باختصار
تستغرق صفقة البيع الثانوي المنظمة في معظم الدول التي نعرفها ما بين شهر تقريبًا وثلاثة أشهر تقريبًا من العقد الأول حتى التسجيل، والصفقة الممولة برهن عقاري تكون في العادة أطول. أما الشراء من مشروع قيد الإنشاء فيمتد بحسب جدول البناء، والإرث وشراء الأراضي يُقاسان أحيانًا بأشهر طويلة. والمدد الواردة هنا نموذجية وليست التزامًا، والتأخير الأكثر شيوعًا يأتي من إعداد المستندات في إسرائيل ومن التصاريح الخاصة بالأجانب.
أبرز النقاط
- 1المدد الواردة في الجدول تقديرات متعارف عليها من مصادر مهنية ومن خبرة السوق، وليست مواعيد قانونية ولا وعدًا.
- 2المستندات من إسرائيل (الأبوستيل، والترجمة، والوكالة، ورقم الضريبة المحلي) هي في العادة المرحلة الأولى التي تتأخر، ويمكن إعدادها حتى قبل اختيار العقار.
- 3في قبرص واليونان، قد يُطيل التصريح الخاص للمشتري من غير مواطني الاتحاد الأوروبي، في الحالات التي يُطلب فيها، مدة الصفقة.
- 4في الشراء من مشروع قيد الإنشاء، يتوقف موعد التسجيل باسمكم على انتهاء البناء والموافقات التي تليه، لا على العقد الذي وقّعتموه.
- 5في أوكرانيا، حتى أكتوبر 2026، لا توجد مدة يمكن تحديدها مسبقًا: فالصفقة تتوقف على قيود الأحكام العرفية وعلى وصول الموثق إلى السجل.
لماذا من المهم أن تعرفوا مسبقًا كم ستستغرق الصفقة؟
لأن الجدول الزمني يحدد متى يجب أن تكون الأموال متاحة، ومتى توقَّع الوكالة، ومتى تبدأ واجبات الإبلاغ في إسرائيل. ومن يخطط لتحويل وفق موعد غير واقعي قد يدفع فائدة على قرض تجسيري، أو يفوّت موعدًا في العقد، أو يصل إلى التوقيع دون مستند ناقص.
تستند المدد في هذا الدليل إلى مصادر مهنية في كل دولة وإلى الأدلة المفصلة في الموقع. وهي تصف صفقة «عادية»، يكون فيها العقار خاليًا من الأعباء، والأطراف متفقين، والمستندات جاهزة. وكل خروج عن هذا الوصف يُطيل المدة.
ما الذي يحدد في العادة وتيرة الصفقة؟
في العادة ليس السعر ولا البائع، بل أربعة أمور: المستندات من إسرائيل، ورقم التعريف الضريبي في دولة العقار، وحركة الأموال والرهن العقاري، والتصاريح الخاصة بالأجانب. والثلاثة الأولى تتوقف أساسًا عليكم، ولذلك يمكن البدء بها حتى قبل اختيار العقار.
- المستندات من إسرائيل: وكالة موثقة لدى كاتب العدل، وأبوستيل، وترجمة معتمدة إلى لغة الدولة. وحين يختلف الاسم بالإنجليزية في جواز السفر عن تهجئته في مستند آخر، تبدأ جولة تصحيحات.
- رقم الضريبة المحلي: NIF في رومانيا والبرتغال، وAFM في اليونان، وcodice fiscale في إيطاليا. ودون هذا الرقم لا حساب مصرفي ولا توقيع.
- الأموال: التحويل الدولي الكبير يستدعي فحص مصدر الأموال في البنك في إسرائيل وفي البنك المستقبِل. وملف المستندات الجاهز يختصره.
- تصاريح الأجانب: في دول معينة، وفي أنواع معينة من العقارات، تُطلب موافقة مسبقة للمشتري من غير مواطني الاتحاد الأوروبي.
