Pe scurt
Nu există un formular special pentru cumpărarea unui imobil în străinătate, dar un rezident israelian care cumpără un imobil în România va intra aproape întotdeauna sub obligația de a depune declarația anuală (Formularul 1301). Obligația decurge din transferul în străinătate a 500.000 ILS sau mai mult în decurs de 12 luni, din active externe ale familiei în valoare de 2.086.000 ILS sau mai mult ori din venituri din străinătate, precum chiria. Vânzarea se raportează separat, în termen de 30 de zile.
Ce este important de reținut
- 1Obligația de a depune declarația nu depinde de profit: ea decurge din transferul banilor, din valoarea activelor din străinătate și din venit.
- 2Un transfer în străinătate de 500.000 ILS sau mai mult în decurs de 12 luni impune o declarație pentru anul transferului și pentru anul următor.
- 3Activele externe ale familiei în valoare de 2.086.000 ILS sau mai mult în orice zi a anului anulează scutirea de la depunere (suma pentru anii 2023-2026).
- 4Chiria din România se detaliază în Formularul 1324, unde se solicită și creditul pentru impozitul românesc în varianta impozitului marginal.
- 5Vânzarea imobilului se raportează în Formularul 1399 în termen de 30 de zile, cu plata unui avans, și nu doar în declarația anuală.
Impune cumpărarea unui imobil în România raportarea către Autoritatea Fiscală din Israel?
În majoritatea cazurilor da, deși nu printr-un formular dedicat cumpărării. Cumpărarea declanșează de regulă obligația de a depune declarația anuală (Formularul 1301), din cauza volumului de bani transferați în străinătate sau a valorii activelor deținute acolo.
O greșeală frecventă este presupunerea că cine nu a obținut profit din imobil este scutit de raportare. Legea separă două obligații: plata impozitului și depunerea declarației. Puteți fi obligați să depuneți declarația fără să plătiți niciun shekel de impozit suplimentar, de exemplu în anul în care banii au fost transferați pentru cumpărare, iar imobilul nu a produs încă venituri.
Secțiunea 131 din Ordonanța privind impozitul pe venit stabilește cine este obligat să depună declarație, iar Regulamentul privind impozitul pe venit (scutirea de la depunerea declarației) stabilește cine este scutit și când se retrage scutirea. În acest regulament se află pragurile relevante pentru cine deține un imobil în străinătate.
Un transfer în străinătate de 500.000 ILS sau mai mult în decurs de 12 luni impune o declarație pentru anul transferului și pentru anul următor.
Ce declanșează obligația de a depune declarația anuală?
Trei mecanisme separate, fiecare dintre ele fiind suficient în sine:
- Transferul de bani în străinătate. Secțiunea 131(a)(5f) obligă la declarație persoana fizică rezidentă în Israel care a transferat în decurs de 12 luni 500.000 ILS sau mai mult în afara Israelului. Declarația se depune pentru anul în care suma a fost transferată pentru prima dată și pentru anul următor.
- Valoarea activelor externe. Potrivit articolului 3(a)(6) din regulament, scutirea de la depunere nu se aplică celui care, împreună cu soțul sau soția ori cu copiii sub 18 ani, a avut active externe în valoare de 2.086.000 ILS sau mai mult în orice zi a anului fiscal. Aceasta este suma pentru anii 2023-2026, iar articolul 3(a)(7) stabilește un prag identic pentru soldurile din conturile bancare din străinătate.
- Venitul din imobil. Scutirea pentru venitul din străinătate se aplică doar atunci când acesta este de până la 375.000 ILS pe an (pentru anii 2023-2026) și s-a plătit pentru el și un avans de impozit în Israel. Cine închiriază un imobil în România și plătește impozit doar acolo nu îndeplinește a doua condiție și, prin urmare, în practică depune declarație.
Pragul activelor externe se verifică la nivelul familiei și nu separat pentru fiecare soț, iar testul este „în orice zi” a anului, nu în ultima sa zi. Imobilul, un cont bancar românesc și un portofoliu de investiții în străinătate se cumulează.
La cumpărarea de la un dezvoltator în rate, toate transferurile efectuate în decurs de 12 luni se cumulează la calculul pragului de 500.000 ILS, chiar dacă fiecare dintre ele este mai mic decât acesta.
Cum se raportează în Israel chiria dintr-un imobil din România?
Chiria se include în declarația anuală și se detaliază în Anexa D, Formularul 1324 („Venituri din străinătate și impozitul plătit pentru acestea”). În același formular se solicită creditul pentru impozitul plătit în România.
Pentru chirie există în Israel două variante. Secțiunea 122A permite un impozit de 15% pe chirie, cu deducerea doar a amortizării și fără credit pentru impozitul românesc. Alternativa este impozitarea pe tranșe progresive, cu deducerea cheltuielilor și credit în temeiul convenției fiscale. Cine solicită amortizare pentru imobil anexează la declarație și Formularele 1342 și 1343.
