Коротко
Специальной формы для покупки недвижимости за границей не существует, однако резидент Израиля, покупающий недвижимость в Румынии, почти всегда подпадает под обязанность подачи годового отчёта (форма 1301). Обязанность возникает при переводе за границу 500 000 шекелей (ILS) и более в течение 12 месяцев, при наличии у семьи зарубежных активов стоимостью 2 086 000 шекелей и более или при получении дохода из-за границы, например арендной платы. Продажа декларируется отдельно в течение 30 дней.
Главное
- 1Обязанность подать отчёт не зависит от прибыли: она возникает в связи с переводом денег, стоимостью активов за границей и доходом.
- 2Перевод за границу 500 000 шекелей и более в течение 12 месяцев обязывает подать отчёт за год перевода и за следующий год.
- 3Зарубежные активы семьи стоимостью 2 086 000 шекелей и более в любой день года отменяют освобождение от подачи отчёта (сумма на 2023-2026 годы).
- 4Арендный доход из Румынии указывается в форме 1324, и там же запрашивается зачёт румынского налога в рамках режима по прогрессивной шкале.
- 5Продажа объекта декларируется по форме 1399 в течение 30 дней с уплатой авансового платежа, а не только в годовом отчёте.
Обязывает ли покупка недвижимости в Румынии отчитываться перед Налоговым управлением Израиля?
В большинстве случаев да, хотя и не по специальной форме для покупки. Покупка, как правило, приводит в действие обязанность подать годовой отчёт (форма 1301) из-за объёма денег, переводимых за границу, или стоимости активов, находящихся там.
Распространённая ошибка - предположение, что тот, кто не получил прибыли от объекта, освобождён от отчётности. Закон разделяет две обязанности: уплатить налог и подать отчёт. Можно быть обязанным подать отчёт, не заплатив ни одного дополнительного шекеля налога, например в год, когда деньги были переведены для покупки, а объект ещё не приносил дохода.
Статья 131 Указа о подоходном налоге определяет, кто обязан подавать отчёт, а Положения о подоходном налоге (освобождение от подачи отчёта) определяют, кто освобождён и когда освобождение утрачивается. Именно в этих Положениях содержатся пороги, актуальные для владельцев недвижимости за границей.
Перевод за границу 500 000 шекелей и более в течение 12 месяцев обязывает подать отчёт за год перевода и за следующий год.
Что приводит в действие обязанность подать годовой отчёт?
Три отдельных механизма, и каждого из них достаточно самого по себе:
- Перевод денег за границу. Статья 131(а)(5в) обязывает подать отчёт физическое лицо - резидента Израиля, которое в течение 12 месяцев перевело за пределы Израиля 500 000 шекелей или более. Отчёт подаётся за год, в котором сумма была впервые переведена, а также за следующий год.
- Стоимость зарубежных активов. Согласно положению 3(а)(6), освобождение от подачи отчёта не применяется к лицу, у которого, у его супруга или супруги или у его детей в возрасте до 18 лет были зарубежные активы стоимостью 2 086 000 шекелей или более в любой день налогового года. Это сумма на 2023-2026 годы, и положение 3(а)(7) устанавливает такой же порог для остатков на банковских счетах за границей.
- Доход от объекта. Освобождение для зарубежного дохода применяется только тогда, когда он составляет до 375 000 шекелей в год (на 2023-2026 годы) и, кроме того, с него был уплачен авансовый налог в Израиле. Тот, кто сдаёт в аренду недвижимость в Румынии и платит налог только там, не соответствует второму условию и поэтому на практике подаёт отчёт.
Порог зарубежных активов проверяется на уровне семьи, а не для каждого супруга отдельно, и критерием является «любой день» года, а не его последний день. Недвижимость, румынский банковский счёт и инвестиционный портфель за границей суммируются.
При покупке у застройщика в рассрочку все переводы, совершённые в течение 12 месяцев, суммируются при расчёте порога в 500 000 шекелей, даже если каждый из них меньше этой суммы.
Как в Израиле декларируется арендный доход от недвижимости в Румынии?
Арендный доход включается в годовой отчёт и детализируется в приложении Д, форма 1324 («Доходы из-за границы и уплаченный с них налог»). В той же форме запрашивается зачёт налога, уплаченного в Румынии.
Для арендного дохода в Израиле существуют два режима. Статья 122а позволяет платить налог 15% с арендной платы с вычетом только амортизации и без зачёта румынского налога. Альтернатива - налог по прогрессивной шкале с вычетом расходов и зачётом на основании налогового соглашения. Тот, кто заявляет амортизацию по объекту, прилагает к отчёту также формы 1342 и 1343.