كم يستغرق شراء شقة من السوق الثانوية في كل دولة؟
في معظم الدول الواردة في الجدول، تُغلق صفقة البيع الثانوي دون رهن عقاري خلال شهر إلى ثلاثة أشهر من العقد الابتدائي أو من عرض مقبول. ويضيف الرهن العقاري في العادة بضعة أسابيع. ويلخص الجدول المدد النموذجية وعنق الزجاجة الرئيسي في كل دولة، حتى أكتوبر 2026.
| الدولة | المدة النموذجية في البيع الثانوي | عنق الزجاجة الرئيسي |
|---|---|---|
| رومانيا | نحو شهر إلى ثلاثة أشهر من العقد الابتدائي حتى التسجيل، إضافة إلى نحو أسبوعين إلى أربعة أسابيع من الإعداد المسبق (تقدير) | رقم الضريبة (NIF)، ووكالة موثقة مع أبوستيل وترجمة، والرهن العقاري إن وُجد (نحو ثلاثة إلى ستة أسابيع من اكتمال الملف، تقدير) |
| اليونان | نحو 8 إلى 12 أسبوعًا من تحديد العقار حتى العقد النهائي في صفقة منظمة | AFM والحساب المصرفي، وبطاقة الهوية الإلكترونية للعقار، وفي المناطق الحدودية تصريح مسبق للمشتري من غير مواطني الاتحاد الأوروبي |
| قبرص | يُوقَّع العقد نفسه بسرعة نسبيًا؛ ويتوقف النقل في السجل على وجود سند ملكية مستقل | تصريح مجلس الوزراء للمشتري من غير مواطني الاتحاد الأوروبي (وفقًا لأدلة مهنية، تقدّر وزارة الداخلية المدة بنحو أسبوعين إلى ثلاثة أسابيع، وهي تتفاوت عمليًا)، والعقارات التي ليس لها سند مستقل |
| بلغاريا | نحو 30 إلى 60 يومًا من الاتفاق الابتدائي حتى التسجيل | الفحص النافي للجهالة، والوكالة من إسرائيل، والشهادات من البلدية ومن سجل العقارات؛ وفي شراء الأرض عبر شركة، تأسيس الشركة أيضًا |
| الولايات المتحدة | غالبًا نحو شهر إلى شهرين من العقد حتى الإغلاق حين يكون هناك تمويل؛ ودون تمويل أسرع أحيانًا (تقدير) | الموافقة على القرض، وفحص سند الملكية، وفتح حساب مصرفي أمريكي من إسرائيل. ويجب على المُقرض تسليم Closing Disclosure قبل الإغلاق بثلاثة أيام عمل |
| إيطاليا | وفقًا لدليل مهني: compromesso بعد نحو أسبوعين إلى ستة أسابيع من قبول العرض، وrogito بعده بنحو شهر إلى ثلاثة أشهر | codice fiscale، واشتراط الموثق ترجمةً أو وكالةً حين لا يتقن المشتري الإيطالية |
| البرتغال | وفقًا لمصادر مهنية: نحو 4 إلى 6 أسابيع من CPCV حتى escritura دون رهن عقاري، و8 إلى 12 أسبوعًا مع رهن عقاري | NIF، وفي حالات معينة ممثل ضريبي، وموافقة البنك في الصفقة الممولة |
| أوكرانيا | لم نجد مصدرًا يتيح تحديد مدة، حتى أكتوبر 2026 | قيود الأحكام العرفية، ووصول الموثق إلى سجل الحقوق الحكومي، وقائمة الموثقين المعتمدين لصفقات معينة |
يصف الجدول صفقات منظمة. فالرهن الذي يجب رفعه، أو الوارث الذي لم يوقّع، أو مخالفة البناء، أو تغيير التشريع، قد يُطيل كل واحد منها أيًّا من المدد، ولذلك لا يُحدَّد موعد رحلة أو تحويل أموال وفق الحد الأدنى من المدة.
