باختصار
العقار في رومانيا رخيص نسبيًّا عند الدخول وخلال الاحتفاظ: فلا توجد ضريبة شراء، والضريبة الرومانية على الإيجار طويل الأمد للفرد تبلغ نحو 8% من الإيجار الإجمالي. لكن المقيم في إسرائيل يواجه أيضًا طبقة ضريبية إسرائيلية على الإيجار، وتكاليف جارية، وضريبة رومانية عند البيع تُحسب على كامل قيمة الصفقة لا على الربح.
أبرز النقاط
- 1لا توجد في رومانيا ضريبة شراء؛ وتبلغ تكلفة كاتب العدل والتسجيل نحو 1%-1.5% من قيمة الصفقة، وفي الشقة الجديدة تُفرض ضريبة القيمة المضافة بنسبة 21%.
- 2يدفع الفرد الذي يؤجِّر لأمد طويل 10% بعد خصم تلقائي بنسبة 20%، أي نحو 8% من الإيجار الإجمالي.
- 3في إسرائيل لا يسري مسار الـ 10% على شقة في الخارج؛ ويُختار بين مسار 15% دون خصم ضريبي وبين الضريبة الحدية مع خصم.
- 4عند البيع يدفع الفرد 3% من قيمة الصفقة حتى ثلاث سنوات حيازة و1% بعد ذلك، وقد أُلغي حد الإعفاء البالغ 450,000 لاي.
- 5الشركة الرومانية (SRL) منطقية عادةً فقط مع عدة عقارات أو أرض للتطوير.
السعر في العقد هو السطر الأول فقط. فالعقار في رومانيا يستمر في تكبيد المال كل عام، حتى وهو شاغر، ويأتي مع نظامين ضريبيين: الروماني والإسرائيلي. ويستعرض هذا الدليل حياة العقار بالترتيب، من يوم التوقيع حتى يوم البيع، كي تتمكنوا من بناء توقع كامل لا مجرد توقع للإيجار. والبيانات صحيحة للسنة الضريبية 2026، بعد تغييرات 2025.
كم تبلغ التكلفة يوم الشراء، وهل توجد ضريبة شراء؟
لا توجد في رومانيا ضريبة شراء كما في إسرائيل. ففي يوم التوقيع تُدفع أتعاب كاتب العدل ورسوم التسجيل، بما مجموعه نحو 1%-1.5% من قيمة الصفقة.
وللمقارنة، في إسرائيل يدفع من يشتري شقة ثانية بمبلغ 1.5 مليون شيكل نحو 120,000 شيكل ضريبة شراء حتى قبل أن يتسلم المفتاح.
في الشقة الجديدة من المطوِّر تُفرض ضريبة القيمة المضافة، وهنا يجدر الانتباه إلى التغييرات الأخيرة: فقد ارتفعت النسبة العادية من 19% إلى 21% في أغسطس 2025، وانتهت النسبة المخفَّضة البالغة 9% التي سرت في فترة انتقالية في 30.09.2026. ومنذ ذلك الحين تخضع كل شقة جديدة تُباع لشخص خاص لنسبة 21%. وقبل العقد الأولي، اطلبوا تأكيدًا كتابيًّا بشأن ما إذا كانت ضريبة القيمة المضافة مشمولة في السعر المعروض.
يدفع الفرد الذي يؤجِّر لأمد طويل 10% بعد خصم تلقائي بنسبة 20%، أي نحو 8% من الإيجار الإجمالي.
ما التكاليف التي تتكرر كل عام؟
أربعة بنود رئيسية، قائمة حتى عندما لا يكون العقار مؤجَّرًا:
| التكلفة | من يحددها | ملاحظة |
|---|---|---|
| الضريبة المحلية على العقار | السلطة المحلية | تختلف من سلطة إلى أخرى |
| تأمين المبنى | شركة التأمين؛ والبنك عند وجود قرض سكني | سيطلب البنك المموِّل تأمينًا يكون هو المستفيد منه |
| الصيانة وفترات خلو العقار من المستأجر | أنتم | افتراض تخطيطي متحفظ: نحو 5% من الإيجار |
| إدارة العقار | شركة الإدارة | عادةً نحو 8% من الإيجار، عند التأجير عبر شركة إدارة |
القاعدة العملية: عندما يعرض عليكم أحد توقعًا للعائد، اطلبوا رؤية جميع هذه البنود على الورق، كلًّا منها على حدة.
كم تبلغ الضريبة الرومانية على دخل الإيجار؟
يدفع الفرد الذي يؤجِّر لأمد طويل 10% على الإيجار بعد خصم تلقائي للنفقات بنسبة 20%. وفعليًّا يعادل ذلك نحو 8% من الإيجار الإجمالي، وفقًا للملخصات الضريبية لـ PwC.
