בקצרה
בדיקת נאותות לנכס ברומניה נשענת על כמה מסמכים רשמיים: נסח מפנקס המקרקעין לכל חלקה רלוונטית, תעודת תכנון מהרשות המקומית, היתר הבנייה ותרגום מוסמך של המסמכים. האגרות הרשמיות של המסמכים האלה נמוכות יחסית, ואילו שכר עורך הדין העצמאי נקבע בהסכמה והנוטריון גובה לפחות לפי טבלת מינימום רשמית. הסיכון שבוויתור על הבדיקות גבוה בהרבה מעלותן.
הנקודות החשובות
- 1נסח לידיעה (extras de carte funciară pentru informare) באתר ePay של ANCPI עולה 20 לאי לנכס שאינו שלכם.
- 2לפי סעיף 474 לקוד המס, תעודת תכנון לידיעה עולה כמה לאי עד כמה עשרות לאי לפי השטח, ובאזור כפרי מחצית מכך.
- 3תרגום מוסמך במשרד נוטריון מתחיל ב-30 לאי לעמוד, לפי צו 177/C/2024.
- 4לשכר הנוטריון יש טבלת מינימום רשמית מדורגת לפי שווי הנכס, ועליה מע״מ.
- 5לשכר עורך דין עצמאי אין תעריף רשמי; בקשו היקף עבודה כתוב לפני שמתחילים.
רוכשים רבים מתייחסים לבדיקת נאותות כאל ״הוצאה נוספת״ שאפשר לצמצם. בפועל, רוב המסמכים שהבדיקה נשענת עליהם הם מסמכים רשמיים שמונפקים באגרה נמוכה, והשאלה האמיתית היא לא כמה הם עולים אלא מי קורא אותם, מתי ומול מה. המדריך הזה מסביר מה בדיקה כוללת, אילו אגרות רשמיות קיימות, ומה מבדיל בין התפקיד של עורך הדין לתפקיד של הנוטריון.
ממה מורכבת בדיקת נאותות לנכס ברומניה?
בדיקה טובה עונה על ארבע שאלות: מי הבעלים ומה רובץ על הנכס, מה מותר לבנות ולהחזיק בו, האם מה שנבנה תואם את ההיתר, והאם החוזה מגן עליכם אם משהו מתברר מאוחר. בפועל זה מתורגם לרשימת מסמכים:
- נסח מפנקס המקרקעין (Cartea Funciară) לכל חלקה רלוונטית: היחידה או המגרש שלכם, דרך הגישה, והמגרש המקורי של הפרויקט.
- תעודת תכנון (certificat de urbanism) מהרשות המקומית (primăria), שמראה אילו כללי תכנון חלים על הנכס.
- היתר הבנייה, ובדיקה שהוא רשום בפנקס המקרקעין.
- תרגום מוסמך של המסמכים העיקריים, שנשמר יחד עם המקור.
- קריאה משפטית של טיוטת החוזה מול כל מה שעלה במסמכים.
לפי סעיף 474 לקוד המס, תעודת תכנון לידיעה עולה כמה לאי עד כמה עשרות לאי לפי השטח, ובאזור כפרי מחצית מכך.
אילו אגרות רשמיות משלמים על המסמכים?
| מסמך או שירות | מי מנפיק | אגרה רשמית | בסיס |
|---|---|---|---|
| נסח לידיעה | ANCPI, באינטרנט דרך ePay | 20 לאי לנכס שאינו שלכם | תעריפי ANCPI כפי שדווחו ל-2026 |
| תעודת תכנון לידיעה, אזור עירוני | הרשות המקומית | 5 עד 6 לאי עד 150 מ״ר, עד 12 עד 14 לאי עד 1,000 מ״ר; מעל 1,000 מ״ר 14 לאי ועוד 0.01 לאי לכל מ״ר | קוד המס, סעיף 474(1) |
| תעודת תכנון לידיעה, אזור כפרי | הרשות המקומית | 50% מהסכומים העירוניים | קוד המס, סעיף 474(2) |
| תרגום מוסמך במשרד נוטריון | מתרגם שמועסק במשרד נוטריון | לפחות 30 לאי לעמוד A4 לאדם פרטי, 15 לאי לכל עותק נוסף | צו 177/C/2024, נספח 4 |
| אימות חתימת מתרגם | נוטריון | 50 לאי | צו 177/C/2024, נספח 1 |
כמה הבהרות: הסכומים בקוד המס הם ערכי בסיס, והמועצה המקומית קובעת את הסכום המדויק בתוך הטווח, כך שבעירייה שלכם הוא יכול להיות שונה במעט. תעודת תכנון לידיעה ניתנת לכל מבקש, בתוך 10 ימי עבודה, או 5 ימי עבודה ברשות שמפעילה מערכת ממוחשבת (חוק 169/2026, סעיף 254). מתרגמים עצמאיים קובעים מחיר בעצמם, ולכן בקשו הצעת מחיר בכתב.
