Pe scurt
O tranzacție ordonată cu o locuință la mâna a doua durează, în majoritatea țărilor pe care le cunoaștem, între aproximativ o lună și aproximativ trei luni de la primul contract până la înscriere, iar o tranzacție finanțată prin credit ipotecar durează de regulă mai mult. Cumpărarea de la un dezvoltator durează potrivit graficului de construcție, iar moștenirea și cumpărarea de teren se măsoară uneori în luni lungi. Intervalele de aici sunt tipice și nu constituie un angajament, iar cea mai frecventă întârziere provine din pregătirea documentelor în Israel și din autorizațiile speciale pentru străini.
Ce este important de reținut
- 1Intervalele din tabel sunt estimări uzuale din surse de specialitate și din experiența pieței, nu termene prevăzute de lege și nici o promisiune.
- 2Documentele din Israel (apostila, traducerea, procura, codul fiscal local) sunt de regulă prima etapă care întârzie și pot fi pregătite încă înainte de alegerea imobilului.
- 3În Cipru și în Grecia, autorizația specială pentru cumpărătorul care nu este cetățean al Uniunii, în cazurile în care este necesară, poate prelungi tranzacția.
- 4La cumpărarea de la un dezvoltator, data înscrierii pe numele dumneavoastră depinde de finalizarea construcției și de avizele ulterioare, nu de contractul pe care l-ați semnat.
- 5În Ucraina, la data de octombrie 2026, nu există un interval care să poată fi stabilit dinainte: tranzacția depinde de restricțiile legii marțiale și de accesul notarului la registru.
De ce este important să știți dinainte cât va dura tranzacția?
Pentru că graficul stabilește când trebuie să fie disponibili banii, când se semnează procura și când încep obligațiile de raportare în Israel. Cine planifică un transfer potrivit unei date nerealiste poate ajunge să plătească dobândă la un credit punte, să rateze un termen din contract sau să ajungă la semnare fără un document necesar.
Intervalele din acest ghid se bazează pe surse de specialitate din fiecare țară și pe ghidurile detaliate de pe site. Ele descriu o tranzacție „obișnuită”, în care imobilul este liber de sarcini, părțile sunt de acord și documentele sunt pregătite. Orice abatere de la această descriere prelungește durata.
Ce stabilește de regulă ritmul tranzacției?
De regulă nu prețul și nici vânzătorul, ci patru lucruri: documentele din Israel, codul de identificare fiscală din țara imobilului, circulația banilor și creditul ipotecar și autorizațiile speciale pentru străini. Primele trei depind în principal de dumneavoastră, de aceea puteți începe cu ele încă înainte de a alege imobilul.
- Documentele din Israel: procura notarială, apostila și traducerea autorizată în limba țării. Când numele în limba engleză din pașaport diferă de grafia dintr-un alt document, începe o rundă de corecturi.
- Codul fiscal local: NIF în România și în Portugalia, AFM în Grecia, codice fiscale în Italia. Fără acest cod nu există cont bancar și nu există semnare.
- Banii: un transfer internațional mare declanșează verificarea sursei fondurilor la banca din Israel și la banca destinatară. Un dosar de documente pregătit o scurtează.
- Autorizațiile pentru străini: în anumite țări și pentru anumite tipuri de imobile este necesară o aprobare prealabilă pentru cumpărătorul care nu este cetățean al Uniunii.
Cât durează cumpărarea unui apartament la mâna a doua în fiecare țară?
În majoritatea țărilor din tabel, o tranzacție cu o locuință la mâna a doua fără credit ipotecar se încheie în termen de o lună până la trei luni de la antecontract sau de la o ofertă acceptată. Creditul ipotecar adaugă de regulă câteva săptămâni. Tabelul rezumă intervalele tipice și principalul punct de blocaj din fiecare țară, la data de octombrie 2026.
