باختصار
لا ينتقل العقار في رومانيا على سبيل الهبة إلا بعقد هبة (contract de donație) يُوقَّع أمام موثق عدل (نوتير). والهبة للوالدين والأبناء والأزواج والأقارب حتى الدرجة الثالثة معفاة من ضريبة النقل الرومانية، وفي إسرائيل تُعفى الهبة لقريب مقيم في إسرائيل من ضريبة الأرباح الرأسمالية. أما الثمن الخفي فهو أن احتساب سنوات الحيازة لأغراض ضريبة البيع في رومانيا يبدأ من جديد يوم الهبة، وأن السيطرة على العقار تنتقل إلى الأبناء.
أبرز النقاط
- 1الهبة دون مستند موثَّق باطلة بطلانًا مطلقًا (المادة 1011 من القانون المدني الروماني)، حتى بين الوالدين والأبناء.
- 2الهبة للأقارب حتى الدرجة الثالثة وللزوج أو الزوجة معفاة من ضريبة النقل الرومانية (المادة 111 من القانون الضريبي)؛ ويُدفع أجر الموثق ورسم تسجيل بنسبة 0.15% من القيمة.
- 3من تلقى عقارًا على سبيل الهبة وباعه خلال ثلاث سنوات من يوم الهبة يدفع 3% من قيمة الصفقة، حتى لو كان الوالدان قد حازاه سنوات طويلة.
- 4في إسرائيل، تُعفى الهبة لقريب مقيم في إسرائيل من ضريبة الأرباح الرأسمالية، ويحل المتلقي محل الواهب؛ أما الابن المقيم في الخارج فلا يستفيد من الإعفاء.
- 5يصعب بيع العقار المسجل باسم قاصر أو رهنه: إذ يلزم الحصول على إذن مسبق من محكمة الوصاية.
كيف تنقلون عقارًا في رومانيا إلى أبنائكم منذ الآن؟
بعقد هبة (contract de donație) يُوقَّع أمام موثق عدل في رومانيا. فالمادة 1011 من القانون المدني الروماني تنص على أن الهبة التي لم تُحرَّر بمستند موثَّق باطلة بطلانًا مطلقًا، ولذلك لا توجد هبة شفهية ولا هبة بمستند عرفي، حتى داخل العائلة.
يسأل كثير من الآباء لماذا ينتظرون الميراث إذا كان بالإمكان ترتيب الأمور في حياتهم. وهو سؤال مشروع، لكن الرجوع عن الهبة صعب جدًّا. وقبل اتخاذ القرار يحسن أن تفهموا ما الذي توفره الهبة، وما الذي تكلفه، وما الذي تغيره في السيطرة على العقار.
الهبة للأقارب حتى الدرجة الثالثة وللزوج أو الزوجة معفاة من ضريبة النقل الرومانية (المادة 111 من القانون الضريبي)؛ ويُدفع أجر الموثق ورسم تسجيل بنسبة 0.15% من القيمة.
الهبة الآن أم الميراث لاحقًا: ما الفروق؟
| المسألة | الهبة في الحياة | الميراث |
|---|---|---|
| الإجراء في رومانيا | عقد هبة أمام موثق عدل | إجراء ميراث أمام موثق عدل وشهادة وارث |
| ضريبة النقل الرومانية، الأقارب حتى الدرجة 3 | معفاة | معفاة إذا انتهى الإجراء خلال سنتين، وإلا 1% |
| ضريبة النقل الرومانية، غير الأقارب | 3% أو 1%، كما في البيع | القاعدة نفسها الخاصة بالسنتين |
| من يسيطر على العقار بعد النقل | الأبناء، من يوم التوقيع | الوالدان، حتى الوفاة |
| الضريبة في إسرائيل يوم النقل | إعفاء في الهبة لقريب مقيم في إسرائيل، وفقًا للمادة 97(أ)(5) | لا توجد ضريبة ميراث في إسرائيل |
الفرق الحاسم ليس في سطر الضريبة بل في سطر السيطرة: فالهبة تنقل العقار اليوم، ومعه القرارات المتعلقة به.
كم تكلف هبة عقار في رومانيا؟
بين الأقارب، تقتصر التكلفة أساسًا على الموثق والتسجيل. فالمادة 111 من القانون الضريبي (القانون 227/2015) تعفي من ضريبة الهبة بين الزوجين وبين الأقارب والأصهار حتى الدرجة الثالثة شاملةً.
- درجات القرابة: الأولى - الوالدان والأبناء؛ الثانية - الأجداد والأحفاد والإخوة؛ الثالثة - الأعمام والأخوال، وأبناء الإخوة، وأبناء الأحفاد، وآباء الأجداد.
- الهبة لغير القريب: تخضع للضريبة كالبيع - 3% إذا حاز الواهب العقار حتى ثلاث سنوات، و1% بعد ثلاث سنوات.
