باختصار
يستند الفحص النافي للجهالة لعقار في رومانيا إلى عدة مستندات رسمية: مستخرج من السجل العقاري لكل قطعة ذات صلة، وشهادة تخطيط من السلطة المحلية، ورخصة البناء، وترجمة معتمدة للمستندات. والرسوم الرسمية لهذه المستندات منخفضة نسبيًّا، في حين تُحدَّد أتعاب المحامي المستقل بالاتفاق، ويتقاضى الكاتب العدل أتعابًا لا تقل عن جدول الحد الأدنى الرسمي. والمخاطرة الناجمة عن التخلي عن الفحوص أعلى بكثير من تكلفتها.
أبرز النقاط
- 1المستخرج للاطلاع (extras de carte funciară pentru informare) عبر موقع ePay التابع لـ ANCPI يكلف 20 لاي لعقار لا تملكونه.
- 2وفقًا للمادة 474 من قانون الضرائب، تكلف شهادة التخطيط للاطلاع بضعة لايات إلى بضع عشرات من اللايات بحسب المساحة، وفي المناطق الريفية نصف ذلك.
- 3تبدأ الترجمة المعتمدة في مكتب الكاتب العدل من 30 لاي للصفحة، وفقًا للأمر 177/C/2024.
- 4لأتعاب الكاتب العدل جدول حد أدنى رسمي متدرج بحسب قيمة العقار، وتُضاف إليه ضريبة القيمة المضافة.
- 5لا توجد تعرفة رسمية لأتعاب المحامي المستقل؛ اطلبوا نطاق عمل مكتوبًا قبل البدء.
يتعامل كثير من المشترين مع الفحص النافي للجهالة على أنه «نفقة إضافية» يمكن تقليصها. وفي الواقع، فإن معظم المستندات التي يستند إليها الفحص مستندات رسمية تصدر برسوم منخفضة، والسؤال الحقيقي ليس كم تكلف، بل من يقرؤها ومتى وفي مقابل ماذا. يشرح هذا الدليل ما يشمله الفحص، والرسوم الرسمية القائمة، وما يميز دور المحامي عن دور الكاتب العدل.
مما يتكون الفحص النافي للجهالة لعقار في رومانيا؟
الفحص الجيد يجيب عن أربعة أسئلة: من المالك وما الذي يثقل العقار، وما المسموح ببنائه وحيازته فيه، وهل يطابق ما بُني الرخصة، وهل يحميكم العقد إذا تبيّن أمر ما لاحقًا. وعمليًّا يُترجم ذلك إلى قائمة مستندات:
- مستخرج من السجل العقاري (Cartea Funciară) لكل قطعة ذات صلة: وحدتكم أو قطعتكم، وطريق الوصول، والقطعة الأصلية للمشروع.
- شهادة تخطيط (certificat de urbanism) من السلطة المحلية (primăria)، تبيّن قواعد التخطيط السارية على العقار.
- رخصة البناء، والتحقق من تسجيلها في السجل العقاري.
- ترجمة معتمدة للمستندات الرئيسية، تُحفظ مع الأصل.
- قراءة قانونية لمسودة العقد في مقابل كل ما ظهر في المستندات.
وفقًا للمادة 474 من قانون الضرائب، تكلف شهادة التخطيط للاطلاع بضعة لايات إلى بضع عشرات من اللايات بحسب المساحة، وفي المناطق الريفية نصف ذلك.
ما الرسوم الرسمية التي تُدفع على المستندات؟
| المستند أو الخدمة | الجهة المُصدِرة | الرسم الرسمي | الأساس |
|---|---|---|---|
| مستخرج للاطلاع | ANCPI، إلكترونيًّا عبر ePay | 20 لاي لعقار لا تملكونه | تعرفات ANCPI كما أُعلن عنها لعام 2026 |
| شهادة تخطيط للاطلاع، منطقة حضرية | السلطة المحلية | من 5 إلى 6 لاي حتى 150 م²، وحتى 12 إلى 14 لاي حتى 1,000 م²؛ وفوق 1,000 م² 14 لاي مضافًا إليها 0.01 لاي لكل م² | قانون الضرائب، المادة 474(1) |
| شهادة تخطيط للاطلاع، منطقة ريفية | السلطة المحلية | 50% من المبالغ الحضرية | قانون الضرائب، المادة 474(2) |
| ترجمة معتمدة في مكتب كاتب عدل | مترجم يعمل في مكتب كاتب عدل | 30 لاي على الأقل لصفحة A4 للشخص الطبيعي، و15 لاي لكل نسخة إضافية | الأمر 177/C/2024، الملحق 4 |
| تصديق توقيع المترجم | كاتب عدل | 50 لاي | الأمر 177/C/2024، الملحق 1 |
بعض التوضيحات: المبالغ الواردة في قانون الضرائب قيم أساسية، ويحدد المجلس المحلي المبلغ الدقيق ضمن النطاق، لذا قد يختلف قليلًا في بلديتكم. وتُمنح شهادة التخطيط للاطلاع لكل طالب خلال 10 أيام عمل، أو 5 أيام عمل لدى سلطة تشغّل نظامًا محوسبًا (القانون 169/2026، المادة 254). أما المترجمون المستقلون فيحددون أسعارهم بأنفسهم، ولذلك اطلبوا عرض سعر مكتوبًا.
