باختصار
في رومانيا لا يشطب سداد القرض الرهنَ من السجل العقاري. فوفق المادة 2428 من القانون المدني، لا ينتهي الرهن على العقار إلا عند شطبه من السجل، ولذلك يجب الحصول من البنك على إثبات بإغلاق القرض وموافقة على الشطب، وتقديم طلب إلى مكتب السجل في المحافظة (OCPI). ورسم ANCPI هو 75 ليو لكل عملية شطب، حتى أكتوبر 2026، ويقرر المسجِّل خلال 30 يومًا على الأكثر.
أبرز النقاط
- 1ينتهي الرهن على العقار بشطبه من السجل، أو بالهدم الكامل للعقار؛ والسداد ليس إلا سبب الشطب (المادة 2428 من القانون المدني).
- 2يُطلب من البنك مستندان: إثبات إغلاق القرض (adeverință de închidere a creditului) والموافقة على الشطب (acord de radiere).
- 3رسم الشطب لدى ANCPI هو 75 ليو للعملية، ويشمل حظر البيع والرهن المقيّد مع الرهن (الرمز 2.4.2)، حتى أكتوبر 2026.
- 4يُبلَّغ قرار المسجِّل خلال 30 يومًا على الأكثر من تسجيل الطلب؛ ويمكن طلب إعادة النظر في الرفض خلال 15 يومًا (القانون 7/1996، المادة 31).
- 5إذا أُحيل القرض إلى جهة أخرى، يُطلب منها أيضًا مستند الحوالة، لا رسالة الإغلاق فقط.
يوم الدفعة الأخيرة من القرض العقاري يبدو نهاية فصل. فمن جهة البنك، أُغلق الدَّين. أما من جهة السجل العقاري الروماني، فلم يتغير شيء بعد: يستمر الرهن، وأحيانًا أيضًا حظر البيع والرهن المقيّد إلى جانبه، في الظهور في شهادة القيد إلى أن يطلب أحد شطبهما.
يبدأ هذا الدليل من هناك بالضبط. أما السداد المبكر والانتقال إلى بنك آخر فقد كتبنا عنهما في دليل مستقل، وعن رهن المطوّر المترتب على عقار تشترونه في دليل آخر.
هل يُشطب الرهن من شهادة القيد عند انتهاء السداد؟
لا. فالمادة 2428 من القانون المدني الروماني تنص على أن الرهن على العقار ينتهي حين يُشطب من السجل (radierea ipotecii)، أو حين يُهدم العقار كليًّا. والسداد هو السبب الذي يتيح الشطب، لا الشطب نفسه.
والنتيجة العملية بسيطة: ما دام الرهن يظهر في الجزء الثالث من شهادة القيد، الجزء C، فإن اسم البنك لا يزال مقيّدًا على العقار، حتى لو لم تكونوا مدينين له بشيء.
يُطلب من البنك مستندان: إثبات إغلاق القرض (adeverință de închidere a creditului) والموافقة على الشطب (acord de radiere).
لماذا تُعالج المسألة الآن، حتى لو لم تكونوا تبيعون؟
- البيع. سيقرأ كاتب العدل وبنك المشتري الجزء C. والرهن المقيّد، حتى لو سُدّد، يعني أسئلة أو تأخيرًا أو حاجة إلى رسالة سداد يوم التوقيع.
- قرض جديد. البنك الذي يقرض بضمان العقار يريد أن يكون في المرتبة الأولى. والرهن القديم الذي لا يزال مقيّدًا يبطئ العملية.
- الورثة. كلما مر الوقت صعب الشطب: فالبنوك تندمج، وتغيّر أسماءها، والملفات القديمة ليست متاحة دائمًا.
ما الذي يُستوضح مع البنك قبل طلب الشطب؟
ثلاثة أسئلة، ويُفضَّل الحصول على أجوبتها كتابةً:
- هل يضمن الرهن هذا القرض وحده؟ تتيح المادة 2428(3) الاتفاق على أن يضمن الرهن التزامًا آخر بعد سداد الأول، وبعض العقود تُصاغ بحيث يضمن الرهن عدة التزامات تجاه البنك نفسه. وإذا كان هناك التزام إضافي، فلن يحرر البنك الرهن حتى يُسوّى هذا الالتزام أيضًا.