- أجر الموثق: وفق جدول متدرج بحسب قيمة العقار، وتُضاف إليه ضريبة القيمة المضافة. ووفقًا لأحد مكاتب التوثيق في بوخارست، يبلغ الأجر لعقار قيمته 300,000 ليو نحو 3,705 ليو قبل ضريبة القيمة المضافة؛ وفي العقار الأغلى يكون المبلغ أعلى، لكن النسبة الحدية تنخفض.
- التسجيل: يكلف تسجيل المتلقين في السجل العقاري لدى ANCPI (الوكالة الوطنية للمساحة والسجل العقاري) 0.15% من القيمة للشخص الطبيعي.
لماذا قد ترفع الهبة تكلفة البيع لاحقًا؟
لأن الإعفاء يسري على الهبة نفسها، لا على ما يحدث بعدها. فعندما يبيع من تلقى العقار، تتحدد نسبة ضريبة النقل في رومانيا بحسب المدة المنقضية منذ يوم عقد الهبة، لا منذ اليوم الذي اشترى فيه الوالدان.
والدان حازا منزلًا عشر سنوات كانا سيدفعان 1% لو باعاه بنفسيهما. فإذا وهباه لابنتهما وباعته بعد سنة، فستدفع 3% من قيمة الصفقة.
على من يخطط للبيع في السنوات القريبة أن يدرس الهبة في ضوء الجدول الزمني للبيع، لا في ضوء اعتبارات الميراث فقط.
ماذا يحدث في الجانب الإسرائيلي؟
وفقًا لأمر ضريبة الدخل، تُعدّ الهبة «بيعًا» لأغراض ضريبة الأرباح الرأسمالية، ويُفحص عقار المقيم في إسرائيل الكائن في رومانيا وفقًا للأمر. والمادة 97(أ)(5) تعفي الهبة لفرد قريب، أو لفرد آخر إذا اقتنع مأمور التقدير بأن الهبة قُدمت بحسن نية، بشرط ألا يكون المتلقي مقيمًا في الخارج.
- يواصل الابن التاريخ الضريبي. وفقًا لتعريف «يوم الشراء» في المادة 88، يحل من تلقى عقارًا بهبة معفاة محل الواهب: فيوم الشراء والتكلفة هما ليوم وتكلفة من اشترى العقار بغير طريق الهبة. فالضريبة تؤجَّل ولا تُمحى.
- الابن الذي يعيش في الخارج. إذا كان الابن أو الابنة مقيمَين في الخارج وفقًا للقانون الإسرائيلي، فلا يسري الإعفاء، ويجب فحص الضريبة قبل التوقيع.
ما المستندات التي تُحضَر إلى الموثق، وهل يمكن التوقيع من إسرائيل؟
وفقًا لقوائم مكاتب التوثيق في رومانيا، هذه هي المستندات المطلوبة عادةً:
- مستندات هوية الواهبين والمتلقين.
- عقد الشراء الأصلي ومستخرج حديث من السجل العقاري.
- شهادة من السلطة المحلية بعدم وجود ديون ضريبية على العقار.
- مستندات تثبت القرابة، مثل شهادات الميلاد والزواج، لأنها أساس الإعفاء.
- وثيقة تأمين المسكن الإلزامي (PAD، التأمين الإلزامي ضد الكوارث الطبيعية).
يُقدَّم المستند الإسرائيلي مع أبوستيل وترجمة معتمدة إلى الرومانية. ومن لا يستطيع الحضور يمنح وكالة خاصة تُوقَّع في قنصلية رومانية أو أمام كاتب عدل في إسرائيل مع أبوستيل، ويوقّع ممثل باسمه.
هل يمكن هبة المنزل والاستمرار في السكن فيه؟
نعم. يعترف القانون الروماني بالهبة مع الاحتفاظ بحق الانتفاع مدى الحياة (rezerva dreptului de uzufruct viager): يحصل الأبناء على الملكية، ويحتفظ الوالدان لنفسيهما بحق السكن والانتفاع حتى نهاية حياتهما. ويمكن أيضًا فرض التزامات على المتلقي، كرعاية الواهب مثلًا، لكن ذلك يعقّد الإجراء حين يكون المتلقي قاصرًا.
ما الذي يجب معرفته حين يكون المتلقي قاصرًا، أو حين يكون هناك رهن عقاري؟
- القاصر. يجوز للقاصر قبول هبة غير مقترنة بالتزامات، ويوقّع الوالدان باسمه دون إذن من المحكمة. أما الهبة المقترنة بالتزامات فتستلزم مثل هذا الإذن. ووفقًا للمادة 144 من القانون المدني، يستلزم بيع عقار القاصر أو رهنه إذنًا مسبقًا من محكمة الوصاية، لا يُمنح إلا إذا كان التصرف يلبي حاجة للقاصر أو يعود عليه بفائدة واضحة.
- الرهن العقاري. يبقى الرهن المترتب على العقار قائمًا عليه حتى بعد الهبة. ويجب التوجه إلى البنك قبل الموثق.
- فيلا بحق Superficie. تنقل الهبة ملكية المبنى وحق الانتفاع بالأرض، لا الأرض نفسها.