كم مستخرجًا تحتاجون، ولماذا مرتين؟
مستخرج واحد لا يكفي. ففي فيلا تقع على طريق خاص، على سبيل المثال، يجب فحص قطعتكم، والطريق الذي يُوصل إليها، والقطعة الأصلية التي فُرز منها المشروع. ولأن المستخرج يمثل صورة للوضع في لحظة معينة، تُطلب جولة إضافية قبل كل دفعة جوهرية وقبل التوقيع النهائي.
| البند | حساب توضيحي | الرسم الرسمي |
|---|---|---|
| مستخرجات لثلاث قطع | 3 × 20 لاي | 60 لاي |
| جولة مستخرجات ثانية قبل الدفعة الكبيرة | 3 × 20 لاي | 60 لاي |
| شهادة تخطيط، قطعة حتى 1,000 م² في منطقة ريفية | نصف 12 إلى 14 لاي | 6 إلى 7 لاي |
| ترجمة معتمدة، نحو 10 صفحات | 10 × 30 لاي | 300 لاي |
| مجموع الرسوم الرسمية | نحو 430 لاي |
يشمل الحساب الرسوم الرسمية فقط. وتُضاف إليه أتعاب المحامي الذي يفحص المستندات والعقد، وتُحدَّد بالاتفاق.
ما الفرق بين الكاتب العدل ومحاميكم؟
يفحص الكاتب العدل الروماني الجانب الشكلي للصك، وهو محايد بين الطرفين. أما المحامي الذي يمثلكم فيقرأ العقد والمستندات من وجهة نظركم، ويشير إلى المخاطر، ويتفاوض على البنود. وهذان دوران مختلفان، ولا يغني أحدهما عن الآخر. ومحامي المطور أو البائع يمثلهما هما، لا أنتم.
لا يوجد جدول رسمي لأتعاب المحامي؛ إذ تُحدَّد بالاتفاق بينكم. وما ينبغي طلبه هو نطاق عمل مكتوب: أي المستندات ستُقرأ، وأي الفحوص ستُجرى، وما الذي ستحصلون عليه كتابةً في النهاية.
كيف تُحسب أتعاب الكاتب العدل عن صك البيع؟
يحدد أمر وزير العدل 177/C/2024 حدًّا أدنى للأتعاب عن الصك الذي ينقل ملكية عقار، وفق شرائح القيمة. ويحق للكاتب العدل تقاضي مبلغ أعلى، وتُضاف ضريبة القيمة المضافة إلى الأتعاب.
| قيمة العقار | الحد الأدنى للأتعاب |
|---|---|
| حتى 20,000 لاي | 2.2%، وبما لا يقل عن 230 لاي |
| من 20,001 إلى 35,000 لاي | 440 لاي مضافًا إليها 1.9% مما يزيد على 20,001 |
| من 35,001 إلى 65,000 لاي | 725 لاي مضافًا إليها 1.6% مما يزيد على 35,001 |
| من 65,001 إلى 100,000 لاي | 1,205 لاي مضافًا إليها 1.5% مما يزيد على 65,001 |
| من 100,001 إلى 200,000 لاي | 1,705 لاي مضافًا إليها 1.1% مما يزيد على 100,001 |
| من 200,001 إلى 600,000 لاي | 2,805 لاي مضافًا إليها 0.9% مما يزيد على 200,001 |
| أكثر من 600,001 لاي | 6,405 لاي مضافًا إليها 0.6% مما يزيد على 600,001 |
للتوضيح: في عقار قيمته 1,500,000 لاي، يبلغ الحد الأدنى 6,405 لاي مضافًا إليها 0.6% من 899,999 لاي، أي نحو 11,805 لاي، تُضاف إليها ضريبة القيمة المضافة. وفي العقد التمهيدي الثنائي تُحسب الأتعاب بحسب الجزء المدفوع من الثمن، وإذا وُقّع العقد النهائي في المكتب نفسه، تُخصم الأتعاب المدفوعة عن العقد التمهيدي. ويحدد العقد من يتحمل الأتعاب؛ وفي غياب ذلك، يُلقي القانون المدني (المادة 1666(1)) نفقات البيع على المشتري.
ماذا يحدث عند تخطي الفحوص؟
تتكرر في الحالات المعروفة النمطية ذاتها: أموال حُوّلت قبل التحقق مما هو مسجل وما قد يُسجَّل لاحقًا.