حتى نهاية 2022 كان الخصم 40%، أي ضريبة فعلية بنحو 6%. وفي 2023 لم يكن هناك خصم على الإطلاق، ومنذ 2024 أصبح الخصم 20%. ولا تزال الأدلة القديمة تعرض 6%، وهذا خطأ شائع في التوقعات.
- اشتراكات الصحة (CASS، التأمين الصحي الروماني): تُضاف فوق حد دخل سنوي يبلغ نحو 24,300 لاي.
- التأجير قصير الأمد، حتى 7 غرف: الخصم 30% والضريبة 10% على الباقي، أي نحو 7% من الإيجار الإجمالي.
وماذا يُدفع في إسرائيل على الإيجار نفسه؟
المقيم في إسرائيل ملزم بالضريبة في إسرائيل على الإيجار من رومانيا أيضًا، ومسار الـ 10% المعروف في تأجير الشقق في إسرائيل لا يسري على شقة في الخارج. ويُختار سنويًّا بين مسارين:
- مسار 15% (المادة 122أ من أمر ضريبة الدخل): 15% على الإيجار الإجمالي، مع خصم الاستهلاك فقط. وهو بسيط في التطبيق، لكن دون خصم الضريبة المدفوعة في رومانيا، بحيث تصبح الضريبة الرومانية تكلفة نهائية.
- مسار الضريبة الحدية: تُخصم جميع النفقات (الفائدة، والإدارة، والصيانة، والاستهلاك)، وتُدفع الضريبة وفقًا للشرائح الضريبية الشخصية، ويُمنح خصم للضريبة الرومانية بموجب اتفاقية الضرائب. ويناسب أساسًا من تكون شريحته الضريبية منخفضة، أو من بلغ 60 عامًا، أو من تكون نفقاته مرتفعة، مثل السنوات الأولى من القرض السكني.
مثال للتوضيح فقط، بافتراضات مبسَّطة، لإيجار يبلغ 6,600 يورو سنويًّا:
| الطبقة | الحساب | الضريبة السنوية التقديرية |
|---|---|---|
| رومانيا | 10% بعد خصم 20% | 528 يورو |
| إسرائيل، مسار 15% | بافتراض أن الاستهلاك يخفض القاعدة إلى نحو 5,000 يورو | نحو 750 يورو |
| المجموع | نحو 1,250-1,300 يورو، أي نحو 19% من الإيجار |
النتيجة أعلى بكثير من الـ 8% التي تُذكر أحيانًا في العروض التسويقية. ويتوقف مقدار الاستهلاك واختيار المسار والالتزام الضريبي النهائي على بياناتكم الشخصية، ويُجري هذا الحساب مستشار ضريبي ملمّ بالبلدين.
متى يُستحسن الاحتفاظ بالعقار عبر شركة رومانية؟
تدفع الشركة الرومانية (SRL، شركة ذات مسؤولية محدودة) ضريبة شركات بنسبة 16%، أو 1% من رقم الأعمال في نظام المؤسسات الصغيرة جدًّا حتى رقم أعمال 100,000 يورو. وقد انخفض السقف من 250,000 يورو. ويخضع سحب الأرباح كأرباح موزَّعة لضريبة بنسبة 16%.
ويعني ذلك طبقتين ضريبيتين إضافة إلى نفقات ثابتة للمحاسبة والإبلاغ. ففي عقار واحد قد تلتهم هاتان الطبقتان جزءًا كبيرًا من الدخل. قاعدة عامة، وليست استشارة: في عقار واحد يُبدأ عادةً كأفراد. أما مع ثلاثة عقارات فأكثر، أو أرض للتطوير، فهنا تبدأ الشركة في أن تكون منطقية. ويُتخذ القرار مع مستشار ضريبي قبل التوقيع، لا في نهاية السنة الأولى.
كم تبلغ الضريبة عند البيع؟
يدفع الفرد ضريبة على قيمة الصفقة، لا على الربح: 3% إذا احتفظ بالعقار حتى ثلاث سنوات، و1% بعد ذلك (المادة 111 من القانون 227/2015، القانون الضريبي).
حتى عام 2023 كان هناك حد إعفاء بقيمة 450,000 لاي، وقد أُلغي. واليوم تسري الضريبة على كامل القيمة، من أول لاي. وفي إسرائيل يبلغ المقيم في إسرائيل عن الأرباح الرأسمالية ويدفع 25% على الربح، مع خصم الضريبة الرومانية بموجب اتفاقية الضرائب. ففي رومانيا النسبة منخفضة لكنها تسري على كامل القيمة؛ وفي إسرائيل النسبة مرتفعة لكنها تسري على الربح فقط. والبنية الرومانية تكافئ الحيازة الطويلة.