Tabelul raportărilor: eveniment, formular și termen
| Eveniment | Ce se depune în Israel | Când |
|---|---|---|
| Transfer în străinătate de 500.000 ILS sau mai mult în decurs de 12 luni | Declarația anuală, Formularul 1301 | Pentru anul transferului și pentru anul următor |
| Active externe ale familiei în valoare de 2.086.000 ILS sau mai mult în orice zi | Declarația anuală, Formularul 1301 | În fiecare an în care pragul este depășit |
| Chiria din imobilul din România | Formularul 1301 și Anexa D, Formularul 1324 | În cadrul declarației anuale |
| Solicitarea amortizării pentru imobil | Formularele 1342 și 1343 | Anexate la declarația anuală |
| Vânzarea imobilului | Notificare de vânzare și calculul impozitului, Formularul 1399 | În termen de 30 de zile de la vânzare |
| Cine susține că nu este rezident israelian | Declarația de rezidență, Formularul 1348 | Anexată la declarația anuală |
Ce se raportează la vânzarea imobilului?
Vânzarea se raportează în termen de 30 de zile, nu la sfârșitul anului. Vânzarea unui imobil din străinătate de către un rezident israelian este un eveniment de câștig de capital potrivit Ordonanței privind impozitul pe venit, nu potrivit Legii privind impozitarea imobiliară, iar secțiunea 91(d)(1) impune depunerea unei declarații în termen de 30 de zile de la data vânzării și plata unui avans egal cu impozitul.
- Cota impozitului pe câștigul de capital real al unei persoane fizice este de până la 25%.
- Cine are un venit impozabil de peste 721.560 ILS (pentru anii 2024-2027) poate plăti și suprataxă: 3%, plus încă 2% pentru veniturile din surse de capital.
- Din impozitul din Israel se deduce impozitul plătit în România, 3% sau 1% din valoarea tranzacției, până la nivelul impozitului israelian.
- La sfârșitul anului, vânzarea se include și în declarația anuală.
Și ce trebuie păstrat din partea românească?
Dovada plății impozitului în România. Persoana fizică ce închiriază depune acolo „declarația unică” (Declarația unică, declarația anuală a persoanelor fizice la ANAF), iar termenul general de depunere și plată este 25 mai. Fără dovada plății din România nu se poate obține creditul în Israel, de aceea este recomandabil să o arhivați împreună cu declarația anuală.
Ce greșeli se repetă?
- „Nu am avut profit, deci nu depun declarație.” Transferul în sine, de peste 500.000 ILS, impune declarație pentru doi ani.
- „Imobilul este înscris pe numele soției.” Pragul activelor externe se verifică la nivelul familiei.
- „Am plătit impozit în România, este suficient.” În Israel se raportează în orice caz; convenția previne dubla impunere, nu dubla raportare.
- „Voi raporta vânzarea la sfârșitul anului.” Legea impune raportarea în termen de 30 de zile.
Ce faceți înainte de semnare și cum vă asistăm
O pregătire corectă începe înainte de primul transfer: construiți un grafic de plăți, marcați în ce an fiscal se încadrează fiecare transfer și păstrați confirmările de transfer, contractele și dovezile de plată a impozitului în România într-un singur dosar. Vă ajutăm să organizați documentele din partea tranzacției și coordonăm cu contabilul din Israel calendarul raportărilor. Actele din România, precum semnarea și înscrierea, sunt efectuate de notari și avocați autorizați local.
Cele de mai sus reprezintă informații generale valabile la data de octombrie 2026 și nu constituie consultanță fiscală pentru un caz anume. Pragurile sunt valabile pentru anii fiscali menționați și se pot actualiza, iar termenele de depunere se stabilesc anual. Înainte de depunere, consultați un contabil sau un consultant fiscal.
Întrebări frecvente
Trebuie raportată Autorității Fiscale din Israel cumpărarea unui imobil în România?
Nu există un formular dedicat cumpărării, dar în majoritatea cazurilor cumpărarea impune declarația anuală: un transfer în străinătate de 500.000 ILS sau mai mult în decurs de 12 luni impune declarație pentru anul transferului și pentru anul următor, iar activele externe ale familiei de peste 2.086.000 ILS anulează scutirea de la depunere.
În ce formular se raportează chiria dintr-un imobil din România?
În declarația anuală, Formularul 1301, și în Anexa D, Formularul 1324. În Formularul 1324 se detaliază și impozitul plătit în România, pentru a obține creditul în varianta impozitului marginal.
Când se raportează vânzarea unui imobil din România?
În termen de 30 de zile de la data vânzării, în Formularul 1399, împreună cu plata unui avans. La sfârșitul anului, vânzarea se include și în declarația anuală.
Se iau în calcul activele soțului la pragul de 2.086.000 ILS?
Da. Regulamentul verifică activele externe ale dumneavoastră, ale soțului sau soției și ale copiilor sub 18 ani, în orice zi a anului fiscal.
Ce se întâmplă dacă nu am depus declarația?
Nedepunerea la termen poate atrage amenzi și o impunere din oficiu, după cea mai bună apreciere. Cine a omis un an se poate adresa unui contabil și poate corecta din proprie inițiativă, înainte ca Autoritatea să îl contacteze.
Citiți în continuare · 7 min de lecturăTestamentul unui israelian care are o proprietate în România: alegerea legii, forma testamentului și coordonarea cu testamentul din IsraelCum redactați un testament pentru o proprietate din România: Regulamentul 650/2012, testament autentic sau olograf, rezerva și testamentul din Israel.Citiți ghidulSurse
Informațiile din acest ghid au caracter general și nu constituie consultanță juridică sau fiscală pentru o anumită tranzacție. Fiecare tranzacție este analizată individual.