باختصار
تصل حصيلة بيع عقار في رومانيا إلى إسرائيل بتحويل مصرفي، بعد أن يحصّل الكاتب العدل الروماني يوم التوقيع ضريبة بنسبة 3% من قيمة الصفقة (لمدة تملّك حتى ثلاث سنوات) أو 1% (بعدها). وما يحدد سرعة التحويل هو ملف مستندات يبيّن سلسلة الأموال كاملة، من الشراء حتى البيع. وفي إسرائيل يُبلَّغ عن البيع بالنموذج 1399 خلال 30 يومًا، وتُدفع ضريبة على الربح بعد خصم الائتمان الضريبي عن الضريبة الرومانية.
أبرز النقاط
- 1في رومانيا تُحتسب ضريبة البيع على قيمة الصفقة لا على الربح: 3% لمدة تملّك حتى ثلاث سنوات، و1% بعدها، ويحصّلها الكاتب العدل يوم التوقيع.
- 2منذ 25.2.2026، وفقًا لمرسوم الطوارئ 7/2026، أصبح المشتري أيضًا ملزمًا بتقديم شهادة براءة ذمة تجاه السلطة المحلية، والعقد الخالي من هذه الشهادات باطل.
- 3سيطلب البنك في إسرائيل الاطلاع على السلسلة كاملة: عقد الشراء والتحويلات في حينه، وعقد البيع وإثبات الضريبة المدفوعة في رومانيا.
- 4في إسرائيل: النموذج 1399 خلال 30 يومًا من تاريخ البيع، ودفع الضريبة بالتوازي، وإرفاق النموذج بالتقرير السنوي.
- 5هل يوجد رهن عقاري روماني؟ يذهب جزء من الحصيلة أولًا إلى السداد وشطب الرهن، ولذلك يُطلب كتاب رصيد قبل التوقيع.
ينشغل معظم من يخططون لبيع عقار في رومانيا بالسعر. لكن السؤال الذي ينبغي طرحه إلى جانبه أكثر عملية: كيف ستصل الأموال من المشتري في بوخارست إلى حسابكم في إسرائيل دون أن تتوقف في الطريق لفحص يستغرق أسابيع؟ والإجابة تنقسم إلى ثلاث محطات - الكاتب العدل في رومانيا، والبنك في إسرائيل، وسلطة الضرائب الإسرائيلية - ولكل منها متطلباتها الخاصة.
ما الذي يُحصَّل منكم في رومانيا يوم التوقيع على البيع؟
يوم التوقيع يحتسب الكاتب العدل ضريبة الدخل على نقل ملكية العقار ويحصّلها. ووفقًا للمادة 111 من قانون الضرائب الروماني (القانون 227/2015)، يدفع الشخص الطبيعي 3% من قيمة الصفقة إذا تملّك العقار حتى ثلاث سنوات، و1% إذا تملّكه مدة أطول (حتى أكتوبر 2026). وهي ضريبة على رقم الصفقة لا على الربح، ولذلك تُدفع حتى عند انعدام الربح.
يجري التوقيع نفسه لدى كاتب عدل روماني، وهو أيضًا الجهة التي تحتفظ بالمستندات التي ستحتاجونها لاحقًا. اطلبوا منه أمرين قبل مغادرة المكتب: نسخة من عقد البيع، وإثباتًا بالضريبة المحصَّلة. فهذه أولى المستندات التي سيسأل عنها البنك وسلطة الضرائب في إسرائيل.
وفقًا للمادة 159 من قانون الإجراءات الضريبية، يقدّم البائع شهادة ضريبية (certificat de atestare fiscală، شهادة براءة ذمة تجاه السلطة المحلية)، أو يتحقق الكاتب العدل من الوضع إلكترونيًّا. ومنذ 25 فبراير 2026، وفقًا لمرسوم الطوارئ 7/2026، يسري هذا الشرط على المشتري أيضًا، والعقد الموقَّع دون هذه الشهادات باطل. تأكدوا مسبقًا من عدم وجود ديون ضريبية محلية مفتوحة عليكم بشأن العقار.
منذ 25.2.2026، وفقًا لمرسوم الطوارئ 7/2026، أصبح المشتري أيضًا ملزمًا بتقديم شهادة براءة ذمة تجاه السلطة المحلية، والعقد الخالي من هذه الشهادات باطل.
لماذا قد يؤخر البنك في إسرائيل الأموال؟
البنوك في إسرائيل ملزمة، بموجب قانون حظر غسل الأموال والأمر الساري على المؤسسات المصرفية، بالتعرف على العميل وفحص العمليات غير الاعتيادية. والمبلغ الكبير الذي يدخل دفعة واحدة من الخارج هو تحديدًا نوع العملية الذي يخضع للفحص. فالبنك لا يسأل فقط «من أين جاءت هذه الأموال؟»، بل أيضًا «وكيف اشتُري العقار الذي بيع؟».
ويوجد فحص في الجانب الروماني أيضًا: وفقًا للقانون 129/2019 لمنع غسل الأموال، تُعدّ البنوك والكتّاب العدول في رومانيا جهات ملزمة بالإبلاغ، وقد تطلب إيضاحات خاصة بها.
