בקצרה
תמורה ממכירת נכס ברומניה מגיעה לישראל בהעברה בנקאית, אחרי שהנוטריון הרומני גבה ביום החתימה מס של 3% משווי העסקה (עד שלוש שנות החזקה) או 1% (אחריהן). מה שקובע את מהירות ההעברה הוא תיק מסמכים שמראה את כל שרשרת הכסף, מהרכישה ועד המכירה. בישראל מדווחים על המכירה בטופס 1399 תוך 30 יום, ומשלמים מס על הרווח בניכוי זיכוי על המס הרומני.
הנקודות החשובות
- 1ברומניה המס במכירה מחושב על שווי העסקה ולא על הרווח: 3% עד שלוש שנות החזקה, 1% אחריהן, והנוטריון גובה אותו ביום החתימה.
- 2מאז 25.2.2026, לפי צו חירום 7/2026, גם הקונה נדרש להציג אישור היעדר חובות לרשות המקומית, וחוזה בלי האישורים בטל.
- 3הבנק בישראל יבקש לראות את כל השרשרת: חוזה הקנייה והעברות אז, חוזה המכירה ואישור המס ששולם ברומניה.
- 4בישראל: טופס 1399 תוך 30 יום ממועד המכירה, תשלום המס במקביל, וצירוף הטופס לדוח השנתי.
- 5יש משכנתא רומנית? חלק מהתמורה הולך קודם לסילוק ולמחיקת השעבוד, ולכן מבקשים מכתב יתרה לפני החתימה.
רוב מי שמתכנן למכור נכס ברומניה עסוק במחיר. השאלה שכדאי לשאול לצדה היא מעשית יותר: איך הכסף יגיע מהקונה בבוקרשט אל החשבון שלכם בישראל, בלי שיעצר בדרך לבדיקה של שבועות. התשובה מתחלקת לשלוש תחנות - הנוטריון ברומניה, הבנק בישראל ורשות המסים בישראל - ולכל אחת יש דרישות משלה.
מה גובים מכם ברומניה ביום החתימה על המכירה?
ביום החתימה הנוטריון מחשב וגובה את מס ההכנסה על העברת הנכס. לפי סעיף 111 לקוד המס הרומני (חוק 227/2015), יחיד משלם 3% משווי העסקה אם החזיק בנכס עד שלוש שנים, ו-1% אם החזיק בו יותר (נכון לאוקטובר 2026). זה מס על המחזור, לא על הרווח, ולכן הוא משולם גם כשאין רווח.
החתימה עצמה נעשית אצל נוטריון רומני, והוא גם הגורם שמחזיק את המסמכים שתצטרכו אחר כך. בקשו ממנו שני דברים לפני שאתם יוצאים מהמשרד: עותק של חוזה המכר, ואישור על המס שנגבה. אלה המסמכים הראשונים שהבנק ורשות המסים בישראל ישאלו עליהם.
לפי סעיף 159 לקוד הפרוצדורה הפיסקלית, המוכר מציג תעודת אישור מס (certificat de atestare fiscală, אישור היעדר חובות לרשות המקומית), או שהנוטריון בודק את המצב באופן אלקטרוני. מאז 25 בפברואר 2026, לפי צו חירום 7/2026, הדרישה חלה גם על הקונה, וחוזה שנחתם בלי האישורים בטל. ודאו מראש שאין לכם חובות מס מקומיים פתוחים על הנכס.
מאז 25.2.2026, לפי צו חירום 7/2026, גם הקונה נדרש להציג אישור היעדר חובות לרשות המקומית, וחוזה בלי האישורים בטל.
למה הבנק בישראל עלול לעכב את הכסף?
בנקים בישראל מחויבים, לפי חוק איסור הלבנת הון והצו שחל על תאגידים בנקאיים, להכיר את הלקוח ולבחון פעולות חריגות. סכום גדול שנכנס בבת אחת מחו״ל הוא בדיוק סוג הפעולה שנבחן. הבנק לא שואל רק ״מאיפה הכסף הזה?״, אלא גם ״ואיך נקנה הנכס שנמכר?״.
גם בצד הרומני יש בדיקה: לפי חוק 129/2019 למניעת הלבנת הון, בנקים ונוטריונים ברומניה הם גורמים מדווחים, ועשויים לבקש הסברים משלהם.
איזה תיק מסמכים כדאי להכין, ומתי מתחילים?
