Проверка местного партнёра и проектной компании за рубежом
Чек-лист перед вступлением в партнёрство, инвестицией в проектную компанию или переводом денег
Местный партнёр может принести землю, связи и знание рынка, но вместе с ними и долги, судебные споры и обременения, которых нет в презентации. В этом списке собраны проверки, которые стоит завершить до подписания и до первого перевода. Для каждого пункта объясняется, почему он важен и как его проверить.
1. Идентификация компании и конечного бенефициара
Выписка показывает участников, руководителей, уставный капитал и статус компании. Опирайтесь на недавно выданный документ из официального источника, а не на копию, присланную партнёром.
Если участником является компания, фонд или траст, запросите всю цепочку владения. В государствах ЕС ведётся реестр бенефициарных владельцев, и местный банк в любом случае потребует те же сведения.
Наименование, регистрационный номер, адрес и участники должны совпадать с договором, предложением и банковским счётом. Расхождение даже в одной детали является поводом остановиться и задать вопрос.
Смена владельцев или руководителей незадолго до сделки, смена наименования или перенос юридического адреса требуют объяснения. Историческая выписка из реестра показывает изменения во времени.
Компании, не сдавшей годовую отчётность, грозят санкции и даже исключение из реестра, а без отчётности трудно оценить её положение. В ряде стран отчётность доступна для ознакомления в реестре.
2. Право подписи и полномочия
Полномочия определяются уставом и реестром, а не визитной карточкой. В некоторых компаниях требуются две подписи или полномочия директора ограничены суммой либо видом сделки.
Если сделка выходит за рамки текущей деятельности, например продажа земли, предоставление обеспечения или принятие нового участника, устав или местное право могут требовать предварительного одобрения. Договор, подписанный без него, может оказаться уязвимым.
Лицо, подписывающее по доверенности, должно её предъявить; может потребоваться нотариальное заверение и апостиль. Проверьте объём полномочий и дату их прекращения.
Банк в любом случае это проверит, а позднее выявление может привести к блокировке счёта или сделки. Лучше проверить до принятия обязательств.
3. Судебные споры, несостоятельность и обременения
Во многих странах есть онлайн-базы судебных дел, иногда с поиском по имени стороны. Иски поставщиков, подрядчиков или покупателей многое говорят о том, как партнёр ведёт дела.
Открытая процедура несостоятельности или прежняя процедура с участием одного из владельцев меняет всю картину рисков. В государствах ЕС такие реестры открыты для публики.
Залог земли, долей или банковских счетов влияет на то, что вы получите на деле. Проверяйте и земельный реестр, и, если он существует, реестр залогов движимого имущества.
Долги перед государством могут повлечь аресты имущества и задержать разрешения или регистрацию. В некоторых странах можно получить официальную справку об отсутствии налоговой задолженности и попросить партнёра её предоставить.
Партнёр, работающий в нескольких странах, может быть вовлечён в процессы за пределами страны проекта. Запросите письменное заявление и включите его в договор в качестве заверения.
4. Финансовые возможности и опыт
Отчётность показывает капитал, обязательства и денежный поток, а не только выручку из презентации. Аудированная отчётность предпочтительнее внутренней.
Если партнёр обязуется внести капитал, запросите проверяемое подтверждение: остатки на счетах, кредитное одобрение или иной источник. Партнёр, зависящий от денег будущих покупателей, добавляет проекту риск.
Запросите список завершённых проектов с адресами и проверьте по реестрам, кто был застройщиком и зарегистрированы ли объекты. Визит на место и разговор с прежними покупателями или поставщиками скажут не меньше, чем презентация.
Поиск по наименованиям компаний и именам владельцев, включая ранее закрытые компании, может выявить прошлые неудачи. Компания, закрытая с долгами вскоре после завершения проекта, требует объяснения.
5. Сама проектная компания
Получите актуальную выписку из земельного реестра и убедитесь, что зарегистрированным собственником является проектная компания, а не партнёр лично или другая его компания. Аренда, право застройки или опционный договор не являются собственностью.
Банковская ипотека, отметка в реестре или реституционный иск могут задержать или заблокировать проект. В Румынии, например, полная картина содержится в выписке из земельной книги (extras de carte funciară).
Выясните, что допускает действующая для участка градостроительная документация, есть ли действующее разрешение на строительство и на чьё имя оно выдано. Презентация с визуализациями не является разрешением.
Займы участников, банковские кредиты, долги поставщикам, выданные компанией гарантии и договоры с покупателями. Получите перечень в качестве заверения в договоре, с ответственностью партнёра, если он окажется неполным.
Генподрядный договор, эксклюзивное соглашение о продажах или договоры с покупателями на этапе котлована во многом определяют экономику проекта. Некоторые из них могут быть заключены с лицами, связанными с партнёром.
Деньги, которые вы вносите в проектную компанию, переходят под контроль лиц с правом подписи по счёту. Банковские полномочия должны соответствовать договорённостям партнёрского соглашения.
6. Партнёрское соглашение
Хорошее соглашение устанавливает предел обязательств каждого партнёра и механизм дополнительных взносов. Без письменных правил о размывании доли, приоритетном займе или приостановлении прав неплатящий партнёр может остановить проект.
Для каждого вида решений определите, кто решает и каким большинством: текущее управление, бюджет, кредиты и обеспечение, продажа и сделки со связанными лицами. Всё, что не согласовано заранее, будет решаться по диспозитивным нормам местного права.
В партнёрстве двух равных сторон один спор способен парализовать проект. Поэтапный порядок эскалации, медиации или экспертного решения с механизмом выхода в конце лучше, чем тупик.
Если местный партнёр одновременно является подрядчиком, агентом по продажам или управляющим проектом, заранее установите условия и порядок их одобрения. Одобрение партнёрами, не имеющими личной заинтересованности, является распространённым механизмом.
Преимущественное право покупки, права tag-along и drag-along определяют, что происходит, когда кто-то хочет продать. В проекте с банковским финансированием банк, как правило, также потребует своего согласия на смену контроля.
Устав регистрируется в местном реестре, и банк будет на него опираться. Если соглашение устанавливает ограничение, которого нет в уставе, третьи лица могут быть им не связаны.
Вопросы внутренней организации компании, как правило, регулируются правом страны её регистрации, даже если соглашение выбирает иное право. Арбитражная или юрисдикционная оговорка должна соответствовать месту нахождения активов, против которых может потребоваться исполнение.
Настоящий список носит общий информационный характер и не является юридической консультацией по конкретному делу. Право, реестры и процедуры различаются от страны к стране, а часть проверок требует участия адвоката с лицензией в стране проекта. Консультацию целесообразно получить до подписания партнёрского соглашения или до первого перевода, пока структуру ещё можно изменить и добавить механизмы защиты.
