Коротко
Согласно статье 44(2) Конституции Румынии и статье 6 Закона 312/2005, лицо, не являющееся гражданином Европейского союза, не владеет землёй в Румынии на своё личное имя. Дом регистрируется на его имя, а земля переходит к нему на основании зарегистрированного права суперфиция (Superficie), либо всё регистрируется на принадлежащую ему румынскую компанию. Право суперфиция предоставляется на срок до 99 лет, может быть продлено, его можно продать и заложить вместе с домом.
Главное
- 1Частный покупатель без гражданства государства ЕС: дом на его имя, а земля на основании права суперфиция, зарегистрированного на его имя в реестре недвижимости.
- 2Согласно статье 694 Гражданского кодекса право предоставляется на срок до 99 лет и может быть продлено; согласно статье 695(4) его можно продать и заложить вместе с домом.
- 3Если договор молчит о вознаграждении, а право предоставлено возмездно, статья 697 обязывает к ежемесячной плате в размере рыночной арендной платы. Требуйте прямой формулировки.
- 4Румынская компания (SRL) регистрирует и землю, но добавляет бухгалтерский учёт, налог на прибыль и налог на дивиденды.
- 5В день подписания предварительного договора права собственности ещё нет; собственность регистрируется только с окончательным договором.
Многие израильские покупатели обнаруживают лишь на этапе договора, что земля под виллой не будет зарегистрирована на их имя. Первая реакция понятна: «Я плачу за дом, который стоит на чужой земле?». Это опасение основано на израильском допущении, что право, не являющееся «собственностью», обязательно является слабым правом. Чтобы правильно оценить сделку, необходимо понять, что именно регистрируется на ваше имя, чем это отличается от собственности и что обязательно должно быть записано в договоре.
Может ли израильтянин зарегистрировать землю в Румынии на своё имя?
Не на своё личное имя, пока у него нет гражданства государства, являющегося членом Европейского союза. Так устанавливают статья 44(2) Конституции Румынии и статья 6 Закона 312/2005. Ограничение распространяется только на землю: сам дом регистрируется на имя покупателя.
Гражданство не является условием покупки. Оно меняет лишь вопрос о том, как будет оформлена земля. Тот, кто имеет гражданство государства ЕС, включая румынское гражданство, полученное по линии родителей или дедушек и бабушек, регистрирует и землю непосредственно на своё имя.
Согласно статье 694 Гражданского кодекса право предоставляется на срок до 99 лет и может быть продлено; согласно статье 695(4) его можно продать и заложить вместе с домом.
Что такое право суперфиция и насколько оно прочно?
Право суперфиция (Superficie) является вещным правом, а не личным соглашением. Оно регистрируется на ваше имя в Cartea Funciară, реестре недвижимости, который ведёт ANCPI, и его видит каждый, кто получает выписку.
- Срок: согласно статье 694 Гражданского кодекса, до 99 лет, с возможностью продления.
- Оборотоспособность: согласно статье 695(4), его можно продать или заложить вместе с домом. Поэтому оно позволяет получить ипотеку.
- Защита: согласно статье 696, его можно противопоставить любому лицу, в том числе собственнику земли.
- Вознаграждение: согласно статье 697, когда право предоставлено возмездно, а договор не устанавливает сумму, ежемесячно уплачивается сумма, равная рыночной арендной плате.
Сама земля остаётся в собственности того, кто зарегистрирован её собственником. Вы получили зарегистрированное право строить и владеть строением над ней в течение установленного срока.
Три способа владения объектом: что регистрируется в каждом?
| Структура | Дом | Земля | Значение |
|---|---|---|---|
| На ваше имя, без европейского гражданства | Зарегистрирован на ваше имя | Право суперфиция, зарегистрированное на ваше имя | Простой путь для частного покупателя одного объекта |
| Румынская компания (SRL) | На имя компании | На имя компании, даже когда все доли принадлежат иностранцу | Бухгалтерский учёт, налог на прибыль, налог на дивиденды 16% и отчётность в Израиле |
| Гражданство государства ЕС | Зарегистрирован на ваше имя | Зарегистрирована на ваше имя | Отдельный процесс получения гражданства, не зависящий от покупки |
Выбор между структурами является личным решением: наследование, налогообложение, количество планируемых объектов и то, кто в семье имеет европейский паспорт. Сравнение частной покупки и покупки через компанию подробно изложено в нашем руководстве «Покупка в Румынии физическим лицом или через компанию».
Что вы получаете на каждом этапе на пути к собственности?
