בקצרה
נכס ברומניה זול יחסית בכניסה ובהחזקה: אין מס רכישה, והמס הרומני על שכירות ארוכת טווח של יחיד הוא כ-8% מהשכירות ברוטו. אבל לתושב ישראל יש גם שכבת מס ישראלית על השכירות, עלויות שוטפות, ומס רומני במכירה שמחושב על מלוא שווי העסקה ולא על הרווח.
הנקודות החשובות
- 1אין ברומניה מס רכישה; נוטריון ורישום עולים כ-1%-1.5% משווי העסקה, ובדירה חדשה יש מע״מ של 21%.
- 2יחיד שמשכיר לטווח ארוך משלם 10% אחרי ניכוי אוטומטי של 20%, כלומר כ-8% מהשכירות ברוטו.
- 3בישראל, מסלול ה-10% לא חל על דירה בחו״ל; בוחרים בין מסלול 15% בלי זיכוי לבין מס שולי עם זיכוי.
- 4במכירה, יחיד משלם 3% משווי העסקה עד שלוש שנות החזקה ו-1% אחר כך, ורף הפטור של 450,000 ליי בוטל.
- 5חברה רומנית (SRL) הגיונית בדרך כלל רק עם כמה נכסים או קרקע לפיתוח.
המחיר על החוזה הוא רק השורה הראשונה. נכס ברומניה ממשיך לעלות כסף כל שנה, גם כשהוא ריק, והוא מגיע עם שתי מערכות מס: הרומנית והישראלית. המדריך הזה עובר על חיי הנכס לפי הסדר, מהיום שבו חותמים ועד היום שבו מוכרים, כדי שתוכלו לבנות תחזית מלאה ולא רק תחזית של שכר דירה. הנתונים נכונים לשנת המס 2026, אחרי השינויים של 2025.
כמה עולה ביום הרכישה, ויש מס רכישה?
אין ברומניה מס רכישה כמו בישראל. ביום החתימה משלמים שכר נוטריון ואגרות רישום, בסך הכול כ-1%-1.5% משווי העסקה.
לשם השוואה, בישראל מי שקונה דירה שנייה ב-1.5 מיליון ש״ח משלם כ-120,000 ש״ח מס רכישה עוד לפני שקיבל מפתח.
בדירה חדשה מיזם יש מע״מ, ושם כדאי לשים לב לשינויים האחרונים: השיעור הרגיל עלה מ-19% ל-21% באוגוסט 2025, והשיעור המופחת של 9% שחל בתקופת מעבר הסתיים ב-30.09.2026. מאז, כל דירה חדשה שנמכרת לאדם פרטי נושאת 21%. לפני החוזה המקדים, בקשו אישור בכתב אם המע״מ כלול במחיר שהוצע.
יחיד שמשכיר לטווח ארוך משלם 10% אחרי ניכוי אוטומטי של 20%, כלומר כ-8% מהשכירות ברוטו.
אילו עלויות חוזרות כל שנה?
ארבע שורות עיקריות, שקיימות גם כשהנכס לא מושכר:
| עלות | מי קובע | הערה |
|---|---|---|
| מס מקומי על הנכס | הרשות המקומית | משתנה בין רשויות |
| ביטוח מבנה | חברת הביטוח; הבנק כשיש משכנתא | בנק מממן ידרוש ביטוח שבו הוא המוטב |
| תחזוקה ותקופות בלי שוכר | אתם | הנחת תכנון שמרנית: כ-5% מהשכירות |
| ניהול הנכס | חברת הניהול | בדרך כלל כ-8% מהשכירות, כשמשכירים דרך חברת ניהול |
הכלל המעשי: כשמישהו מציג לכם תחזית תשואה, בקשו לראות את כל השורות האלה על דף, כל אחת בנפרד.
כמה מס רומני משלמים על הכנסה משכירות?
יחיד שמשכיר לטווח ארוך משלם 10% על השכירות אחרי ניכוי הוצאות אוטומטי של 20%. בפועל זה כ-8% מהשכירות ברוטו, לפי סיכומי המס של PwC.
