Investitor israelian în Florida: HOA, asigurarea împotriva uraganelor și inspecțiile structurale obligatorii în clădirile condo

La 24 iunie 2021, clădirea Champlain Towers South din Surfside, lângă Miami, s-a prăbușit parțial. În urma dezastrului, Florida a schimbat regulile pentru clădirile condo: inspecții structurale periodice, obligația unui fond de rezervă pentru reparații majore și transparență față de cumpărători. Cine cumpără astăzi un apartament într-o astfel de clădire cumpără și o parte din obligațiile ei, așa că verificarea dinaintea semnării este mai amplă decât inspecția apartamentului în sine.

Ghidul explică ce impune legea asociației, ce documente să cereți, cum evaluați riscul unei cotizații speciale și ce trebuie știut despre asigurare. Despre alegerea statului, impozitul pe proprietate și legislația chiriilor, vedeți ghidul pentru alegerea unui stat în SUA.

1Ce s-a schimbat în legislația Floridei după Surfside?

Legea SB 4-D (capitolul 2022-269), semnată la 26 mai 2022, a creat două obligații: o inspecție structurală periodică (milestone inspection) și un studiu al fondului de rezervă structural (Structural Integrity Reserve Study, SIRS). Legea a fost modificată în anii următori, printre altele prin HB 913 (capitolul 2025-175), semnată la 23 iunie 2025 și în vigoare de la 1 iulie 2025.

2Ce este milestone inspection și când este obligatorie?

Este o inspecție structurală efectuată de un arhitect sau inginer autorizat în Florida. Prima inspecție este obligatorie până la 31 decembrie a anului în care clădirea împlinește 30 de ani de la certificatul de ocupare, apoi la fiecare 10 ani. Autoritatea locală poate devansa inspecția la 25 de ani în funcție de condițiile locale, cum ar fi apropierea de apa sărată.

1. Etapa întâi: o examinare vizuală a structurii. Trebuie finalizată în 180 de zile de la primirea notificării autorității locale. Dacă nu există semne de deteriorare structurală substanțială, etapa a doua nu este necesară.
2. Etapa a doua: necesară atunci când prima etapă a constatat o deteriorare structurală substanțială și poate include teste distructive. În 180 de zile de la depunerea raportului primei etape, inginerul depune un raport de progres cu un calendar.
3. Reparații: potrivit legii, reparațiile trebuie să înceapă în 365 de zile de la primirea de către autoritate a raportului etapei a doua. Dacă proprietarii nu pot arăta că reparațiile sunt programate sau în curs, autoritatea stabilește dacă clădirea este sigură pentru locuire.

În 45 de zile de la primirea raportului, asociația trebuie să trimită rezumatul inginerului tuturor proprietarilor, să îl afișeze într-un loc vizibil din clădire și să publice raportul și rezumatul pe site-ul asociației, dacă este obligată să aibă unul.

3Ce este SIRS și de ce influențează cotizațiile?

SIRS este un studiu care stabilește câți bani trebuie să economisească asociația pentru repararea sau înlocuirea componentelor structurale ale clădirii. Este obligatoriu cel puțin la fiecare 10 ani și este întocmit de un inginer, un arhitect sau un specialist certificat în fonduri de rezervă. Componentele din studiu:

• Acoperișul și structura portantă: pereții portanți și sistemele structurale principale.
• Protecția și sistemele de stingere a incendiilor, instalațiile sanitare și electrice.
• Hidroizolația și vopsirea exterioară, ferestrele și ușile exterioare.
• Orice alt element al cărui cost de întreținere amânată sau de înlocuire depășește 25.000 USD (indexat) și a cărui defectare afectează aceste componente. HB 913 a ridicat pragul de la 10.000 USD.

Ce înseamnă pentru cumpărător: pentru bugetele adoptate începând cu 31 decembrie 2024, o asociație obligată la SIRS nu poate hotărî rezerve mai mici decât cele cerute de lege pentru aceste componente. O clădire care nu a economisit ani la rând va trebui să acopere diferența, prin cotizații mai mari, o cotizație specială sau un împrumut. Termenul pentru finalizarea primului SIRS în asociațiile existente a fost 31 decembrie 2025, așa că merită să întrebați dacă studiul a fost finalizat și ce a stabilit.

4Care este riscul unei cotizații speciale (special assessment)?

Cotizația specială este o plată unică sau în rate pe care asociația o percepe peste cotizațiile obișnuite, de regulă pentru reparații. Conform secțiunii 718.116(10), scopul cotizației trebuie menționat în notificarea către proprietari, iar banii se folosesc numai pentru acel scop. Legea permite și finanțarea fondului de rezervă prin cotizații speciale, o linie de credit sau un împrumut, cu aprobarea majorității tuturor drepturilor de vot.

Două prevederi sunt deosebit de importante pentru cumpărător. Conform secțiunii 718.116(1), proprietarul răspunde pentru toate cotizațiile care devin exigibile cât timp este proprietar, iar noul proprietar răspunde în solidar cu vânzătorul pentru cotizațiile pe care vânzătorul nu le-a plătit. Iar conform aceleiași secțiuni, asociația are un drept de ipotecă legală asupra apartamentului pentru garantarea datoriei, pe care îl poate executa printr-o procedură asemănătoare executării unei ipoteci.

5Ce documente să cereți asociației și vânzătorului înainte de semnare?

