Коротко
Недвижимость в Румынии относительно недорога при входе и владении: налога на приобретение нет, а румынский налог на долгосрочную аренду для физического лица составляет около 8% от валовой арендной платы. Однако у резидента Израиля есть также израильский налоговый слой на арендный доход, текущие расходы и румынский налог при продаже, который исчисляется от полной стоимости сделки, а не от прибыли.
Главное
- 1В Румынии нет налога на приобретение; нотариус и регистрация стоят около 1%-1,5% от стоимости сделки, а на новую квартиру начисляется НДС 21%.
- 2Физическое лицо, сдающее в долгосрочную аренду, платит 10% после автоматического вычета 20%, то есть около 8% от валовой арендной платы.
- 3В Израиле режим 10% не применяется к квартире за рубежом; выбирают между режимом 15% без зачёта и налогом по предельной ставке с зачётом.
- 4При продаже физическое лицо платит 3% от стоимости сделки при владении до трёх лет и 1% после этого, а необлагаемый порог 450 000 леев отменён.
- 5Румынская компания (SRL), как правило, оправдана только при нескольких объектах или земле под застройку.
Цена в договоре - лишь первая строка. Недвижимость в Румынии продолжает требовать расходов каждый год, даже когда пустует, и сопровождается двумя налоговыми системами: румынской и израильской. Это руководство последовательно проходит по жизненному циклу объекта, со дня подписания до дня продажи, чтобы вы могли построить полный прогноз, а не только прогноз арендной платы. Данные актуальны на 2026 налоговый год, после изменений 2025 года.
Сколько стоит день покупки и есть ли налог на приобретение?
В Румынии нет налога на приобретение, как в Израиле. В день подписания оплачиваются вознаграждение нотариуса и регистрационные сборы, в общей сложности около 1%-1,5% от стоимости сделки.
Для сравнения: в Израиле покупатель второй квартиры за 1,5 млн шекелей платит около 120 000 шекелей налога на приобретение ещё до получения ключей.
При покупке новой квартиры у застройщика взимается НДС, и здесь стоит обратить внимание на последние изменения: стандартная ставка выросла с 19% до 21% в августе 2025 года, а льготная ставка 9%, действовавшая в переходный период, прекратила действие 30.09.2026. С тех пор каждая новая квартира, продаваемая частному лицу, облагается по ставке 21%. До подписания предварительного договора запросите письменное подтверждение того, включён ли НДС в предложенную цену.
Физическое лицо, сдающее в долгосрочную аренду, платит 10% после автоматического вычета 20%, то есть около 8% от валовой арендной платы.
Какие расходы повторяются каждый год?
Четыре основные статьи, которые существуют, даже когда объект не сдаётся:
| Расход | Кто определяет | Примечание |
|---|---|---|
| Местный налог на недвижимость | Местный орган власти | Различается в зависимости от органа власти |
| Страхование здания | Страховая компания; банк, если есть ипотека | Финансирующий банк потребует страховку, в которой он является выгодоприобретателем |
| Обслуживание и периоды без арендатора | Вы | Консервативное плановое допущение: около 5% от арендной платы |
| Управление объектом | Управляющая компания | Обычно около 8% от арендной платы, когда сдают через управляющую компанию |
Практическое правило: когда кто-то представляет вам прогноз доходности, попросите показать все эти статьи на бумаге, каждую отдельно.
Какой румынский налог платится с арендного дохода?
Физическое лицо, сдающее в долгосрочную аренду, платит 10% с арендной платы после автоматического вычета расходов в размере 20%. Фактически это около 8% от валовой арендной платы, согласно налоговым обзорам PwC.
До конца 2022 года вычет составлял 40%, то есть фактический налог около 6%. В 2023 году вычета не было вовсе, а с 2024 года вычет составляет 20%. В старых руководствах до сих пор приводится 6%, и это распространённая ошибка в прогнозах.
- Взносы на здравоохранение (CASS, румынское медицинское страхование): добавляются сверх годового порога дохода около 24 300 леев.
- Краткосрочная аренда, до 7 комнат: вычет составляет 30%, а налог 10% с остатка, то есть около 7% от валовой арендной платы.
А что платится в Израиле с той же арендной платы?
Резидент Израиля обязан платить налог в Израиле и с арендной платы из Румынии, а известный режим 10% для сдачи квартиры в Израиле не применяется к квартире за рубежом. Ежегодно выбирают между двумя режимами:
- Режим 15% (статья 122А Ордонанса о подоходном налоге): 15% с валовой арендной платы за вычетом только амортизации. Прост в администрировании, но без зачёта налога, уплаченного в Румынии, так что румынский налог становится окончательным расходом.
- Режим предельной ставки: вычитаются все расходы (проценты, управление, обслуживание, амортизация), налог уплачивается по личной прогрессивной шкале, и предоставляется зачёт румынского налога на основании налогового соглашения. Подходит главным образом тем, у кого низкая налоговая ставка, тем, кому исполнилось 60 лет, или тем, у кого высокие расходы, например в первые годы ипотеки.