| Țara | Interval tipic la mâna a doua | Principalul punct de blocaj |
|---|---|---|
| România | Aproximativ o lună până la trei luni de la antecontract până la înscriere, plus aproximativ două până la patru săptămâni de pregătire prealabilă (estimare) | Codul fiscal (NIF), procura notarială cu apostilă și traducere și creditul ipotecar, dacă există (aproximativ trei până la șase săptămâni de la un dosar complet, estimare) |
| Grecia | Aproximativ 8 până la 12 săptămâni de la identificarea imobilului până la contractul definitiv, într-o tranzacție ordonată | AFM și contul bancar, cartea de identitate electronică a imobilului, iar în zonele de frontieră o autorizație prealabilă pentru cumpărătorul care nu este cetățean al Uniunii |
| Cipru | Contractul în sine se semnează relativ repede; transferul în registru depinde de existența unui titlu de proprietate separat | Autorizația Consiliului de Miniștri pentru cumpărătorul care nu este cetățean al Uniunii (potrivit ghidurilor de specialitate, Ministerul de Interne estimează aproximativ două până la trei săptămâni, iar în practică variază) și imobilele fără titlu separat |
| Bulgaria | Aproximativ 30 până la 60 de zile de la acordul preliminar până la înscriere | Due diligence-ul, procura din Israel și certificatele de la primărie și de la registrul imobiliar; la cumpărarea de teren printr-o societate, și înființarea societății |
| SUA | De obicei aproximativ o lună până la două luni de la contract până la closing atunci când există finanțare; fără finanțare uneori mai repede (estimare) | Aprobarea creditului, verificarea titlului și deschiderea unui cont bancar american din Israel. Creditorul trebuie să predea Closing Disclosure cu trei zile lucrătoare înainte de closing |
| Italia | Potrivit unui ghid de specialitate: compromesso la aproximativ două până la șase săptămâni după acceptarea ofertei și rogito la aproximativ o lună până la trei luni după aceasta | Codice fiscale și cerința notarului privind traducerea sau procura atunci când cumpărătorul nu stăpânește limba italiană |
| Portugalia | Potrivit surselor de specialitate: aproximativ 4 până la 6 săptămâni de la CPCV până la escritura fără credit ipotecar și 8 până la 12 săptămâni cu credit ipotecar | NIF, în anumite cazuri un reprezentant fiscal, și aprobarea băncii într-o tranzacție finanțată |
| Ucraina | Nu am găsit o sursă care să permită stabilirea unui interval, la data de octombrie 2026 | Restricțiile legii marțiale, accesul notarului la Registrul de stat al drepturilor și lista notarilor aprobați pentru anumite tranzacții |
Tabelul descrie tranzacții ordonate. O ipotecă ce trebuie radiată, un moștenitor care nu a semnat, o abatere de la autorizația de construire sau o modificare legislativă pot prelungi oricare dintre intervale, de aceea nu stabiliți un zbor sau un transfer de bani potrivit capătului scurt al intervalului.
Și ce se întâmplă la cumpărarea de la un dezvoltator, la moștenire sau la teren?
La aceste trei tipuri de tranzacții, durata este stabilită în principal de un factor extern: graficul de construcție, procedura succesorală sau o autoritate care trebuie să aprobe. Tabelul următor rezumă ce stabilește durata în fiecare dintre ele.
| Tipul tranzacției | Ce stabilește durata | Exemple din țări |
|---|---|---|
| Cumpărarea de la un dezvoltator (pe plan) | Graficul de construcție din contract, iar după acesta recepția clădirii, contractul definitiv și înscrierea | În România, contractul de rezervare este limitat la 60 de zile, iar antecontractul se semnează doar după ce autorizația de construire a fost notată; în Bulgaria, proprietatea asupra unității este legată de etapele Act 14 și Act 16; în Cipru, titlul separat pentru unitate poate întârzia ani de zile |
| Moștenirea | Termenele legale pentru declarații și pentru acceptarea moștenirii și procedura locală la notar sau în instanță | În România, un an pentru acceptarea moștenirii atunci când se aplică legea română; în SUA, procedura de probate poate dura un an și mai mult; în Portugalia, declarația fiscală se depune până la sfârșitul celei de-a treia luni după deces |
| Terenul | Drepturile de preempțiune, autorizațiile pentru străini și verificările de urbanism | În România, terenul agricol situat în extravilan trece printr-o procedură a dreptului de preempțiune: 45 de zile lucrătoare de afișare publică și alte etape de avizare; în Bulgaria, cumpărătorul care nu este cetățean al Uniunii cumpără teren de regulă printr-o societate locală; în Grecia și în Cipru este necesară uneori o autorizație |
La cumpărarea de la un dezvoltator este recomandabil să separați două date: data predării, la care primiți cheia, și data înscrierii, la care imobilul este înscris pe numele dumneavoastră. Protecția reală a dumneavoastră este legată de a doua dată, iar aceasta este și data de care este recomandabil să legați restul plății. Despre moștenire, consultați și ghidul pentru moștenitori privind primele 90 de zile.
Ce întârzie tranzacțiile cumpărătorilor din Israel?
Majoritatea întârzierilor în tranzacțiile cumpărătorilor din străinătate se repetă și nu au legătură cu imobilul în sine. Ele decurg din distanță, din limbă și din faptul că fiecare document israelian trebuie pregătit pentru a fi acceptat într-o altă țară.
- O procură care nu se potrivește actului. O procură generală care nu împuternicește expres să cumpărați, să vindeți sau să ipotecați ori a cărei formulare nu este acceptată de notarul local.
- Traducerea înainte de apostilă. Ordinea inversă impune o nouă traducere.
- Nepotrivirea numelor. O grafie diferită a numelui în pașaport, în cartea de identitate și în confirmarea băncii.
- Un transfer de bani care se blochează. Banca cere documente privind sursa banilor în ziua în care banii ar fi trebuit deja să ajungă.