התיק מתחיל ביום הקנייה, לא ביום המכירה. מי ששמר את המסמכים לאורך שנות ההחזקה, מגיש אותם בשעה. מי שלא, ירדוף אחרי אישורים ישנים מבנקים בשתי מדינות.
| מסמך | מתי נוצר | למה הוא נדרש |
|---|---|---|
| חוזה המכר הנוטריוני של הקנייה, וחוזה מקדים אם היה | ברכישה | מראה מה נקנה, מתי ובכמה |
| אישורי העברה (SWIFT MT103) על כל תשלום בקנייה | ברכישה | מוכיחים שהכסף יצא מכם ולמי |
| מסמכי משכנתא ואישור על סילוקה | ברכישה ובמכירה | מסבירים את מבנה המימון ואת שחרור השעבוד |
| קבלות על מסים ברומניה: מס נכס שנתי, ומס על שכירות אם השכרתם | לאורך ההחזקה | מראים שהנכס הוחזק כדין |
| הדוחות שהגשתם בישראל על הנכס ועל ההכנסה ממנו | לאורך ההחזקה | מראים רצף דיווח |
| חוזה המכירה ואישור הנוטריון על המס | במכירה | הבסיס להעברה ולדיווח |
| דפי חשבון רומני, אם התמורה עברה דרכו | במכירה | מראים את כניסת התמורה |
| מכתב הסבר קצר: מה נמכר, מתי ולמי | לפני ההעברה | חוסך שאלות חוזרות |
לאיזה חשבון כדאי שהקונה ישלם: רומני או ישראלי?
אין תשובה אחת. ההחלטה תלויה בשאלה אם נשארו לכם התחייבויות ברומניה. מה שחשוב הוא שהחוזה יקבע במפורש לאיזה חשבון, על שמכם, משולם המחיר.
| תשלום לחשבון שלכם ברומניה | תשלום ישיר לחשבון שלכם בישראל | |
|---|---|---|
| מתי מתאים | כשצריך לסגור ברומניה משכנתא, חשבונות או מס | כשאין התחייבויות פתוחות ברומניה |
| מספר העברות | שתיים | אחת |
| מה לצפות | בדיקה בשני הבנקים | הבנק הישראלי מקבל סכום גדול מקונה זר, ויבקש את כל התיק |
שימו לב: ישראל אינה חלק מאזור התשלומים האירופי (SEPA), ולכן ההעברה היא בינלאומית, עם עמלות בשני הצדדים. מזומן אינו אפשרות מעשית: לפי חוק 70/2015, תשלום במזומן בין יחידים ברומניה מוגבל ל-50,000 ליי לעסקה.
מה מדווחים לרשות המסים בישראל, ועד מתי?
מכירת מקרקעין מחוץ לישראל מחייבת הודעה לפי סעיף 91 לפקודת מס הכנסה. לפי דף השירות של רשות המסים:
- מגישים טופס 1399 תוך 30 יום ממועד המכירה, טופס נפרד לכל נכס.
- משלמים את המס על רווח ההון במקביל להגשה.
- מצרפים את הטופס כנספח לדוח השנתי (1301) של אותה שנה.
תושב ישראל משלם בדרך כלל 25% על הרווח הריאלי, ומקבל זיכוי על המס ששולם ברומניה מכוח אמנת המס בין המדינות. בנכס שנקנה באירו יש כללים מיוחדים לחישוב הרווח, ולכן את החישוב עושים עם יועץ מס ישראלי לפני שמפרסמים את הנכס, ולא אחרי שהכסף כבר נכנס.
מה קורה כשעדיין רובצת על הנכס משכנתא רומנית?
במקרה כזה חלק מהתמורה מועבר קודם לבנק הרומני, לסילוק ההלוואה ולמחיקת השעבוד מפנקס המקרקעין. בקשו מהבנק מכתב יתרה לסילוק לפני יום החתימה, ובדקו שהחוזה מפרט איך מתחלק התשלום בין הבנק לביניכם. רק היתרה היא מה שיגיע לחשבון שלכם.
אפשר למכור ולהחזיר את הכסף בלי לטוס לרומניה?
כן. מיופה כוח יכול לחתום בשמכם אצל הנוטריון, על סמך ייפוי כוח נוטריוני עם אפוסטיל ותרגום מוסמך לרומנית. הקפידו שייפוי הכוח יכלול במפורש את הסמכות למכור, לחתום ולקבל את התמורה לחשבון שלכם, ולא לחשבון של מיופה הכוח.
