Pe scurt
Verificarea de diligență a unei proprietăți în România se sprijină pe câteva documente oficiale: un extras de carte funciară pentru fiecare parcelă relevantă, un certificat de urbanism de la autoritatea locală, autorizația de construire și traducerea autorizată a documentelor. Taxele oficiale pentru aceste documente sunt relativ mici, în timp ce onorariul avocatului independent se stabilește prin acord, iar notarul percepe cel puțin onorariul dintr-un barem minimal oficial. Riscul renunțării la verificări este mult mai mare decât costul lor.
Ce este important de reținut
- 1Un extras de carte funciară pentru informare pe site-ul ePay al ANCPI costă 20 de lei pentru o proprietate care nu vă aparține.
- 2Potrivit articolului 474 din Codul fiscal, certificatul de urbanism pentru informare costă de la câțiva lei la câteva zeci de lei, în funcție de suprafață, iar în mediul rural jumătate.
- 3Traducerea autorizată la un birou notarial pornește de la 30 de lei pe pagină, potrivit Ordinului 177/C/2024.
- 4Onorariul notarului are un barem minimal oficial, stabilit pe tranșe în funcție de valoarea proprietății, la care se adaugă TVA.
- 5Onorariul unui avocat independent nu are un tarif oficial; cereți un mandat de lucru scris înainte de a începe.
Mulți cumpărători privesc verificarea de diligență drept o „cheltuială suplimentară” care poate fi redusă. În practică, cele mai multe documente pe care se sprijină verificarea sunt documente oficiale eliberate contra unei taxe mici, iar adevărata întrebare nu este cât costă, ci cine le citește, când și în raport cu ce. Acest ghid explică ce include o verificare, ce taxe oficiale există și ce deosebește rolul avocatului de rolul notarului.
Din ce se compune verificarea de diligență a unei proprietăți în România?
O verificare bună răspunde la patru întrebări: cine este proprietarul și ce sarcini grevează proprietatea, ce se poate construi și deține pe ea, dacă ceea ce s-a construit corespunde autorizației și dacă contractul vă protejează în cazul în care ceva iese la iveală mai târziu. În practică, acestea se traduc într-o listă de documente:
- Un extras din Cartea Funciară pentru fiecare parcelă relevantă: unitatea sau terenul dumneavoastră, drumul de acces și terenul inițial al proiectului.
- Un certificat de urbanism de la autoritatea locală (primăria), care arată ce reguli urbanistice se aplică proprietății.
- Autorizația de construire și verificarea faptului că este notată în cartea funciară.
- Traducerea autorizată a principalelor documente, păstrată împreună cu originalul.
- O lectură juridică a proiectului de contract în raport cu tot ce a reieșit din documente.
Potrivit articolului 474 din Codul fiscal, certificatul de urbanism pentru informare costă de la câțiva lei la câteva zeci de lei, în funcție de suprafață, iar în mediul rural jumătate.
Ce taxe oficiale se plătesc pentru documente?
| Document sau serviciu | Cine îl eliberează | Taxa oficială | Temei |
|---|---|---|---|
| Extras pentru informare | ANCPI, online prin ePay | 20 de lei pentru o proprietate care nu vă aparține | Tarifele ANCPI, astfel cum au fost raportate pentru 2026 |
| Certificat de urbanism pentru informare, mediul urban | Autoritatea locală | 5-6 lei până la 150 mp, până la 12-14 lei până la 1.000 mp; peste 1.000 mp 14 lei plus 0,01 lei pentru fiecare mp | Codul fiscal, articolul 474 alineatul (1) |
| Certificat de urbanism pentru informare, mediul rural | Autoritatea locală | 50% din sumele din mediul urban | Codul fiscal, articolul 474 alineatul (2) |
| Traducere autorizată la un birou notarial | Traducător care colaborează cu un birou notarial | Cel puțin 30 de lei pe pagina A4 pentru o persoană fizică, 15 lei pentru fiecare exemplar suplimentar | Ordinul 177/C/2024, anexa 4 |
| Legalizarea semnăturii traducătorului | Notar | 50 de lei | Ordinul 177/C/2024, anexa 1 |
Câteva precizări: sumele din Codul fiscal sunt valori de bază, iar consiliul local stabilește suma exactă în cadrul intervalului, astfel că la primăria dumneavoastră aceasta poate diferi ușor. Certificatul de urbanism pentru informare se eliberează oricărui solicitant, în termen de 10 zile lucrătoare, sau de 5 zile lucrătoare la o autoritate care utilizează un sistem informatizat (Legea 169/2026, articolul 254). Traducătorii independenți își stabilesc singuri prețul, așa că cereți o ofertă scrisă.
