Pe scurt
Prețul obținut din vânzarea unui imobil în România ajunge în Israel prin transfer bancar, după ce notarul român a încasat, în ziua semnării, un impozit de 3% din valoarea tranzacției (până la trei ani de deținere) sau de 1% (după aceea). Ceea ce determină viteza transferului este un dosar de documente care arată întregul traseu al banilor, de la cumpărare până la vânzare. În Israel vânzarea se declară pe formularul 1399 în termen de 30 de zile, iar impozitul se plătește pe câștig, cu un credit pentru impozitul român.
Ce este important de reținut
- 1În România impozitul la vânzare se calculează asupra valorii tranzacției și nu asupra câștigului: 3% până la trei ani de deținere, 1% după aceea, iar notarul îl încasează în ziua semnării.
- 2Din 25.2.2026, potrivit Ordonanței de urgență 7/2026, și cumpărătorul trebuie să prezinte certificatul de atestare fiscală privind lipsa datoriilor la autoritatea locală, iar contractul fără certificate este nul.
- 3Banca din Israel va cere să vadă întregul traseu: contractul de cumpărare și transferurile de atunci, contractul de vânzare și dovada impozitului plătit în România.
- 4În Israel: formularul 1399 în termen de 30 de zile de la data vânzării, plata impozitului în paralel și anexarea formularului la declarația anuală.
- 5Aveți un credit ipotecar românesc? O parte din preț merge mai întâi la rambursarea lui și la radierea ipotecii, de aceea se cere o adeverință de sold înainte de semnare.
Cei mai mulți dintre cei care plănuiesc să vândă un imobil în România sunt preocupați de preț. Întrebarea care merită pusă alături este una mai practică: cum vor ajunge banii de la cumpărătorul din București în contul dumneavoastră din Israel, fără să fie opriți pe drum pentru o verificare de câteva săptămâni? Răspunsul se împarte în trei etape - notarul din România, banca din Israel și Autoritatea Fiscală din Israel - și fiecare are propriile cerințe.
Ce vi se încasează în România în ziua semnării vânzării?
În ziua semnării, notarul calculează și încasează impozitul pe venitul din transferul proprietății. Potrivit articolului 111 din Codul fiscal român (Legea 227/2015), persoana fizică plătește 3% din valoarea tranzacției dacă a deținut imobilul până la trei ani și 1% dacă l-a deținut mai mult (valabil în octombrie 2026). Este un impozit pe valoarea tranzacției, nu pe câștig, și de aceea se plătește chiar și atunci când nu există câștig.
Semnarea propriu-zisă are loc la un notar român, care este și cel care păstrează documentele de care veți avea nevoie ulterior. Cereți-i două lucruri înainte de a pleca din birou: o copie a contractului de vânzare-cumpărare și dovada impozitului încasat. Acestea sunt primele documente despre care vor întreba banca și Autoritatea Fiscală din Israel.
Potrivit articolului 159 din Codul de procedură fiscală, vânzătorul prezintă certificatul de atestare fiscală (certificat de atestare fiscală, care atestă lipsa datoriilor la autoritatea locală), sau notarul verifică situația pe cale electronică. Din 25 februarie 2026, potrivit Ordonanței de urgență 7/2026, cerința se aplică și cumpărătorului, iar contractul semnat fără certificate este nul. Asigurați-vă din timp că nu aveți datorii fiscale locale restante pentru imobil.
Din 25.2.2026, potrivit Ordonanței de urgență 7/2026, și cumpărătorul trebuie să prezinte certificatul de atestare fiscală privind lipsa datoriilor la autoritatea locală, iar contractul fără certificate este nul.
De ce ar putea banca din Israel să întârzie banii?
Băncile din Israel sunt obligate, potrivit Legii israeliene privind interzicerea spălării banilor și ordinului aplicabil instituțiilor bancare, să își cunoască clientul și să examineze operațiunile neobișnuite. O sumă mare care intră dintr-odată din străinătate este exact tipul de operațiune care se examinează. Banca nu întreabă doar „de unde provin acești bani?”, ci și „cum a fost cumpărat imobilul care s-a vândut?”.
Și pe partea română există o verificare: potrivit Legii 129/2019 privind prevenirea spălării banilor, băncile și notarii din România sunt entități raportoare și pot cere propriile explicații.
Ce dosar de documente merită pregătit și când începeți?
