باختصار
وفقًا للمادة 44(2) من الدستور الروماني والمادة 6 من القانون 312/2005، لا يملك من ليس مواطنًا في الاتحاد الأوروبي أرضًا في رومانيا باسمه الشخصي. فالبيت يُسجَّل باسمه، أما الأرض فتصل إليه بموجب حق سطحية (Superficie) مسجَّل، أو يُسجَّل كل شيء باسم شركة رومانية يملكها. ويُمنح حق السطحية لمدة تصل إلى 99 عامًا، وهو قابل للتجديد، ويمكن بيعه ورهنه مع البيت.
أبرز النقاط
- 1المشتري الفرد بلا جنسية دولة في الاتحاد: البيت باسمه، والأرض بموجب حق سطحية مسجَّل باسمه في السجل العقاري.
- 2وفقًا للمادة 694 من القانون المدني يُمنح الحق لمدة تصل إلى 99 عامًا وهو قابل للتجديد؛ ووفقًا للمادة 695(4) يمكن بيعه ورهنه مع البيت.
- 3إذا سكت العقد عن المقابل وكان الحق ممنوحًا بعوض، تُلزم المادة 697 بدفع شهري يعادل إيجار السوق. اطلبوا صياغة صريحة.
- 4الشركة الرومانية (SRL) تسجّل الأرض أيضًا، لكنها تضيف مسك الدفاتر وضريبة الشركات وضريبة الأرباح الموزعة.
- 5في يوم التوقيع على العقد التمهيدي لا توجد ملكية بعد؛ وتُسجَّل الملكية فقط مع العقد النهائي.
يكتشف كثير من المشترين الإسرائيليين في مرحلة العقد فقط أن الأرض التي تقوم عليها الفيلا لن تُسجَّل بأسمائهم. وردّ الفعل الأول مفهوم: «هل أدفع ثمن بيت قائم على أرض شخص آخر؟». ويستند هذا القلق إلى افتراض إسرائيلي مفاده أن الحق الذي ليس «ملكية» هو بالضرورة حق ضعيف. ولتقييم الصفقة تقييمًا صحيحًا، يجب فهم ما يُسجَّل باسمكم بالضبط، وبمَ يختلف ذلك عن الملكية، وما الذي يجب أن يُكتب في العقد.
هل يستطيع الإسرائيلي تسجيل أرض في رومانيا باسمه؟
ليس باسمه الشخصي، ما دام لا يحمل جنسية دولة عضو في الاتحاد الأوروبي. هذا ما تقرره المادة 44(2) من الدستور الروماني والمادة 6 من القانون 312/2005. ويسري القيد على الأرض فقط: أما البيت نفسه فيُسجَّل باسم المشتري.
الجنسية ليست شرطًا للشراء. فهي تغيّر فقط مسألة ما سيُفعل بالأرض. ومن يحمل جنسية دولة في الاتحاد، بما في ذلك الجنسية الرومانية المكتسبة بحكم الوالدين أو الأجداد، يسجّل الأرض أيضًا مباشرةً باسمه.
وفقًا للمادة 694 من القانون المدني يُمنح الحق لمدة تصل إلى 99 عامًا وهو قابل للتجديد؛ ووفقًا للمادة 695(4) يمكن بيعه ورهنه مع البيت.
ما هو حق السطحية، وما مدى قوته؟
حق السطحية (Superficie) حق عيني، لا اتفاق شخصي. وهو يُسجَّل باسمكم في Cartea Funciară، السجل العقاري الذي تديره ANCPI، ويراه كل من يستخرج مستخرجًا.
- المدة: وفقًا للمادة 694 من القانون المدني، حتى 99 عامًا، وهو قابل للتجديد.
- قابلية التداول: وفقًا للمادة 695(4)، يمكن بيعه أو رهنه مع البيت. ولذلك فهو يتيح الحصول على رهن عقاري.
- النفاذ: وفقًا للمادة 696، يمكن الاحتجاج به في مواجهة أي شخص، حتى في مواجهة مالك الأرض.
- المقابل: وفقًا للمادة 697، عندما يُمنح الحق بعوض ولا يحدد العقد المبلغ، يُدفع كل شهر مبلغ يعادل الإيجار في السوق.
تبقى الأرض نفسها مملوكة لمن هو مسجَّل مالكًا لها. وما حصلتم عليه هو حق مسجَّل في البناء والحيازة فوقها، للمدة المحددة.
ثلاث طرق لحيازة العقار: ما الذي يُسجَّل في كل منها؟
| الهيكل | البيت | الأرض | الدلالة |
|---|---|---|---|
| باسمكم، بلا جنسية أوروبية | مسجَّل باسمكم | حق سطحية مسجَّل باسمكم | الطريق البسيط لمشترٍ فرد لعقار واحد |
| شركة رومانية (SRL) | باسم الشركة | باسم الشركة، حتى عندما تكون جميع الحصص بيد أجنبي | مسك الدفاتر، وضريبة الشركات، وضريبة أرباح موزعة بنسبة 16%، والإبلاغ في إسرائيل |
| جنسية دولة في الاتحاد | مسجَّل باسمكم | مسجَّلة باسمكم | إجراء جنسية منفصل، لا يتوقف على الشراء |
الاختيار بين الهياكل قرار شخصي: الإرث، والضرائب، وعدد العقارات التي تخططون لها، ومن في العائلة يحمل جواز سفر أوروبيًّا. والمقارنة بين الشراء الفردي والشراء عبر شركة مفصلة في دليلنا «الشراء في رومانيا كفرد أو عبر شركة».
