Коротко
С 2026 года собственник жилого здания в Румынии, налоговая стоимость которого превышает 2 500 000 леев, платит 0,9% с превышающей части вместо прежних 0,3%. Порог проверяется по стоимости, которую орган власти рассчитывает по формуле из застроенной площади, стоимости за кв. м и коэффициента зоны, а не по рыночной цене. Декларирование и уплата осуществляются в ANAF по форме 216 до 30 сентября.
Главное
- 1Ставка выросла с 0,3% до 0,9% на основании Закона 239/2025 и применяется только к части налоговой стоимости свыше 2 500 000 леев.
- 2Налоговая стоимость равна застроенной площади, умноженной на 2 677 леев за кв. м и на коэффициент зоны. Это формула, а не рыночная цена.
- 3В Бухаресте, зона A, здание со всеми коммуникациями превышает порог только начиная примерно с 359 кв. м застроенной площади. В сельской коммуне ранга IV только начиная примерно с 849 кв. м.
- 4Налог проверяется для каждого здания отдельно, применяется и к нерезидентам и добавляется к местному налогу на здания.
- 5Форма 216 подаётся в ANAF, а не в мэрию, до 30 сентября по состоянию права собственности на 31 декабря предыдущего года.
Заголовки в румынской прессе о «тройном налоге на роскошь» заставили многих покупателей спросить, попадает ли под него их вилла. Путаница понятна: 2,5 млн леев составляют примерно 467 000 евро, и эта цифра кажется близкой к ценам многих домов. Однако этот налог не учитывает цену, которую вы заплатили. Он основан на формуле, которую применяет местный орган власти, и для большинства домов результат далёк от порога.
Что такое налог на роскошь в Румынии и что изменилось в 2026 году?
Это специальный налог на жилые здания «высокой стоимости», установленный статьёй 500² Налогового кодекса Румынии (Закон 227/2015). Он применяется к физическим лицам, которые по состоянию на 31 декабря предыдущего года владеют в Румынии жилым зданием, налоговая стоимость которого превышает 2 500 000 леев.
Закон 239/2025, известный как «второй фискальный пакет», увеличил ставку втрое: с 0,3% до 0,9% с части, превышающей порог. В связи с этим изменением ANAF, Налоговое управление Румынии, обновило форму 216, по которой подаётся декларация и производится уплата.
- Это дополнительный налог. Он не заменяет местный налог на здания, уплачиваемый в мэрию, а добавляется к нему.
- Он проверяется для каждого здания отдельно. Два объекта по 1,5 млн леев каждый не суммируются для целей порога.
- Он применяется и к нерезидентам. Значение имеет право собственности на здание в Румынии, а не резидентство.
Налоговая стоимость равна застроенной площади, умноженной на 2 677 леев за кв. м и на коэффициент зоны. Это формула, а не рыночная цена.
Как рассчитывается налоговая стоимость жилого здания?
Порог сравнивается с «налоговой стоимостью здания, сообщённой местным органом власти». Эта стоимость рассчитывается согласно статье 457 Налогового кодекса по той же формуле, что применяется для ежегодного налога на здания. Она состоит из трёх элементов:
- Застроенная площадь в кв. м. Для квартиры, по которой нет данных о застроенной площади, полезная площадь умножается на 1,4.
- Стоимость за кв. м. На 2026 год она составляет 2 677 леев за кв. м для здания из бетона или кирпича с водоснабжением, канализацией, электричеством и отоплением.
- Коэффициент зоны. Он зависит от ранга населённого пункта и зоны, в которой находится здание, согласно таблице в статье 457. В зоне A Бухареста (ранг 0) коэффициент составляет 2,60, а в сельской коммуне ранга IV 1,10.
С 2026 года также отменены скидки в зависимости от возраста здания, как следует из таблицы расчёта, опубликованной мэрией Бузэу. Коэффициент зоны устанавливается решением местного совета, поэтому коэффициент для конкретного адреса проверяется по уведомлению о начислении налога на здания.
Налоговая стоимость не связана с ценой продажи. Вилла, купленная более чем за 2,5 млн леев, может быть ниже порога, а большое поместье в дорогом районе может быть выше него, даже если его цена ниже.
С какого размера здания платится налог на роскошь?
Формулу можно обратить и спросить, с какой застроенной площади, в здании со всеми коммуникациями, налоговая стоимость превышает 2,5 млн леев:
| Местоположение | Коэффициент зоны | Застроенная площадь, с которой применяется налог |
|---|---|---|
| Бухарест, зона A (ранг 0) | 2,60 | Около 359 кв. м |
| Сельская коммуна, зона A (ранг IV) | 1,10 | Около 849 кв. м |
Практическое значение: в сельских пригородах уезда Илфов (Ilfov) нужен очень большой дом, чтобы достичь порога. В дорогих районах Бухареста большая вилла уже может его превысить. Типичная семейная вилла площадью от 150 до 200 кв. м застроенной площади в большинстве случаев далека от него.