وماذا عن الشراء من مشروع قيد الإنشاء، أو الإرث، أو الأرض؟
في هذه الأنواع الثلاثة من الصفقات، يحدد المدةَ أساسًا عاملٌ خارجي: جدول البناء، أو إجراءات الإرث، أو جهة يجب أن توافق. ويلخص الجدول التالي ما يحدد المدة في كل منها.
| نوع الصفقة | ما الذي يحدد المدة | أمثلة من الدول |
|---|---|---|
| الشراء من مشروع قيد الإنشاء (على الخريطة) | جدول البناء الوارد في العقد، ثم استلام المبنى، والعقد النهائي، والتسجيل | في رومانيا، اتفاق الحجز محدود بـ 60 يومًا، ولا يُوقَّع العقد الابتدائي إلا بعد تسجيل رخصة البناء؛ وفي بلغاريا ترتبط ملكية الوحدة بمرحلتي Act 14 وAct 16؛ وفي قبرص قد يتأخر السند المستقل للوحدة سنوات |
| الإرث | المواعيد القانونية للإقرارات ولقبول الإرث، وإجراء محلي لدى موثق أو في المحكمة | في رومانيا سنة لقبول الإرث حين يسري القانون الروماني؛ وفي الولايات المتحدة قد يستمر إجراء probate سنة أو أكثر؛ وفي البرتغال يُقدَّم الإقرار الضريبي حتى نهاية الشهر الثالث الذي يلي الوفاة |
| الأرض | حقوق الشفعة، وتصاريح الأجانب، وفحوص التخطيط | في رومانيا، تخضع الأرض الزراعية الواقعة خارج النطاق العمراني لإجراء حق الشفعة: 45 يوم عمل من العرض العلني إضافة إلى مراحل موافقة أخرى؛ وفي بلغاريا يشتري المشتري من غير مواطني الاتحاد الأوروبي الأرض في العادة عبر شركة محلية؛ وفي اليونان وقبرص يُطلب أحيانًا تصريح |
في الشراء من مشروع قيد الإنشاء من المستحسن التمييز بين موعدين: موعد التسليم، الذي تتسلمون فيه المفتاح، وموعد التسجيل، الذي يصبح فيه العقار مسجلًا باسمكم. والحماية الحقيقية لكم مرتبطة بالموعد الثاني، وهو أيضًا الموعد الذي يحسن ربط باقي الدفعات به. وعن الإرث راجعوا أيضًا دليل الورثة عن الأيام الـ 90 الأولى.
ما الذي يؤخر صفقات المشترين من إسرائيل؟
معظم حالات التأخير في صفقات المشترين من الخارج تتكرر ولا تتعلق بالعقار نفسه. فهي تنبع من البعد، ومن اللغة، ومن أن كل مستند إسرائيلي يحتاج إلى إعداد كي يُقبل في دولة أخرى.
- وكالة لا تلائم التصرف. وكالة عامة لا تخوّل صراحةً الشراء أو البيع أو الرهن، أو لا يقبل الموثق المحلي صيغتها.
- الترجمة قبل الأبوستيل. الترتيب المعكوس يستلزم الترجمة من جديد.
- عدم تطابق الأسماء. تهجئة مختلفة للاسم في جواز السفر وبطاقة الهوية وشهادة البنك.
- تحويل أموال يتوقف. يطلب البنك مستندات عن مصدر الأموال في اليوم الذي كان يجب أن تصل فيه الأموال.
- رهن عقاري يُبدأ به متأخرًا. الموافقة المبدئية قبل توقيع العقد الابتدائي توفر الضغط في النهاية.
- تصريح أجانب لم يُفحص. في قبرص، وفي اليونان في المناطق الحدودية، وفي شراء الأراضي في دول أخرى.
كيف يُختصر الجدول الزمني دون تخطي الفحوص؟
تُعدّون ما يمكن إعداده قبل اختيار العقار، وتفحصون ما لا يجوز تخطيه قبل الدفع. ففحص الملكية والرهون والتصاريح ليس الموضع المناسب لتوفير الوقت، لكن معظم الإعداد البيروقراطي يمكن أن يجري بالتوازي مع البحث.
- استخراج رقم ضريبي في دولة الوجهة وفتح حساب مصرفي منذ مرحلة البحث.
- توقيع وكالة محدودة ودقيقة، تُصاغ مسبقًا بالتنسيق مع الموثق المحلي.
- تجميع ملف مصدر الأموال: قسائم الرواتب، وشهادات البيع، واتفاقيات القروض والهبات، مع ترجمة عند الحاجة.
- طلب موافقة مبدئية على الرهن العقاري قبل العقد الابتدائي.
- الفحص المسبق لما إذا كان العقار أو المنطقة يستلزمان تصريحًا للأجنبي، وبناء مواعيد العقد حول التصريح.
