Коротко
Due diligence объекта в Румынии опирается на несколько официальных документов: выписку из реестра недвижимости по каждому соответствующему участку, справку о градостроительном режиме от местного органа власти, разрешение на строительство и заверенный перевод документов. Официальные сборы за эти документы относительно невелики, тогда как гонорар независимого адвоката устанавливается по соглашению, а нотариус взимает плату не ниже официальной минимальной шкалы. Риск отказа от проверок значительно выше их стоимости.
Главное
- 1Информационная выписка (extras de carte funciară pentru informare) на сайте ePay агентства ANCPI стоит 20 леев за объект, который вам не принадлежит.
- 2Согласно статье 474 Налогового кодекса, информационная справка о градостроительном режиме стоит от нескольких леев до нескольких десятков леев в зависимости от площади, а в сельской местности вдвое меньше.
- 3Заверенный перевод в нотариальной конторе стоит от 30 леев за страницу согласно приказу 177/C/2024.
- 4Для гонорара нотариуса существует официальная минимальная шкала, градуированная по стоимости объекта, и к нему добавляется НДС.
- 5Для гонорара независимого адвоката официального тарифа нет; до начала работы запросите письменный объём работ.
Многие покупатели относятся к due diligence как к «дополнительному расходу», который можно сократить. На практике большинство документов, на которых основывается проверка, являются официальными документами, выдаваемыми за небольшой сбор, и настоящий вопрос не в том, сколько они стоят, а в том, кто их читает, когда и в сопоставлении с чем. Это руководство объясняет, что включает проверка, какие официальные сборы существуют и чем роль адвоката отличается от роли нотариуса.
Из чего состоит due diligence объекта в Румынии?
Хорошая проверка отвечает на четыре вопроса: кто собственник и что обременяет объект, что разрешено строить и содержать на нём, соответствует ли построенное разрешению и защищает ли вас договор, если что-то выяснится позже. На практике это сводится к перечню документов:
- Выписка из реестра недвижимости (Cartea Funciară) по каждому соответствующему участку: вашей единице или участку, подъездной дороге и исходному участку проекта.
- Справка о градостроительном режиме (certificat de urbanism) от местного органа власти (primăria), которая показывает, какие градостроительные правила применяются к объекту.
- Разрешение на строительство и проверка того, что оно зарегистрировано в реестре недвижимости.
- Заверенный перевод основных документов, который хранится вместе с оригиналом.
- Юридическое прочтение проекта договора в сопоставлении со всем, что выявлено в документах.
Согласно статье 474 Налогового кодекса, информационная справка о градостроительном режиме стоит от нескольких леев до нескольких десятков леев в зависимости от площади, а в сельской местности вдвое меньше.
Какие официальные сборы оплачиваются за документы?
| Документ или услуга | Кто выдаёт | Официальный сбор | Основание |
|---|---|---|---|
| Информационная выписка | ANCPI, онлайн через ePay | 20 леев за объект, который вам не принадлежит | Тарифы ANCPI по сообщениям на 2026 год |
| Информационная справка о градостроительном режиме, городская зона | Местный орган власти | От 5 до 6 леев до 150 кв. м, до 12-14 леев до 1 000 кв. м; свыше 1 000 кв. м 14 леев плюс 0,01 лея за каждый кв. м | Налоговый кодекс, статья 474(1) |
| Информационная справка о градостроительном режиме, сельская зона | Местный орган власти | 50% от городских сумм | Налоговый кодекс, статья 474(2) |
| Заверенный перевод в нотариальной конторе | Переводчик, работающий в нотариальной конторе | Не менее 30 леев за страницу A4 для физического лица, 15 леев за каждый дополнительный экземпляр | Приказ 177/C/2024, приложение 4 |
| Засвидетельствование подписи переводчика | Нотариус | 50 леев | Приказ 177/C/2024, приложение 1 |
Несколько уточнений: суммы в Налоговом кодексе являются базовыми значениями, а точную сумму в пределах диапазона устанавливает местный совет, поэтому в вашей мэрии она может несколько отличаться. Информационная справка о градостроительном режиме выдаётся любому заявителю в течение 10 рабочих дней или 5 рабочих дней в органе, использующем электронную систему (Закон 169/2026, статья 254). Независимые переводчики устанавливают цену самостоятельно, поэтому запросите письменное ценовое предложение.