В строящемся объекте обычно три подписания, и каждое даёт иное право:
- Соглашение о бронировании. Согласно Закону 207/2025 («закон Nordis»), правила которого с 25.8.2026 содержатся в статье 422(6)-(11) Кодекса градостроительства и строительства (Закон 169/2026), до 5% цены и на срок до 60 дней. Это резервирование, а не право на объект.
- Предварительный договор у нотариуса. Подписывается только после того, как разрешение на строительство зарегистрировано в реестре и у единицы есть собственная выписка. Нотариус подаёт его на регистрацию в день подписания или не позднее следующего рабочего дня, и с этого момента каждый, кто получает выписку, видит, что единица обещана вам.
- Окончательный договор и регистрация. После завершения строительства. Только тогда регистрируется право собственности на дом, а наряду с ним право суперфиция на землю.
В день подписания предварительного договора вы ещё не собственник. На этом этапе вас защищает нотариальное обязательство, зарегистрированное в выписке, поэтому проверяют, что оно действительно зарегистрировано.
Что проверять в договоре в отношении права суперфиция?
Не довольствуйтесь устным объяснением ни от продавца, ни от застройщика. Найдите в проекте договора следующие положения:
- Слово Superficie в явном виде, с описанием того, что регистрируется на ваше имя и на каком праве удерживается земля.
- Срок: письменно указанное количество лет и положение о том, что происходит по его окончании, и о продлении.
- Вознаграждение: прямое указание на то, что право предоставляется безвозмездно (cu titlu gratuit), или точная сумма. Молчание может привести в действие статью 697 и обязать к ежемесячной плате.
- Зарегистрированный собственник земли и наличие зарегистрированных на ней обременений.
Как проверить регистрацию самостоятельно?
- Запросите номер выписки по единице и закажите выписку самостоятельно на сайте ePay агентства ANCPI за 20 леев.
- Прочитайте часть II (зарегистрированный собственник) и часть III (обременения и отметки). Полное объяснение в нашем руководстве по due diligence в Румынии.
- Через несколько дней после подписания у нотариуса получите новую выписку и убедитесь, что предварительный договор или заявление о его регистрации в ней отражены.
- В день окончательного договора убедитесь, что в выписке отражены две записи на ваше имя: право собственности на дом и право суперфиция на землю.
Что сделать до подписания и как мы сопровождаем
Структуру владения следует выбрать до подписания, с адвокатом, который представляет только вас, а не продавца или застройщика. Мы рассматриваем с покупателем три альтернативы с учётом его планов, читаем положения о суперфиции в проекте договора и проверяем регистрацию на каждом этапе. Нотариальные договоры и регистрацию в реестре недвижимости осуществляют нотариус и адвокаты, имеющие лицензию в Румынии.
Изложенное здесь является общей информацией по состоянию на октябрь 2026 года и не представляет собой юридическую или налоговую консультацию по конкретному случаю. Выбор структуры владения зависит от ваших обстоятельств; перед подписанием проконсультируйтесь с независимым адвокатом.
Частые вопросы
Может ли израильтянин зарегистрировать землю в Румынии на своё имя?
Не на своё личное имя, пока у него нет гражданства государства ЕС, согласно статье 44(2) Конституции и статье 6 Закона 312/2005. Дом регистрируется на его имя, а земля на основании права суперфиция, либо всё регистрируется на принадлежащую ему румынскую компанию.
Меняет ли что-либо румынское гражданство при покупке объекта?
Для покупки гражданство не требуется. Гражданин государства ЕС, включая того, кто получил румынское гражданство по линии родителей или дедушек и бабушек, регистрирует и землю непосредственно на своё имя.
Можно ли взять ипотеку на объект с правом суперфиция?
Да. Статья 695(4) Гражданского кодекса разрешает закладывать право на землю вместе с домом. Размер и условия финансирования определяет банк в зависимости от заёмщика и объекта.
Что происходит по окончании срока суперфиция?
Это зависит от договора. Право предоставляется на срок до 99 лет и может быть продлено, поэтому важно, чтобы договор прямо определял, что происходит по окончании срока и есть ли обязательство о продлении.
Читать дальше · 7 мин чтенияЗавещание для израильтянина с недвижимостью в Румынии: выбор права, форма завещания и согласование с завещанием в ИзраилеЗавещание на недвижимость в Румынии: Регламент 650/2012 и выбор права, нотариальное или собственноручное завещание, обязательная доля и Израиль.Читать руководствоИсточники
Информация в руководстве носит общий характер и не является юридической или налоговой консультацией по конкретной сделке. Каждая сделка рассматривается индивидуально.