בקצרה
תקנות הבנק הלאומי של רומניה מתירות מימון של עד 85% בהלוואה בלֵיי ו-75% עד 80% בהלוואה באירו, אבל תושב חוץ עם הכנסה מחו״ל מקבל בדרך כלל מימון של עד 70% בלבד. לכן ישראלי צריך לתכנן הון עצמי של 30% לפחות, ומעליו את עלויות הרכישה וההלוואה, שהבנק בדרך כלל אינו מממן. ברכישה על הנייר, המקדמות בתקופת הבנייה משולמות לרוב מההון העצמי.
הנקודות החשובות
- 1תקנה 17/2012 של ה-BNR קובעת הון עצמי מינימלי של 15% בהלוואת לֵיי, ו-20% עד 25% בהלוואת אירו.
- 2לתושבי חוץ עם הכנסה זרה הבנקים מממנים בדרך כלל עד 70%, כלומר הון עצמי של 30% לפחות.
- 3תקרת ההחזר מההכנסה (DSTI) היא 40% בהלוואת לֵיי ו-20% בהלוואת מט״ח, והיא שקובעת בפועל את גובה ההלוואה.
- 4תוכנית Noua Casă עם 5% הון עצמי מיועדת לרוכשי דירה ראשונה בלבד, ולא למשקיעים מחו״ל.
- 5נוטריון, אגרת רישום, שמאות ועמלות ההלוואה משולמים בדרך כלל מכספכם, מעבר להון העצמי.
השאלה הראשונה בכל תוכנית מימון היא כמה כסף צריך להיות בחשבון ביום שמתחילים. ברומניה מסתובב ברשת המספר 15%, אבל הוא מתאר את המינימום החוקי לתושב מקומי, לא את מה שבנק יאשר לרוכש ישראלי עם הכנסה מישראל.
במדריך נפריד בין שלוש שכבות: מה הרגולציה מתירה, מה הבנקים דורשים בפועל מתושבי חוץ, ואילו תשלומים יוצאים מהכיס מעבר להון העצמי.
מה ההון העצמי המינימלי לפי הבנק הלאומי של רומניה?
15% בהלוואה בלֵיי, ו-20% עד 25% בהלוואה באירו. את הרף קובעת תקנה 17/2012 של הבנק הלאומי של רומניה (BNR), שמגבילה את שיעור המימון המרבי (LTV) בהלוואות לדיור:
| סוג ההלוואה | מימון מרבי | הון עצמי מינימלי |
|---|---|---|
| בלֵיי | 85% | 15% |
| באירו, ללווה שמשתכר באירו | 80% | 20% |
| באירו, ללווה שאינו משתכר באירו | 75% | 25% |
אלה תקרות. בנק רשאי לדרוש הון עצמי גבוה יותר, ומתושבי חוץ הוא עושה זאת בדרך כלל.
לתושבי חוץ עם הכנסה זרה הבנקים מממנים בדרך כלל עד 70%, כלומר הון עצמי של 30% לפחות.
כמה בנק רומני יממן לתושב ישראל בפועל?
בדרך כלל עד 70% משווי הנכס, כך שההון העצמי יעמוד על 30% לפחות. לפי סקירת שוק מינואר 2026, זה המימון המקובל לתושב חוץ עם הכנסה מחו״ל, בעוד שזר שהוא תושב רומניה ומשתכר בה יכול להגיע ל-70% עד 85%.
לאזרחים רומנים שגרים בחו״ל יש לפעמים מסלולים נוחים יותר. לפי אתר Libra Internet Bank, מסלול הדיאספורה של הבנק פתוח רק לאזרחים רומנים, מכיר במשכורת מישראל ודורש הון עצמי של 20% לפחות.
גם שיעור המימון הוא רק תקרה. את סכום ההלוואה בפועל קובעת ההכנסה שלכם, דרך מגבלת ההחזר מההכנסה (DSTI) שבאותה תקנה: סך ההחזרים מוגבל ל-40% מההכנסה נטו בהלוואת לֵיי, ול-20% בהלוואת מט״ח. מי שההכנסה שלו אינה מספיקה להלוואה הגדולה, משלים בהון עצמי.
אפשר לקנות ברומניה עם 5% הון עצמי?
רק במסגרת תוכנית ערבות ממשלתית שאינה מיועדת למשקיעים. הנתון ״5%״ מגיע מתוכנית Noua Casă (״בית חדש״), שמנהלת הקרן הלאומית לערבויות אשראי, FNGCIMM. תנאיה העיקריים:
- 5% הון עצמי בדירה שמחירה עד 70,000 אירו.
- 15% הון עצמי בדירה חדשה שמחירה 70,000 עד 140,000 אירו.
- הרוכש אינו מחזיק בדירה, או מחזיק בדירה אחת ששטחה קטן מ-50 מ״ר.
התוכנית מכוונת לרוכשי דירה ראשונה למגורים. היא עוזרת להבין את הביקוש בשוק המקומי, אבל אין לבנות עליה תוכנית מימון של משקיע מחו״ל.
אילו עלויות משלמים מעבר להון העצמי?
ההון העצמי הוא החלק שלכם במחיר. מעליו יש עלויות רכישה והלוואה, שהבנק בדרך כלל אינו מממן:
- מע״מ בדירה חדשה: השיעור הכללי ברומניה הוא 21%. משטר המעבר בשיעור 9% הסתיים ב-30 בספטמבר 2026. ודאו אם המחיר שהוצע לכם כולל מע״מ.
