Коротко
Упорядоченная сделка на вторичном рынке в большинстве знакомых нам стран длится от примерно одного до примерно трёх месяцев от первого договора до регистрации, а сделка с ипотечным финансированием обычно длится дольше. Покупка в строящемся проекте длится в соответствии с графиком строительства, а наследство и покупка земли иногда измеряются долгими месяцами. Приведённые здесь сроки являются типичными и не представляют собой обязательства, а наиболее частая задержка связана с подготовкой документов в Израиле и со специальными разрешениями для иностранцев.
Главное
- 1Сроки в таблице являются общепринятыми оценками из профессиональных источников и рыночного опыта, а не сроками, установленными законом, и не обещанием.
- 2Документы из Израиля (апостиль, перевод, доверенность, местный налоговый номер) обычно являются первым этапом, который задерживается, и их можно подготовить ещё до выбора объекта.
- 3На Кипре и в Греции специальное разрешение для покупателя, не являющегося гражданином ЕС, в тех случаях, когда оно требуется, может удлинить сделку.
- 4При покупке в строящемся проекте дата регистрации объекта на ваше имя зависит от завершения строительства и последующих разрешений, а не от подписанного вами договора.
- 5В Украине по состоянию на октябрь 2026 года невозможно заранее определить срок: сделка зависит от ограничений военного положения и доступа нотариуса к реестру.
Почему важно заранее знать, сколько продлится сделка?
Потому что график определяет, когда должны быть доступны деньги, когда подписывается доверенность и когда начинаются обязанности отчётности в Израиле. Тот, кто планирует перевод на нереалистичную дату, может заплатить проценты по бридж-кредиту, пропустить срок по договору или прийти на подписание без недостающего документа.
Сроки в этом руководстве основаны на профессиональных источниках в каждой стране и на подробных руководствах сайта. Они описывают «обычную» сделку, в которой объект чист, стороны согласны, а документы готовы. Любое отклонение от этого описания удлиняет срок.
Что обычно определяет темп сделки?
Как правило, не цена и не продавец, а четыре фактора: документы из Израиля, налоговый идентификационный номер в стране объекта, движение денег и ипотека, а также специальные разрешения для иностранцев. Первые три зависят в основном от вас, поэтому ими можно заняться ещё до выбора объекта.
- Документы из Израиля: нотариальная доверенность, апостиль и заверенный перевод на язык страны. Когда имя латиницей в паспорте отличается от написания в другом документе, начинается круг исправлений.
- Местный налоговый номер: NIF в Румынии и Португалии, AFM в Греции, codice fiscale в Италии. Без номера нет банковского счёта и нет подписания.
- Деньги: крупный международный перевод запускает проверку источника средств в банке в Израиле и в банке-получателе. Готовая папка документов сокращает её.
- Разрешения для иностранцев: в некоторых странах и для некоторых видов объектов требуется предварительное разрешение для покупателя, не являющегося гражданином ЕС.
Сколько времени занимает покупка квартиры на вторичном рынке в каждой стране?
В большинстве стран из таблицы сделка на вторичном рынке без ипотеки закрывается в течение от одного до трёх месяцев с момента предварительного договора или принятого предложения. Ипотека обычно добавляет несколько недель. Таблица обобщает типичные сроки и основное узкое место в каждой стране по состоянию на октябрь 2026 года.
