Коротко
Нормативы Национального банка Румынии допускают финансирование до 85% по кредиту в леях и от 75% до 80% по кредиту в евро, однако нерезидент с иностранным доходом, как правило, получает финансирование не более 70%. Поэтому израильтянину следует планировать собственный капитал не менее 30%, а сверх него расходы на покупку и кредит, которые банк обычно не финансирует. При покупке на стадии строительства авансы в период строительства, как правило, оплачиваются из собственного капитала.
Главное
- 1Регламент BNR 17/2012 устанавливает минимальный собственный капитал 15% по кредиту в леях и от 20% до 25% по кредиту в евро.
- 2Нерезидентам с иностранным доходом банки, как правило, финансируют до 70%, то есть собственный капитал составляет не менее 30%.
- 3Предельная доля платежей в доходе (DSTI) составляет 40% по кредиту в леях и 20% по кредиту в иностранной валюте, и именно она на практике определяет размер кредита.
- 4Программа Noua Casă с собственным капиталом 5% предназначена только для покупателей первого жилья, а не для иностранных инвесторов.
- 5Нотариус, регистрационный сбор, оценка и комиссии по кредиту, как правило, оплачиваются из ваших средств сверх собственного капитала.
Первый вопрос любого плана финансирования: сколько денег должно быть на счёте в день начала сделки. В интернете о Румынии часто упоминается цифра 15%, но она описывает законный минимум для местного резидента, а не то, что банк одобрит израильскому покупателю с доходом из Израиля.
В этом руководстве мы разделим три уровня: что допускает регулирование, что банки фактически требуют от нерезидентов и какие платежи идут из вашего кармана сверх собственного капитала.
Каков минимальный собственный капитал по требованиям Национального банка Румынии?
15% по кредиту в леях и от 20% до 25% по кредиту в евро. Порог устанавливает Регламент 17/2012 Национального банка Румынии (BNR), ограничивающий максимальную долю финансирования (LTV) по жилищным кредитам:
| Вид кредита | Максимальное финансирование | Минимальный собственный капитал |
|---|---|---|
| В леях | 85% | 15% |
| В евро, для заёмщика с доходом в евро | 80% | 20% |
| В евро, для заёмщика без дохода в евро | 75% | 25% |
Это предельные значения. Банк вправе требовать более высокий собственный капитал и от нерезидентов, как правило, так и поступает.
Нерезидентам с иностранным доходом банки, как правило, финансируют до 70%, то есть собственный капитал составляет не менее 30%.
Сколько румынский банк фактически профинансирует резиденту Израиля?
Как правило, до 70% стоимости объекта, так что собственный капитал составит не менее 30%. Согласно обзору рынка за январь 2026 года, это обычное финансирование для нерезидента с иностранным доходом, тогда как иностранец, являющийся резидентом Румынии и получающий там доход, может рассчитывать на 70%-85%.
Для граждан Румынии, проживающих за границей, иногда существуют более удобные программы. Согласно сайту Libra Internet Bank, программа банка для диаспоры открыта только для граждан Румынии, признаёт заработную плату из Израиля и требует собственного капитала не менее 20%.
Доля финансирования также является лишь пределом. Фактическую сумму кредита определяет ваш доход через ограничение доли платежей в доходе (DSTI), установленное тем же регламентом: совокупные платежи ограничены 40% чистого дохода по кредиту в леях и 20% по кредиту в иностранной валюте. Тот, чьего дохода недостаточно для крупного кредита, восполняет разницу собственным капиталом.
Можно ли купить в Румынии с собственным капиталом 5%?
Только в рамках программы государственных гарантий, не предназначенной для инвесторов. Цифра «5%» относится к программе Noua Casă («Новый дом»), которой управляет Национальный фонд гарантирования кредитов FNGCIMM. Её основные условия:
- 5% собственного капитала для квартиры стоимостью до 70 000 евро.
- 15% собственного капитала для новой квартиры стоимостью от 70 000 до 140 000 евро.
- Покупатель не владеет квартирой или владеет одной квартирой площадью менее 50 м².
Программа ориентирована на покупателей первого жилья для проживания. Она помогает понять спрос на местном рынке, но строить на ней план финансирования иностранного инвестора нельзя.
Какие расходы оплачиваются сверх собственного капитала?
Собственный капитал - это ваша часть цены. Сверх него есть расходы на покупку и кредит, которые банк обычно не финансирует:
- НДС на новую квартиру: общая ставка в Румынии составляет 21%. Переходный режим со ставкой 9% завершился 30 сентября 2026 года. Уточните, включает ли предложенная вам цена НДС.
