Pe scurt
O proprietate în România este relativ ieftină la intrare și la deținere: nu există impozit la cumpărare, iar impozitul român pe închirierea pe termen lung de către o persoană fizică este de aproximativ 8% din chiria brută. Însă un rezident israelian are și un strat de impozitare israelian asupra chiriei, costuri curente și un impozit român la vânzare care se calculează asupra întregii valori a tranzacției, nu asupra câștigului.
Ce este important de reținut
- 1În România nu există impozit la cumpărare; notarul și înscrierea costă aproximativ 1%-1,5% din valoarea tranzacției, iar la un apartament nou se aplică TVA de 21%.
- 2Persoana fizică ce închiriază pe termen lung plătește 10% după o deducere automată de 20%, adică aproximativ 8% din chiria brută.
- 3În Israel, regimul de 10% nu se aplică unui apartament din străinătate; se alege între regimul de 15% fără credit fiscal și impozitul marginal cu credit fiscal.
- 4La vânzare, persoana fizică plătește 3% din valoarea tranzacției pentru o deținere de până la trei ani și 1% după aceea, iar plafonul de scutire de 450.000 lei a fost eliminat.
- 5O societate românească (SRL) are de regulă sens doar cu mai multe proprietăți sau cu teren pentru dezvoltare.
Prețul din contract este doar primul rând. O proprietate în România continuă să coste bani în fiecare an, chiar și atunci când este goală, și vine cu două sisteme fiscale: cel român și cel israelian. Acest ghid parcurge viața proprietății în ordine, din ziua semnării până în ziua vânzării, pentru a vă permite să construiți o prognoză completă, nu doar o prognoză a chiriei. Datele sunt valabile pentru anul fiscal 2026, după modificările din 2025.
Cât costă în ziua cumpărării și există impozit la cumpărare?
În România nu există impozit la cumpărare ca în Israel. În ziua semnării se plătesc onorariul notarului și taxele de înscriere, în total aproximativ 1%-1,5% din valoarea tranzacției.
Prin comparație, în Israel cine cumpără o a doua locuință cu 1,5 milioane ILS plătește aproximativ 120.000 ILS impozit la cumpărare înainte de a primi cheia.
La un apartament nou de la un dezvoltator se aplică TVA, iar aici merită atenție la modificările recente: cota standard a crescut de la 19% la 21% în august 2025, iar cota redusă de 9%, aplicată într-o perioadă de tranziție, s-a încheiat la 30.09.2026. De atunci, orice apartament nou vândut unei persoane fizice poartă 21%. Înainte de antecontract, cereți confirmarea în scris dacă TVA este inclusă în prețul oferit.
Persoana fizică ce închiriază pe termen lung plătește 10% după o deducere automată de 20%, adică aproximativ 8% din chiria brută.
Ce costuri revin în fiecare an?
Patru rânduri principale, care există chiar și atunci când proprietatea nu este închiriată:
| Cost | Cine îl stabilește | Observație |
|---|---|---|
| Impozitul local pe clădiri | Autoritatea locală | Variază de la o autoritate la alta |
| Asigurarea clădirii | Asigurătorul; banca, dacă există credit ipotecar | Banca finanțatoare va cere o asigurare în care ea este beneficiarul |
| Întreținere și perioade fără chiriaș | Dumneavoastră | Ipoteză de planificare prudentă: aproximativ 5% din chirie |
| Administrarea proprietății | Firma de administrare | De regulă aproximativ 8% din chirie, atunci când închiriați printr-o firmă de administrare |
Regula practică: atunci când cineva vă prezintă o prognoză de randament, cereți să vedeți toate aceste rânduri pe hârtie, fiecare separat.
Cât impozit român se plătește pe venitul din chirii?
Persoana fizică ce închiriază pe termen lung plătește 10% din chirie după o deducere automată a cheltuielilor de 20%. În practică, aceasta înseamnă aproximativ 8% din chiria brută, potrivit sintezelor fiscale PwC.
