باختصار
تسمح لوائح البنك الوطني الروماني بتمويل يصل إلى 85% في القرض بالليو، ومن 75% إلى 80% في القرض باليورو، لكن غير المقيم صاحب الدخل الأجنبي يحصل عادةً على تمويل لا يتجاوز 70%. ولذلك يجب على الإسرائيلي أن يخطط لرأس مال ذاتي لا يقل عن 30%، وفوقه تكاليف الشراء والقرض، التي لا يموّلها البنك عادةً. وفي الشراء على المخطط تُدفع الدفعات المقدمة خلال فترة البناء غالبًا من رأس المال الذاتي.
أبرز النقاط
- 1تحدد اللائحة 17/2012 الصادرة عن BNR حدًّا أدنى لرأس المال الذاتي قدره 15% في قرض الليو، ومن 20% إلى 25% في قرض اليورو.
- 2تموّل البنوك غير المقيمين أصحاب الدخل الأجنبي عادةً حتى 70%، أي برأس مال ذاتي لا يقل عن 30%.
- 3سقف نسبة السداد إلى الدخل (DSTI) هو 40% في قرض الليو و20% في القرض بالعملة الأجنبية، وهو الذي يحدد فعليًّا قيمة القرض.
- 4برنامج Noua Casă برأس مال ذاتي 5% مخصص لمشتري المسكن الأول فقط، لا للمستثمرين من الخارج.
- 5يُدفع كاتب العدل ورسم التسجيل والتقييم وعمولات القرض عادةً من أموالكم، فوق رأس المال الذاتي.
السؤال الأول في أي خطة تمويل هو كم يجب أن يكون في الحساب يوم البدء. وعن رومانيا يتداول الإنترنت رقم 15%، لكنه يصف الحد الأدنى القانوني للمقيم المحلي، لا ما سيوافق عليه البنك لمشترٍ إسرائيلي دخله من إسرائيل.
نميّز في هذا الدليل بين ثلاث طبقات: ما تسمح به اللوائح، وما تطلبه البنوك فعليًّا من غير المقيمين، وما المدفوعات التي تخرج من جيبكم فوق رأس المال الذاتي.
ما الحد الأدنى لرأس المال الذاتي وفقًا للبنك الوطني الروماني؟
15% في القرض بالليو، ومن 20% إلى 25% في القرض باليورو. ويحدد هذا الحد اللائحة 17/2012 الصادرة عن البنك الوطني الروماني (BNR)، التي تقيّد نسبة التمويل القصوى (LTV) في قروض السكن:
| نوع القرض | التمويل الأقصى | الحد الأدنى لرأس المال الذاتي |
|---|---|---|
| بالليو | 85% | 15% |
| باليورو، لمقترض يتقاضى دخله باليورو | 80% | 20% |
| باليورو، لمقترض لا يتقاضى دخله باليورو | 75% | 25% |
هذه سقوف. ويحق للبنك أن يطلب رأس مال ذاتيًّا أعلى، وهو ما يفعله عادةً مع غير المقيمين.
تموّل البنوك غير المقيمين أصحاب الدخل الأجنبي عادةً حتى 70%، أي برأس مال ذاتي لا يقل عن 30%.
كم سيموّل البنك الروماني فعليًّا لمقيم في إسرائيل؟
عادةً حتى 70% من قيمة العقار، بحيث يبلغ رأس المال الذاتي 30% على الأقل. ووفقًا لمسح للسوق من يناير 2026، هذا هو التمويل المعتاد لغير المقيم صاحب الدخل الأجنبي، في حين يمكن للأجنبي المقيم في رومانيا الذي يتقاضى دخله فيها أن يصل إلى 70% حتى 85%.
للمواطنين الرومانيين المقيمين في الخارج أحيانًا مسارات أيسر. فوفقًا لموقع Libra Internet Bank، فإن مسار الجاليات لدى البنك مفتوح للمواطنين الرومانيين فقط، ويعترف بالراتب من إسرائيل، ويشترط رأس مال ذاتيًّا لا يقل عن 20%.
