערך מיסויי | חייב במס יוקרה? |
|---|---|---|---|
| וילה של 180 מ״ר בנויים, קומונה בדרגה IV, אזור A | 180 × 2,677 × 1.10 | 530,046 לאי | לא |
| אותה וילה בבוקרשט, אזור A | 180 × 2,677 × 2.60 | 1,252,836 לאי | לא |
| בית של 250 מ״ר בנויים בבוקרשט, אזור A | 250 × 2,677 × 2.60 | 1,740,050 לאי | לא |
| אחוזה של 450 מ״ר בנויים בבוקרשט, אזור A | 450 × 2,677 × 2.60 | 3,132,090 לאי | כן |
רק בשורה האחרונה יש חבות: 3,132,090 פחות 2,500,000 הם 632,090 לאי, ו-0.9% מהם הם כ-5,689 לאי בשנה. לפי שער של כ-5.35 לאי לאירו, שער הייחוס של ה-ECB ב-7 באוקטובר 2026, זה כ-1,060 אירו בשנה, בנוסף למס הבניין המקומי.
מי מגיש את טופס 216, ועד מתי?
- מי: כל בעלים. בבעלות משותפת, כל אחד לפי חלקו.
- איפה: טופס 216 מוגש ל-ANAF דרך SPV, המרחב הווירטואלי הפרטי של רשות המסים, או בתוכנת הסיוע של הרשות.
- מתי: הצהרה ותשלום עד 30 בספטמבר, לפי מצב הבעלות ב-31 בדצמבר של השנה הקודמת.
- מה צריך: מספר זיהוי לצורכי מס ברומניה.
זה מס לרשות המסים הארצית, לא לעירייה. העירייה שולחת לכם את הודעת מס הבניין, אבל לא תזכיר לכם את טופס 216. מי שחייב ולא מגיש, לא יקבל תזכורת מהרשות המקומית.
איך מס היוקרה משתלב בעלויות השנתיות של נכס ברומניה?
לרוב בעלי הנכסים זו שורה ריקה בתקציב. השורות שחלות על כל בית הן מס הבניין ומס הקרקע המקומיים ועלויות האחזקה השוטפות, שפירטנו במדריך על מס הנכס השנתי ברומניה. ובכל זאת, כדאי לבקש מהרשות המקומית את הערך המיסויי של הבניין בכתב כבר בשנה הראשונה, כדי לדעת בוודאות אם אתם קרובים לרף.
לפני שקונים בית גדול: מה לבדוק
מי ששוקל בית גדול בבוקרשט או נכס עם שטח בנוי חריג, כדאי שיחשב את הערך המיסויי לפני החתימה ויכניס את מס היוקרה לתקציב השנתי. אנחנו עוברים עם רוכשים על נתוני השטח הבנוי בנסח ובהיתר, ומפנים לרואה חשבון או ליועץ מס מקומי לצורך ההצהרה והתשלום מול ANAF.
המאמר הוא מידע כללי, נכון לאוקטובר 2026, ואינו ייעוץ משפטי או ייעוץ מס. מקדמי האזור והערך המיסויי נקבעים בידי הרשות המקומית, והדוגמאות פשטניות. לפני הגשה כדאי לבדוק עם יועץ מס מקומי.
שאלות נפוצות
מה שיעור מס היוקרה על נכסים ברומניה ב-2026?
0.9% מהחלק בערך המיסויי של בניין המגורים שעובר 2,500,000 לאי. עד 2025 השיעור היה 0.3%, וחוק 239/2025 העלה אותו פי שלושה.
מס היוקרה מחושב לפי מחיר הקנייה?
לא. הוא מחושב לפי הערך המיסויי שהרשות המקומית קובעת לפי סעיף 457 לקוד המס: שטח בנוי, כפול 2,677 לאי למ״ר, כפול מקדם אזור. וילה שנקנתה ביותר מ-2.5 מיליון לאי יכולה להיות מתחת לרף.
תושב חוץ משלם מס יוקרה ברומניה?
כן, אם הוא מחזיק בניין מגורים ברומניה שהערך המיסויי שלו עובר את הרף. המס חל על הבעלות, לא על התושבות.
עד מתי מגישים את טופס 216?
עד 30 בספטמבר, יחד עם התשלום, לפי מצב הבעלות ב-31 בדצמבר של השנה הקודמת. ההגשה היא ל-ANAF ולא לעירייה.
יש לי שני נכסים. מחברים את הערכים?
לא. הרף נבדק לכל בניין בנפרד, ושני בניינים שכל אחד מהם מתחת ל-2.5 מיליון לאי אינם חייבים במס היוקרה.
הקריאה הבאה · 7 דק׳ קריאהצוואה לישראלי שיש לו נכס ברומניה: בחירת דין, צורת הצוואה ותיאום עם הצוואה בישראלאיך כותבים צוואה שתעבוד על נכס ברומניה: תקנה 650/2012 ובחירת דין, צוואה נוטריונית או בכתב יד, מנה שמורה ותיאום עם הצוואה הישראלית.לקריאת המדריךמקורות
המידע במדריך הוא כללי ואינו מהווה ייעוץ משפטי או מיסויי לעסקה מסוימת. כל עסקה נבחנת לגופה.