Până la sfârșitul anului 2022 deducerea era de 40%, adică un impozit efectiv de aproximativ 6%. În 2023 nu a existat deloc deducere, iar din 2024 deducerea este de 20%. Ghidurile vechi încă prezintă 6%, iar aceasta este o greșeală frecventă în prognoze.
- Contribuția de sănătate (CASS, asigurarea de sănătate din România): se adaugă peste un plafon anual de venit de aproximativ 24.300 lei.
- Închirierea pe termen scurt, până la 7 camere: deducerea este de 30%, iar impozitul este de 10% asupra diferenței, adică aproximativ 7% din chiria brută.
Și ce se plătește în Israel pe aceeași chirie?
Rezidentul israelian datorează impozit în Israel și pe chiria din România, iar regimul de 10% cunoscut de la închirierea unei locuințe în Israel nu se aplică unui apartament din străinătate. În fiecare an se alege între două regimuri:
- Regimul de 15% (secțiunea 122A din Ordonanța privind impozitul pe venit): 15% din chiria brută, cu deducerea doar a amortizării. Simplu de administrat, dar fără credit pentru impozitul plătit în România, astfel încât impozitul român devine un cost final.
- Regimul impozitului marginal: se deduc toate cheltuielile (dobândă, administrare, întreținere, amortizare), se plătește potrivit treptelor personale de impozitare și se primește credit pentru impozitul român în temeiul convenției de evitare a dublei impuneri. Potrivit mai ales pentru cei cu o treaptă de impozitare scăzută, pentru cei care au împlinit 60 de ani sau pentru cei cu cheltuieli ridicate, de exemplu în primii ani ai unui credit ipotecar.
Un exemplu doar cu titlu ilustrativ, pe ipoteze simplificate, pentru o chirie de 6.600 euro pe an:
| Stratul | Calculul | Impozitul anual estimat |
|---|---|---|
| România | 10% după o deducere de 20% | 528 euro |
| Israel, regimul de 15% | Presupunând că amortizarea reduce baza la aproximativ 5.000 euro | Aproximativ 750 euro |
| Împreună | Aproximativ 1.250-1.300 euro, aproximativ 19% din chirie |
Rezultatul este mult mai mare decât cei 8% menționați uneori în prezentările de marketing. Valoarea amortizării, alegerea regimului și obligația finală depind de datele dumneavoastră personale, iar acest calcul îl face un consultant fiscal care cunoaște ambele țări.
Când merită să dețineți proprietatea printr-o societate românească?
O societate românească (SRL, societate cu răspundere limitată) plătește impozit pe profit de 16% sau 1% din cifra de afaceri în regimul microîntreprinderilor, până la o cifră de afaceri de 100.000 euro. Plafonul a scăzut de la 250.000 euro. Distribuirea profitului sub formă de dividend se impozitează cu 16%.
Aceasta înseamnă două straturi de impozitare, plus cheltuieli fixe de contabilitate și raportare. În cazul unei singure proprietăți, aceste straturi pot consuma o parte considerabilă din venit. Regulă generală, nu consultanță: cu o singură proprietate, de regulă se începe ca persoane fizice. Cu trei proprietăți sau mai multe ori cu teren pentru dezvoltare, o societate începe să aibă sens. Decizia se ia împreună cu un consultant fiscal înainte de semnare, nu la sfârșitul primului an.
Cât impozit se plătește la vânzare?
Persoana fizică plătește impozit asupra valorii tranzacției, nu asupra câștigului: 3% dacă a deținut proprietatea până la trei ani și 1% peste acest termen (art. 111 din Legea 227/2015, Codul fiscal).
Până în 2023 exista un plafon de scutire de 450.000 lei, care a fost eliminat. Astăzi impozitul se aplică întregii valori, de la primul leu. În Israel, rezidentul israelian declară câștigul de capital și plătește 25% din câștig, cu credit pentru impozitul român în temeiul convenției de evitare a dublei impuneri. În România cota este scăzută, dar se aplică întregii valori; în Israel cota este ridicată, dar se aplică doar câștigului. Structura românească răsplătește deținerea pe termen lung.
