Verificarea partenerului local și a societății de proiect din străinătate
Listă de verificare înainte de a intra într-un parteneriat, de a investi într-o societate de proiect sau de a transfera bani
Un partener local poate aduce teren, relații și cunoașterea pieței, dar și datorii, litigii și sarcini care nu apar în prezentare. Lista reunește verificările care merită făcute înainte de semnare și înainte de primul transfer. Pentru fiecare punct se explică de ce contează și cum se verifică.
1. Identitatea societății și beneficiarul real
Extrasul arată asociații, administratorii, capitalul social și starea societății. Vă bazați pe un document emis recent dintr-o sursă oficială, nu pe o copie trimisă de partener.
Când asociatul este o societate, un fond sau un trust, cereți întregul lanț de deținere. Statele membre ale UE țin un registru al beneficiarilor reali, iar banca locală va cere oricum aceleași informații.
Denumirea, numărul de înregistrare, sediul și asociații trebuie să corespundă cu contractul, oferta și contul bancar. O neconcordanță chiar și la un singur detaliu este un motiv să vă opriți și să întrebați.
Schimbarea asociaților sau a administratorilor cu puțin timp înainte de tranzacție, schimbarea denumirii sau mutarea sediului necesită o explicație. Extrasul istoric din registru arată modificările în timp.
O societate care nu și-a depus situațiile financiare anuale se poate expune la sancțiuni și chiar la radiere, iar lipsa lor face dificilă evaluarea situației. În unele țări situațiile financiare pot fi consultate la registru.
2. Semnatari și puteri de reprezentare
Puterea de reprezentare rezultă din actul constitutiv și din registru, nu din cartea de vizită. Unele societăți cer două semnături sau limitează administratorul în funcție de valoare sau de tipul operațiunii.
Când tranzacția depășește gestiunea curentă, de exemplu vânzarea terenului, constituirea unei garanții sau cooptarea unui asociat, actul constitutiv sau legea locală pot cere o aprobare prealabilă. Un contract semnat fără ea poate fi vulnerabil.
Cine semnează în baza unei procuri trebuie să o prezinte, iar autentificarea notarială și apostila pot fi necesare. Verificați întinderea împuternicirii și data la care expiră.
Banca va verifica oricum acest lucru, iar o constatare târzie poate bloca un cont sau o tranzacție. Este mai bine să verificați înainte de a vă angaja.
3. Litigii, insolvență și sarcini
Multe țări au baze de date online ale dosarelor instanțelor, uneori cu căutare după numele părții. Acțiunile furnizorilor, constructorilor sau cumpărătorilor spun mult despre felul în care lucrează partenerul.
O procedură de insolvență în curs, sau una anterioară în care a fost implicat unul dintre asociați, schimbă întregul profil de risc. În statele membre ale UE astfel de registre sunt publice.
O garanție asupra terenului, a părților sociale sau a conturilor bancare influențează ce primiți în realitate. Verificați atât cartea funciară, cât și, unde există, registrul garanțiilor mobiliare.
Datoriile către autorități pot duce la popriri și pot întârzia autorizații sau înscrieri. În unele țări se poate obține un certificat oficial privind lipsa datoriilor fiscale, pe care îl puteți cere partenerului.
Un partener activ în mai multe țări poate fi implicat în proceduri în afara țării proiectului. Cereți o declarație scrisă și includeți-o ca declarație în contract.
4. Capacitate financiară și experiență
Situațiile financiare arată capitalurile proprii, datoriile și fluxul de numerar, nu doar veniturile din prezentare. Situațiile auditate sunt preferabile celor interne.
Dacă partenerul se obligă să aducă capital, cereți o dovadă verificabilă: solduri, o aprobare de credit sau altă sursă. Un partener care depinde de banii viitorilor cumpărători adaugă un risc suplimentar proiectului.
Cereți o listă a proiectelor finalizate, cu adrese, și verificați în registre cine a fost dezvoltatorul și dacă unitățile au fost intabulate. O vizită pe teren și o discuție cu foști cumpărători sau furnizori spun la fel de mult ca prezentarea.
O căutare după denumirile societăților și numele asociaților, inclusiv societăți anterioare închise, poate scoate la iveală eșecuri din trecut. O societate închisă cu datorii la scurt timp după încheierea unui proiect este un semnal care cere explicații.
5. Societatea de proiect
Obțineți un extras de carte funciară actualizat și verificați că proprietarul înscris este societatea de proiect, nu partenerul personal sau o altă societate a lui. Locațiunea, dreptul de superficie sau un contract de opțiune nu reprezintă proprietate.
O ipotecă bancară, o notare în cartea funciară sau o cerere de retrocedare pot întârzia sau bloca proiectul. În România, de exemplu, imaginea completă apare în extrasul de carte funciară.
Verificați ce permite documentația de urbanism aplicabilă terenului, dacă există o autorizație de construire valabilă și pe numele cui a fost emisă. O prezentare cu randări nu este o autorizație.
Împrumuturi de la asociați, credite bancare, datorii la furnizori, garanții acordate de societate și contracte cu cumpărători. Obțineți lista ca declarație în contract, cu răspunderea partenerului dacă se dovedește incompletă.
Contractul de antrepriză, un contract de comercializare în exclusivitate sau antecontractele cu cumpărători determină o mare parte din economia proiectului. Unele pot fi încheiate cu părți afiliate partenerului.
Banii pe care îi aduceți în societatea de proiect trec sub controlul semnatarilor contului. Drepturile de semnătură la bancă trebuie să corespundă celor convenite în acordul de parteneriat.
6. Acordul de parteneriat
Un acord bun stabilește un plafon pentru obligația fiecărui partener și un mecanism de apel de capital. Fără reguli scrise privind diluarea, împrumutul prioritar sau suspendarea drepturilor, un partener care nu plătește poate bloca proiectul.
Pentru fiecare tip de decizie stabiliți cine decide și cu ce majoritate: gestiunea curentă, bugetul, creditele și garanțiile, vânzarea și tranzacțiile cu părți afiliate. Ce nu se stabilește dinainte se va decide după regulile supletive ale legii locale.
Într-un parteneriat între două părți egale, o singură neînțelegere poate paraliza proiectul. Un parcurs gradual de escaladare, mediere sau expertiză, încheiat cu un mecanism de ieșire, este preferabil unui impas.
Când partenerul local este și constructorul, agentul de vânzări sau managerul de proiect, stabiliți dinainte condițiile și cine le aprobă. Aprobarea de către partenerii fără interes personal este un mecanism uzual.
Dreptul de preempțiune și clauzele tag-along și drag-along stabilesc ce se întâmplă când cineva vrea să vândă. Într-un proiect finanțat bancar, banca va cere de regulă și acordul ei pentru orice schimbare a controlului.
Actul constitutiv este depus la registrul local, iar banca se va baza pe el. Dacă acordul prevede o restricție care nu apare în actul constitutiv, terții s-ar putea să nu fie ținuți de ea.
Organizarea internă a societății este de regulă guvernată de legea țării în care este înregistrată, chiar dacă acordul alege altă lege. Clauza de arbitraj sau de competență trebuie să corespundă locului în care se află bunurile împotriva cărora ar putea fi nevoie de executare.
Lista are caracter de informare generală și nu constituie consultanță juridică pentru un caz anume. Legislația, registrele și procedurile diferă de la o țară la alta, iar unele verificări necesită un avocat autorizat în țara proiectului. Merită să cereți o consultanță înainte de semnarea acordului de parteneriat sau înainte de primul transfer, cât timp structura mai poate fi modificată și se mai pot adăuga protecții.