ونسبة التمويل أيضًا ليست إلا سقفًا. فالذي يحدد مبلغ القرض فعليًّا هو دخلكم، من خلال قيد نسبة السداد إلى الدخل (DSTI) الوارد في اللائحة نفسها: إذ يُحدَّد مجموع الأقساط بـ 40% من صافي الدخل في قرض الليو، وبـ 20% في القرض بالعملة الأجنبية. ومن لا يكفي دخله للقرض الكبير يكمّل الفرق برأس المال الذاتي.
هل يمكن الشراء في رومانيا برأس مال ذاتي 5%؟
فقط في إطار برنامج ضمانات حكومي غير مخصص للمستثمرين. فرقم «5%» مصدره برنامج Noua Casă («البيت الجديد»)، الذي يديره الصندوق الوطني لضمان الائتمان FNGCIMM. وشروطه الرئيسية:
- رأس مال ذاتي 5% لشقة لا يتجاوز سعرها 70,000 يورو.
- رأس مال ذاتي 15% لشقة جديدة يتراوح سعرها بين 70,000 و140,000 يورو.
- ألا يملك المشتري شقة، أو أن يملك شقة واحدة مساحتها أقل من 50 م².
البرنامج موجّه لمشتري المسكن الأول بغرض السكن. وهو يساعد على فهم الطلب في السوق المحلية، لكن لا ينبغي بناء خطة تمويل مستثمر من الخارج عليه.
ما التكاليف التي تُدفع فوق رأس المال الذاتي؟
رأس المال الذاتي هو حصتكم من السعر. وفوقه توجد تكاليف الشراء والقرض، التي لا يموّلها البنك عادةً:
- ضريبة القيمة المضافة على الشقة الجديدة: النسبة العامة في رومانيا 21%. وقد انتهى النظام الانتقالي بنسبة 9% في 30 سبتمبر 2026. تحققوا مما إذا كان السعر المعروض عليكم يشمل ضريبة القيمة المضافة.
- أتعاب كاتب العدل: وفق جدول متدرج محدد بأمر من وزير العدل، مضافًا إليه ضريبة القيمة المضافة. والجدول متاح عبر اتحاد كتّاب العدل UNNPR.
- رسم التسجيل في السجل العقاري: 0.15% من قيمة الصفقة للشخص الطبيعي، وفقًا لـ ANCPI، هيئة المساحة وتسجيل العقارات.
- تكاليف القرض: تقييم بتكليف من البنك، وعمولة فتح الملف، وتأمين المبنى، وتأمين الحياة إذا كان مطلوبًا.
- المستندات: الترجمات والأبوستيل والوكالة، إذا لم تحضروا كل مرحلة بأنفسكم.
مثال توضيحي: في عقار قيمته 300,000 يورو شاملة ضريبة القيمة المضافة وبتمويل 70%، يبلغ القرض 210,000 يورو ورأس المال الذاتي 90,000 يورو. ورسم التسجيل للشخص الطبيعي 450 يورو، وفوقه أتعاب كاتب العدل وتكاليف القرض. ويُستحسن ترك هامش في الميزانية، لأن التمويل مرهون بموافقة البنك.
الشراء على المخطط: من أين يأتي المال خلال فترة البناء؟
أساسًا من رأس المال الذاتي. ففي الشراء من مطوّر تتوزع الدفعات على فترة البناء، ويُمنح الرهن العقاري عادةً فقط عندما يكتمل العقار ويمكن تسجيله. ولذلك تُدفع الدفعات المقدمة خلال فترة البناء غالبًا من أموالكم.
القانون 207/2025 («قانون Nordis»)، الذي ترد أحكامه منذ 25 أغسطس 2026 في المادة 422(6) إلى (11) من قانون التخطيط والبناء (القانون 169/2026)، ينص على أن الدفعات المقدمة تُودَع في حساب مخصص للمشروع، وأن الصرف منها مقيّد وفقًا لمراحل البناء. وقبل التوقيع على العقد التمهيدي، استعرضوا مع البنك والمطوّر جدول الدفعات وتحققوا من الموعد الدقيق لدخول التمويل.