متى يُفضَّل عدم الهبة؟
- حين قد تحتاجون إلى العقار أو إلى ثمنه. فبعد التوقيع يصبح قرار البيع أو التأجير للأبناء.
- حين يكون البيع مخططًا في وقت قريب، لأن عدّاد السنوات الثلاث يُصفَّر.
- حين يكون الابن مقيمًا في الخارج، لأن الإعفاء الإسرائيلي لا يسري.
- حين يكون هناك عدة أبناء دون خطة شاملة. فإذا سرى على الميراث القانون الروماني، فقد تمس الهبة لأحدهم بالحصة المحفوظة للآخرين، ويجوز للوارث صاحب الحصة المحفوظة أن يطلب إنقاصها بعد الوفاة.
في المقابل، للهبة مزايا حقيقية: إذ تُرتَّب أمور الأبناء مبكرًا، ويُوفَّر إجراء ميراث في دولة أخرى، والعقار الذي تلقاه الابن هبةً من والديه يُعدّ في رومانيا، كقاعدة عامة، مالًا خاصًّا به لا ملكًا مشتركًا مع زوجه، ما لم يقرر الواهب خلاف ذلك (المادة 340 من القانون المدني). وفي القانون الإسرائيلي أيضًا، تُستثنى الهبة التي تلقاها أحد الزوجين من موازنة الموارد.
ما الذي يجب فعله قبل التوقيع وكيف نرافقكم
قبل الهبة يحسن فحص الإقامة الضريبية لكل متلقٍّ، ورسم الجدول الزمني لبيع محتمل، والبت في الاحتفاظ بحق الانتفاع، والتنسيق مع البنك إن كان هناك رهن عقاري. ونحن نساعد في بناء الخطة في مواجهة النظامين القانونيين، ونعدّ المستندات والوكالة من إسرائيل، وننسق مع المستشار الضريبي. أما عقد الهبة نفسه فيوقَّع ويسجَّل في رومانيا على يد موثق عدل حاصل على ترخيص محلي.
ما ورد هنا معلومات عامة صحيحة حتى أكتوبر 2026، وليس استشارة قانونية أو ضريبية لحالة بعينها. فهبة العقار قرار يصعب إلغاؤه، وهو يتوقف على الإقامة الضريبية للمتلقي وعلى القانون الذي سيسري على الميراث.
أسئلة شائعة
هل توجد ضريبة على هبة عقار للأبناء في رومانيا؟
لا. وفقًا للمادة 111 من القانون الضريبي الروماني، تُعفى الهبة بين الوالدين والأبناء وبين الزوجين وبين الأقارب حتى الدرجة الثالثة من ضريبة النقل. ويُدفع أجر الموثق ورسم التسجيل في السجل العقاري، وهو 0.15% من القيمة للشخص الطبيعي.
إذا باعت ابنتي عقارًا تلقته هبةً، فكم ستدفع من ضريبة في رومانيا؟
تتحدد النسبة بحسب المدة المنقضية منذ يوم عقد الهبة: 3% من قيمة الصفقة خلال ثلاث سنوات، و1% بعد ذلك. ولا تُحتسب لها المدة التي حاز فيها الوالدان العقار.
هل هبة عقار في الخارج لابن معفاة من الضريبة في إسرائيل؟
وفقًا للمادة 97(أ)(5) من أمر ضريبة الدخل، تُعفى الهبة لفرد قريب من ضريبة الأرباح الرأسمالية إذا لم يكن المتلقي مقيمًا في الخارج. ويحل المتلقي محل الواهب فيما يخص يوم الشراء والتكلفة، ولذلك تؤجَّل الضريبة إلى البيع المستقبلي.
هل يمكن التوقيع على عقد الهبة دون السفر إلى رومانيا؟
نعم. يُوقَّع العقد أمام موثق عدل في رومانيا، لكن يمكن منح وكالة خاصة في قنصلية رومانية أو أمام كاتب عدل في إسرائيل، مع أبوستيل وترجمة معتمدة، ويوقّع ممثل باسمكم.
هل يمكن نقل المنزل إلى الأبناء والاستمرار في السكن فيه؟
نعم. من المعتاد هبة العقار مع الاحتفاظ بحق الانتفاع مدى الحياة (uzufruct viager). فيحصل الأبناء على الملكية، ويواصل الوالدان السكن في المنزل والانتفاع به.
اقرأ التالي · 7 دقائق للقراءةالوصية للإسرائيلي الذي يملك عقارًا في رومانيا: اختيار القانون، وشكل الوصية، والتنسيق مع الوصية في إسرائيلكيف تُكتب وصية تعمل على عقار في رومانيا: اللائحة 650/2012 واختيار القانون، والوصية الموثّقة أو بخط اليد، والحصة المحفوظة، والتنسيق مع الوصية الإسرائيلية.قراءة الدليلالمصادر
المعلومات الواردة في هذا الدليل عامة، ولا تشكّل استشارة قانونية أو ضريبية لصفقة بعينها. تُدرس كل صفقة على حدة.