כמה נסחים צריך, ולמה פעמיים?
נסח אחד אינו מספיק. בווילה על דרך פרטית, למשל, צריך לבדוק את המגרש שלכם, את הדרך שדרכה ניגשים אליו ואת המגרש המקורי שממנו פוצל הפרויקט. ומאחר שהנסח הוא תמונת מצב של רגע, מזמינים סבב נוסף לפני כל תשלום משמעותי ולפני החתימה הסופית.
| פריט | חישוב להמחשה | אגרה רשמית |
|---|---|---|
| נסחים לשלוש חלקות | 3 × 20 לאי | 60 לאי |
| סבב נסחים שני לפני התשלום הגדול | 3 × 20 לאי | 60 לאי |
| תעודת תכנון, מגרש עד 1,000 מ״ר באזור כפרי | מחצית מ-12 עד 14 לאי | 6 עד 7 לאי |
| תרגום מוסמך, כ-10 עמודים | 10 × 30 לאי | 300 לאי |
| סך האגרות הרשמיות | כ-430 לאי |
החישוב כולל אגרות רשמיות בלבד. שכר הטרחה של עורך הדין שבודק את המסמכים ואת החוזה מתווסף לכך, והוא נקבע בהסכמה.
מה ההבדל בין הנוטריון לבין עורך הדין שלכם?
הנוטריון הרומני בודק את הצד הפורמלי של השטר, והוא ניטרלי בין הצדדים. עורך דין שמייצג אתכם קורא את החוזה ואת המסמכים מנקודת המבט שלכם, מסמן סיכונים ומנהל משא ומתן על הסעיפים. אלה שני תפקידים שונים, ואחד אינו מחליף את השני. עורך הדין של היזם או של המוכר מייצג אותם, לא אתכם.
לשכר עורך הדין אין טבלה רשמית; הוא נקבע בהסכמה ביניכם. מה שכדאי לדרוש הוא היקף עבודה כתוב: אילו מסמכים ייקראו, אילו בדיקות ייעשו, ומה תקבלו בכתב בסוף.
איך מחושב שכר הנוטריון לשטר המכר?
צו שר המשפטים 177/C/2024 קובע שכר מינימום לשטר שמעביר בעלות במקרקעין, לפי מדרגות שווי. נוטריון רשאי לגבות יותר, ועל השכר מוסיפים מע״מ.
| שווי הנכס | שכר מינימום |
|---|---|
| עד 20,000 לאי | 2.2%, ולא פחות מ-230 לאי |
| 20,001 עד 35,000 לאי | 440 לאי ועוד 1.9% מעל 20,001 |
| 35,001 עד 65,000 לאי | 725 לאי ועוד 1.6% מעל 35,001 |
| 65,001 עד 100,000 לאי | 1,205 לאי ועוד 1.5% מעל 65,001 |
| 100,001 עד 200,000 לאי | 1,705 לאי ועוד 1.1% מעל 100,001 |
| 200,001 עד 600,000 לאי | 2,805 לאי ועוד 0.9% מעל 200,001 |
| מעל 600,001 לאי | 6,405 לאי ועוד 0.6% מעל 600,001 |
להמחשה: בנכס בשווי 1,500,000 לאי, המינימום הוא 6,405 לאי ועוד 0.6% מ-899,999 לאי, כלומר כ-11,805 לאי, ועליהם מע״מ. בחוזה מקדים דו צדדי השכר מחושב לפי החלק מהמחיר ששולם, ואם החוזה הסופי נחתם באותו משרד, השכר ששולם על המקדים מנוכה. מי נושא בשכר נקבע בחוזה; כברירת מחדל, הקוד האזרחי (סעיף 1666(1)) מטיל את הוצאות המכר על הקונה.
מה קורה כשמדלגים על הבדיקות?
המקרים הידועים חוזרים על אותו דפוס: כסף שעבר לפני שנבדק מה רשום, ומה עוד עלול להירשם.