رأس المال الذاتي يأتي من إسرائيل: ما الذي سيرغب البنك في رؤيته؟
توثيقًا واضحًا لمصدر الأموال. سيطلب البنك أن يرى من أين جاء المال، ولذلك يُفضَّل أن يخرج التحويل من حساب باسمكم وأن يكون موثقًا جيدًا. وتحققوا مسبقًا من عمولات التحويل وسعر الصرف، اللذين قد يؤثران في المبلغ الذي يصل فعليًّا.
قبل التوقيع: كيف نبني الميزانية
نبدأ من جدول الدفعات في العقد لا من نسبة التمويل: كم يُدفع في كل مرحلة، ومتى يدخل البنك، وما الذي يبقى عليكم. ومن ذلك يُستمد رأس المال الذاتي المطلوب، إلى جانب تكاليف الشراء. وتُفحص مستندات التمويل مع البنك، أما التوقيع نفسه فيتم لدى كاتب عدل عام في رومانيا، بمرافقة محامٍ يحمل ترخيصًا محليًّا.
المعلومات صحيحة حتى أكتوبر 2026، ولا تُعدّ استشارة قانونية أو ضريبية أو مالية. فشروط التمويل يحددها كل بنك وفقًا لملف المقترض، والنسب تتغير. وقبل الصفقة يُستحسن الحصول على عرض مكتوب من البنك واستشارة فردية.
أسئلة شائعة
ما الحد الأدنى لرأس المال الذاتي للرهن العقاري في رومانيا؟
وفقًا للوائح BNR، 15% في القرض بالليو، و20% في القرض باليورو لمقترض يتقاضى دخله باليورو، و25% لمقترض لا يتقاضى دخله باليورو. أما من غير المقيمين فتطلب البنوك عادةً 30% على الأقل.
هل يموّل البنك أيضًا تكاليف الشراء؟
عادةً لا. فأتعاب كاتب العدل ورسم التسجيل وتكاليف القرض تُدفع من أموالكم، ويجب التخطيط لها فوق رأس المال الذاتي.
أنا أشتري على المخطط. متى أحتاج إلى المال؟
تُدفع الدفعات المقدمة خلال فترة البناء وفق جدول الدفعات في العقد التمهيدي، وغالبًا من رأس المال الذاتي. ويُمنح الرهن العقاري عادةً عندما يكتمل العقار. ووفقًا للقانون 207/2025، تُودَع الدفعات المقدمة في حساب مخصص للمشروع.
هل يمكن إحضار رأس المال الذاتي من إسرائيل؟
نعم. سيطلب البنك رؤية مصدر الأموال، ولذلك يُفضَّل التحويل من حساب باسمكم والاحتفاظ بالتوثيق. ويُستحسن التحقق مسبقًا من العمولات وسعر الصرف.
اقرأ التالي · 7 دقائق للقراءةالوصية للإسرائيلي الذي يملك عقارًا في رومانيا: اختيار القانون، وشكل الوصية، والتنسيق مع الوصية في إسرائيلكيف تُكتب وصية تعمل على عقار في رومانيا: اللائحة 650/2012 واختيار القانون، والوصية الموثّقة أو بخط اليد، والحصة المحفوظة، والتنسيق مع الوصية الإسرائيلية.قراءة الدليلالمصادر
- Regulamentul BNR nr. 17/2012 privind unele condiții de creditare - legislatie.just.ro
- FNGCIMM - Fondul Național de Garantare a Creditelor pentru IMM (programul Noua Casă)
- ANCPI - Agenția Națională de Cadastru și Publicitate Imobiliară
- UNNPR - Uniunea Națională a Notarilor Publici din România
- Portalul legislativ (Legea 207/2025; Legea 169/2026)
المعلومات الواردة في هذا الدليل عامة، ولا تشكّل استشارة قانونية أو ضريبية لصفقة بعينها. تُدرس كل صفقة على حدة.