- قضية نورديس، رومانيا. في أكتوبر 2024 نُشر تحقيق صحفي يفيد بأن مئات المشترين دفعوا عرابين استنادًا إلى وعود بيع لم تُسجَّل، وفي مبنى مكتمل وُجدت مؤشرات على أن شققًا بيعت لأكثر من مشترٍ واحد. ودخلت الشركة في إجراءات إعسار، وفُتح تحقيق جنائي. ومنذ ديسمبر 2025، يُوقَّع العقد التمهيدي على عقار مستقبلي لدى كاتب عدل ويُسجَّل في السجل.
- ياش، 2026. في أكتوبر 2026 أُفيد بوجود تحقيق شرطي في شبهة أن وحدات في مبنى سكني وُعد بها أكثر من مشترٍ واحد. والتحقيق مستمر. والمستخرج المحدَّث للوحدة، قبل كل دفعة، يُظهر ما إذا كان قد سُجّل وعد آخر بالفعل.
- قبرص. وفقًا لتقارير، دفع آلاف المشترين كامل الثمن ولم يحصلوا على سند ملكية، لأن رهون المطورين ظلت مسجلة على المباني. والرهن الوارد في الجزء ج من المستخرج، من دون آلية مكتوبة لفكه، علامة تحذير.
الترتيب الموصى به للإجراءات
- اطلبوا من البائع أو المطور أرقام المستخرجات لجميع القطع ذات الصلة.
- اطلبوا المستخرجات بأنفسكم عبر ePay التابع لـ ANCPI، لا من مستند أُرسل إليكم فحسب.
- اطلبوا شهادة تخطيط للاطلاع من السلطة المحلية.
- اطلبوا الاطلاع على رخصة البناء وتحققوا من تسجيلها في السجل.
- ترجموا المستندات الرئيسية واحفظوها مع الأصل.
- استعينوا بمحامٍ مستقل بنطاق عمل مكتوب.
- اطلبوا مستخرجات جديدة قبل كل دفعة جوهرية وقبل التوقيع النهائي.
ما الذي يُفعل قبل التوقيع وكيف نرافقكم
عندما نرافق عملية شراء في رومانيا، نُعدّ مع المشتري قائمة الفحوص بحسب نوع العقار، ونقرأ المستندات بالعبرية والإنجليزية، ونقارنها بمسودة العقد قبل تحويل أي دفعة. أما التسجيل والتصديق والتوقيع فيتولاها كاتب عدل ومحامون مرخصون في رومانيا، ونحن ننسق معهم.
ما ورد هنا معلومات عامة ولا يشكل استشارة قانونية أو ضريبية أو مالية. وتستند الرسوم إلى مصادر رسمية كما نُشرت حتى أكتوبر 2026، وقد تتغير الرسوم المحلية وتعرفات المهنيين. وتُعرض الحالات وفقًا لما نُشر في وسائل الإعلام، وبعضها لا يزال قيد التحقق.
أسئلة شائعة
كم يكلف مستخرج الطابو في رومانيا؟
المستخرج للاطلاع الذي يُطلب إلكترونيًّا عبر ePay التابع لـ ANCPI يكلف 20 لاي لعقار لا تملكونه. ويمكن للمالكين الحصول على مستخرج لعقارهم مجانًا عبر منصة ANCPI المخصصة للمالكين.
كم تكلف شهادة التخطيط في رومانيا؟
وفقًا للمادة 474 من قانون الضرائب، في المنطقة الحضرية بين 5 و6 لاي حتى 150 م²، وحتى 14 لاي مضافًا إليها 0.01 لاي لكل م² يزيد على 1,000 م². وفي المنطقة الريفية النصف. ويحدد المجلس المحلي المبلغ الدقيق ضمن النطاق.
هل يكفي الكاتب العدل، أم يلزم محامٍ أيضًا؟
الكاتب العدل محايد ويفحص الجانب الشكلي للصك. أما المحامي الذي يمثلكم فيقرأ العقد والمستندات لمصلحتكم ويتفاوض. وهذان دوران منفصلان.
هل أتعاب الكاتب العدل في رومانيا ثابتة؟
تحدد وزارة العدل حدًّا أدنى للأتعاب وفق شرائح القيمة (الأمر 177/C/2024). ويحق للكاتب العدل تقاضي مبلغ أعلى، وتُضاف ضريبة القيمة المضافة. اطلبوا الحساب مسبقًا.
اقرأ التالي · 7 دقائق للقراءةالوصية للإسرائيلي الذي يملك عقارًا في رومانيا: اختيار القانون، وشكل الوصية، والتنسيق مع الوصية في إسرائيلكيف تُكتب وصية تعمل على عقار في رومانيا: اللائحة 650/2012 واختيار القانون، والوصية الموثّقة أو بخط اليد، والحصة المحفوظة، والتنسيق مع الوصية الإسرائيلية.قراءة الدليلالمصادر
المعلومات الواردة في هذا الدليل عامة، ولا تشكّل استشارة قانونية أو ضريبية لصفقة بعينها. تُدرس كل صفقة على حدة.