- פרשת נורדיס, רומניה. באוקטובר 2024 פורסם תחקיר שלפיו מאות רוכשים שילמו מקדמות על סמך הבטחות מכר שלא נרשמו, ובבניין שהושלם נמצאו סימנים לכך שדירות נמכרו ליותר מקונה אחד. החברה נכנסה להליך חדלות פירעון ונפתחה חקירה פלילית. מאז דצמבר 2025, חוזה מקדים על נכס עתידי נחתם אצל נוטריון ונרשם בפנקס.
- יאשי, 2026. באוקטובר 2026 דווח על חקירה משטרתית בחשד שיחידות בבניין מגורים הובטחו ליותר מקונה אחד. החקירה נמשכת. נסח עדכני ליחידה, לפני כל תשלום, מראה אם כבר נרשמה הבטחה אחרת.
- קפריסין. לפי דיווחים, אלפי רוכשים שילמו את מלוא המחיר ולא קיבלו שטר בעלות, משום שמשכנתאות היזמים נותרו רשומות על הבניינים. משכנתא בחלק ג׳ של הנסח, בלי מנגנון כתוב לשחרור, היא סימן אזהרה.
סדר הפעולות המומלץ
- בקשו מהמוכר או מהיזם את מספרי הנסחים לכל החלקות הרלוונטיות.
- הזמינו את הנסחים בעצמכם ב-ePay של ANCPI, ולא רק ממסמך שהועבר אליכם.
- בקשו תעודת תכנון לידיעה מהרשות המקומית.
- בקשו לראות את היתר הבנייה ובדקו את רישומו בפנקס.
- תרגמו את המסמכים העיקריים ושמרו אותם עם המקור.
- שכרו עורך דין עצמאי עם היקף עבודה כתוב.
- הזמינו נסחים חדשים לפני כל תשלום משמעותי ולפני החתימה הסופית.
מה לעשות לפני החתימה ואיך אנחנו מלווים
כשאנחנו מלווים רכישה ברומניה, בונים יחד עם הרוכש את רשימת הבדיקות לפי סוג הנכס, קוראים את המסמכים בעברית ובאנגלית, ומשווים אותם לטיוטת החוזה לפני שמועבר תשלום. את הרישום, האימות והחתימה מבצעים נוטריון ועורכי דין בעלי רישיון ברומניה, ואנחנו מתאמים מולם.
האמור כאן הוא מידע כללי ואינו ייעוץ משפטי, מיסויי או פיננסי. האגרות מבוססות על מקורות רשמיים כפי שפורסמו עד אוקטובר 2026, ואגרות מקומיות ותעריפי אנשי מקצוע עשויים להשתנות. המקרים מתוארים לפי פרסומים בתקשורת, וחלקם עדיין בבירור.
שאלות נפוצות
כמה עולה נסח טאבו ברומניה?
נסח לידיעה שמוזמן באינטרנט ב-ePay של ANCPI עולה 20 לאי לנכס שאינו שלכם. בעלים יכולים לקבל נסח של הנכס שלהם בחינם דרך הפלטפורמה של ANCPI לבעלים.
כמה עולה תעודת תכנון ברומניה?
לפי סעיף 474 לקוד המס, באזור עירוני בין 5 ל-6 לאי עד 150 מ״ר, ועד 14 לאי ועוד 0.01 לאי לכל מ״ר שמעל 1,000 מ״ר. באזור כפרי מחצית. המועצה המקומית קובעת את הסכום המדויק בתוך הטווח.
מספיק נוטריון, או שצריך גם עורך דין?
הנוטריון ניטרלי ובודק את הצד הפורמלי של השטר. עורך דין שמייצג אתכם קורא את החוזה ואת המסמכים לטובתכם ומנהל משא ומתן. אלה תפקידים נפרדים.
שכר הנוטריון ברומניה קבוע?
משרד המשפטים קובע שכר מינימום לפי מדרגות שווי (צו 177/C/2024). הנוטריון רשאי לגבות יותר, ומוסיפים מע״מ. בקשו את החישוב מראש.
הקריאה הבאה · 7 דק׳ קריאהצוואה לישראלי שיש לו נכס ברומניה: בחירת דין, צורת הצוואה ותיאום עם הצוואה בישראלאיך כותבים צוואה שתעבוד על נכס ברומניה: תקנה 650/2012 ובחירת דין, צוואה נוטריונית או בכתב יד, מנה שמורה ותיאום עם הצוואה הישראלית.לקריאת המדריךמקורות
המידע במדריך הוא כללי ואינו מהווה ייעוץ משפטי או מיסויי לעסקה מסוימת. כל עסקה נבחנת לגופה.