Câte extrase sunt necesare și de ce de două ori?
Un singur extras nu este suficient. La o vilă situată pe un drum privat, de exemplu, trebuie verificate terenul dumneavoastră, drumul prin care se ajunge la el și terenul inițial din care s-a dezmembrat proiectul. Și deoarece extrasul este o imagine de moment, se comandă o rundă suplimentară înainte de fiecare plată semnificativă și înainte de semnarea finală.
| Element | Calcul ilustrativ | Taxa oficială |
|---|---|---|
| Extrase pentru trei parcele | 3 × 20 de lei | 60 de lei |
| A doua rundă de extrase înaintea plății mari | 3 × 20 de lei | 60 de lei |
| Certificat de urbanism, teren de până la 1.000 mp în mediul rural | Jumătate din 12-14 lei | 6-7 lei |
| Traducere autorizată, circa 10 pagini | 10 × 30 de lei | 300 de lei |
| Total taxe oficiale | Circa 430 de lei |
Calculul include exclusiv taxe oficiale. La acestea se adaugă onorariul avocatului care verifică documentele și contractul, stabilit prin acord.
Care este diferența dintre notar și avocatul dumneavoastră?
Notarul român verifică latura formală a actului și este neutru față de părți. Un avocat care vă reprezintă citește contractul și documentele din perspectiva dumneavoastră, semnalează riscurile și negociază clauzele. Sunt două roluri diferite, iar unul nu îl înlocuiește pe celălalt. Avocatul dezvoltatorului sau al vânzătorului îi reprezintă pe aceștia, nu pe dumneavoastră.
Pentru onorariul avocatului nu există un barem oficial; se stabilește prin acord între dumneavoastră. Ce merită cerut este un mandat de lucru scris: ce documente vor fi citite, ce verificări vor fi făcute și ce veți primi în scris la final.
Cum se calculează onorariul notarului pentru contractul de vânzare?
Ordinul ministrului justiției 177/C/2024 stabilește un onorariu minimal pentru actul de transfer al dreptului de proprietate asupra imobilelor, pe tranșe de valoare. Notarul poate percepe mai mult, iar la onorariu se adaugă TVA.
| Valoarea proprietății | Onorariu minimal |
|---|---|
| Până la 20.000 de lei | 2,2%, dar nu mai puțin de 230 de lei |
| 20.001-35.000 de lei | 440 de lei plus 1,9% pentru ce depășește 20.001 |
| 35.001-65.000 de lei | 725 de lei plus 1,6% pentru ce depășește 35.001 |
| 65.001-100.000 de lei | 1.205 lei plus 1,5% pentru ce depășește 65.001 |
| 100.001-200.000 de lei | 1.705 lei plus 1,1% pentru ce depășește 100.001 |
| 200.001-600.000 de lei | 2.805 lei plus 0,9% pentru ce depășește 200.001 |
| Peste 600.001 lei | 6.405 lei plus 0,6% pentru ce depășește 600.001 |
Cu titlu ilustrativ: pentru o proprietate în valoare de 1.500.000 de lei, minimul este de 6.405 lei plus 0,6% din 899.999 de lei, adică circa 11.805 lei, la care se adaugă TVA. La un antecontract bilateral, onorariul se calculează la partea din preț care a fost plătită, iar dacă contractul final se semnează la același birou, onorariul plătit pentru antecontract se deduce. Cine suportă onorariul se stabilește prin contract; în lipsa unei prevederi, Codul civil (articolul 1666 alineatul (1)) pune cheltuielile vânzării în sarcina cumpărătorului.
Ce se întâmplă atunci când se sare peste verificări?
Cazurile cunoscute repetă același tipar: bani transferați înainte de a se verifica ce este înscris și ce s-ar mai putea înscrie.