ماذا تحصلون عليه في كل مرحلة على طريق الملكية؟
في العقار قيد البناء هناك عادةً ثلاثة توقيعات، وكل منها يمنح حقًّا مختلفًا:
- اتفاق الحجز. وفقًا للقانون 207/2025 («قانون نورديس»)، الذي ترد قواعده منذ 25.8.2026 في المادة 422(6) إلى (11) من قانون التخطيط والبناء (القانون 169/2026)، حتى 5% من الثمن ولمدة تصل إلى 60 يومًا. وهذا حجز مكان، لا حق في العقار.
- عقد تمهيدي لدى كاتب عدل. لا يُوقَّع إلا بعد تسجيل رخصة البناء في السجل وأن يكون للوحدة مستخرج خاص بها. ويقدمه الكاتب العدل للتسجيل في يوم التوقيع، أو على الأكثر في يوم العمل التالي، ومنذ ذلك الحين يرى كل من يستخرج مستخرجًا أن الوحدة موعودة لكم.
- العقد النهائي والتسجيل. بعد انتهاء البناء. عندها فقط تُسجَّل ملكية البيت، وإلى جانبها حق السطحية في الأرض.
في يوم التوقيع على العقد التمهيدي لستم مالكين بعد. وما يحميكم في هذه المرحلة هو الالتزام التوثيقي المسجَّل في المستخرج، ولذلك يُتحقق من أنه سُجّل فعلًا.
ما الذي يُفحص في العقد بشأن حق السطحية؟
لا تكتفوا بشرح شفهي من أي بائع أو مطور. ابحثوا في مسودة العقد عن البنود التالية:
- كلمة Superficie صراحةً، مع وصف ما يُسجَّل باسمكم وبأي حق تُحاز الأرض.
- المدة: عدد سنوات مكتوب، وتناول ما يحدث في نهايتها والتجديد.
- المقابل: نص صريح على أن الحق ممنوح بلا عوض (cu titlu gratuit)، أو مبلغ دقيق. فالسكوت قد يُعمِل المادة 697 ويُلزم بدفع شهري.
- المالك المسجَّل للأرض، وما إذا كانت عليها رهون مسجَّلة.
كيف تتحققون من التسجيل بأنفسكم؟
- اطلبوا رقم المستخرج الخاص بالوحدة واستخرجوه بأنفسكم عبر موقع ePay التابع لـ ANCPI، مقابل 20 لاي.
- اقرؤوا الجزء II (المالك المسجَّل) والجزء III (الرهون والملاحظات). والشرح الكامل في دليلنا للفحص النافي للجهالة في رومانيا.
- بعد أيام من التوقيع لدى الكاتب العدل، استخرجوا مستخرجًا جديدًا وتأكدوا من ظهور العقد التمهيدي، أو طلب تسجيله، فيه.
- في يوم العقد النهائي، تأكدوا من ظهور تسجيلين باسمكم في المستخرج: ملكية البيت وحق السطحية في الأرض.
ما الذي يُفعل قبل التوقيع وكيف نرافقكم
يُستحسن اختيار هيكل الحيازة قبل التوقيع، مع محامٍ يمثلكم أنتم وحدكم لا البائع أو المطور. نحن ندرس مع المشتري البدائل الثلاثة في ضوء خططه، ونقرأ بنود السطحية في المسودة، ونتحقق من التسجيل في كل مرحلة. أما العقود التوثيقية والتسجيل في السجل العقاري فيتولاها كاتب عدل ومحامون مرخصون في رومانيا.
ما ورد هنا معلومات عامة صحيحة حتى أكتوبر 2026 ولا يشكل استشارة قانونية أو ضريبية لحالة بعينها. ويتوقف اختيار هيكل الحيازة على ظروفكم؛ وقبل التوقيع استشيروا محاميًا مستقلًّا.
أسئلة شائعة
هل يستطيع الإسرائيلي تسجيل أرض في رومانيا باسمه؟
ليس باسمه الشخصي، ما دام لا يحمل جنسية دولة في الاتحاد الأوروبي، وفقًا للمادة 44(2) من الدستور والمادة 6 من القانون 312/2005. فالبيت يُسجَّل باسمه والأرض بموجب حق سطحية، أو يُسجَّل كل شيء باسم شركة رومانية يملكها.
هل تغيّر الجنسية الرومانية شيئًا في شراء عقار؟
لا تُشترط الجنسية للشراء. فمواطن دولة في الاتحاد، بمن في ذلك من اكتسب الجنسية الرومانية بحكم الوالدين أو الأجداد، يسجّل الأرض أيضًا مباشرةً باسمه.
هل يمكن الحصول على رهن عقاري على عقار بحق سطحية؟
نعم. تجيز المادة 695(4) من القانون المدني رهن الحق في الأرض مع البيت. ويحدد البنك مقدار التمويل وشروطه بحسب المقترض والعقار.
ماذا يحدث في نهاية مدة السطحية؟
يتوقف ذلك على العقد. فالحق يُمنح لمدة تصل إلى 99 عامًا وهو قابل للتجديد، ولذلك من المهم أن يحدد العقد صراحةً ما يحدث في نهاية المدة وما إذا كان هناك التزام بالتجديد.
اقرأ التالي · 7 دقائق للقراءةالوصية للإسرائيلي الذي يملك عقارًا في رومانيا: اختيار القانون، وشكل الوصية، والتنسيق مع الوصية في إسرائيلكيف تُكتب وصية تعمل على عقار في رومانيا: اللائحة 650/2012 واختيار القانون، والوصية الموثّقة أو بخط اليد، والحصة المحفوظة، والتنسيق مع الوصية الإسرائيلية.قراءة الدليلالمصادر
المعلومات الواردة في هذا الدليل عامة، ولا تشكّل استشارة قانونية أو ضريبية لصفقة بعينها. تُدرس كل صفقة على حدة.