Cumpărătorul israelian fără pașaport european: ce se înscrie pe numele dumneavoastră în România, casa, terenul sau ambele

Mulți cumpărători israelieni descoperă abia în etapa contractului că terenul de sub vilă nu va fi înscris pe numele lor. Prima reacție este de înțeles: „Plătesc pentru o casă care stă pe terenul altcuiva?”. Îngrijorarea se sprijină pe o presupunere israeliană, potrivit căreia un drept care nu este „proprietate” este în mod necesar un drept slab. Pentru a evalua corect tranzacția, trebuie să înțelegeți exact ce se înscrie pe numele dumneavoastră, prin ce diferă de proprietate și ce trebuie scris în contract.

1Poate un israelian să înscrie teren în România pe numele său?

Nu pe numele său personal, atâta timp cât nu are cetățenia unui stat membru al Uniunii Europene. Așa prevăd articolul 44 alineatul (2) din Constituția României și articolul 6 din Legea 312/2005. Restricția se aplică numai terenului: casa însăși se înscrie pe numele cumpărătorului.

Cetățenia nu este o condiție pentru cumpărare. Ea schimbă doar întrebarea ce se va face cu terenul. Cine are cetățenia unui stat membru al Uniunii, inclusiv cetățenie română dobândită în temeiul părinților sau bunicilor, înscrie și terenul direct pe numele său.

2Ce este dreptul de superficie și cât de puternic este?

Dreptul de superficie (Superficie) este un drept real, nu o înțelegere personală. Se înscrie pe numele dumneavoastră în Cartea Funciară, registrul imobiliar ținut de ANCPI, și oricine scoate un extras îl poate vedea.

• Durata: potrivit articolului 694 din Codul civil, cel mult 99 de ani, cu posibilitate de reînnoire.
• Transmisibilitatea: potrivit articolului 695 alineatul (4), poate fi vândut sau ipotecat, împreună cu casa. Prin urmare, permite un credit ipotecar.
• Opozabilitatea: potrivit articolului 696, poate fi apărat împotriva oricărei persoane, inclusiv împotriva proprietarului terenului.
• Prețul: potrivit articolului 697, atunci când dreptul a fost constituit cu titlu oneros și contractul nu stabilește suma, se plătește lunar o sumă egală cu chiria de piață.

Terenul însuși rămâne în proprietatea celui înscris ca proprietar. Ceea ce ați primit este un drept înscris de a construi și de a deține deasupra lui, pe durata stabilită.

3Trei moduri de a deține o proprietate: ce se înscrie în fiecare caz?

Alegerea dintre structuri este o decizie personală: moștenire, impozitare, numărul de proprietăți pe care le plănuiți și cine din familie are pașaport european. Comparația dintre cumpărarea ca persoană fizică și cumpărarea printr-o societate este detaliată în ghidul nostru „Cumpărarea în România ca persoană fizică sau prin societate”.

4Ce primiți în fiecare etapă pe drumul către proprietate?

Pentru un imobil în construcție există de regulă trei semnături, iar fiecare conferă un alt drept:

1. Contractul de rezervare. Potrivit Legii 207/2025 („Legea Nordis”), ale cărei reguli se regăsesc din 25.8.2026 la articolul 422 alineatele (6)-(11) din Codul amenajării teritoriului, urbanismului și construcțiilor (Legea 169/2026), până la 5% din preț și pe o perioadă de până la 60 de zile. Este o rezervare a locului, nu un drept asupra proprietății.
2. Antecontractul la notar. Se semnează numai după ce autorizația de construire a fost notată în cartea funciară și unitatea are propria carte funciară. Notarul îl depune spre notare în ziua semnării sau cel târziu în următoarea zi lucrătoare, iar de atunci oricine scoate un extras vede că unitatea v-a fost promisă.
3. Contractul final și înscrierea. După finalizarea construcției. Abia atunci se înscrie dreptul de proprietate asupra casei și, alături de acesta, dreptul de superficie asupra terenului.

5Ce verificați în contract cu privire la dreptul de superficie?

Nu vă mulțumiți cu o explicație verbală, de la niciun vânzător sau dezvoltator. Identificați în proiectul de contract următoarele clauze:

• Cuvântul Superficie, în mod expres, cu descrierea a ceea ce se înscrie pe numele dumneavoastră și a dreptului în temeiul căruia este deținut terenul.
• Durata: un număr de ani scris și prevederi privind ce se întâmplă la expirare și reînnoirea.
• Prețul: o mențiune expresă că dreptul se constituie cu titlu gratuit sau o sumă exactă. Tăcerea poate declanșa aplicarea articolului 697 și poate impune o plată lunară.
• Proprietarul înscris al terenului și dacă asupra acestuia sunt înscrise sarcini.

6Cum verificați chiar dumneavoastră înscrierea?

1. Cereți numărul de carte funciară al unității și comandați chiar dumneavoastră un extras pe site-ul ePay al ANCPI, la 20 de lei.
2. Citiți partea a II-a (proprietarul înscris) și partea a III-a (sarcini și notări). O explicație completă găsiți în ghidul nostru privind verificarea de diligență în România.
3. La câteva zile după semnarea la notar, scoateți un extras nou și asigurați-vă că antecontractul sau cererea de notare a acestuia apare în el.
4. În ziua contractului final, asigurați-vă că extrasul arată două înscrieri pe numele dumneavoastră: proprietatea asupra casei și dreptul de superficie asupra terenului.

7Ce faceți înainte de semnare și cum vă însoțim

Structura de deținere trebuie aleasă înainte de semnare, împreună cu un avocat care vă reprezintă numai pe dumneavoastră, nu pe vânzător sau pe dezvoltator. Analizăm împreună cu cumpărătorul cele trei variante în raport cu planurile sale, citim clauzele privind superficia din proiect și verificăm înscrierea în fiecare etapă. Contractele notariale și înscrierea în cartea funciară sunt efectuate de un notar și de avocați autorizați în România.

Citiți în continuare · 7 min de lecturăTestamentul unui israelian care are o proprietate în România: alegerea legii, forma testamentului și coordonarea cu testamentul din IsraelCum redactați un testament pentru o proprietate din România: Regulamentul 650/2012, testament autentic sau olograf, rezerva și testamentul din Israel.Citiți ghidul

Informațiile din acest ghid au caracter general și nu constituie consultanță juridică sau fiscală pentru o anumită tranzacție. Fiecare tranzacție este analizată individual.