ما الذي يجب فعله قبل تحديد موعد التوقيع، وكيف نرافقكم
قبل الالتزام بموعد في العقد، من المستحسن بناء جدول زمني معكوس: من تاريخ التوقيع المرغوب رجوعًا، مع كل مستند وموافقة وتحويل يجب أن يكون جاهزًا حتى ذلك الحين، ومع هامش للتأخيرات. ونحن نساعد في بناء هذا الجدول، وإعداد المستندات في إسرائيل، والتنسيق مع الموثق والمحامي المحلي في دولة العقار، كي تتلاءم المواعيد في العقد مع ما يمكن الالتزام به فعليًا.
المدد الواردة هنا تقديرات عامة حتى أكتوبر 2026، مستمدة من مصادر مهنية ومن الأدلة المنشورة في الموقع. وهي ليست مواعيد ملزمة ولا التزامًا بشأن صفقة بعينها، ويجب فحص كل صفقة مع مختص في دولة العقار.
أسئلة شائعة
كم يستغرق شراء شقة في رومانيا من إسرائيل؟
في صفقة بيع ثانوي منظمة، في العادة شهر إلى ثلاثة أشهر من العقد الابتدائي حتى التسجيل، إضافة إلى بضعة أسابيع من الإعداد المسبق. ويضيف الرهن العقاري في العادة بضعة أسابيع. وفي الشراء من مشروع قيد الإنشاء، يُحدَّد الموعد بحسب جدول البناء.
كم تستغرق صفقة عقارية في اليونان؟
وفقًا لمصادر مهنية، تستغرق الصفقة المنظمة في العادة 8 إلى 12 أسبوعًا من تحديد العقار حتى العقد النهائي. وفي المناطق الحدودية، يحتاج المشتري من غير مواطني الاتحاد الأوروبي إلى تصريح مسبق، وقد يُطيل ذلك الإجراء.
كم يستغرق إغلاق صفقة في البرتغال؟
وفقًا لمصادر مهنية، نحو 4 إلى 6 أسابيع من CPCV حتى escritura حين لا يكون هناك رهن عقاري، ونحو 8 إلى 12 أسبوعًا مع رهن عقاري. ويلزم رقم ضريبي برتغالي (NIF) قبل التوقيع.
هل يمكن إغلاق صفقة في الخارج دون السفر؟
في معظم الدول نعم، عبر وكالة موثقة مع أبوستيل وترجمة، أو بالتوقيع في القنصلية. وبعض الإجراءات، مثل فتح حساب مصرفي، قد تتطلب الحضور الشخصي أو التحقق من الهوية عن بُعد بحسب قواعد البنك.
ما الذي يؤخر المشترين من إسرائيل في العادة؟
في العادة المستندات: وكالة لا تلائم التصرف، وترجمة أُجريت قبل الأبوستيل، وأسماء غير متطابقة بين المستندات. ويليها فحص مصدر الأموال في التحويل المصرفي.
اقرأ التالي · 7 دقائق للقراءةلماذا تحتاج الصفقة العقارية في الخارج إلى محامٍ يعرف الصفقات الدولية: ما الذي يفحصه، وما الذي يحدث من دونهلماذا يختلف شراء عقار في الخارج عن صفقة في إسرائيل: قانون دولة العقار، وكاتب عدل محايد، وقيود على الأجانب، والضريبة والإبلاغ في إسرائيل، وما يفحصه المحامي.قراءة الدليلالمصادر
- Romania - Codul civil (Legea 287/2009), portal legislativ
- Romania - Legea 17/2014 privind vânzarea terenurilor agricole situate în extravilan, portal legislativ
- Cyprus - Immovable Property Acquisition (Aliens) Law, Cap. 109
- Greece - Law 3978/2011, article 114 (border areas)
- CMS Expert Guide - Commercial real estate in Bulgaria
- CFPB - Closing Disclosure
- idealista - Step-by-step overview of buying a home in Italy
- BPA Property - What happens after signing the CPCV
- University of Maryland Agriculture Law - What is ancillary probate
- Primerus - How can a foreign citizen purchase real estate in Ukraine (2026)
- HCCH - Apostille Convention status table