בקצרה
לפי סעיף 44(2) לחוקה הרומנית וסעיף 6 לחוק 312/2005, מי שאינו אזרח האיחוד האירופי אינו מחזיק קרקע ברומניה על שמו הפרטי. הבית נרשם על שמו, והקרקע מגיעה אליו בזכות סופרפיציה (Superficie) רשומה, או שהכול נרשם על שם חברה רומנית שבבעלותו. זכות הסופרפיציה ניתנת עד 99 שנים, ניתנת לחידוש, ואפשר למכור ולשעבד אותה יחד עם הבית.
הנקודות החשובות
- 1רוכש פרטי בלי אזרחות של מדינה באיחוד: הבית על שמו, והקרקע בזכות סופרפיציה רשומה על שמו בפנקס המקרקעין.
- 2לפי סעיף 694 לקוד האזרחי הזכות ניתנת לתקופה של עד 99 שנים וניתנת לחידוש; לפי סעיף 695(4) אפשר למכור ולשעבד אותה יחד עם הבית.
- 3אם החוזה שותק לגבי התמורה והזכות ניתנה בתשלום, סעיף 697 מחייב תשלום חודשי בגובה שכירות שוק. דרשו ניסוח מפורש.
- 4חברה רומנית (SRL) רושמת גם את הקרקע, אבל מוסיפה הנהלת חשבונות, מס חברות ומס דיבידנד.
- 5ביום החתימה על החוזה המקדים עוד אין בעלות; הבעלות נרשמת רק עם החוזה הסופי.
רוכשים ישראלים רבים מגלים רק בשלב החוזה שהקרקע שמתחת לווילה לא תירשם על שמם. התגובה הראשונה מובנת: ״אני משלם על בית שעומד על קרקע של מישהו אחר?״. החשש נשען על הנחה ישראלית, שזכות שאינה ״בעלות״ היא בהכרח זכות חלשה. כדי להעריך את העסקה נכון, צריך להבין מה בדיוק נרשם על שמכם, במה זה שונה מבעלות, ומה חייב להיות כתוב בחוזה.
האם ישראלי יכול לרשום קרקע ברומניה על שמו?
לא על שמו הפרטי, כל עוד אין לו אזרחות של מדינה החברה באיחוד האירופי. כך קובעים סעיף 44(2) לחוקה הרומנית וסעיף 6 לחוק 312/2005. ההגבלה חלה על הקרקע בלבד: הבית עצמו נרשם על שם הרוכש.
אזרחות אינה תנאי לקנייה. היא משנה רק את השאלה מה ייעשה עם הקרקע. מי שמחזיק אזרחות של מדינה באיחוד, כולל אזרחות רומנית שהתקבלה מכוח הורים או סבים, רושם גם את הקרקע ישירות על שמו.
לפי סעיף 694 לקוד האזרחי הזכות ניתנת לתקופה של עד 99 שנים וניתנת לחידוש; לפי סעיף 695(4) אפשר למכור ולשעבד אותה יחד עם הבית.
מהי זכות סופרפיציה, ועד כמה היא חזקה?
זכות סופרפיציה (Superficie) היא זכות קניינית, לא הסכם אישי. היא נרשמת על שמכם ב-Cartea Funciară, פנקס המקרקעין שמנהלת ANCPI, וכל מי שמוציא נסח רואה אותה.
- משך: לפי סעיף 694 לקוד האזרחי, עד 99 שנים, וניתנת לחידוש.
- סחירות: לפי סעיף 695(4), אפשר למכור אותה או לשעבד אותה, יחד עם הבית. לכן היא מאפשרת משכנתא.
- אכיפה: לפי סעיף 696, אפשר לאכוף אותה כלפי כל אדם, גם כלפי בעל הקרקע.
- תמורה: לפי סעיף 697, כשהזכות ניתנה בתשלום והחוזה אינו קובע את הסכום, משלמים כל חודש סכום השווה לשכירות בשוק.
הקרקע עצמה נשארת בבעלות מי שרשום כבעליה. מה שקיבלתם הוא זכות רשומה לבנות ולהחזיק מעליה, לתקופה שנקבעה.
שלוש דרכים להחזיק נכס: מה נרשם בכל אחת?
| מבנה | הבית | הקרקע | משמעות |
|---|---|---|---|
| על שמכם, בלי אזרחות אירופית | רשום על שמכם | זכות סופרפיציה רשומה על שמכם | הדרך הפשוטה לרוכש פרטי של נכס אחד |
| חברה רומנית (SRL) | על שם החברה | על שם החברה, גם כשכל המניות בידי זר | הנהלת חשבונות, מס חברות, מס דיבידנד של 16% ודיווח בישראל |
| אזרחות של מדינה באיחוד | רשום על שמכם | רשומה על שמכם | תהליך אזרחות נפרד, שאינו תלוי ברכישה |
הבחירה בין המבנים היא החלטה אישית: ירושה, מיסוי, מספר הנכסים שאתם מתכננים, ומי במשפחה מחזיק דרכון אירופי. ההשוואה בין רכישה פרטית לרכישה דרך חברה מפורטת במדריך שלנו ״רכישה ברומניה כיחיד או דרך חברה״.
מה מקבלים בכל שלב בדרך לבעלות?