Примеры расчёта: кто превышает порог, а кто нет
Примеры приведены исключительно для иллюстрации, для здания со всеми коммуникациями, по значениям 2026 года:
| Объект | Расчёт | Налоговая стоимость | Облагается налогом на роскошь? |
|---|---|---|---|
| Вилла 180 кв. м застроенной площади, коммуна ранга IV, зона A | 180 × 2 677 × 1,10 | 530 046 леев | Нет |
| Та же вилла в Бухаресте, зона A | 180 × 2 677 × 2,60 | 1 252 836 леев | Нет |
| Дом 250 кв. м застроенной площади в Бухаресте, зона A | 250 × 2 677 × 2,60 | 1 740 050 леев | Нет |
| Поместье 450 кв. м застроенной площади в Бухаресте, зона A | 450 × 2 677 × 2,60 | 3 132 090 леев | Да |
Обязательство возникает только в последней строке: 3 132 090 минус 2 500 000 равно 632 090 леев, а 0,9% от этой суммы составляют около 5 689 леев в год. По курсу около 5,35 лея за евро, справочному курсу ECB на 7 октября 2026 года, это около 1 060 евро в год в дополнение к местному налогу на здания.
Кто подаёт форму 216 и в какой срок?
- Кто: каждый собственник. При общей собственности каждый в соответствии со своей долей.
- Где: форма 216 подаётся в ANAF через SPV, частное виртуальное пространство Налогового управления, или с помощью программы-помощника управления.
- Когда: декларация и уплата до 30 сентября по состоянию права собственности на 31 декабря предыдущего года.
- Что нужно: налоговый идентификационный номер в Румынии.
Это налог в пользу национального налогового органа, а не мэрии. Мэрия направляет вам уведомление о налоге на здания, но не напомнит о форме 216. Тот, кто обязан платить и не подаёт декларацию, не получит напоминания от местного органа власти.
Как налог на роскошь вписывается в ежегодные расходы на объект в Румынии?
Для большинства владельцев это пустая строка в бюджете. Строки, которые применяются к каждому дому, это местные налоги на здания и на землю и текущие расходы на содержание, которые мы подробно описали в руководстве о ежегодном налоге на недвижимость в Румынии. Тем не менее рекомендуется уже в первый год запросить у местного органа власти письменно налоговую стоимость здания, чтобы точно знать, близки ли вы к порогу.
Перед покупкой большого дома: что проверить
Тому, кто рассматривает большой дом в Бухаресте или объект с необычно большой застроенной площадью, рекомендуется рассчитать налоговую стоимость до подписания и включить налог на роскошь в годовой бюджет. Мы проверяем с покупателями данные о застроенной площади в выписке и в разрешении и направляем к местному бухгалтеру или налоговому консультанту для декларирования и уплаты в ANAF.
Статья представляет собой общую информацию по состоянию на октябрь 2026 года и не является юридической или налоговой консультацией. Коэффициенты зоны и налоговая стоимость устанавливаются местным органом власти, а примеры упрощены. Перед подачей декларации рекомендуется проконсультироваться с местным налоговым консультантом.
Частые вопросы
Какова ставка налога на роскошь для недвижимости в Румынии в 2026 году?
0,9% с части налоговой стоимости жилого здания, превышающей 2 500 000 леев. До 2025 года ставка составляла 0,3%, и Закон 239/2025 увеличил её втрое.
Рассчитывается ли налог на роскошь по цене покупки?
Нет. Он рассчитывается по налоговой стоимости, которую местный орган власти определяет согласно статье 457 Налогового кодекса: застроенная площадь, умноженная на 2 677 леев за кв. м и на коэффициент зоны. Вилла, купленная более чем за 2,5 млн леев, может быть ниже порога.
Платит ли нерезидент налог на роскошь в Румынии?
Да, если он владеет в Румынии жилым зданием, налоговая стоимость которого превышает порог. Налог привязан к праву собственности, а не к резидентству.
До какого срока подаётся форма 216?
До 30 сентября, вместе с уплатой, по состоянию права собственности на 31 декабря предыдущего года. Подача осуществляется в ANAF, а не в мэрию.
У меня два объекта. Суммируются ли их стоимости?
Нет. Порог проверяется для каждого здания отдельно, и два здания, каждое из которых ниже 2,5 млн леев, не облагаются налогом на роскошь.
Читать дальше · 7 мин чтенияЗавещание для израильтянина с недвижимостью в Румынии: выбор права, форма завещания и согласование с завещанием в ИзраилеЗавещание на недвижимость в Румынии: Регламент 650/2012 и выбор права, нотариальное или собственноручное завещание, обязательная доля и Израиль.Читать руководствоИсточники
Информация в руководстве носит общий характер и не является юридической или налоговой консультацией по конкретной сделке. Каждая сделка рассматривается индивидуально.