Коротко
Выручка от продажи недвижимости в Румынии поступает в Израиль банковским переводом после того, как румынский нотариус в день подписания удержал налог в размере 3% от стоимости сделки (при владении до трёх лет) или 1% (при более длительном владении). Скорость перевода определяет пакет документов, показывающий всю цепочку движения денег, от покупки до продажи. В Израиле о продаже сообщают по форме 1399 в течение 30 дней и уплачивают налог на прибыль за вычетом зачёта румынского налога.
Главное
- 1В Румынии налог при продаже исчисляется со стоимости сделки, а не с прибыли: 3% при владении до трёх лет, 1% после этого срока, и нотариус взимает его в день подписания.
- 2С 25.2.2026, согласно чрезвычайному постановлению 7/2026, покупатель также обязан представить справку об отсутствии задолженностей перед местным органом власти, а договор без таких справок ничтожен.
- 3Банк в Израиле попросит показать всю цепочку: договор покупки и переводы того времени, договор продажи и подтверждение налога, уплаченного в Румынии.
- 4В Израиле: форма 1399 в течение 30 дней с даты продажи, одновременная уплата налога и приложение формы к годовой декларации.
- 5Есть румынская ипотека? Часть выручки сначала направляется на её погашение и снятие обременения, поэтому до подписания запрашивают письмо об остатке задолженности.
Большинство тех, кто планирует продать недвижимость в Румынии, заняты ценой. Вопрос, который стоит задать наряду с этим, более практический: как деньги дойдут от покупателя в Бухаресте до вашего счёта в Израиле, не задержавшись по пути на проверку, длящуюся неделями. Ответ делится на три этапа - нотариус в Румынии, банк в Израиле и Налоговое управление Израиля, - и у каждого из них свои требования.
Что с вас взимают в Румынии в день подписания договора продажи?
В день подписания нотариус исчисляет и взимает подоходный налог с передачи недвижимости. Согласно статье 111 Налогового кодекса Румынии (Закон 227/2015), физическое лицо уплачивает 3% от стоимости сделки, если владело объектом до трёх лет, и 1%, если владело им дольше (по состоянию на октябрь 2026 года). Это налог с оборота, а не с прибыли, поэтому он уплачивается и тогда, когда прибыли нет.
Само подписание происходит у румынского нотариуса, и именно он хранит документы, которые понадобятся вам впоследствии. Прежде чем покинуть его контору, попросите у него две вещи: копию договора купли-продажи и подтверждение об удержанном налоге. Это первые документы, о которых спросят банк и Налоговое управление Израиля.
Согласно статье 159 Налогово-процессуального кодекса, продавец представляет налоговую справку (certificat de atestare fiscală, справка об отсутствии задолженностей перед местным органом власти), либо нотариус проверяет ситуацию в электронном виде. С 25 февраля 2026 года, согласно чрезвычайному постановлению 7/2026, это требование распространяется и на покупателя, а договор, подписанный без таких справок, ничтожен. Заранее убедитесь, что у вас нет открытых местных налоговых задолженностей по объекту.
С 25.2.2026, согласно чрезвычайному постановлению 7/2026, покупатель также обязан представить справку об отсутствии задолженностей перед местным органом власти, а договор без таких справок ничтожен.
Почему банк в Израиле может задержать деньги?
Банки в Израиле обязаны, согласно Закону о запрете отмывания денег и приказу, распространяющемуся на банковские корпорации, идентифицировать клиента и анализировать необычные операции. Крупная сумма, поступающая из-за рубежа единовременно, представляет собой именно тот вид операции, который подвергается проверке. Банк спрашивает не только «откуда эти деньги?», но и «а как был приобретён проданный объект?».
Проверка проводится и на румынской стороне: согласно Закону 129/2019 о предотвращении отмывания денег, банки и нотариусы в Румынии являются субъектами обязательной отчётности и могут запросить собственные пояснения.
Какой пакет документов стоит подготовить и когда начинать?