ומה עושים עם האירו כשהוא מגיע?
אפשר להמיר מיד לשקלים או להשאיר בחשבון מט״ח. ההחלטה שלכם, אבל כדאי להשוות את השער שהבנק מציע לשער היציג של בנק ישראל באותו יום. בסכומים של נכס, הפער בשער שווה לעיתים יותר מכל העמלות יחד.
סדר הפעולות, מההחלטה למכור ועד הכסף בחשבון
- לפני הפרסום: חישוב המס בשתי המדינות עם יועץ מס, ואיסוף תיק הקנייה.
- לפני החתימה: אישורי היעדר חובות מקומיים, ומכתב יתרה מהבנק אם יש משכנתא.
- יום החתימה: חתימה אצל נוטריון רומני, גביית מס המכירה, וקבלת עותק החוזה ואישור המס.
- התמורה: העברה לחשבון שנקבע בחוזה, במועד שנקבע בו.
- הבנק בישראל: שליחת התיק לבנקאי מראש, לפני שההעברה יוצאת.
- רשות המסים: טופס 1399 ותשלום המס תוך 30 יום מהמכירה.
- השנה שאחרי: צירוף הטופס לדוח השנתי.
מה לעשות לפני שמוכרים, ואיך אנחנו מלווים
מכירה מסודרת מתוכננת מהסוף להתחלה: קודם יודעים כמה מס ישולם בכל מדינה ואיזה מסמכים חסרים, ורק אחר כך קובעים מחיר ותאריך. אנחנו מסייעים לרכז את תיק המסמכים, לבדוק את החוזה ואת סעיפי התשלום, ולתאם עם הנוטריון ועם עורך הדין ברומניה. פעולות לפי הדין הרומני, כמו החתימה והרישום, נעשות בידי נוטריון ועורכי דין בעלי רישיון ברומניה, ואת חישוב המס בישראל עושה יועץ המס שלכם.
האמור כאן הוא מידע כללי נכון לאוקטובר 2026 ואינו ייעוץ משפטי או ייעוץ מס למקרה מסוים. שיעורי המס ודרישות הבנקים עשויים להשתנות, וחישוב המס על נכס שנקנה במטבע חוץ תלוי בנתונים האישיים שלכם.
שאלות נפוצות
כמה מס משלמים ברומניה במכירת דירה או וילה?
יחיד משלם 3% משווי העסקה אם החזיק בנכס עד שלוש שנים, ו-1% אם החזיק יותר, לפי סעיף 111 לקוד המס הרומני. הנוטריון מחשב וגובה את המס ביום החתימה.
תוך כמה זמן צריך לדווח בישראל על מכירת נכס ברומניה?
תוך 30 יום ממועד המכירה, בטופס 1399, ובמקביל משלמים את המס על הרווח. הטופס מצורף גם לדוח השנתי של אותה שנה, ועל המס הרומני מקבלים זיכוי מכוח אמנת המס.
איך מקצרים את הבדיקה בבנק בישראל?
שולחים לבנקאי מראש, לפני שההעברה יוצאת, את חוזה המכירה, חוזה הקנייה, אישורי ההעברה מאז ואישור המס ששולם ברומניה. העברה שהבנק ציפה לה ותיעוד מלא מקצרים את הבדיקה.
האם גם הקונה צריך אישור היעדר חובות ברומניה?
כן, מאז 25 בפברואר 2026 לפי צו חירום 7/2026. חוזה שנחתם בלי אישורי היעדר החובות הנדרשים בטל, ולכן כדאי לבדוק את המצב מול הרשות המקומית לפני שקובעים תאריך.
הקריאה הבאה · 7 דק׳ קריאהצוואה לישראלי שיש לו נכס ברומניה: בחירת דין, צורת הצוואה ותיאום עם הצוואה בישראלאיך כותבים צוואה שתעבוד על נכס ברומניה: תקנה 650/2012 ובחירת דין, צוואה נוטריונית או בכתב יד, מנה שמורה ותיאום עם הצוואה הישראלית.לקריאת המדריךמקורות
המידע במדריך הוא כללי ואינו מהווה ייעוץ משפטי או מיסויי לעסקה מסוימת. כל עסקה נבחנת לגופה.