| Страна | Типичный срок на вторичном рынке | Основное узкое место |
|---|---|---|
| Румыния | Примерно от одного до трёх месяцев от предварительного договора до регистрации и ещё примерно от двух до четырёх недель предварительной подготовки (оценка) | Налоговый номер (NIF), нотариальная доверенность с апостилем и переводом, а также ипотека, если она есть (примерно от трёх до шести недель с момента подачи полного пакета, оценка) |
| Греция | Примерно от 8 до 12 недель от нахождения объекта до окончательного договора при упорядоченной сделке | AFM и банковский счёт, электронное удостоверение объекта, а в приграничных районах предварительное разрешение для покупателя, не являющегося гражданином ЕС |
| Кипр | Сам договор подписывается относительно быстро; переход права в реестре зависит от наличия отдельного титула собственности | Разрешение Совета министров для покупателя, не являющегося гражданином ЕС (согласно профессиональным руководствам, министерство внутренних дел оценивает срок примерно в две-три недели, а на практике он варьируется), и объекты без отдельного титула |
| Болгария | Примерно от 30 до 60 дней от предварительного договора до регистрации | Проверка due diligence, доверенность из Израиля и справки из муниципалитета и реестра недвижимости; при покупке земли через компанию также создание компании |
| США | Как правило, примерно от одного до двух месяцев от договора до закрытия при наличии финансирования; без финансирования иногда быстрее (оценка) | Одобрение кредита, проверка титула и открытие американского банковского счёта из Израиля. Кредитор обязан предоставить Closing Disclosure за три рабочих дня до закрытия |
| Италия | Согласно профессиональному руководству: compromesso примерно через две-шесть недель после принятия предложения и rogito примерно через один-три месяца после него | Codice fiscale и требование нотариуса о переводе или доверенности, если покупатель не владеет итальянским языком |
| Португалия | Согласно профессиональным источникам: примерно от 4 до 6 недель от CPCV до escritura без ипотеки и от 8 до 12 недель с ипотекой | NIF, в некоторых случаях налоговый представитель, и одобрение банка при сделке с финансированием |
| Украина | Мы не нашли источника, позволяющего определить срок, по состоянию на октябрь 2026 года | Ограничения военного положения, доступ нотариуса к Государственному реестру прав и перечень нотариусов, уполномоченных на определённые сделки |
Таблица описывает упорядоченные сделки. Обременение, которое нужно снять, не подписавший наследник, самовольное строительство или изменение законодательства могут удлинить любой из сроков, поэтому не планируйте перелёт или перевод денег по нижней границе срока.
А как обстоит дело с покупкой в строящемся проекте, наследством или землёй?
В этих трёх видах сделок срок определяется главным образом внешним фактором: графиком строительства, процедурой наследования или органом, который должен дать разрешение. Следующая таблица обобщает, что определяет срок в каждом из них.
| Вид сделки | Что определяет срок | Примеры по странам |
|---|---|---|
| Покупка в строящемся проекте (на этапе котлована) | График строительства в договоре, а затем приёмка здания, окончательный договор и регистрация | В Румынии договор бронирования ограничен 60 днями, а предварительный договор подписывается только после регистрации разрешения на строительство; в Болгарии право собственности на единицу связано с этапами Act 14 и Act 16; на Кипре отдельный титул на единицу может задерживаться годами |
| Наследство | Установленные законом сроки для заявлений и принятия наследства, а также местная процедура у нотариуса или в суде | В Румынии один год на принятие наследства, когда применяется румынское право; в США процедура probate может длиться год и более; в Португалии налоговая декларация подаётся до конца третьего месяца после смерти |
| Земля | Преимущественные права, разрешения для иностранцев и проверки градостроительного статуса | В Румынии сельскохозяйственная земля за пределами застроенной территории проходит процедуру преимущественного права: 45 рабочих дней публичного размещения и дополнительные этапы одобрения; в Болгарии покупатель, не являющийся гражданином ЕС, обычно приобретает землю через местную компанию; в Греции и на Кипре иногда требуется разрешение |
При покупке в строящемся проекте стоит разделять две даты: дату передачи, когда вы получаете ключи, и дату регистрации, когда объект зарегистрирован на ваше имя. Ваша реальная защита связана со второй датой, и именно к ней стоит привязать остаток платежа. О наследстве см. также руководство для наследников о первых 90 днях.
Что задерживает сделки покупателей из Израиля?
Большинство задержек в сделках покупателей из-за границы повторяются и не связаны с самим объектом. Они обусловлены расстоянием, языком и тем, что каждый израильский документ должен пройти подготовку, чтобы его приняли в другой стране.
- Доверенность, не соответствующая действию. Общая доверенность, которая прямо не уполномочивает покупать, продавать или обременять, или текст которой местный нотариус не принимает.
- Перевод до апостиля. Обратный порядок требует повторного перевода.
- Несовпадение имён. Разное написание имени в паспорте, удостоверении личности и банковской справке.
- Остановленный перевод денег. Банк запрашивает документы об источнике денег в тот день, когда деньги уже должны были поступить.
- Поздно начатое оформление ипотеки. Предварительное одобрение до подписания предварительного договора избавляет от давления в конце.