- Un credit ipotecar început târziu. O aprobare de principiu înainte de semnarea antecontractului evită presiunea de la final.
- O autorizație pentru străini care nu a fost verificată. În Cipru, în Grecia în zonele de frontieră și la cumpărarea de teren în alte țări.
Cum se scurtează graficul fără a sări peste verificări?
Pregătiți ce se poate înainte de a alege imobilul și verificați ce nu trebuie omis înainte de a plăti. Verificarea proprietății, a sarcinilor și a autorizațiilor nu este locul în care să economisiți timp, dar cea mai mare parte a pregătirii birocratice se poate face în paralel cu căutarea.
- Obțineți codul fiscal în țara de destinație și deschideți contul bancar încă din etapa căutării.
- Semnați o procură limitată și precisă, formulată din timp împreună cu notarul local.
- Reuniți un dosar privind sursa fondurilor: fluturași de salariu, confirmări de vânzare, contracte de împrumut și de donație, cu traducere atunci când este necesar.
- Solicitați o aprobare de principiu pentru creditul ipotecar înainte de antecontract.
- Verificați dinainte dacă imobilul sau zona impun o autorizație pentru străini și construiți termenele contractului în jurul autorizației.
Ce faceți înainte de a stabili data semnării și cum vă asistăm
Înainte de a vă angaja la o dată în contract, este recomandabil să construiți un grafic invers: de la data dorită a semnării înapoi, cu fiecare document, aviz și transfer care trebuie să fie gata până atunci și cu o marjă pentru întârzieri. Vă ajutăm să construiți acest grafic, să pregătiți documentele în Israel și să coordonați cu notarul și cu avocatul local din țara imobilului, astfel încât termenele din contract să corespundă cu ceea ce poate fi respectat în practică.
Intervalele de aici sunt estimări generale valabile la data de octombrie 2026, din surse de specialitate și din ghidurile de pe site. Ele nu sunt termene obligatorii și nu reprezintă un angajament privind o anumită tranzacție, iar fiecare tranzacție trebuie verificată cu un profesionist din țara imobilului.
Întrebări frecvente
Cât durează cumpărarea unui apartament în România din Israel?
Într-o tranzacție ordonată cu o locuință la mâna a doua, de regulă o lună până la trei luni de la antecontract până la înscriere, plus câteva săptămâni de pregătire prealabilă. Creditul ipotecar adaugă de regulă câteva săptămâni. La cumpărarea de la un dezvoltator, data se stabilește potrivit graficului de construcție.
Cât durează o tranzacție imobiliară în Grecia?
Potrivit surselor de specialitate, o tranzacție ordonată durează de regulă 8 până la 12 săptămâni de la identificarea imobilului până la contractul definitiv. În zonele de frontieră, cumpărătorul care nu este cetățean al Uniunii are nevoie de o autorizație prealabilă, iar aceasta poate prelungi procesul.
Cât durează încheierea unei tranzacții în Portugalia?
Potrivit surselor de specialitate, aproximativ 4 până la 6 săptămâni de la CPCV până la escritura atunci când nu există credit ipotecar și aproximativ 8 până la 12 săptămâni cu credit ipotecar. Înainte de semnare aveți nevoie de un cod fiscal portughez (NIF).
Se poate încheia o tranzacție în străinătate fără a călători?
În majoritatea țărilor da, prin procură notarială cu apostilă și traducere sau prin semnare la consulat. Unele acte, precum deschiderea unui cont bancar, pot impune prezența sau identificarea la distanță, potrivit regulilor băncii.
Ce îi întârzie de regulă pe cumpărătorii din Israel?
De regulă documentele: o procură care nu se potrivește actului, o traducere făcută înainte de apostilă și nume care nu sunt identice în documente. După acestea urmează verificarea sursei fondurilor la transferul bancar.
Citiți în continuare · 7 min de lecturăDe ce o tranzacție imobiliară în străinătate are nevoie de un avocat care cunoaște tranzacțiile transfrontaliere: ce verifică și ce se întâmplă fără elCe diferă la cumpărarea unui imobil în străinătate: legea locală, notarul neutru, limitele pentru străini, impozitele în Israel și ce verifică avocatul.Citiți ghidulSurse
- Romania - Codul civil (Legea 287/2009), portal legislativ
- Romania - Legea 17/2014 privind vânzarea terenurilor agricole situate în extravilan, portal legislativ
- Cyprus - Immovable Property Acquisition (Aliens) Law, Cap. 109
- Greece - Law 3978/2011, article 114 (border areas)
- CMS Expert Guide - Commercial real estate in Bulgaria
- CFPB - Closing Disclosure
- idealista - Step-by-step overview of buying a home in Italy
- BPA Property - What happens after signing the CPCV
- University of Maryland Agriculture Law - What is ancillary probate
- Primerus - How can a foreign citizen purchase real estate in Ukraine (2026)
- HCCH - Apostille Convention status table