Сколько выписок нужно и почему дважды?
Одной выписки недостаточно. Например, для виллы на частной дороге необходимо проверить ваш участок, дорогу, по которой к нему подъезжают, и исходный участок, из которого был выделен проект. А поскольку выписка отражает положение на определённый момент, дополнительный круг выписок заказывают перед каждым существенным платежом и перед окончательным подписанием.
| Позиция | Расчёт для иллюстрации | Официальный сбор |
|---|---|---|
| Выписки по трём участкам | 3 × 20 леев | 60 леев |
| Второй круг выписок перед крупным платежом | 3 × 20 леев | 60 леев |
| Справка о градостроительном режиме, участок до 1 000 кв. м в сельской зоне | Половина от 12-14 леев | От 6 до 7 леев |
| Заверенный перевод, около 10 страниц | 10 × 30 леев | 300 леев |
| Итого официальные сборы | Около 430 леев |
Расчёт включает только официальные сборы. К ним добавляется гонорар адвоката, проверяющего документы и договор, который устанавливается по соглашению.
Чем нотариус отличается от вашего адвоката?
Румынский нотариус проверяет формальную сторону акта и нейтрален по отношению к сторонам. Адвокат, представляющий вас, читает договор и документы с вашей точки зрения, указывает на риски и ведёт переговоры по условиям. Это две разные роли, и одна не заменяет другую. Адвокат застройщика или продавца представляет их, а не вас.
Для гонорара адвоката официальной шкалы нет; он устанавливается по соглашению между вами. Требовать следует письменный объём работ: какие документы будут прочитаны, какие проверки будут проведены и что вы получите в письменном виде по итогам.
Как рассчитывается гонорар нотариуса за договор купли-продажи?
Приказ министра юстиции 177/C/2024 устанавливает минимальный гонорар за акт, передающий право собственности на недвижимость, по ступеням стоимости. Нотариус вправе взимать больше, и к гонорару добавляется НДС.
| Стоимость объекта | Минимальный гонорар |
|---|---|
| До 20 000 леев | 2,2%, но не менее 230 леев |
| От 20 001 до 35 000 леев | 440 леев плюс 1,9% сверх 20 001 |
| От 35 001 до 65 000 леев | 725 леев плюс 1,6% сверх 35 001 |
| От 65 001 до 100 000 леев | 1 205 леев плюс 1,5% сверх 65 001 |
| От 100 001 до 200 000 леев | 1 705 леев плюс 1,1% сверх 100 001 |
| От 200 001 до 600 000 леев | 2 805 леев плюс 0,9% сверх 200 001 |
| Свыше 600 001 лея | 6 405 леев плюс 0,6% сверх 600 001 |
Для иллюстрации: для объекта стоимостью 1 500 000 леев минимум составляет 6 405 леев плюс 0,6% от 899 999 леев, то есть около 11 805 леев, плюс НДС. При двустороннем предварительном договоре гонорар рассчитывается исходя из уплаченной части цены, а если окончательный договор подписывается в той же конторе, гонорар, уплаченный за предварительный договор, засчитывается. Кто несёт расходы на гонорар, определяется договором; по умолчанию Гражданский кодекс (статья 1666(1)) возлагает расходы по купле-продаже на покупателя.
Что происходит, когда проверки пропускают?
Известные случаи повторяют одну и ту же схему: деньги были переведены до того, как проверили, что зарегистрировано и что ещё может быть зарегистрировано.