- Непроверенное разрешение для иностранцев. На Кипре, в приграничных районах Греции и при покупке земли в других странах.
Как сократить сроки, не пропуская проверок?
Подготовьте то, что можно, до выбора объекта, и проверьте то, что нельзя пропускать, до оплаты. Проверка права собственности, обременений и разрешений - не то место, где стоит экономить время, но большую часть бюрократической подготовки можно провести параллельно с поиском.
- Получить налоговый номер в стране назначения и открыть банковский счёт ещё на этапе поиска.
- Подписать ограниченную и точную доверенность, текст которой заранее согласован с местным нотариусом.
- Собрать папку об источнике средств: расчётные листки, подтверждения продажи, договоры займа и дарения, с переводом, когда это требуется.
- Запросить предварительное одобрение ипотеки до предварительного договора.
- Заранее проверить, требует ли объект или район разрешения для иностранца, и выстроить сроки договора с учётом этого разрешения.
Что сделать до назначения даты подписания и как мы сопровождаем
Прежде чем обязываться датой в договоре, стоит составить обратный график: от желаемой даты подписания назад, с каждым документом, разрешением и переводом, которые должны быть готовы к этому сроку, и с запасом на задержки. Мы помогаем составить такой график, подготовить документы в Израиле и согласовать действия с нотариусом и местным адвокатом в стране объекта, чтобы сроки в договоре соответствовали тому, что реально выполнимо.
Приведённые здесь сроки являются общими оценками по состоянию на октябрь 2026 года, основанными на профессиональных источниках и руководствах сайта. Они не являются обязательными сроками и не представляют собой обязательства в отношении конкретной сделки, и каждую сделку следует проверять со специалистом в стране объекта.
Частые вопросы
Сколько времени занимает покупка квартиры в Румынии из Израиля?
При упорядоченной сделке на вторичном рынке обычно от одного до трёх месяцев от предварительного договора до регистрации и ещё несколько недель предварительной подготовки. Ипотека обычно добавляет несколько недель. При покупке в строящемся проекте срок определяется графиком строительства.
Сколько длится сделка с недвижимостью в Греции?
Согласно профессиональным источникам, упорядоченная сделка обычно длится от 8 до 12 недель от нахождения объекта до окончательного договора. В приграничных районах покупателю, не являющемуся гражданином ЕС, требуется предварительное разрешение, и это может удлинить процесс.
Сколько времени занимает закрытие сделки в Португалии?
Согласно профессиональным источникам, примерно от 4 до 6 недель от CPCV до escritura без ипотеки и примерно от 8 до 12 недель с ипотекой. До подписания необходим португальский налоговый номер (NIF).
Можно ли закрыть сделку за границей, не прилетая?
В большинстве стран да, через нотариальную доверенность с апостилем и переводом или путём подписания в консульстве. Некоторые действия, например открытие банковского счёта, могут потребовать личного присутствия или удалённой идентификации согласно правилам банка.
Что обычно задерживает покупателей из Израиля?
Как правило, документы: доверенность, не соответствующая действию, перевод, сделанный до апостиля, и имена, не совпадающие в разных документах. За ними следует проверка источника средств при банковском переводе.
Читать дальше · 7 мин чтенияПочему сделке с недвижимостью за рубежом нужен адвокат, знающий трансграничные сделки: что он проверяет и что происходит без негоЧем сделка с недвижимостью за рубежом отличается от израильской: местное право, нейтральный нотариус, ограничения для иностранцев, налоги и роль адвоката.Читать руководствоИсточники
- Romania - Codul civil (Legea 287/2009), portal legislativ
- Romania - Legea 17/2014 privind vânzarea terenurilor agricole situate în extravilan, portal legislativ
- Cyprus - Immovable Property Acquisition (Aliens) Law, Cap. 109
- Greece - Law 3978/2011, article 114 (border areas)
- CMS Expert Guide - Commercial real estate in Bulgaria
- CFPB - Closing Disclosure
- idealista - Step-by-step overview of buying a home in Italy
- BPA Property - What happens after signing the CPCV
- University of Maryland Agriculture Law - What is ancillary probate
- Primerus - How can a foreign citizen purchase real estate in Ukraine (2026)
- HCCH - Apostille Convention status table