كيف تبدو خريطة التكاليف الكاملة؟
| المرحلة | المسار أو الشرط | النسبة (صحيحة لعام 2026) |
|---|---|---|
| الشراء | كاتب العدل والتسجيل | نحو 1%-1.5%، دون ضريبة شراء |
| شراء شقة جديدة | ضريبة القيمة المضافة بالنسبة العادية، منذ 1.10.2026 على كل شقة جديدة | 21% |
| إيجار طويل الأمد، فرد | 10% بعد خصم 20% | نحو 8%، واشتراكات الصحة فوق الحد |
| إيجار قصير الأمد، حتى 7 غرف | 10% بعد خصم 30% | نحو 7% |
| شركة (SRL) | عادي / مؤسسة صغيرة جدًّا حتى رقم أعمال 100,000 يورو | 16% / 1% |
| أرباح موزَّعة | سحب الأرباح من الشركة | 16% |
| البيع، فرد | حتى 3 سنوات / أكثر من 3 سنوات | 3% / 1% من قيمة الصفقة |
| الضريبة في إسرائيل على الإيجار | مسار 15% أو الضريبة الحدية | وفقًا للبيانات الشخصية |
| الضريبة المحلية | تحددها السلطة | متغيرة |
ما الذي يُفعل قبل التوقيع؟
قبل التوقيع، يُستحسن بناء توقع يشمل الطبقتين الضريبيتين والتكاليف الجارية، والتقرير مسبقًا ما إذا كان الشراء كأفراد أو عبر شركة. وخطوة أخرى زهيدة التكلفة يميل الناس إلى نسيانها: يمكن المصادقة على الوصية الإسرائيلية بإجراء قضائي أمام محكمة في رومانيا، والوصية التي تذكر العقار الروماني صراحةً توفر على الورثة وقتًا طويلًا. وعندما نرافق مشتريًا، نجمع هذه الأسئلة في لقاء واحد مع المستشار الضريبي، أما الإجراءات وفقًا للقانون الروماني فينفذها كاتب عدل ومحامٍ مرخَّص لهما بالممارسة في رومانيا.
ما ورد في هذا المقال هو معلومات عامة فقط ولا يشكل استشارة قانونية أو ضريبية أو توصية استثمارية. وقد تغيرت قوانين الضرائب في رومانيا وإسرائيل جوهريًّا في 2025-2026 وقد تتغير مجددًا. ويُوصى قبل الصفقة بالتشاور مع مستشار ضريبي ملمّ بقانون البلدين.
أسئلة شائعة
هل توجد ضريبة شراء على العقار في رومانيا؟
لا. في يوم التوقيع يُدفع لكاتب العدل وللتسجيل نحو 1%-1.5% من قيمة الصفقة، وفي الشقة الجديدة أيضًا ضريبة القيمة المضافة بنسبة 21%. ويُستحسن التأكد كتابةً مما إذا كانت ضريبة القيمة المضافة مشمولة في السعر.
كم تبلغ الضريبة في رومانيا على الإيجار طويل الأمد؟
يدفع الفرد 10% بعد خصم تلقائي بنسبة 20%، أي نحو 8% من الإيجار الإجمالي، واشتراكات الصحة فوق حد دخل يبلغ نحو 24,300 لاي سنويًّا. وفي التأجير قصير الأمد، حتى 7 غرف، يبلغ الخصم 30%.
هل يسري مسار الـ 10% الإسرائيلي على شقة في رومانيا؟
لا. يخضع الإيجار من الخارج للضريبة في إسرائيل في مسار 15% دون خصم الضريبة الرومانية، أو في مسار الضريبة الحدية مع خصم النفقات والخصم الضريبي. ويتم الاختيار سنويًّا.
هل يُستحسن شراء عقار واحد في رومانيا عبر شركة؟
عادةً لا. فضريبة الشركات 16%، أو 1% من رقم الأعمال في نظام المؤسسات الصغيرة جدًّا حتى 100,000 يورو، ويخضع سحب الأرباح الموزَّعة لضريبة 16%. ومع ثلاثة عقارات فأكثر أو أرض للتطوير يُستحسن فحص ذلك مع مستشار ضريبي.
اقرأ التالي · 7 دقائق للقراءةالوصية للإسرائيلي الذي يملك عقارًا في رومانيا: اختيار القانون، وشكل الوصية، والتنسيق مع الوصية في إسرائيلكيف تُكتب وصية تعمل على عقار في رومانيا: اللائحة 650/2012 واختيار القانون، والوصية الموثّقة أو بخط اليد، والحصة المحفوظة، والتنسيق مع الوصية الإسرائيلية.قراءة الدليلالمصادر
المعلومات الواردة في هذا الدليل عامة، ولا تشكّل استشارة قانونية أو ضريبية لصفقة بعينها. تُدرس كل صفقة على حدة.