Пакет начинается в день покупки, а не в день продажи. Тот, кто сохранял документы на протяжении всех лет владения, представит их за час. Тот, кто этого не делал, будет разыскивать старые подтверждения в банках двух стран.
| Документ | Когда создаётся | Зачем он нужен |
|---|---|---|
| Нотариальный договор купли-продажи при покупке, а также предварительный договор, если он был | При покупке | Показывает, что было куплено, когда и за сколько |
| Подтверждения переводов (SWIFT MT103) по каждому платежу при покупке | При покупке | Доказывают, что деньги ушли от вас и кому |
| Ипотечные документы и подтверждение её погашения | При покупке и при продаже | Объясняют структуру финансирования и снятие обременения |
| Квитанции об уплате налогов в Румынии: ежегодный налог на имущество, а также налог на арендный доход, если вы сдавали объект | На протяжении владения | Показывают, что объект находился во владении на законных основаниях |
| Декларации, поданные вами в Израиле по объекту и доходу от него | На протяжении владения | Показывают непрерывность отчётности |
| Договор продажи и подтверждение нотариуса об уплате налога | При продаже | Основа для перевода и для отчётности |
| Выписки по румынскому счёту, если выручка прошла через него | При продаже | Показывают поступление выручки |
| Краткое пояснительное письмо: что продано, когда и кому | До перевода | Избавляет от повторных вопросов |
На какой счёт покупателю лучше платить: румынский или израильский?
Единого ответа нет. Решение зависит от того, остались ли у вас обязательства в Румынии. Важно, чтобы в договоре было прямо указано, на какой счёт, открытый на ваше имя, уплачивается цена.
| Оплата на ваш счёт в Румынии | Прямая оплата на ваш счёт в Израиле | |
|---|---|---|
| Когда подходит | Когда в Румынии нужно закрыть ипотеку, счета или налог | Когда в Румынии нет открытых обязательств |
| Количество переводов | Два | Один |
| Чего ожидать | Проверка в обоих банках | Израильский банк получает крупную сумму от иностранного покупателя и запросит весь пакет документов |
Обратите внимание: Израиль не входит в Единую зону платежей в евро (SEPA), поэтому перевод является международным, с комиссиями на обеих сторонах. Наличные не являются практическим вариантом: согласно Закону 70/2015, расчёты наличными между физическими лицами в Румынии ограничены суммой 50 000 леев за сделку.
Что декларировать в Налоговом управлении Израиля и в какой срок?
Продажа недвижимости за пределами Израиля требует уведомления согласно статье 91 Ордонанса о подоходном налоге. Согласно странице услуг Налогового управления:
- Подают форму 1399 в течение 30 дней с даты продажи, отдельную форму по каждому объекту.
- Уплачивают налог на прирост капитала одновременно с подачей формы.
- Прилагают форму к годовой декларации (1301) за тот же год.
Резидент Израиля, как правило, уплачивает 25% с реальной прибыли и получает зачёт налога, уплаченного в Румынии, на основании соглашения об избежании двойного налогообложения между странами. Для объекта, купленного в евро, действуют особые правила расчёта прибыли, поэтому расчёт выполняют с израильским налоговым консультантом до того, как объект выставлен на продажу, а не после того, как деньги уже поступили.
Что происходит, если на объекте всё ещё лежит румынская ипотека?
В таком случае часть выручки сначала перечисляется румынскому банку для погашения кредита и снятия обременения из реестра недвижимости. Запросите у банка письмо об остатке задолженности для погашения до дня подписания и проверьте, что в договоре указано, как платёж распределяется между банком и вами. На ваш счёт поступит только остаток.
Можно ли продать объект и вернуть деньги, не летая в Румынию?
Да. Представитель может подписать от вашего имени у нотариуса на основании нотариальной доверенности с апостилем и заверенным переводом на румынский язык. Проследите, чтобы доверенность прямо предусматривала полномочия продать, подписать и получить выручку на ваш счёт, а не на счёт представителя.
А что делать с евро, когда они поступят?