- Вознаграждение нотариуса: по прогрессивной шкале, установленной приказом министра юстиции, плюс НДС. Шкала доступна через Союз нотариусов UNNPR.
- Сбор за регистрацию в книге недвижимости: 0,15% от стоимости сделки для физического лица, согласно ANCPI, агентству кадастра и регистрации недвижимости.
- Расходы по кредиту: оценка по поручению банка, комиссия за рассмотрение, страхование здания и страхование жизни, если оно требуется.
- Документы: переводы, апостиль и доверенность, если вы не присутствуете лично на каждом этапе.
Пример: при объекте стоимостью 300 000 евро с НДС и финансировании 70% кредит составляет 210 000 евро, а собственный капитал 90 000 евро. Регистрационный сбор для физического лица составляет 450 евро, а сверх него вознаграждение нотариуса и расходы по кредиту. Стоит оставить запас в бюджете, поскольку финансирование зависит от одобрения банка.
Покупка на стадии строительства: откуда берутся деньги в период строительства?
В основном из собственного капитала. При покупке у застройщика платежи распределяются на период строительства, а ипотека, как правило, предоставляется только тогда, когда объект завершён и может быть зарегистрирован. Поэтому авансы в период строительства обычно оплачиваются из ваших средств.
Закон 207/2025 («закон Nordis»), положения которого с 25 августа 2026 года содержатся в статье 422(6)-(11) Кодекса планирования и строительства (закон 169/2026), устанавливает, что авансы вносятся на специальный счёт проекта, а их расходование ограничено в соответствии с этапами строительства. До подписания предварительного договора разложите с банком и застройщиком график платежей и проверьте, когда именно поступит финансирование.
Собственный капитал поступает из Израиля: что захочет увидеть банк?
Чёткое документальное подтверждение происхождения средств. Банк захочет увидеть, откуда пришли деньги, поэтому лучше, чтобы перевод шёл со счёта на ваше имя и был хорошо задокументирован. Заранее проверьте комиссии за перевод и обменный курс, которые могут повлиять на фактически поступающую сумму.
До подписания: как мы составляем бюджет
Мы начинаем с графика платежей по договору, а не с процента финансирования: сколько платится на каждом этапе, когда подключается банк и что остаётся на вас. Из этого вытекает необходимый собственный капитал вместе с расходами на покупку. Документы по финансированию проверяются с банком, а само подписание происходит у государственного нотариуса в Румынии в сопровождении адвоката с местной лицензией.
Информация актуальна на октябрь 2026 года и не является юридической, налоговой или финансовой консультацией. Условия финансирования определяет каждый банк в зависимости от профиля заёмщика, а ставки меняются. Перед сделкой рекомендуется получить письменное предложение банка и индивидуальную консультацию.
Частые вопросы
Каков минимальный собственный капитал для ипотеки в Румынии?
Согласно регламентам BNR, 15% по кредиту в леях, 20% по кредиту в евро для заёмщика с доходом в евро и 25% для заёмщика без дохода в евро. От нерезидентов банки, как правило, требуют не менее 30%.
Финансирует ли банк также расходы на покупку?
Как правило, нет. Вознаграждение нотариуса, регистрационный сбор и расходы по кредиту оплачиваются из ваших средств, и их нужно планировать сверх собственного капитала.
Я покупаю на стадии строительства. Когда нужны деньги?
Авансы в период строительства оплачиваются по графику платежей предварительного договора, как правило, из собственного капитала. Ипотека обычно предоставляется, когда объект завершён. Согласно закону 207/2025, авансы вносятся на специальный счёт проекта.
Можно ли привезти собственный капитал из Израиля?
Да. Банк захочет увидеть происхождение средств, поэтому лучше переводить со счёта на ваше имя и сохранять документы. Стоит заранее проверить комиссии и обменный курс.
Читать дальше · 7 мин чтенияЗавещание для израильтянина с недвижимостью в Румынии: выбор права, форма завещания и согласование с завещанием в ИзраилеЗавещание на недвижимость в Румынии: Регламент 650/2012 и выбор права, нотариальное или собственноручное завещание, обязательная доля и Израиль.Читать руководствоИсточники
- Regulamentul BNR nr. 17/2012 privind unele condiții de creditare - legislatie.just.ro
- FNGCIMM - Fondul Național de Garantare a Creditelor pentru IMM (programul Noua Casă)
- ANCPI - Agenția Națională de Cadastru și Publicitate Imobiliară
- UNNPR - Uniunea Națională a Notarilor Publici din România
- Portalul legislativ (Legea 207/2025; Legea 169/2026)
Информация в руководстве носит общий характер и не является юридической или налоговой консультацией по конкретной сделке. Каждая сделка рассматривается индивидуально.