أي ملف مستندات ينبغي إعداده، ومتى يُبدأ؟
يبدأ الملف يوم الشراء، لا يوم البيع. فمن احتفظ بالمستندات طوال سنوات التملّك يقدّمها خلال ساعة. ومن لم يفعل، سيلاحق إثباتات قديمة من بنوك في دولتين.
| المستند | متى يُنشأ | لماذا يُطلب |
|---|---|---|
| عقد البيع الموثَّق لدى الكاتب العدل عند الشراء، والعقد التمهيدي إن وُجد | عند الشراء | يبيّن ما الذي اشتُري، ومتى، وبكم |
| إثباتات التحويل (SWIFT MT103) لكل دفعة عند الشراء | عند الشراء | تثبت أن الأموال خرجت منكم وإلى من |
| مستندات الرهن العقاري وإثبات سداده | عند الشراء وعند البيع | توضح هيكل التمويل وفك الرهن |
| إيصالات الضرائب في رومانيا: ضريبة العقار السنوية، وضريبة الإيجار إن كنتم قد أجّرتم العقار | طوال فترة التملّك | تبيّن أن العقار كان محوزًا وفقًا للقانون |
| التقارير التي قدّمتموها في إسرائيل بشأن العقار والدخل منه | طوال فترة التملّك | تبيّن استمرارية الإبلاغ |
| عقد البيع وإثبات الكاتب العدل بشأن الضريبة | عند البيع | الأساس للتحويل وللإبلاغ |
| كشوف الحساب الروماني، إذا مرّت الحصيلة عبره | عند البيع | تبيّن دخول الحصيلة |
| كتاب توضيحي قصير: ما الذي بيع، ومتى، ولمن | قبل التحويل | يوفّر الأسئلة المتكررة |
إلى أي حساب يُستحسن أن يدفع المشتري: روماني أم إسرائيلي؟
لا توجد إجابة واحدة. فالقرار يتوقف على ما إذا كانت لا تزال عليكم التزامات في رومانيا. والمهم أن ينص العقد صراحةً على الحساب، المسجَّل باسمكم، الذي يُدفع إليه الثمن.
| الدفع إلى حسابكم في رومانيا | الدفع مباشرة إلى حسابكم في إسرائيل | |
|---|---|---|
| متى يناسب | عندما يلزم في رومانيا إغلاق رهن عقاري أو حسابات أو ضريبة | عندما لا توجد التزامات مفتوحة في رومانيا |
| عدد التحويلات | اثنان | واحد |
| ما المتوقع | فحص في كلا البنكين | يتلقى البنك الإسرائيلي مبلغًا كبيرًا من مشترٍ أجنبي، وسيطلب الملف كاملًا |
انتبهوا: إسرائيل ليست جزءًا من منطقة المدفوعات الأوروبية الموحدة (SEPA)، ولذلك فالتحويل دولي، مع عمولات في الجانبين. والنقد ليس خيارًا عمليًّا: وفقًا للقانون 70/2015، يقتصر الدفع النقدي بين الأشخاص الطبيعيين في رومانيا على 50,000 لاي للصفقة الواحدة.
ما الذي يُبلَّغ إلى سلطة الضرائب الإسرائيلية، وحتى متى؟
يستوجب بيع عقار خارج إسرائيل إشعارًا وفقًا للمادة 91 من مرسوم ضريبة الدخل. ووفقًا لصفحة الخدمة الخاصة بسلطة الضرائب:
- يُقدَّم النموذج 1399 خلال 30 يومًا من تاريخ البيع، نموذج منفصل لكل عقار.
- تُدفع ضريبة أرباح رأس المال بالتوازي مع التقديم.
- يُرفق النموذج ملحقًا بالتقرير السنوي (1301) للسنة نفسها.
يدفع المقيم في إسرائيل عادةً 25% على الربح الحقيقي، ويحصل على ائتمان عن الضريبة المدفوعة في رومانيا بموجب اتفاقية الضرائب بين الدولتين. وفي العقار المشترى باليورو توجد قواعد خاصة لاحتساب الربح، ولذلك يُجرى الاحتساب مع مستشار ضرائب إسرائيلي قبل عرض العقار للبيع، لا بعد أن تكون الأموال قد دخلت.
ماذا يحدث عندما لا يزال العقار مثقلًا برهن عقاري روماني؟
في هذه الحالة يُحوَّل جزء من الحصيلة أولًا إلى البنك الروماني، لسداد القرض وشطب الرهن من السجل العقاري. اطلبوا من البنك كتاب رصيد للسداد قبل يوم التوقيع، وتحققوا من أن العقد يفصّل كيفية توزيع الدفعة بين البنك وبينكم. والرصيد المتبقي وحده هو ما سيصل إلى حسابكم.
