Pe scurt
Reglementările Băncii Naționale a României permit o finanțare de până la 85% pentru un credit în lei și de 75% până la 80% pentru un credit în euro, dar un nerezident cu venituri din străinătate primește de regulă o finanțare de cel mult 70%. Un israelian trebuie așadar să planifice un avans de cel puțin 30% și, pe lângă acesta, costurile de achiziție și de creditare, pe care banca de regulă nu le finanțează. La o achiziție în faza de proiect, avansurile din perioada construcției se plătesc de obicei din fondurile proprii.
Ce este important de reținut
- 1Regulamentul BNR 17/2012 stabilește un avans minim de 15% pentru un credit în lei și de 20% până la 25% pentru un credit în euro.
- 2Pentru nerezidenții cu venituri din străinătate, băncile finanțează de regulă până la 70%, adică un avans de cel puțin 30%.
- 3Plafonul gradului de îndatorare (DSTI) este de 40% pentru un credit în lei și de 20% pentru un credit în valută, iar el determină în practică valoarea creditului.
- 4Programul Noua Casă, cu un avans de 5%, este destinat exclusiv celor care cumpără prima locuință, nu investitorilor din străinătate.
- 5Notarul, tariful de înscriere, evaluarea și comisioanele creditului se plătesc de regulă din banii dumneavoastră, pe lângă avans.
Prima întrebare din orice plan de finanțare este câți bani trebuie să existe în cont în ziua în care începeți. În România circulă pe internet cifra de 15%, dar ea descrie minimul legal pentru un rezident local, nu ceea ce va aproba o bancă pentru un cumpărător israelian cu venituri din Israel.
În acest ghid separăm trei niveluri: ce permite reglementarea, ce cer efectiv băncile de la nerezidenți și ce plăți ies din buzunar pe lângă avans.
Care este avansul minim potrivit Băncii Naționale a României?
15% pentru un credit în lei și 20% până la 25% pentru un credit în euro. Pragul este stabilit de Regulamentul 17/2012 al Băncii Naționale a României (BNR), care limitează gradul maxim de finanțare (LTV) pentru creditele pentru locuințe:
| Tipul creditului | Finanțare maximă | Avans minim |
|---|---|---|
| În lei | 85% | 15% |
| În euro, pentru un debitor care câștigă în euro | 80% | 20% |
| În euro, pentru un debitor care nu câștigă în euro | 75% | 25% |
Acestea sunt plafoane. O bancă poate cere un avans mai mare și, de la nerezidenți, de regulă o face.
Pentru nerezidenții cu venituri din străinătate, băncile finanțează de regulă până la 70%, adică un avans de cel puțin 30%.
Cât va finanța efectiv o bancă românească unui rezident israelian?
De regulă până la 70% din valoarea proprietății, astfel încât avansul va fi de cel puțin 30%. Potrivit unei analize de piață din ianuarie 2026, aceasta este finanțarea obișnuită pentru un nerezident cu venituri din străinătate, în timp ce un străin care are reședința în România și câștigă acolo poate ajunge la 70% până la 85%.
Cetățenii români care locuiesc în străinătate au uneori variante mai avantajoase. Potrivit site-ului Libra Internet Bank, programul pentru diaspora al băncii este deschis doar cetățenilor români, recunoaște salariul din Israel și cere un avans de cel puțin 20%.
Și gradul de finanțare este doar un plafon. Valoarea efectivă a creditului este determinată de venitul dumneavoastră, prin limita gradului de îndatorare (DSTI) din același regulament: totalul ratelor este limitat la 40% din venitul net pentru un credit în lei și la 20% pentru un credit în valută. Cine nu are un venit suficient pentru creditul mai mare completează diferența din avans.
Se poate cumpăra în România cu un avans de 5%?
Numai în cadrul unui program de garantare guvernamentală care nu este destinat investitorilor. Cifra de „5%” provine din programul Noua Casă, administrat de fondul național de garantare a creditelor, FNGCIMM. Principalele sale condiții:
- Avans de 5% pentru o locuință cu prețul de până la 70.000 de euro.
- Avans de 15% pentru o locuință nouă cu prețul între 70.000 și 140.000 de euro.
- Cumpărătorul nu deține o locuință sau deține o singură locuință cu suprafața mai mică de 50 mp.
Programul se adresează celor care cumpără prima locuință în care să locuiască. Ajută la înțelegerea cererii de pe piața locală, dar un plan de finanțare al unui investitor din străinătate nu trebuie construit pe el.
Ce costuri se plătesc pe lângă avans?
Avansul este partea dumneavoastră din preț. Pe lângă el există costuri de achiziție și de creditare, pe care banca de regulă nu le finanțează:
- TVA la o locuință nouă: cota generală în România este de 21%. Regimul tranzitoriu cu cota de 9% s-a încheiat la 30 septembrie 2026. Verificați dacă prețul care vi s-a oferit include TVA.
- Onorariul notarului: potrivit unei grile progresive stabilite prin ordin al ministrului justiției, plus TVA. Grila este disponibilă prin uniunea notarilor, UNNPR.