Cum arată harta completă a costurilor?
| Etapa | Regimul sau condiția | Cota (valabilă în 2026) |
|---|---|---|
| Cumpărare | Notar și înscriere | Aproximativ 1%-1,5%, fără impozit la cumpărare |
| Cumpărarea unui apartament nou | TVA la cota standard, din 1.10.2026 pentru orice apartament nou | 21% |
| Chirie pe termen lung, persoană fizică | 10% după o deducere de 20% | Aproximativ 8%, plus contribuția de sănătate peste plafon |
| Chirie pe termen scurt, până la 7 camere | 10% după o deducere de 30% | Aproximativ 7% |
| Societate (SRL) | Standard / micro până la o cifră de afaceri de 100.000 euro | 16% / 1% |
| Dividend | Distribuirea profitului dintr-o societate | 16% |
| Vânzare, persoană fizică | Până la 3 ani / peste 3 ani | 3% / 1% din valoarea tranzacției |
| Impozitul israelian pe chirie | Regimul de 15% sau impozitul marginal | În funcție de datele personale |
| Impozit local | Stabilit de autoritate | Variabil |
Ce faceți înainte de semnare?
Înainte de semnare, merită să construiți o prognoză care să includă ambele straturi de impozitare și costurile curente și să decideți din timp dacă cumpărați ca persoane fizice sau printr-o societate. Încă un pas ieftin pe care mulți îl uită: un testament israelian poate fi validat printr-o procedură judiciară în fața unei instanțe din România, iar un testament care menționează în mod expres proprietatea din România economisește moștenitorilor mult timp. Atunci când însoțim un cumpărător, adunăm aceste întrebări într-o singură întâlnire cu consultantul fiscal, iar actele guvernate de dreptul român sunt îndeplinite de un notar și de un avocat autorizați să profeseze în România.
Conținutul acestui articol reprezintă exclusiv informații generale și nu constituie consultanță juridică, consultanță fiscală sau o recomandare de investiții. Legislația fiscală din România și din Israel s-a modificat substanțial în 2025-2026 și se poate modifica din nou. Înainte de o tranzacție, este recomandat să consultați un consultant fiscal care cunoaște legislația ambelor țări.
Întrebări frecvente
Există impozit la cumpărarea unei proprietăți în România?
Nu. În ziua semnării se plătesc notarul și înscrierea, aproximativ 1%-1,5% din valoarea tranzacției, iar la un apartament nou și TVA de 21%. Merită să confirmați în scris dacă TVA este inclusă în preț.
Cât impozit se plătește în România pe chiria pe termen lung?
Persoana fizică plătește 10% după o deducere automată de 20%, adică aproximativ 8% din chiria brută, plus contribuția de sănătate peste un plafon de venit de aproximativ 24.300 lei pe an. La închirierea pe termen scurt, până la 7 camere, deducerea este de 30%.
Se aplică regimul israelian de 10% unui apartament din România?
Nu. Chiria din străinătate se impozitează în Israel în regimul de 15%, fără credit pentru impozitul român, sau în regimul impozitului marginal, cu deducerea cheltuielilor și credit fiscal. Alegerea se face în fiecare an.
Merită să cumpărați o singură proprietate în România printr-o societate?
De regulă, nu. Impozitul pe profit este de 16% sau 1% din cifra de afaceri în regimul microîntreprinderilor până la 100.000 euro, iar distribuirea dividendelor se impozitează cu 16%. Cu trei proprietăți sau mai multe ori cu teren pentru dezvoltare, merită să verificați acest lucru cu un consultant fiscal.
Citiți în continuare · 7 min de lecturăTestamentul unui israelian care are o proprietate în România: alegerea legii, forma testamentului și coordonarea cu testamentul din IsraelCum redactați un testament pentru o proprietate din România: Regulamentul 650/2012, testament autentic sau olograf, rezerva și testamentul din Israel.Citiți ghidulSurse
Informațiile din acest ghid au caracter general și nu constituie consultanță juridică sau fiscală pentru o anumită tranzacție. Fiecare tranzacție este analizată individual.