Коротко
Недвижимость в Румынии переходит в дар только по договору дарения (contract de donație), подписанному у нотариуса. Дарение родителям, детям, супругам и родственникам до третьей степени освобождено от румынского налога на передачу, а в Израиле дарение родственнику, являющемуся резидентом Израиля, освобождено от налога на прирост капитала. Скрытая цена: отсчёт лет владения для целей налога при продаже в Румынии начинается заново в день дарения, а контроль над объектом переходит к детям.
Главное
- 1Дарение без нотариального документа ничтожно (статья 1011 Гражданского кодекса Румынии), в том числе между родителями и детьми.
- 2Дарение родственникам до третьей степени и супругу или супруге освобождено от румынского налога на передачу (статья 111 Налогового кодекса); оплачиваются нотариус и регистрация в размере 0,15% от стоимости.
- 3Получивший недвижимость в дар и продающий её в течение трёх лет со дня дарения заплатит 3% от стоимости сделки, даже если родители владели ею много лет.
- 4В Израиле дарение родственнику-резиденту Израиля освобождено от налога на прирост капитала, и получатель занимает место дарителя; ребёнок-нерезидент освобождением не пользуется.
- 5Недвижимость, оформленную на несовершеннолетнего, сложно продать или заложить: требуется предварительное разрешение суда по делам опеки.
Как передать недвижимость в Румынии детям уже сейчас?
По договору дарения (contract de donație), подписанному у нотариуса в Румынии. Статья 1011 Гражданского кодекса Румынии устанавливает, что дарение, совершённое не в нотариальной форме, ничтожно, поэтому не существует ни устного дарения, ни дарения по частному документу, даже в семье.
Многие родители спрашивают, зачем ждать наследования, если можно урегулировать всё ещё при жизни. Это законный вопрос, однако дарение очень сложно повернуть вспять. Прежде чем принимать решение, стоит понять, что оно экономит, сколько стоит и что меняет в контроле над объектом.
Дарение родственникам до третьей степени и супругу или супруге освобождено от румынского налога на передачу (статья 111 Налогового кодекса); оплачиваются нотариус и регистрация в размере 0,15% от стоимости.
Дарение сейчас или наследование потом: в чём различия?
| Вопрос | Дарение при жизни | Наследование |
|---|---|---|
| Процедура в Румынии | Договор дарения у нотариуса | Наследственная процедура у нотариуса и свидетельство о праве на наследство |
| Румынский налог на передачу, родственники до 3-й степени | Освобождение | Освобождение, если процедура завершена в течение двух лет, иначе 1% |
| Румынский налог на передачу, лицо, не являющееся родственником | 3% или 1%, как при продаже | То же правило двух лет |
| Кто контролирует объект после передачи | Дети, со дня подписания | Родители, до смерти |
| Налог в Израиле в день передачи | Освобождение при дарении родственнику-резиденту Израиля, согласно статье 97(а)(5) | В Израиле нет налога на наследство |
Решающее различие не в строке о налоге, а в строке о контроле: дарение передаёт объект сегодня, а вместе с ним и решения в отношении него.
Сколько стоит дарение недвижимости в Румынии?
Между родственниками - в основном нотариус и регистрация. Статья 111 Налогового кодекса (Закон 227/2015) освобождает от налога дарение между супругами, а также между родственниками и свойственниками до третьей степени включительно.
- Степени родства: первая - родители и дети; вторая - бабушки и дедушки, внуки, братья и сёстры; третья - дяди и тёти, племянники, правнуки и прабабушки и прадедушки.
- Дарение лицу, не являющемуся родственником: облагается как продажа - 3%, если даритель владел объектом до трёх лет, и 1% после трёх лет.
- Вознаграждение нотариуса: по ступенчатой шкале в зависимости от стоимости объекта, плюс НДС. По данным одной из нотариальных контор в Бухаресте, для объекта стоимостью 300 000 леев речь идёт примерно о 3 705 леях без НДС; для более дорогого объекта сумма выше, но предельная ставка снижается.
- Регистрация: регистрация получателей в земельной книге ANCPI (Национальное агентство кадастра и регистрации недвижимости) стоит 0,15% от стоимости для физического лица.
Почему дарение может удорожить последующую продажу?
Потому что освобождение распространяется на само дарение, а не на то, что произойдёт после него. Когда получивший объект продаёт его, ставка румынского налога на передачу определяется по времени, прошедшему со дня договора дарения, а не со дня, когда родители купили объект.
Родители, владевшие домом десять лет, заплатили бы 1%, если бы продали его сами. Если они подарили его дочери, а она продала его через год, она заплатит 3% от стоимости сделки.
Тот, кто планирует продажу в ближайшие годы, должен оценивать дарение с учётом сроков продажи, а не только с точки зрения наследственных соображений.
Что происходит с израильской стороны?
Согласно Указу о подоходном налоге, дарение считается «продажей» для целей налога на прирост капитала, а недвижимость в Румынии, принадлежащая резиденту Израиля, рассматривается по Указу. Статья 97(а)(5) освобождает дарение физическому лицу, являющемуся родственником, или иному физическому лицу, если налоговый инспектор убедился, что дарение было сделано добросовестно, при условии что получатель не является нерезидентом.
- Ребёнок продолжает налоговую историю. Согласно определению «дня приобретения» в статье 88, получивший объект в рамках освобождённого дарения занимает место дарителя: день приобретения и стоимость - те же, что у лица, купившего объект не в дар. Налог откладывается, но не аннулируется.
- Ребёнок, проживающий за границей. Если сын или дочь являются нерезидентами по израильскому праву, освобождение не применяется, и налог необходимо проверить до подписания.