בנכס שנבנה יש בדרך כלל שלוש חתימות, וכל אחת נותנת זכות אחרת:
- הסכם שריון. לפי חוק 207/2025 (״חוק נורדיס״), שכלליו מופיעים מאז 25.8.2026 בסעיף 422(6) עד (11) לקוד התכנון והבנייה (חוק 169/2026), עד 5% מהמחיר ולתקופה של עד 60 יום. זו שמירת מקום, לא זכות בנכס.
- חוזה מקדים אצל נוטריון. נחתם רק אחרי שהיתר הבנייה נרשם בפנקס ויש ליחידה נסח משלה. הנוטריון מגיש אותו לרישום ביום החתימה, או לכל המאוחר ביום העסקים הבא, ומאז כל מי שמוציא נסח רואה שהיחידה הובטחה לכם.
- חוזה סופי ורישום. אחרי סיום הבנייה. רק אז נרשמת הבעלות על הבית, ולצדה זכות הסופרפיציה בקרקע.
ביום החתימה על החוזה המקדים אתם עדיין לא בעלים. מה שמגן עליכם בשלב הזה הוא ההתחייבות הנוטריונית הרשומה בנסח, ולכן בודקים שהיא אכן נרשמה.
מה בודקים בחוזה לגבי זכות הסופרפיציה?
אל תסתפקו בהסבר בעל פה, מאף מוכר או יזם. מצאו בטיוטת החוזה את הסעיפים הבאים:
- המילה Superficie במפורש, עם תיאור מה נרשם על שמכם ובאיזו זכות מוחזקת הקרקע.
- התקופה: מספר שנים כתוב, והתייחסות למה שקורה בסופה ולחידוש.
- התמורה: קביעה מפורשת שהזכות ניתנת ללא תמורה (cu titlu gratuit), או סכום מדויק. שתיקה עלולה להפעיל את סעיף 697 ולחייב תשלום חודשי.
- הבעלים הרשום של הקרקע, והאם רשומים עליה שעבודים.
איך מאמתים את הרישום בעצמכם?
- בקשו את מספר הנסח של היחידה והזמינו נסח בעצמכם באתר ePay של ANCPI, ב-20 לאי.
- קראו את חלק II (הבעלים הרשום) ואת חלק III (שעבודים והערות). הסבר מלא במדריך שלנו לבדיקת נאותות ברומניה.
- כמה ימים אחרי החתימה אצל הנוטריון, הוציאו נסח חדש וודאו שהחוזה המקדים, או הבקשה לרשום אותו, מופיעים בו.
- ביום החוזה הסופי, ודאו שבנסח מופיעים שני רישומים על שמכם: הבעלות על הבית וזכות הסופרפיציה בקרקע.
מה לעשות לפני החתימה ואיך אנחנו מלווים
את מבנה ההחזקה כדאי לבחור לפני החתימה, עם עורך דין שמייצג רק אתכם ולא את המוכר או היזם. אנחנו בוחנים עם הרוכש את שלוש החלופות מול התוכניות שלו, קוראים את סעיפי הסופרפיציה בטיוטה ומאמתים את הרישום בכל שלב. החוזים הנוטריוניים והרישום בפנקס המקרקעין מבוצעים על ידי נוטריון ועורכי דין בעלי רישיון ברומניה.
האמור כאן הוא מידע כללי נכון לאוקטובר 2026 ואינו ייעוץ משפטי או מיסויי למקרה מסוים. בחירת מבנה ההחזקה תלויה בנסיבות שלכם; לפני חתימה התייעצו עם עורך דין בלתי תלוי.
שאלות נפוצות
ישראלי יכול לרשום קרקע ברומניה על שמו?
לא על שמו הפרטי, כל עוד אין לו אזרחות של מדינה באיחוד האירופי, לפי סעיף 44(2) לחוקה וסעיף 6 לחוק 312/2005. הבית נרשם על שמו והקרקע בזכות סופרפיציה, או שהכול נרשם על שם חברה רומנית שבבעלותו.
אזרחות רומנית משנה משהו ברכישת נכס?
כדי לקנות לא נדרשת אזרחות. אזרח של מדינה באיחוד, כולל מי שקיבל אזרחות רומנית מכוח הורים או סבים, רושם גם את הקרקע ישירות על שמו.
אפשר לקחת משכנתא על נכס עם זכות סופרפיציה?
כן. סעיף 695(4) לקוד האזרחי מתיר לשעבד את הזכות בקרקע יחד עם הבית. גובה המימון ותנאיו נקבעים על ידי הבנק, לפי הלווה והנכס.
מה קורה בסוף תקופת הסופרפיציה?
זה תלוי בחוזה. הזכות ניתנת עד 99 שנים וניתנת לחידוש, ולכן חשוב שהחוזה יקבע במפורש מה קורה בסוף התקופה ואם יש התחייבות לחידוש.
הקריאה הבאה · 7 דק׳ קריאהצוואה לישראלי שיש לו נכס ברומניה: בחירת דין, צורת הצוואה ותיאום עם הצוואה בישראלאיך כותבים צוואה שתעבוד על נכס ברומניה: תקנה 650/2012 ובחירת דין, צוואה נוטריונית או בכתב יד, מנה שמורה ותיאום עם הצוואה הישראלית.לקריאת המדריךמקורות
המידע במדריך הוא כללי ואינו מהווה ייעוץ משפטי או מיסויי לעסקה מסוימת. כל עסקה נבחנת לגופה.