- שכר נוטריון: לפי סולם מדורג שנקבע בצו של שר המשפטים, בתוספת מע״מ. הסולם זמין דרך איגוד הנוטריונים, UNNPR.
- אגרת רישום בספר המקרקעין: 0.15% משווי העסקה לאדם פרטי, לפי ANCPI, רשות הקדסטר ורישום המקרקעין.
- עלויות ההלוואה: שמאות מטעם הבנק, עמלת תיק, ביטוח מבנה וביטוח חיים אם נדרש.
- מסמכים: תרגומים, אפוסטיל וייפוי כוח, אם אינכם מגיעים לכל שלב בעצמכם.
המחשה: בנכס של 300,000 אירו כולל מע״מ ובמימון של 70%, ההלוואה היא 210,000 אירו וההון העצמי 90,000 אירו. אגרת הרישום לאדם פרטי היא 450 אירו, ומעליה שכר הנוטריון ועלויות ההלוואה. כדאי להשאיר מרווח בתקציב, כי המימון כפוף לאישור הבנק.
קונים על הנייר: מאיפה מגיע הכסף בזמן הבנייה?
בעיקר מההון העצמי. ברכישה מיזם התשלומים מתפרסים לאורך הבנייה, והמשכנתא ניתנת בדרך כלל רק כשהנכס גמור וניתן לרשום אותו. לכן המקדמות בתקופת הבנייה משולמות לרוב מכספכם.
חוק 207/2025 (״חוק נורדיס״), שמאז 25 באוגוסט 2026 כלליו מופיעים בסעיף 422(6) עד (11) בקוד התכנון והבנייה (חוק 169/2026), קובע שהמקדמות מופקדות בחשבון ייעודי של הפרויקט, ושההוצאה מהן מוגבלת לפי שלבי הבנייה. לפני החתימה על החוזה המוקדם, פרשו מול הבנק ומול היזם את לוח התשלומים ובדקו מתי בדיוק המימון ייכנס.
ההון העצמי מגיע מישראל: מה הבנק ירצה לראות?
תיעוד ברור של מקור הכספים. הבנק יבקש לראות מאיפה הגיע הכסף, ולכן עדיף שההעברה תצא מחשבון על שמכם ותהיה מתועדת היטב. בדקו מראש את עמלות ההעברה ואת שער ההמרה, שיכולים להשפיע על הסכום שיגיע בפועל.
לפני שחותמים: איך אנחנו בונים את התקציב
אנחנו מתחילים מלוח התשלומים בחוזה ולא מאחוז המימון: כמה משולם בכל שלב, מתי הבנק נכנס ומה נשאר עליכם. מזה נגזר ההון העצמי הנדרש, יחד עם עלויות הרכישה. את מסמכי המימון בודקים מול הבנק, והחתימה עצמה נעשית אצל נוטריון ציבורי ברומניה, בליווי עורך דין בעל רישיון מקומי.
המידע נכון לאוקטובר 2026 ואינו ייעוץ משפטי, מיסויי או פיננסי. תנאי המימון נקבעים בידי כל בנק לפי פרופיל הלווה, והשיעורים משתנים. לפני עסקה כדאי לקבל הצעה כתובה מהבנק וייעוץ פרטני.
שאלות נפוצות
מה ההון העצמי המינימלי למשכנתא ברומניה?
לפי תקנות ה-BNR, 15% בהלוואה בלֵיי, 20% בהלוואה באירו ללווה שמשתכר באירו ו-25% ללווה שאינו משתכר באירו. מתושבי חוץ הבנקים דורשים בדרך כלל 30% לפחות.
האם הבנק מממן גם את עלויות הרכישה?
בדרך כלל לא. שכר הנוטריון, אגרת הרישום ועלויות ההלוואה משולמים מכספכם, ויש לתכנן אותם מעבר להון העצמי.
אני קונה על הנייר. מתי צריך את הכסף?
את המקדמות בתקופת הבנייה משלמים לפי לוח התשלומים בחוזה המוקדם, ולרוב מההון העצמי. המשכנתא ניתנת בדרך כלל כשהנכס גמור. לפי חוק 207/2025, המקדמות מופקדות בחשבון ייעודי של הפרויקט.
אפשר להביא את ההון העצמי מישראל?
כן. הבנק יבקש לראות את מקור הכספים, ולכן עדיף להעביר מחשבון על שמכם ולשמור את התיעוד. כדאי לבדוק מראש עמלות ושער המרה.
הקריאה הבאה · 7 דק׳ קריאהצוואה לישראלי שיש לו נכס ברומניה: בחירת דין, צורת הצוואה ותיאום עם הצוואה בישראלאיך כותבים צוואה שתעבוד על נכס ברומניה: תקנה 650/2012 ובחירת דין, צוואה נוטריונית או בכתב יד, מנה שמורה ותיאום עם הצוואה הישראלית.לקריאת המדריךמקורות
- Regulamentul BNR nr. 17/2012 privind unele condiții de creditare - legislatie.just.ro
- FNGCIMM - Fondul Național de Garantare a Creditelor pentru IMM (programul Noua Casă)
- ANCPI - Agenția Națională de Cadastru și Publicitate Imobiliară
- UNNPR - Uniunea Națională a Notarilor Publici din România
- Portalul legislativ (Legea 207/2025; Legea 169/2026)
המידע במדריך הוא כללי ואינו מהווה ייעוץ משפטי או מיסויי לעסקה מסוימת. כל עסקה נבחנת לגופה.