La o revânzare, secțiunea 718.503(2) îl obligă pe vânzător să îi predea cumpărătorului, pe cheltuiala sa, copii actualizate ale documentelor de mai jos. Cumpărătorul poate anula contractul prin notificare scrisă în 7 zile, fără weekenduri și sărbători, de la cea mai târzie dintre semnarea contractului și primirea documentelor, și până la finalizarea tranzacției.

• Declarația de condominiu (declaration of condominium), actul constitutiv, statutul (bylaws) și regulile asociației.
• Situația financiară anuală și bugetul anual.
• Rezumatul milestone inspection, dacă a fost necesară.
• Ultimul SIRS sau o declarație că nu a fost finalizat.
• Raportul inspecției de predare de la dezvoltator către proprietari (turnover inspection report), dacă a fost efectuat începând cu 1 iulie 2023.
• Documentul de întrebări și răspunsuri (Frequently Asked Questions and Answers) și formularul de guvernanță al autorității pentru condominii.

Pentru contractele semnate după 31 decembrie 2024, contractul trebuie să includă și o mențiune vizibilă privind stadiul milestone inspection, al raportului de predare și al SIRS. La cumpărarea direct de la dezvoltator, termenul de anulare conform secțiunii 718.503(1) este de 15 zile.

Pe lângă aceste documente, cereți un certificat privind situația datoriilor (estoppel certificate). Conform secțiunii 718.116(8), asociația îl emite în 10 zile lucrătoare, iar el detaliază plățile și datoriile aferente apartamentului. Taxa de emitere este plafonată la 250 USD când nu există datorii, plus până la 100 USD pentru livrare urgentă și până la 150 USD când există o datorie. Certificatul este valabil 30 de zile dacă este predat personal sau electronic și 35 de zile dacă este trimis prin poștă. Ca membru al asociației puteți cere și evidențele asociației, iar aceasta trebuie să le pună la dispoziție în 10 zile lucrătoare.

6Ce asigură asociația și ce trebuie să asigurați dumneavoastră?

Conform secțiunii 718.111(11), asociația asigură proprietatea condominiului la valoarea de reconstrucție, cu o reevaluare cel puțin o dată la trei ani. Acoperirea ei exclude bunurile dumneavoastră și componentele apartamentului: îmbrăcămințile pardoselilor, pereților și tavanelor, corpurile de iluminat, aparatele electrocasnice, boilerele, dulapurile și blaturile încorporate și draperiile. Acestea se asigură printr-o poliță de proprietar de apartament condo. Franșiza poliței asociației este stabilită de consiliu, iar o daună sub nivelul ei se poate întoarce la proprietari sub forma unei cotizații.

• Franșiza pentru uragan: conform secțiunii 627.701, asigurătorul locuinței trebuie să ofere o franșiză pentru uragan de 500 USD, 2%, 5% sau 10% din suma asigurată a clădirii. Ea se aplică anual, tuturor daunelor produse de uragane în anul calendaristic.
• Inundații: potrivit FEMA, majoritatea polițelor de asigurare a locuinței nu acoperă daunele produse de inundații și este necesară o poliță separată. O poliță nouă în cadrul Programului național de asigurare împotriva inundațiilor (NFIP) are de regulă o perioadă de așteptare de 30 de zile.
• Ipotecă: un imobil dintr-o zonă cu risc ridicat de inundații, finanțat printr-o ipotecă de la un creditor cu garanție guvernamentală, trebuie să aibă asigurare împotriva inundațiilor.
• Citizens: asigurătorul de stat al Floridei introduce treptat obligația asigurării împotriva inundațiilor pentru deținătorii de polițe rezidențiale, până la toate polițele de la 1 ianuarie 2027. Potrivit anunțului său din 2023, apartamentele condo asigurate pe formularul de proprietar de apartament condo sunt scutite de această cerință.

7Ce mai contează pentru un investitor care locuiește în Israel?

• Regulile de închiriere: citiți în declarație și în reguli dacă există restricții la închiriere și verificați-le în raport cu planul dumneavoastră de investiții.
• Structura de deținere: dacă imobilul va fi înregistrat pe numele unui LLC, vedeți ghidul despre LLC pentru israelieni.
• Administrare: contractul de administrare ar trebui să includă urmărirea notificărilor asociației, a adunărilor și a cotizațiilor. Vedeți ghidul despre contractele de administrare a imobilelor în SUA.
• Finalizarea tranzacției: despre asigurarea titlului și escrow, vedeți ghidul despre asigurarea titlului și escrow.
• Impozit: impozitul pe proprietate în Florida devine exigibil la 1 noiembrie, cu o reducere de 4% pentru plata în noiembrie. Celelalte termene se află în calendarul anual al proprietarului de imobil în străinătate.

8Ce faceți înainte de semnare și cum vă însoțim

Înainte de a face o ofertă pentru un apartament condo în Florida, merită să obțineți pachetul de documente al asociației, SIRS și rezumatul inspecției și să le citiți împreună cu procesele-verbale din ultimii doi ani. Parcurgem documentele cu clientul din perspectiva unui investitor israelian și ne coordonăm cu un avocat local autorizat în Florida, cu un agent de asigurări și, la nevoie, cu un inginer. Inspecția tehnică propriu-zisă este efectuată de un inginer.

Citiți în continuare · 9 min de lecturăAsigurarea de title (Title Insurance) și Escrow într-o tranzacție americană: ce vă protejează și ce nuAsigurarea de title și Escrow în SUA: ce acoperă polița proprietarului, ce excluderi verificați, cum funcționează contul fiduciar și cum evitați fraudele.Citiți ghidul