עד סוף 2022 הניכוי היה 40%, כלומר מס של כ-6% בפועל. ב-2023 לא היה ניכוי בכלל, ומ-2024 הניכוי הוא 20%. מדריכים ישנים עדיין מציגים 6%, וזו טעות נפוצה בתחזיות.
- דמי בריאות (CASS, ביטוח בריאות רומני): מתווספים מעל רף הכנסה שנתי של כ-24,300 ליי.
- השכרה לטווח קצר, עד 7 חדרים: הניכוי הוא 30% והמס 10% על היתרה, כלומר כ-7% מהשכירות ברוטו.
ומה משלמים בישראל על אותה שכירות?
תושב ישראל חייב במס בישראל גם על שכירות מרומניה, ומסלול ה-10% המוכר מהשכרת דירה בישראל אינו חל על דירה בחו״ל. בוחרים מדי שנה בין שני מסלולים:
- מסלול 15% (סעיף 122א לפקודת מס הכנסה): 15% על השכירות ברוטו, בניכוי פחת בלבד. פשוט לתפעול, אבל בלי זיכוי על המס ששולם ברומניה, כך שהמס הרומני הופך לעלות סופית.
- מסלול המס השולי: מנכים את כל ההוצאות (ריבית, ניהול, תחזוקה, פחת), משלמים לפי מדרגות המס האישיות, ומקבלים זיכוי על המס הרומני מכוח אמנת המס. מתאים בעיקר למי שמדרגת המס שלו נמוכה, למי שמלאו לו 60, או למי שההוצאות שלו גבוהות, למשל בשנים הראשונות של משכנתא.
דוגמה להמחשה בלבד, בהנחות פשטניות, לשכירות של 6,600 אירו בשנה:
| שכבה | חישוב | מס שנתי משוער |
|---|---|---|
| רומניה | 10% אחרי ניכוי של 20% | 528 אירו |
| ישראל, מסלול 15% | בהנחה שהפחת מקטין את הבסיס לכ-5,000 אירו | כ-750 אירו |
| יחד | כ-1,250-1,300 אירו, כ-19% מהשכירות |
התוצאה גבוהה בהרבה מה-8% שמוזכרים לעיתים בהצגות שיווקיות. גובה הפחת, בחירת המסלול והחבות הסופית תלויים בנתונים האישיים שלכם, ואת החישוב הזה עושה יועץ מס הבקיא בשתי המדינות.
מתי כדאי להחזיק את הנכס דרך חברה רומנית?
חברה רומנית (SRL, חברה בערבון מוגבל) משלמת מס חברות של 16%, או 1% מהמחזור במשטר מיקרו עד מחזור של 100,000 אירו. התקרה ירדה מ-250,000 אירו. משיכת הרווחים כדיבידנד ממוסה ב-16%.
המשמעות היא שתי שכבות מס ועוד הוצאות קבועות של הנהלת חשבונות ודיווח. בנכס אחד, השכבות האלה יכולות לאכול חלק ניכר מההכנסה. כלל אצבע, לא ייעוץ: נכס אחד, בדרך כלל מתחילים כיחידים. שלושה נכסים ומעלה, או קרקע לפיתוח, שם מתחיל להיות היגיון בחברה. ההחלטה מתקבלת עם יועץ מס לפני החתימה, לא בסוף השנה הראשונה.
כמה מס משלמים כשמוכרים?
יחיד משלם מס על שווי העסקה, לא על הרווח: 3% אם החזיק בנכס עד שלוש שנים, ו-1% מעבר לכך (סעיף 111 לחוק 227/2015, הקוד הפיסקלי).
עד 2023 היה רף פטור של 450,000 ליי, והוא בוטל. היום המס חל על מלוא השווי, מהליי הראשון. בישראל, תושב ישראל מדווח על רווח ההון ומשלם 25% על הרווח, עם זיכוי על המס הרומני מכוח אמנת המס. ברומניה השיעור נמוך אבל חל על כל השווי; בישראל השיעור גבוה אבל חל רק על הרווח. המבנה הרומני מתגמל החזקה ארוכה.