- Дело Nordis, Румыния. В октябре 2024 года было опубликовано расследование, согласно которому сотни покупателей внесли авансы на основании незарегистрированных обещаний продажи, а в завершённом здании были обнаружены признаки того, что квартиры были проданы более чем одному покупателю. Компания вступила в процедуру несостоятельности, и было возбуждено уголовное расследование. С декабря 2025 года предварительный договор в отношении будущего объекта подписывается у нотариуса и регистрируется в реестре.
- Яссы, 2026 год. В октябре 2026 года сообщалось о полицейском расследовании по подозрению в том, что единицы в жилом здании были обещаны более чем одному покупателю. Расследование продолжается. Актуальная выписка по единице, полученная перед каждым платежом, показывает, не зарегистрировано ли уже другое обещание.
- Кипр. По сообщениям, тысячи покупателей уплатили полную цену и не получили правоустанавливающего документа, поскольку ипотеки застройщиков остались зарегистрированными на зданиях. Ипотека в части C выписки без письменного механизма её снятия является тревожным сигналом.
Рекомендуемый порядок действий
- Запросите у продавца или застройщика номера выписок по всем соответствующим участкам.
- Закажите выписки самостоятельно в ePay агентства ANCPI, а не полагайтесь только на переданный вам документ.
- Запросите информационную справку о градостроительном режиме в местном органе власти.
- Попросите показать разрешение на строительство и проверьте его регистрацию в реестре.
- Переведите основные документы и храните их вместе с оригиналом.
- Наймите независимого адвоката с письменным объёмом работ.
- Заказывайте новые выписки перед каждым существенным платежом и перед окончательным подписанием.
Что сделать до подписания и как мы сопровождаем
Когда мы сопровождаем покупку в Румынии, мы вместе с покупателем составляем перечень проверок в зависимости от типа объекта, читаем документы на иврите и на английском языке и сопоставляем их с проектом договора до перевода платежа. Регистрацию, засвидетельствование и подписание осуществляют нотариус и адвокаты, имеющие лицензию в Румынии, а мы координируем работу с ними.
Изложенное здесь является общей информацией и не представляет собой юридическую, налоговую или финансовую консультацию. Сборы основаны на официальных источниках, опубликованных по состоянию на октябрь 2026 года, а местные сборы и тарифы специалистов могут меняться. Случаи описаны по публикациям в СМИ, и часть из них ещё находится на стадии выяснения.
Частые вопросы
Сколько стоит выписка из реестра недвижимости в Румынии?
Информационная выписка, заказанная онлайн в ePay агентства ANCPI, стоит 20 леев за объект, который вам не принадлежит. Собственники могут бесплатно получить выписку по своему объекту через платформу ANCPI для собственников.
Сколько стоит справка о градостроительном режиме в Румынии?
Согласно статье 474 Налогового кодекса, в городской зоне от 5 до 6 леев до 150 кв. м и до 14 леев плюс 0,01 лея за каждый кв. м свыше 1 000 кв. м. В сельской зоне вдвое меньше. Точную сумму в пределах диапазона устанавливает местный совет.
Достаточно ли нотариуса или нужен ещё и адвокат?
Нотариус нейтрален и проверяет формальную сторону акта. Адвокат, представляющий вас, читает договор и документы в ваших интересах и ведёт переговоры. Это отдельные роли.
Фиксирован ли гонорар нотариуса в Румынии?
Министерство юстиции устанавливает минимальный гонорар по ступеням стоимости (приказ 177/C/2024). Нотариус вправе взимать больше, и добавляется НДС. Запросите расчёт заранее.
Читать дальше · 7 мин чтенияЗавещание для израильтянина с недвижимостью в Румынии: выбор права, форма завещания и согласование с завещанием в ИзраилеЗавещание на недвижимость в Румынии: Регламент 650/2012 и выбор права, нотариальное или собственноручное завещание, обязательная доля и Израиль.Читать руководствоИсточники
Информация в руководстве носит общий характер и не является юридической или налоговой консультацией по конкретной сделке. Каждая сделка рассматривается индивидуально.