- Cazul Nordis, România. În octombrie 2024 a fost publicată o anchetă potrivit căreia sute de cumpărători au plătit avansuri pe baza unor promisiuni de vânzare care nu fuseseră înscrise, iar într-o clădire finalizată au existat indicii că apartamente fuseseră vândute mai multor cumpărători. Societatea a intrat în procedura insolvenței și s-a deschis o anchetă penală. Din decembrie 2025, antecontractul pentru un imobil viitor se semnează în fața notarului și se notează în cartea funciară.
- Iași, 2026. În octombrie 2026 a fost raportată o anchetă a poliției privind suspiciunea că unități dintr-un bloc de locuințe au fost promise mai multor cumpărători. Ancheta este în desfășurare. Un extras actualizat pentru unitate, înainte de fiecare plată, arată dacă a fost deja înscrisă o altă promisiune.
- Cipru. Potrivit relatărilor, mii de cumpărători au plătit prețul integral și nu au primit titlul de proprietate, deoarece ipotecile dezvoltatorilor au rămas înscrise asupra clădirilor. O ipotecă în partea a III-a a extrasului, fără un mecanism scris de radiere, este un semnal de alarmă.
Ordinea recomandată a pașilor
- Cereți vânzătorului sau dezvoltatorului numerele de carte funciară pentru toate parcelele relevante.
- Comandați dumneavoastră extrasele pe ePay al ANCPI și nu vă bazați doar pe un document care v-a fost transmis.
- Solicitați un certificat de urbanism pentru informare de la autoritatea locală.
- Cereți să vedeți autorizația de construire și verificați notarea ei în cartea funciară.
- Traduceți documentele principale și păstrați-le împreună cu originalul.
- Angajați un avocat independent, cu un mandat de lucru scris.
- Comandați extrase noi înainte de fiecare plată semnificativă și înainte de semnarea finală.
Ce faceți înainte de semnare și cum vă însoțim
Atunci când însoțim o achiziție în România, alcătuim împreună cu cumpărătorul lista verificărilor în funcție de tipul proprietății, citim documentele în ebraică și în engleză și le comparăm cu proiectul de contract înainte de efectuarea oricărei plăți. Înscrierea, legalizarea și semnarea sunt efectuate de un notar și de avocați autorizați în România, iar noi ne coordonăm cu aceștia.
Cele de mai sus reprezintă informații generale și nu constituie consultanță juridică, fiscală sau financiară. Taxele se bazează pe surse oficiale, astfel cum au fost publicate până în octombrie 2026, iar taxele locale și tarifele profesioniștilor se pot modifica. Cazurile sunt descrise potrivit relatărilor din presă, iar unele sunt încă în curs de clarificare.
Întrebări frecvente
Cât costă un extras de carte funciară în România?
Un extras pentru informare comandat online pe ePay al ANCPI costă 20 de lei pentru o proprietate care nu vă aparține. Proprietarii pot obține gratuit un extras pentru propria proprietate prin platforma ANCPI destinată proprietarilor.
Cât costă un certificat de urbanism în România?
Potrivit articolului 474 din Codul fiscal, în mediul urban între 5 și 6 lei până la 150 mp și până la 14 lei plus 0,01 lei pentru fiecare mp care depășește 1.000 mp. În mediul rural, jumătate. Consiliul local stabilește suma exactă în cadrul intervalului.
Este suficient notarul sau aveți nevoie și de un avocat?
Notarul este neutru și verifică latura formală a actului. Un avocat care vă reprezintă citește contractul și documentele în interesul dumneavoastră și negociază. Sunt roluri separate.
Onorariul notarului în România este fix?
Ministerul Justiției stabilește un onorariu minimal pe tranșe de valoare (Ordinul 177/C/2024). Notarul poate percepe mai mult, iar la acesta se adaugă TVA. Cereți calculul din timp.
Citiți în continuare · 7 min de lecturăTestamentul unui israelian care are o proprietate în România: alegerea legii, forma testamentului și coordonarea cu testamentul din IsraelCum redactați un testament pentru o proprietate din România: Regulamentul 650/2012, testament autentic sau olograf, rezerva și testamentul din Israel.Citiți ghidulSurse
Informațiile din acest ghid au caracter general și nu constituie consultanță juridică sau fiscală pentru o anumită tranzacție. Fiecare tranzacție este analizată individual.