Пример исключительно для иллюстрации, при упрощённых допущениях, для арендной платы 6 600 евро в год:
| Уровень | Расчёт | Расчётный годовой налог |
|---|---|---|
| Румыния | 10% после вычета 20% | 528 евро |
| Израиль, режим 15% | При допущении, что амортизация уменьшает базу примерно до 5 000 евро | около 750 евро |
| Итого | около 1 250-1 300 евро, около 19% от арендной платы |
Результат значительно выше 8%, которые иногда упоминаются в маркетинговых презентациях. Размер амортизации, выбор режима и итоговое налоговое обязательство зависят от ваших личных данных, и этот расчёт выполняет налоговый консультант, сведущий в праве обеих стран.
Когда стоит владеть объектом через румынскую компанию?
Румынская компания (SRL, общество с ограниченной ответственностью) платит налог на прибыль 16% или 1% от оборота в режиме микропредприятия при обороте до 100 000 евро. Порог снижен с 250 000 евро. Распределение прибыли в виде дивидендов облагается налогом 16%.
Это означает два уровня налогообложения плюс постоянные расходы на бухгалтерию и отчётность. При одном объекте эти уровни могут поглотить значительную часть дохода. Эмпирическое правило, а не консультация: при одном объекте, как правило, начинают как физические лица. При трёх объектах и более или при земле под застройку компания начинает иметь смысл. Решение принимается вместе с налоговым консультантом до подписания, а не в конце первого года.
Какой налог платится при продаже?
Физическое лицо платит налог со стоимости сделки, а не с прибыли: 3%, если владело объектом до трёх лет, и 1% сверх этого срока (статья 111 Закона 227/2015, Налоговый кодекс).
До 2023 года существовал необлагаемый порог 450 000 леев, и он был отменён. Сегодня налог взимается с полной стоимости, с первого лея. В Израиле резидент Израиля декларирует прирост капитала и платит 25% с прибыли с зачётом румынского налога на основании налогового соглашения. В Румынии ставка низкая, но применяется ко всей стоимости; в Израиле ставка высокая, но применяется только к прибыли. Румынская система поощряет длительное владение.
Как выглядит полная карта расходов?
| Этап | Режим или условие | Ставка (на 2026 год) |
|---|---|---|
| Покупка | Нотариус и регистрация | около 1%-1,5%, без налога на приобретение |
| Покупка новой квартиры | НДС по стандартной ставке, с 1.10.2026 для любой новой квартиры | 21% |
| Долгосрочная аренда, физическое лицо | 10% после вычета 20% | около 8%, и взносы на здравоохранение сверх порога |
| Краткосрочная аренда, до 7 комнат | 10% после вычета 30% | около 7% |
| Компания (SRL) | Общий режим / микропредприятие при обороте до 100 000 евро | 16% / 1% |
| Дивиденд | Распределение прибыли компании | 16% |
| Продажа, физическое лицо | До 3 лет / свыше 3 лет | 3% / 1% от стоимости сделки |
| Налог в Израиле на арендный доход | Режим 15% или предельная ставка | В зависимости от личных данных |
| Местный налог | Устанавливается органом власти | Различается |
Что сделать до подписания?
До подписания стоит построить прогноз, учитывающий оба налоговых уровня и текущие расходы, и заранее решить, покупаете ли вы как физические лица или через компанию. Ещё один недорогой шаг, о котором часто забывают: израильское завещание может быть утверждено в судебном порядке в суде в Румынии, а завещание, прямо упоминающее румынский объект, экономит наследникам много времени. Сопровождая покупателя, мы сводим эти вопросы в одну встречу с налоговым консультантом, а действия по румынскому праву совершают нотариус и адвокат, имеющие право практики в Румынии.
Сказанное в настоящей статье является исключительно общей информацией и не представляет собой юридической или налоговой консультации или инвестиционной рекомендации. Налоговое законодательство Румынии и Израиля существенно изменилось в 2025-2026 годах и может измениться вновь. Перед сделкой рекомендуется проконсультироваться с налоговым консультантом, сведущим в праве обеих стран.
Частые вопросы
Есть ли налог на приобретение недвижимости в Румынии?
Нет. В день подписания оплачиваются нотариус и регистрация, около 1%-1,5% от стоимости сделки, а при покупке новой квартиры также НДС 21%. Стоит письменно уточнить, включён ли НДС в цену.
Какой налог платится в Румынии с долгосрочной аренды?
Физическое лицо платит 10% после автоматического вычета 20%, то есть около 8% от валовой арендной платы, а также взносы на здравоохранение сверх порога дохода около 24 300 леев в год. При краткосрочной аренде, до 7 комнат, вычет составляет 30%.
Применяется ли израильский режим 10% к квартире в Румынии?
Нет. Арендный доход из-за рубежа облагается в Израиле по режиму 15% без зачёта румынского налога или по режиму предельной ставки с вычетом расходов и зачётом. Выбор делается ежегодно.
Стоит ли покупать один объект в Румынии через компанию?
Как правило, нет. Налог на прибыль составляет 16% или 1% от оборота в режиме микропредприятия до 100 000 евро, а распределение дивидендов облагается налогом 16%. При трёх объектах и более или при земле под застройку это стоит проверить с налоговым консультантом.
Читать дальше · 7 мин чтенияЗавещание для израильтянина с недвижимостью в Румынии: выбор права, форма завещания и согласование с завещанием в ИзраилеЗавещание на недвижимость в Румынии: Регламент 650/2012 и выбор права, нотариальное или собственноручное завещание, обязательная доля и Израиль.Читать руководствоИсточники
Информация в руководстве носит общий характер и не является юридической или налоговой консультацией по конкретной сделке. Каждая сделка рассматривается индивидуально.