Можно сразу конвертировать их в шекели или оставить на валютном счёте. Решение за вами, но стоит сравнить курс, предлагаемый банком, с официальным курсом Банка Израиля на тот же день. При суммах, соответствующих стоимости недвижимости, разница в курсе порой превышает все комиссии вместе взятые.
Последовательность действий: от решения о продаже до поступления денег на счёт
- До публикации объявления: расчёт налога в обеих странах с налоговым консультантом и сбор пакета документов о покупке.
- До подписания: местные справки об отсутствии задолженностей и письмо банка об остатке задолженности, если есть ипотека.
- День подписания: подписание у румынского нотариуса, взимание налога с продажи, получение копии договора и подтверждения об уплате налога.
- Выручка: перевод на счёт, указанный в договоре, в установленный в нём срок.
- Банк в Израиле: заблаговременная отправка пакета документов банковскому сотруднику, до отправки перевода.
- Налоговое управление: форма 1399 и уплата налога в течение 30 дней с даты продажи.
- Следующий год: приложение формы к годовой декларации.
Что сделать до продажи и как мы сопровождаем сделку
Упорядоченная продажа планируется с конца к началу: сначала выясняют, сколько налога будет уплачено в каждой стране и каких документов не хватает, и только затем определяют цену и дату. Мы помогаем собрать пакет документов, проверить договор и условия оплаты, а также согласовать действия с нотариусом и адвокатом в Румынии. Действия по румынскому праву, такие как подписание и регистрация, совершаются нотариусом и адвокатами, имеющими лицензию в Румынии, а расчёт налога в Израиле выполняет ваш налоговый консультант.
Изложенное здесь является общей информацией по состоянию на октябрь 2026 года и не представляет собой юридическую или налоговую консультацию по конкретному случаю. Налоговые ставки и требования банков могут меняться, а расчёт налога по объекту, купленному в иностранной валюте, зависит от ваших личных данных.
Частые вопросы
Сколько налога платят в Румынии при продаже квартиры или виллы?
Физическое лицо уплачивает 3% от стоимости сделки, если владело объектом до трёх лет, и 1%, если владело дольше, согласно статье 111 Налогового кодекса Румынии. Нотариус исчисляет и взимает налог в день подписания.
В какой срок нужно сообщить в Израиле о продаже недвижимости в Румынии?
В течение 30 дней с даты продажи, по форме 1399, одновременно уплачивая налог на прибыль. Форма также прилагается к годовой декларации за тот же год, а по румынскому налогу предоставляется зачёт на основании соглашения об избежании двойного налогообложения.
Как сократить проверку в банке в Израиле?
Заранее, до отправки перевода, направьте банковскому сотруднику договор продажи, договор покупки, подтверждения переводов того времени и подтверждение налога, уплаченного в Румынии. Перевод, которого банк ожидал, и полная документация сокращают проверку.
Нужна ли покупателю в Румынии справка об отсутствии задолженностей?
Да, с 25 февраля 2026 года согласно чрезвычайному постановлению 7/2026. Договор, подписанный без требуемых справок об отсутствии задолженностей, ничтожен, поэтому стоит проверить ситуацию в местном органе власти до назначения даты.
Читать дальше · 7 мин чтенияЗавещание для израильтянина с недвижимостью в Румынии: выбор права, форма завещания и согласование с завещанием в ИзраилеЗавещание на недвижимость в Румынии: Регламент 650/2012 и выбор права, нотариальное или собственноручное завещание, обязательная доля и Израиль.Читать руководствоИсточники
- Налоговое управление Израиля - уведомление о продаже права на недвижимость или актива за рубежом (форма 1399)
- Portal Legislativ - Codul fiscal, Legea 227/2015
- ANAF - Agenția Națională de Administrare Fiscală
- Uniunea Națională a Notarilor Publici din România (UNNPR)
- Банк Израиля - официальные обменные курсы
Информация в руководстве носит общий характер и не является юридической или налоговой консультацией по конкретной сделке. Каждая сделка рассматривается индивидуально.