Таблица отчётности: событие, форма и срок
| Событие | Что подаётся в Израиле | Когда |
|---|---|---|
| Перевод за границу 500 000 шекелей и более в течение 12 месяцев | Годовой отчёт, форма 1301 | За год перевода и за следующий год |
| Зарубежные активы семьи стоимостью 2 086 000 шекелей и более в любой день | Годовой отчёт, форма 1301 | За каждый год, в котором порог превышен |
| Арендный доход от недвижимости в Румынии | Форма 1301 и приложение Д, форма 1324 | В рамках годового отчёта |
| Заявление амортизации по объекту | Формы 1342 и 1343 | Прилагаются к годовому отчёту |
| Продажа объекта | Уведомление о продаже и расчёт налога, форма 1399 | В течение 30 дней с даты продажи |
| Лицо, утверждающее, что не является резидентом Израиля | Декларация о резидентстве, форма 1348 | Прилагается к годовому отчёту |
Что декларируется при продаже объекта?
Продажа декларируется в течение 30 дней, а не в конце года. Продажа резидентом Израиля недвижимости за границей является событием прироста капитала согласно Указу о подоходном налоге, а не Закону о налогообложении недвижимости, и статья 91(д)(1) обязывает подать отчёт в течение 30 дней со дня продажи и уплатить авансовый платёж в размере налога.
- Ставка налога на реальный прирост капитала для физического лица составляет до 25%.
- Тот, чей налогооблагаемый доход превышает 721 560 шекелей (на 2024-2027 годы), может заплатить также дополнительный налог: 3%, и ещё 2% с дохода из капитальных источников.
- Из налога в Израиле вычитается налог, уплаченный в Румынии, 3% или 1% от стоимости сделки, в пределах суммы израильского налога.
- В конце года продажа включается также в годовой отчёт.
А что нужно сохранить с румынской стороны?
Подтверждение уплаты налога в Румынии. Тот, кто сдаёт недвижимость в аренду как физическое лицо, подаёт там «Единую декларацию» (Declarația unică, годовой отчёт физических лиц в ANAF), и общий срок подачи и уплаты - 25 мая. Без румынского подтверждения уплаты получить зачёт в Израиле невозможно, поэтому его стоит хранить вместе с годовым отчётом.
Какие ошибки повторяются?
- «Я не получил прибыли, значит, отчёт не нужен». Сам по себе перевод свыше 500 000 шекелей обязывает подать отчёт за два года.
- «Объект зарегистрирован на супругу». Порог зарубежных активов проверяется на уровне семьи.
- «Я заплатил налог в Румынии, этого достаточно». В Израиле отчитываются в любом случае; соглашение предотвращает двойное налогообложение, а не двойную отчётность.
- «Я задекларирую продажу в конце года». Закон требует декларирования в течение 30 дней.
Что сделать до подписания и как мы сопровождаем
Правильная подготовка начинается до первого перевода: составить график платежей, отметить, на какой налоговый год приходится каждый перевод, и хранить подтверждения переводов, договоры и подтверждения уплаты налога в Румынии в одной папке. Мы помогаем упорядочить документы со стороны сделки и согласовываем с бухгалтером в Израиле сроки отчётности. Действия в самой Румынии, такие как подписание и регистрация, выполняются нотариусами и адвокатами, имеющими местную лицензию.
Изложенное здесь является общей информацией по состоянию на октябрь 2026 года и не представляет собой налоговую консультацию по конкретному случаю. Пороги действительны для указанных налоговых лет и могут обновляться, а сроки подачи устанавливаются ежегодно. Перед подачей необходимо проконсультироваться с бухгалтером или налоговым консультантом.
Частые вопросы
Нужно ли сообщать Налоговому управлению Израиля о покупке недвижимости в Румынии?
Специальной формы для покупки нет, но в большинстве случаев покупка обязывает подать годовой отчёт: перевод за границу 500 000 шекелей и более в течение 12 месяцев обязывает подать отчёт за год перевода и за следующий год, а зарубежные активы семьи свыше 2 086 000 шекелей отменяют освобождение от подачи отчёта.
По какой форме декларируется арендный доход от недвижимости в Румынии?
В годовом отчёте, форма 1301, и в приложении Д, форма 1324. В форме 1324 указывается также налог, уплаченный в Румынии, чтобы получить зачёт в рамках режима по прогрессивной шкале.
Когда декларируется продажа недвижимости в Румынии?
В течение 30 дней со дня продажи, по форме 1399, с уплатой авансового платежа. В конце года продажа включается также в годовой отчёт.
Учитываются ли активы супруга при расчёте порога в 2 086 000 шекелей?
Да. Положения учитывают зарубежные активы ваши, вашего супруга или супруги и детей в возрасте до 18 лет в любой день налогового года.
Что произойдёт, если я не подал отчёт?
Неподача в срок может повлечь штрафы и налоговую оценку по наилучшему суждению инспектора. Тот, кто пропустил год, может обратиться к бухгалтеру и исправить ситуацию по собственной инициативе, до того как Управление обратится к нему.
Читать дальше · 7 мин чтенияЗавещание для израильтянина с недвижимостью в Румынии: выбор права, форма завещания и согласование с завещанием в ИзраилеЗавещание на недвижимость в Румынии: Регламент 650/2012 и выбор права, нотариальное или собственноручное завещание, обязательная доля и Израиль.Читать руководствоИсточники
Информация в руководстве носит общий характер и не является юридической или налоговой консультацией по конкретной сделке. Каждая сделка рассматривается индивидуально.