Pe scurt
Un imobil din România se transmite prin donație numai printr-un contract de donație (contract de donație) semnat la notar. Donația către părinți, copii, soți și rude până la gradul al treilea este scutită de impozitul românesc pe transfer, iar în Israel donația către o rudă rezidentă în Israel este scutită de impozitul pe câștigul de capital. Prețul ascuns: numărarea anilor de deținere în scopul impozitului pe vânzare din România reîncepe din ziua donației, iar controlul asupra proprietății trece la copii.
Ce este important de reținut
- 1Donația fără înscris notarial este lovită de nulitate absolută (articolul 1011 din Codul civil român), chiar și între părinți și copii.
- 2Donația către rude până la gradul al treilea și către soț sau soție este scutită de impozitul românesc pe transfer (articolul 111 din Codul fiscal); se plătesc notarul și înscrierea, de 0,15% din valoare.
- 3Cine a primit un imobil prin donație și îl vinde în termen de trei ani de la data donației va plăti 3% din valoarea tranzacției, chiar dacă părinții l-au deținut ani de zile.
- 4În Israel, donația către o rudă rezidentă în Israel este scutită de impozitul pe câștigul de capital, iar donatarul preia poziția donatorului; un copil nerezident nu beneficiază de scutire.
- 5Un imobil pe numele unui minor este greu de vândut sau de ipotecat: este necesară autorizarea prealabilă a instanței de tutelă.
Cum transferați încă de acum un imobil din România copiilor?
Printr-un contract de donație (contract de donație) semnat la un notar din România. Articolul 1011 din Codul civil român prevede că donația care nu este făcută prin înscris autentic este lovită de nulitate absolută, astfel încât nu există donație verbală și nici donație prin înscris sub semnătură privată, nici măcar în familie.
Mulți părinți se întreabă de ce să aștepte moștenirea dacă lucrurile pot fi aranjate încă din timpul vieții. Este o întrebare legitimă, dar o donație este foarte greu de revocat. Înainte de a decide, merită să înțelegeți ce economisește, cât costă și ce schimbă în controlul asupra proprietății.
Donația către rude până la gradul al treilea și către soț sau soție este scutită de impozitul românesc pe transfer (articolul 111 din Codul fiscal); se plătesc notarul și înscrierea, de 0,15% din valoare.
Donație acum sau moștenire mai târziu: care sunt diferențele?
| Aspect | Donație în timpul vieții | Moștenire |
|---|---|---|
| Procedura în România | Contract de donație la notar | Procedură succesorală la notar și certificat de moștenitor |
| Impozitul românesc pe transfer, rude până la gradul 3 | Scutire | Scutire dacă procedura se finalizează în doi ani, altfel 1% |
| Impozitul românesc pe transfer, persoană care nu este rudă | 3% sau 1%, ca la vânzare | Aceeași regulă a celor doi ani |
| Cine controlează proprietatea după transfer | Copiii, din ziua semnării | Părinții, până la deces |
| Impozit în Israel în ziua transferului | Scutire pentru donația către o rudă rezidentă în Israel, potrivit secțiunii 97(a)(5) | În Israel nu există impozit pe moștenire |
Diferența decisivă nu se află pe rândul impozitului, ci pe rândul controlului: donația transferă proprietatea astăzi și, odată cu ea, deciziile privind proprietatea.
Cât costă donația unui imobil în România?
Între rude, în principal notarul și înscrierea. Articolul 111 din Codul fiscal (Legea 227/2015) scutește de impozit donațiile între soți și între rude și afini până la gradul al treilea inclusiv.
- Gradele de rudenie: gradul întâi - părinți și copii; gradul al doilea - bunici, nepoți de bunic și frați; gradul al treilea - unchi și mătuși, nepoți de frate, strănepoți și străbunici.
- Donația către o persoană care nu este rudă: se impozitează ca o vânzare - 3% dacă donatorul a deținut imobilul până la trei ani și 1% după trei ani.
- Onorariul notarului: potrivit unui barem eșalonat în funcție de valoarea imobilului, plus TVA. Potrivit unui birou notarial din București, pentru un imobil în valoare de 300.000 lei este vorba de aproximativ 3.705 lei fără TVA; pentru un imobil mai scump suma este mai mare, dar cota marginală scade.