Dosarul începe în ziua cumpărării, nu în ziua vânzării. Cine a păstrat documentele de-a lungul anilor de deținere le depune într-o oră. Cine nu, va alerga după confirmări vechi de la bănci din două țări.
| Document | Când se creează | De ce este necesar |
|---|---|---|
| Contractul de vânzare-cumpărare notarial de la cumpărare și antecontractul, dacă a existat | La cumpărare | Arată ce s-a cumpărat, când și cu cât |
| Confirmările de transfer (SWIFT MT103) pentru fiecare plată la cumpărare | La cumpărare | Dovedesc că banii au plecat de la dumneavoastră și către cine |
| Documentele creditului ipotecar și dovada rambursării lui | La cumpărare și la vânzare | Explică structura finanțării și eliberarea ipotecii |
| Chitanțele pentru impozitele din România: impozitul anual pe clădiri și impozitul pe chirie, dacă ați închiriat | Pe durata deținerii | Arată că imobilul a fost deținut în conformitate cu legea |
| Declarațiile depuse în Israel privind imobilul și venitul din acesta | Pe durata deținerii | Arată continuitatea declarării |
| Contractul de vânzare și confirmarea notarului privind impozitul | La vânzare | Baza pentru transfer și pentru declarare |
| Extrasele contului românesc, dacă prețul a trecut prin el | La vânzare | Arată încasarea prețului |
| O scurtă scrisoare explicativă: ce s-a vândut, când și cui | Înainte de transfer | Evită întrebările repetate |
În ce cont ar trebui să plătească cumpărătorul: românesc sau israelian?
Nu există un singur răspuns. Decizia depinde de faptul dacă v-au rămas obligații în România. Important este ca contractul să stabilească expres în ce cont, pe numele dumneavoastră, se plătește prețul.
| Plata în contul dumneavoastră din România | Plata direct în contul dumneavoastră din Israel | |
|---|---|---|
| Când este potrivită | Când trebuie închise în România un credit ipotecar, facturi sau impozite | Când nu există obligații restante în România |
| Numărul de transferuri | Două | Unul |
| La ce să vă așteptați | Verificare la ambele bănci | Banca israeliană primește o sumă mare de la un cumpărător străin și va cere întregul dosar |
Atenție: Israelul nu face parte din Spațiul Unic de Plăți în Euro (SEPA), de aceea transferul este unul internațional, cu comisioane de ambele părți. Numerarul nu este o opțiune practică: potrivit Legii 70/2015, plățile în numerar între persoane fizice în România sunt limitate la 50.000 de lei pe tranzacție.
Ce se declară la Autoritatea Fiscală din Israel și până când?
Vânzarea unui imobil situat în afara Israelului impune o notificare în temeiul secțiunii 91 din Ordonanța israeliană privind impozitul pe venit. Potrivit paginii de servicii a Autorității Fiscale din Israel:
- Depuneți formularul 1399 în termen de 30 de zile de la data vânzării, câte un formular separat pentru fiecare imobil.
- Plătiți impozitul pe câștigul de capital în paralel cu depunerea.
- Anexați formularul la declarația anuală (1301) pentru anul respectiv.
Rezidentul israelian plătește de regulă 25% din câștigul real și primește un credit pentru impozitul plătit în România în temeiul convenției de evitare a dublei impuneri dintre cele două țări. Pentru un imobil cumpărat în euro există reguli speciale de calcul al câștigului, de aceea calculul se face cu un consultant fiscal israelian înainte de a scoate imobilul la vânzare, nu după ce banii au intrat deja.
Ce se întâmplă când imobilul este încă grevat de un credit ipotecar românesc?
În acest caz, o parte din preț se transferă mai întâi băncii române, pentru rambursarea creditului și radierea ipotecii din cartea funciară. Cereți băncii o adeverință privind soldul de rambursat înainte de ziua semnării și verificați că în contract se precizează cum se împarte plata între bancă și dumneavoastră. Numai diferența va ajunge în contul dumneavoastră.
Puteți vinde și aduce banii înapoi fără să zburați în România?
Da. Un mandatar poate semna în numele dumneavoastră la notar, pe baza unei procuri notariale cu apostilă și traducere autorizată în limba română. Aveți grijă ca procura să cuprindă în mod expres împuternicirea de a vinde, de a semna și de a încasa prețul în contul dumneavoastră, nu în contul mandatarului.
Și ce faceți cu euro când ajung?