איך נראית מפת העלויות המלאה?
| שלב | מסלול או תנאי | שיעור (נכון ל-2026) |
|---|---|---|
| רכישה | נוטריון ורישום | כ-1%-1.5%, בלי מס רכישה |
| רכישת דירה חדשה | מע״מ בשיעור הרגיל, מאז 1.10.2026 לכל דירה חדשה | 21% |
| שכירות ארוכת טווח, יחיד | 10% אחרי ניכוי 20% | כ-8%, ודמי בריאות מעל הרף |
| שכירות קצרת טווח, עד 7 חדרים | 10% אחרי ניכוי 30% | כ-7% |
| חברה (SRL) | רגיל / מיקרו עד מחזור 100,000 אירו | 16% / 1% |
| דיבידנד | משיכת רווחים מחברה | 16% |
| מכירה, יחיד | עד 3 שנים / מעל 3 שנים | 3% / 1% משווי העסקה |
| מס בישראל על שכירות | מסלול 15% או מס שולי | לפי הנתונים האישיים |
| מס מקומי | נקבע על ידי הרשות | משתנה |
מה עושים לפני החתימה?
לפני שחותמים, כדאי לבנות תחזית שכוללת את שתי שכבות המס ואת העלויות השוטפות, ולהחליט מראש אם קונים כיחידים או דרך חברה. עוד צעד זול שנוטים לשכוח: צוואה ישראלית ניתנת לאישור בהליך משפטי בבית משפט ברומניה, וצוואה שמזכירה במפורש את הנכס הרומני חוסכת ליורשים זמן רב. כשאנחנו מלווים רוכש, אנחנו מרכזים את השאלות האלה לפגישה אחת עם יועץ המס, ואת הפעולות לפי הדין הרומני מבצעים נוטריון ועורך דין המורשים לעסוק ברומניה.
האמור במאמר זה הוא מידע כללי בלבד ואינו מהווה ייעוץ משפטי, ייעוץ מס או המלצה להשקעה. דיני המס ברומניה ובישראל השתנו מהותית ב-2025-2026 ועשויים להשתנות שוב. לפני עסקה מומלץ להתייעץ עם יועץ מס הבקיא בדין של שתי המדינות.
שאלות נפוצות
האם יש מס רכישה על נכס ברומניה?
לא. ביום החתימה משלמים נוטריון ורישום, כ-1%-1.5% משווי העסקה, ובדירה חדשה גם מע״מ של 21%. כדאי לוודא בכתב אם המע״מ כלול במחיר.
כמה מס משלמים ברומניה על שכירות ארוכת טווח?
יחיד משלם 10% אחרי ניכוי אוטומטי של 20%, כלומר כ-8% מהשכירות ברוטו, ודמי בריאות מעל רף הכנסה של כ-24,300 ליי בשנה. בהשכרה לטווח קצר, עד 7 חדרים, הניכוי הוא 30%.
האם מסלול ה-10% הישראלי חל על דירה ברומניה?
לא. שכירות מחו״ל ממוסה בישראל במסלול 15% בלי זיכוי על המס הרומני, או במסלול המס השולי עם ניכוי הוצאות וזיכוי. הבחירה נעשית מדי שנה.
האם כדאי לקנות נכס אחד ברומניה דרך חברה?
בדרך כלל לא. מס החברות הוא 16%, או 1% מהמחזור במשטר מיקרו עד 100,000 אירו, ומשיכת דיבידנד ממוסה ב-16%. עם שלושה נכסים ומעלה או קרקע לפיתוח כדאי לבדוק זאת עם יועץ מס.
הקריאה הבאה · 7 דק׳ קריאהצוואה לישראלי שיש לו נכס ברומניה: בחירת דין, צורת הצוואה ותיאום עם הצוואה בישראלאיך כותבים צוואה שתעבוד על נכס ברומניה: תקנה 650/2012 ובחירת דין, צוואה נוטריונית או בכתב יד, מנה שמורה ותיאום עם הצוואה הישראלית.לקריאת המדריךמקורות
המידע במדריך הוא כללי ואינו מהווה ייעוץ משפטי או מיסויי לעסקה מסוימת. כל עסקה נבחנת לגופה.