- Tariful de înscriere în cartea funciară: 0,15% din valoarea tranzacției pentru o persoană fizică, potrivit ANCPI, agenția de cadastru și publicitate imobiliară.
- Costurile creditului: evaluarea făcută pentru bancă, comisionul de analiză a dosarului, asigurarea clădirii și asigurarea de viață, dacă este cerută.
- Documente: traduceri, apostilă și procură, dacă nu vă prezentați personal la fiecare etapă.
Exemplu: pentru o proprietate de 300.000 de euro cu TVA inclus și o finanțare de 70%, creditul este de 210.000 de euro, iar avansul de 90.000 de euro. Tariful de înscriere pentru o persoană fizică este de 450 de euro, la care se adaugă onorariul notarului și costurile creditului. Merită să lăsați o marjă în buget, pentru că finanțarea este supusă aprobării băncii.
Cumpărați în faza de proiect: de unde vin banii în timpul construcției?
În principal din fondurile proprii. La cumpărarea de la un dezvoltator, plățile se eșalonează pe durata construcției, iar creditul ipotecar se acordă de regulă numai când proprietatea este finalizată și poate fi intabulată. De aceea, avansurile din perioada construcției se plătesc de obicei din banii dumneavoastră.
Legea 207/2025 („Legea Nordis”), ale cărei reguli figurează din 25 august 2026 la articolul 422 alin. (6)-(11) din Codul amenajării teritoriului, urbanismului și construcțiilor (Legea 169/2026), prevede că avansurile se depun într-un cont dedicat al proiectului și că cheltuirea lor este limitată în funcție de etapele construcției. Înainte de semnarea antecontractului, stabiliți cu banca și cu dezvoltatorul calendarul plăților și verificați exact când va interveni finanțarea.
Avansul vine din Israel: ce va dori banca să vadă?
O documentare clară a provenienței fondurilor. Banca va cere să vadă de unde au venit banii, de aceea este preferabil ca transferul să plece dintr-un cont pe numele dumneavoastră și să fie bine documentat. Verificați din timp comisioanele de transfer și cursul de schimb, care pot influența suma care ajunge efectiv.
Înainte de semnare: cum construim bugetul
Pornim de la calendarul plăților din contract, nu de la procentul de finanțare: cât se plătește la fiecare etapă, când intervine banca și ce rămâne în sarcina dumneavoastră. De aici rezultă avansul necesar, împreună cu costurile de achiziție. Documentele de finanțare se verifică împreună cu banca, iar semnarea propriu-zisă are loc la un notar public din România, cu asistența unui avocat autorizat local.
Informațiile sunt valabile în octombrie 2026 și nu constituie consultanță juridică, fiscală sau financiară. Condițiile de finanțare sunt stabilite de fiecare bancă în funcție de profilul debitorului, iar cotele se schimbă. Înainte de o tranzacție, este recomandat să obțineți o ofertă scrisă de la bancă și consultanță individuală.
Întrebări frecvente
Care este avansul minim pentru un credit ipotecar în România?
Potrivit reglementărilor BNR, 15% pentru un credit în lei, 20% pentru un credit în euro acordat unui debitor care câștigă în euro și 25% pentru un debitor care nu câștigă în euro. De la nerezidenți, băncile cer de regulă cel puțin 30%.
Finanțează banca și costurile de achiziție?
De regulă, nu. Onorariul notarului, tariful de înscriere și costurile creditului se plătesc din banii dumneavoastră și trebuie planificate pe lângă avans.
Cumpăr în faza de proiect. Când am nevoie de bani?
Avansurile din perioada construcției se plătesc potrivit calendarului de plăți din antecontract și de obicei din fondurile proprii. Creditul ipotecar se acordă de regulă când proprietatea este finalizată. Potrivit Legii 207/2025, avansurile se depun într-un cont dedicat al proiectului.
Pot aduce avansul din Israel?
Da. Banca va cere să vadă proveniența fondurilor, de aceea este preferabil să transferați dintr-un cont pe numele dumneavoastră și să păstrați documentele. Merită să verificați din timp comisioanele și cursul de schimb.
Citiți în continuare · 7 min de lecturăTestamentul unui israelian care are o proprietate în România: alegerea legii, forma testamentului și coordonarea cu testamentul din IsraelCum redactați un testament pentru o proprietate din România: Regulamentul 650/2012, testament autentic sau olograf, rezerva și testamentul din Israel.Citiți ghidulSurse
- Regulamentul BNR nr. 17/2012 privind unele condiții de creditare - legislatie.just.ro
- FNGCIMM - Fondul Național de Garantare a Creditelor pentru IMM (programul Noua Casă)
- ANCPI - Agenția Națională de Cadastru și Publicitate Imobiliară
- UNNPR - Uniunea Națională a Notarilor Publici din România
- Portalul legislativ (Legea 207/2025; Legea 169/2026)
Informațiile din acest ghid au caracter general și nu constituie consultanță juridică sau fiscală pentru o anumită tranzacție. Fiecare tranzacție este analizată individual.