هل يمكن البيع وإعادة الأموال دون السفر إلى رومانيا؟
نعم. يمكن لوكيل أن يوقّع باسمكم لدى الكاتب العدل، استنادًا إلى توكيل موثَّق لدى كاتب عدل مع أبوستيل وترجمة معتمدة إلى الرومانية. واحرصوا على أن يتضمن التوكيل صراحةً صلاحية البيع والتوقيع وتلقي الحصيلة إلى حسابكم، لا إلى حساب الوكيل.
وماذا يُفعل باليورو عند وصوله؟
يمكن تحويله فورًا إلى الشيكل أو إبقاؤه في حساب بالعملة الأجنبية. القرار لكم، لكن يُستحسن مقارنة السعر الذي يعرضه البنك بالسعر التمثيلي لبنك إسرائيل في اليوم نفسه. ففي مبالغ بحجم قيمة عقار، يفوق فارق السعر أحيانًا مجموع العمولات كلها.
ترتيب الخطوات، من قرار البيع حتى وصول المال إلى الحساب
- قبل عرض العقار: احتساب الضريبة في الدولتين مع مستشار ضرائب، وجمع ملف الشراء.
- قبل التوقيع: شهادات براءة الذمة المحلية، وكتاب رصيد من البنك إذا وُجد رهن عقاري.
- يوم التوقيع: التوقيع لدى كاتب عدل روماني، وتحصيل ضريبة البيع، واستلام نسخة العقد وإثبات الضريبة.
- الحصيلة: التحويل إلى الحساب المحدد في العقد، في الموعد المحدد فيه.
- البنك في إسرائيل: إرسال الملف إلى موظف البنك مسبقًا، قبل خروج التحويل.
- سلطة الضرائب: النموذج 1399 ودفع الضريبة خلال 30 يومًا من البيع.
- السنة التالية: إرفاق النموذج بالتقرير السنوي.
ما الذي يُفعل قبل البيع، وكيف نرافقكم
يُخطَّط البيع المنظَّم من النهاية إلى البداية: أولًا يُعرف مقدار الضريبة التي ستُدفع في كل دولة والمستندات الناقصة، وبعد ذلك فقط يُحدَّد السعر والتاريخ. ونحن نساعد في تجميع ملف المستندات، وفحص العقد وبنود الدفع، والتنسيق مع الكاتب العدل ومع المحامي في رومانيا. أما الإجراءات وفقًا للقانون الروماني، كالتوقيع والتسجيل، فيتولاها كاتب عدل ومحامون مرخَّصون في رومانيا، ويتولى احتساب الضريبة في إسرائيل مستشار الضرائب الخاص بكم.
ما ورد هنا معلومات عامة صحيحة حتى أكتوبر 2026، ولا يشكل استشارة قانونية أو استشارة ضريبية لحالة بعينها. وقد تتغير نسب الضرائب ومتطلبات البنوك، كما أن احتساب الضريبة على عقار مشترى بعملة أجنبية يتوقف على بياناتكم الشخصية.
أسئلة شائعة
كم ضريبة تُدفع في رومانيا عند بيع شقة أو فيلا؟
يدفع الشخص الطبيعي 3% من قيمة الصفقة إذا تملّك العقار حتى ثلاث سنوات، و1% إذا تملّكه مدة أطول، وفقًا للمادة 111 من قانون الضرائب الروماني. ويحتسب الكاتب العدل الضريبة ويحصّلها يوم التوقيع.
خلال كم من الوقت يجب الإبلاغ في إسرائيل عن بيع عقار في رومانيا؟
خلال 30 يومًا من تاريخ البيع، بالنموذج 1399، مع دفع ضريبة الربح بالتوازي. ويُرفق النموذج أيضًا بالتقرير السنوي للسنة نفسها، ويُمنح ائتمان عن الضريبة الرومانية بموجب اتفاقية الضرائب.
كيف يُختصر الفحص في البنك في إسرائيل؟
يُرسَل إلى موظف البنك مسبقًا، قبل خروج التحويل، عقد البيع، وعقد الشراء، وإثباتات التحويل في حينه، وإثبات الضريبة المدفوعة في رومانيا. فالتحويل الذي يتوقعه البنك والتوثيق الكامل يختصران الفحص.
هل يحتاج المشتري أيضًا إلى شهادة براءة ذمة في رومانيا؟
نعم، منذ 25 فبراير 2026 وفقًا لمرسوم الطوارئ 7/2026. فالعقد الموقَّع دون شهادات براءة الذمة المطلوبة باطل، ولذلك يُستحسن التحقق من الوضع لدى السلطة المحلية قبل تحديد الموعد.
اقرأ التالي · 7 دقائق للقراءةالوصية للإسرائيلي الذي يملك عقارًا في رومانيا: اختيار القانون، وشكل الوصية، والتنسيق مع الوصية في إسرائيلكيف تُكتب وصية تعمل على عقار في رومانيا: اللائحة 650/2012 واختيار القانون، والوصية الموثّقة أو بخط اليد، والحصة المحفوظة، والتنسيق مع الوصية الإسرائيلية.قراءة الدليلالمصادر
المعلومات الواردة في هذا الدليل عامة، ولا تشكّل استشارة قانونية أو ضريبية لصفقة بعينها. تُدرس كل صفقة على حدة.