Какие документы приносят нотариусу и можно ли подписать из Израиля?
Согласно перечням нотариальных контор в Румынии, обычно требуются следующие документы:
- Документы, удостоверяющие личность дарителей и получателей.
- Оригинальный договор покупки и актуальная выписка из земельной книги.
- Справка от местного органа власти об отсутствии налоговых задолженностей по объекту.
- Документы, подтверждающие родство, например свидетельства о рождении и о браке, поскольку они являются основанием для освобождения.
- Полис обязательного страхования жилья (PAD, обязательное страхование от стихийных бедствий).
Израильский документ представляется с апостилем и заверенным переводом на румынский язык. Тот, кто не может приехать, выдаёт специальную доверенность, подписанную в румынском консульстве или у нотариуса в Израиле с апостилем, и представитель подписывает от его имени.
Можно ли подарить дом и продолжать в нём жить?
Да. Румынское право признаёт дарение с сохранением пожизненного права пользования (rezerva dreptului de uzufruct viager): дети получают право собственности, а родители сохраняют за собой право проживания и пользования до конца жизни. Можно также возложить на получателя обязанности, например заботиться о дарителе, однако это усложняет процедуру, если получатель несовершеннолетний.
Что нужно знать, если получатель несовершеннолетний или есть ипотека?
- Несовершеннолетний. Несовершеннолетний может получить дар без обязанностей, и родители подписывают от его имени без разрешения суда. Дарение с обязанностями требует такого разрешения. Кроме того, согласно статье 144 Гражданского кодекса, продажа или ипотека недвижимости несовершеннолетнего требуют предварительного разрешения суда по делам опеки, которое выдаётся только тогда, когда действие отвечает потребности несовершеннолетнего или явно ему выгодно.
- Ипотека. Обременение, лежащее на объекте, сохраняется и после дарения. Необходимо обратиться в банк до нотариуса.
- Вилла на праве Superficie. Дарение передаёт право собственности на строение и право пользования землёй, но не саму землю.
Когда лучше не дарить?
- Когда вам может понадобиться объект или доход от него. После подписания решение о продаже или сдаче в аренду принимают дети.
- Когда планируется скорая продажа, поскольку трёхлетний срок обнуляется.
- Когда ребёнок является нерезидентом, поскольку израильское освобождение не применяется.
- Когда детей несколько и нет общего плана. Если наследование будет регулироваться румынским правом, дарение одному может ущемить обязательную долю других, и обязательный наследник может потребовать её уменьшения после смерти.
С другой стороны, у дарения есть реальные преимущества: дети обеспечены заранее, удаётся избежать наследственной процедуры в другой стране, а объект, полученный ребёнком в дар от родителей, в Румынии, как правило, является его личным имуществом, а не совместной собственностью с супругом, если даритель не установил иное (статья 340 Гражданского кодекса). И по израильскому праву дар, полученный одним из супругов, исключается из раздела имущества.
Что сделать до подписания и как мы сопровождаем
Перед дарением стоит проверить налоговое резидентство каждого получателя, наметить сроки возможной продажи, решить, сохранять ли право пользования, и согласовать с банком, если есть ипотека. Мы помогаем выстроить план с учётом обеих правовых систем, готовим документы и доверенность из Израиля и координируем работу с налоговым консультантом. Сам договор дарения подписывается и регистрируется в Румынии нотариусом, имеющим местную лицензию.
Изложенное здесь является общей информацией по состоянию на октябрь 2026 года и не представляет собой юридическую или налоговую консультацию по конкретному случаю. Дарение недвижимости - это решение, которое трудно отменить, и оно зависит от налогового резидентства получателя и от права, которое будет применяться к наследованию.
Частые вопросы
Облагается ли налогом дарение недвижимости детям в Румынии?
Нет. Согласно статье 111 Налогового кодекса Румынии, дарение между родителями и детьми, между супругами и между родственниками до третьей степени освобождено от налога на передачу. Оплачиваются вознаграждение нотариуса и регистрация в земельной книге, 0,15% от стоимости для физического лица.
Если моя дочь продаст недвижимость, полученную в дар, сколько налога она заплатит в Румынии?
Ставка определяется по времени, прошедшему со дня договора дарения: 3% от стоимости сделки в течение трёх лет и 1% после этого. Период, в течение которого объектом владели родители, ей не засчитывается.
Освобождено ли от налога в Израиле дарение ребёнку недвижимости за границей?
Согласно статье 97(а)(5) Указа о подоходном налоге, дарение физическому лицу, являющемуся родственником, освобождено от налога на прирост капитала, если получатель не является нерезидентом. Получатель занимает место дарителя в отношении дня приобретения и стоимости, поэтому налог откладывается до будущей продажи.
Можно ли подписать договор дарения, не выезжая в Румынию?
Да. Договор подписывается у нотариуса в Румынии, однако можно выдать специальную доверенность в румынском консульстве или у нотариуса в Израиле с апостилем и заверенным переводом, и представитель подпишет от вашего имени.
Можно ли передать дом детям и продолжать в нём жить?
Да. Распространена практика дарения недвижимости с сохранением пожизненного права пользования (uzufruct viager). Дети получают право собственности, а родители продолжают жить в доме и пользоваться им.
Читать дальше · 7 мин чтенияЗавещание для израильтянина с недвижимостью в Румынии: выбор права, форма завещания и согласование с завещанием в ИзраилеЗавещание на недвижимость в Румынии: Регламент 650/2012 и выбор права, нотариальное или собственноручное завещание, обязательная доля и Израиль.Читать руководствоИсточники
Информация в руководстве носит общий характер и не является юридической или налоговой консультацией по конкретной сделке. Каждая сделка рассматривается индивидуально.