- Înscriere: înscrierea donatarilor în cartea funciară a ANCPI (Agenția Națională de Cadastru și Publicitate Imobiliară) costă 0,15% din valoare pentru o persoană fizică.
De ce poate donația să scumpească vânzarea ulterioară?
Pentru că scutirea se aplică donației în sine, nu celor ce urmează după ea. Când cel care a primit imobilul îl vinde, cota impozitului pe transfer din România se stabilește în funcție de timpul scurs de la data contractului de donație, nu din ziua în care l-au cumpărat părinții.
Părinții care au deținut o casă timp de zece ani ar fi plătit 1% dacă ar fi vândut-o ei înșiși. Dacă au donat-o fiicei, iar ea a vândut-o un an mai târziu, ea va plăti 3% din valoarea tranzacției.
Cine plănuiește o vânzare în anii următori trebuie să analizeze donația în raport cu calendarul vânzării, nu doar în raport cu considerentele succesorale.
Ce se întâmplă în partea israeliană?
Potrivit Ordonanței privind impozitul pe venit, donația este considerată „vânzare” în scopul impozitului pe câștigul de capital, iar un imobil din România al unui rezident israelian se analizează potrivit Ordonanței. Secțiunea 97(a)(5) scutește donația către o persoană fizică ce este rudă sau către o altă persoană fizică atunci când inspectorul fiscal s-a convins că donația a fost făcută cu bună-credință, cu condiția ca donatarul să nu fie nerezident.
- Copilul continuă istoricul fiscal. Potrivit definiției „datei dobândirii” din secțiunea 88, cel care a primit un imobil printr-o donație scutită preia poziția donatorului: data dobândirii și costul sunt cele ale persoanei care a dobândit imobilul altfel decât prin donație. Impozitul este amânat, nu șters.
- Copilul care locuiește în străinătate. Dacă fiul sau fiica sunt nerezidenți potrivit dreptului israelian, scutirea nu se aplică, iar impozitul trebuie verificat înainte de semnare.
Ce documente se prezintă notarului și se poate semna din Israel?
Potrivit listelor publicate de birourile notariale din România, acestea sunt documentele cerute de regulă:
- Actele de identitate ale donatorilor și ale donatarilor.
- Contractul de cumpărare original și un extras actualizat de carte funciară.
- Un certificat de la autoritatea locală care atestă că nu există datorii fiscale pentru imobil.
- Documente care dovedesc rudenia, precum certificatele de naștere și de căsătorie, deoarece acestea stau la baza scutirii.
- Polița de asigurare obligatorie a locuinței (PAD, asigurarea obligatorie împotriva dezastrelor naturale).
Un document israelian se prezintă cu apostilă și traducere autorizată în limba română. Cine nu se poate prezenta acordă o procură specială, semnată la un consulat român sau la un notar din Israel cu apostilă, iar un reprezentant semnează în numele său.
Puteți dona casa și să continuați să locuiți în ea?
Da. Dreptul român recunoaște donația cu rezervarea uzufructului viager (rezerva dreptului de uzufruct viager): copiii primesc proprietatea, iar părinții își păstrează dreptul de a locui și de a folosi imobilul până la sfârșitul vieții. Se pot impune donatarului și sarcini, de exemplu întreținerea donatorului, dar aceasta complică procedura atunci când donatarul este minor.
Ce trebuie să știți când donatarul este minor sau când există o ipotecă?
- Minor. Un minor poate primi o donație fără sarcini, iar părinții semnează în numele lui fără autorizarea instanței. Donația cu sarcini necesită o astfel de autorizare. Iar potrivit articolului 144 din Codul civil, vânzarea sau ipotecarea unui bun al minorului necesită autorizarea prealabilă a instanței de tutelă, care se acordă numai atunci când actul răspunde unei nevoi a minorului sau prezintă pentru acesta un folos neîndoielnic.
- Ipotecă. Sarcina care grevează imobilul rămâne asupra acestuia și după donație. Trebuie contactată banca înainte de notar.