Îi puteți converti imediat în shekeli sau îi puteți păstra într-un cont în valută. Decizia vă aparține, dar merită să comparați cursul oferit de bancă cu cursul reprezentativ al Băncii Israelului din aceeași zi. La sume de mărimea unui imobil, diferența de curs valorează uneori mai mult decât toate comisioanele la un loc.
Ordinea pașilor, de la decizia de a vinde până la banii în cont
- Înainte de anunț: calculul impozitului în ambele țări împreună cu un consultant fiscal și strângerea dosarului de cumpărare.
- Înainte de semnare: certificatele locale privind lipsa datoriilor și o adeverință de sold de la bancă, dacă există credit ipotecar.
- Ziua semnării: semnarea la un notar român, încasarea impozitului pe vânzare și primirea unei copii a contractului și a dovezii impozitului.
- Prețul: transferul în contul stabilit în contract, la data stabilită în acesta.
- Banca din Israel: trimiterea dosarului către bancherul dumneavoastră din timp, înainte ca transferul să fie efectuat.
- Autoritatea Fiscală: formularul 1399 și plata impozitului în termen de 30 de zile de la vânzare.
- Anul următor: anexarea formularului la declarația anuală.
Ce trebuie făcut înainte de vânzare și cum vă însoțim
O vânzare ordonată se planifică de la final spre început: mai întâi aflați cât impozit se va plăti în fiecare țară și ce documente lipsesc, și abia apoi stabiliți prețul și data. Vă ajutăm să strângeți dosarul de documente, să verificați contractul și clauzele de plată și coordonăm cu notarul și cu avocatul din România. Actele reglementate de dreptul român, cum ar fi semnarea și înscrierea, sunt efectuate de un notar și de avocați autorizați în România, iar calculul impozitului în Israel îl face consultantul dumneavoastră fiscal.
Cele de mai sus sunt informații generale valabile în octombrie 2026 și nu constituie consultanță juridică sau fiscală pentru un caz anume. Cotele de impozitare și cerințele băncilor se pot schimba, iar calculul impozitului pentru un imobil cumpărat în valută depinde de datele dumneavoastră personale.
Întrebări frecvente
Cât impozit se plătește în România la vânzarea unui apartament sau a unei vile?
Persoana fizică plătește 3% din valoarea tranzacției dacă a deținut imobilul până la trei ani și 1% dacă l-a deținut mai mult, potrivit articolului 111 din Codul fiscal român. Notarul calculează și încasează impozitul în ziua semnării.
În cât timp trebuie declarată în Israel vânzarea unui imobil din România?
În termen de 30 de zile de la data vânzării, pe formularul 1399, iar impozitul pe câștig se plătește în paralel. Formularul se anexează și la declarația anuală pentru anul respectiv, iar pentru impozitul român se primește un credit în temeiul convenției de evitare a dublei impuneri.
Cum se poate scurta verificarea la banca din Israel?
Trimiteți-i bancherului din timp, înainte ca transferul să fie efectuat, contractul de vânzare, contractul de cumpărare, confirmările de transfer de atunci și dovada impozitului plătit în România. Un transfer pe care banca îl aștepta și o documentație completă scurtează verificarea.
Are nevoie și cumpărătorul de un certificat privind lipsa datoriilor în România?
Da, din 25 februarie 2026, potrivit Ordonanței de urgență 7/2026. Contractul semnat fără certificatele necesare privind lipsa datoriilor este nul, de aceea merită să verificați situația la autoritatea locală înainte de a stabili o dată.
Citiți în continuare · 7 min de lecturăTestamentul unui israelian care are o proprietate în România: alegerea legii, forma testamentului și coordonarea cu testamentul din IsraelCum redactați un testament pentru o proprietate din România: Regulamentul 650/2012, testament autentic sau olograf, rezerva și testamentul din Israel.Citiți ghidulSurse
- Autoritatea Fiscală din Israel - Notificare privind vânzarea unui drept imobiliar sau a unui bun în străinătate (formularul 1399)
- Portal Legislativ - Codul fiscal, Legea 227/2015
- ANAF - Agenția Națională de Administrare Fiscală
- Uniunea Națională a Notarilor Publici din România (UNNPR)
- Banca Israelului - Cursuri de schimb reprezentative
Informațiile din acest ghid au caracter general și nu constituie consultanță juridică sau fiscală pentru o anumită tranzacție. Fiecare tranzacție este analizată individual.