- Vilă deținută cu drept de Superficie. Donația transferă proprietatea asupra construcției și dreptul de folosință asupra terenului, nu terenul în sine.
Când este preferabil să nu donați?
- Când s-ar putea să aveți nevoie de imobil sau de prețul obținut din el. După semnare, decizia de a vinde sau de a închiria le aparține copiilor.
- Când este plănuită o vânzare apropiată, deoarece termenul de trei ani se resetează.
- Când copilul este nerezident, deoarece scutirea israeliană nu se aplică.
- Când există mai mulți copii și nu există un plan de ansamblu. Dacă succesiunea va fi guvernată de dreptul român, donația către unul poate aduce atingere rezervei succesorale a celorlalți, iar un moștenitor rezervatar poate cere reducțiunea ei după deces.
Pe de altă parte, donația are avantaje reale: copiii sunt aranjați devreme, se evită o procedură succesorală într-o altă țară, iar imobilul primit de un copil prin donație de la părinți este în România, ca regulă, bunul său propriu și nu bun comun cu soțul, cu excepția cazului în care donatorul a prevăzut altfel (articolul 340 din Codul civil). Și potrivit dreptului israelian, donația primită de unul dintre soți este exclusă de la echilibrarea resurselor.
Ce faceți înainte de semnare și cum vă asistăm
Înainte de o donație, este recomandabil să verificați rezidența fiscală a fiecărui donatar, să schițați calendarul unei eventuale vânzări, să decideți dacă vă rezervați un drept de folosință și să vă coordonați cu banca dacă există o ipotecă. Vă ajutăm să construiți planul în raport cu ambele sisteme de drept, pregătim documentele și procura din Israel și ne coordonăm cu consultantul fiscal. Contractul de donație în sine este semnat și înscris în România de un notar autorizat local.
Cele de mai sus reprezintă informații generale valabile la data de octombrie 2026 și nu constituie consultanță juridică sau fiscală pentru un caz anume. Donația unui imobil este o decizie greu de anulat și depinde de rezidența fiscală a donatarului și de legea care va guverna succesiunea.
Întrebări frecvente
Există impozit pe donația unui imobil către copii în România?
Nu. Potrivit articolului 111 din Codul fiscal român, donația între părinți și copii, între soți și între rude până la gradul al treilea este scutită de impozitul pe transfer. Se plătesc onorariul notarului și înscrierea în cartea funciară, de 0,15% din valoare pentru o persoană fizică.
Dacă fiica mea vinde un imobil primit prin donație, cât impozit va plăti în România?
Cota se stabilește în funcție de timpul scurs de la data contractului de donație: 3% din valoarea tranzacției în primii trei ani și 1% după aceea. Perioada în care părinții au deținut imobilul nu i se socotește.
Este scutită de impozit în Israel donația către un copil a unui imobil din străinătate?
Potrivit secțiunii 97(a)(5) din Ordonanța privind impozitul pe venit, donația către o persoană fizică ce este rudă este scutită de impozitul pe câștigul de capital dacă donatarul nu este nerezident. Donatarul preia poziția donatorului în privința datei dobândirii și a costului, astfel încât impozitul este amânat până la vânzarea viitoare.
Se poate semna contractul de donație fără a călători în România?
Da. Contractul se semnează la un notar din România, dar puteți acorda o procură specială la un consulat român sau la un notar din Israel, cu apostilă și traducere autorizată, iar un reprezentant va semna în numele dumneavoastră.
Pot transfera casa copiilor și să continui să locuiesc în ea?
Da. Este uzual să se doneze un imobil cu rezervarea uzufructului viager (uzufruct viager). Copiii primesc proprietatea, iar părinții continuă să locuiască în casă și să o folosească.
Citiți în continuare · 7 min de lecturăTestamentul unui israelian care are o proprietate în România: alegerea legii, forma testamentului și coordonarea cu testamentul din IsraelCum redactați un testament pentru o proprietate din România: Regulamentul 650/2012, testament autentic sau olograf, rezerva și testamentul din Israel.Citiți ghidulSurse
Informațiile din acest ghid au caracter general și nu constituie consultanță juridică sau fiscală pentru o anumită tranzacție. Fiecare tranzacție este analizată individual.