- بأي شكل ستُمنح الموافقة؟ تختلف الممارسة بين البنوك وبين المكاتب. ويتناول القانون المدني موافقة الدائن بصيغة موثّقة في سياق الشطب المؤقت (المادة 899(3)). اسألوا البنك ما المستندات التي يصدرها وهل هي موثّقة.
- من يقدّم الطلب؟ بعض البنوك تقدّم الطلب بنفسها بعد إغلاق القرض. اسألوا هل يفعل بنككم ذلك، وخلال كم يومًا.
ما المستندات اللازمة لشطب الرهن؟
| المستند | من يصدره | وظيفته |
|---|---|---|
| إثبات إغلاق القرض (adeverință de închidere a creditului) | البنك | الدليل على أن الدَّين الذي يقف وراء الرهن أُغلق |
| الموافقة على الشطب (acord de radiere) | البنك | موافقة الدائن التي يحتاجها المسجِّل |
| طلب الشطب (cerere de radiere) | أنتم، أو كاتب عدل أو محامٍ، وأحيانًا البنك | يفتح الملف في مكتب السجل في المحافظة التي قُيّد فيها العقار |
| إثبات دفع الرسم | مقدّم الطلب | 75 ليو لكل عملية شطب، حتى أكتوبر 2026 |
| شهادة قيد بعد الشطب | ANCPI | الدليل على أن الجزء C نظيف |
كيف يُقدَّم طلب الشطب، خطوة بخطوة؟
- توثيق الإغلاق. بعد التحويل الأخير، نزّلوا من البنك إثباتًا برصيد صفري وأدرجوه في الملف.
- طلب مكتوب إلى البنك. اطلبوا فيه المستندين الواردين في الجدول، وأرفقوا السؤال عن الالتزامات الإضافية.
- شهادة قيد قبل التقديم. تُظهر القيود التي يجب إزالتها وبأي ترقيم، كي يغطي الطلب جميعها، بما في ذلك حظر البيع والرهن إن قُيّد.
- التقديم إلى OCPI. يقبل مكتب السجل في المحافظة التي يقع فيها العقار الطلبات ورقيًّا أو عبر الإنترنت. وعبر الإنترنت، يجب أن يحمل كل مستند توقيعًا إلكترونيًّا مؤهَّلًا (القانون 7/1996، المادة 28^1).
- رسم واحد للعملية. وفق الرمز 2.4.2 في تعرفة ANCPI، تُشطب المحظورات المقيّدة مع الرهن ضمن العملية نفسها.
- قرار المسجِّل. وفق المادة 31(1)، يصل إليكم القرار خلال 15 يومًا من صدوره، وفي كل الأحوال حتى 30 يومًا من تسجيل الطلب.
- شهادة قيد بعد القرار. وحدها شهادة القيد الجديدة التي لم يعد الجزء C فيها يُظهر البنك تُغلق القصة.
- الأرشيف. تُحفظ رسائل البنك وقرار المسجِّل وشهادة القيد النظيفة معًا، لأن محامي من سيشتري منكم مستقبلًا قد يطلب الاطلاع عليها.
يمكن طلب إعادة النظر خلال 15 يومًا من الإخطار بالرفض، ثم اللجوء إلى المحكمة (القانون 7/1996، المادة 31(2) و(3)).
ومن يقيم في إسرائيل لا يحتاج إلى السفر من أجل ذلك. فيمكن لمحامٍ أو كاتب عدل مرخّص في رومانيا التقديم نيابةً عنكم، وحين يوقّع أحد بدلًا منكم يلزم توكيل.
كم يكلّف ذلك وكم يستغرق؟
| المكوّن | ما يُتوقع، حتى أكتوبر 2026 |
|---|---|
| مستندات البنك | بحسب البنك؛ اطلبوا موعدًا مكتوبًا |
| رسم ANCPI | 75 ليو لكل عملية شطب، شاملًا المحظورات المقيّدة مع الرهن |
| قرار المسجِّل | خلال 30 يومًا على الأكثر من تسجيل الطلب |
| شهادة قيد للفحص | دون مقابل للمالك على منصة ANCPI للمالكين، أو 20 ليو عبر الإنترنت |
بيع القرض أو اندمج البنك: ما الذي يتغير؟
تبيع البنوك محافظ القروض وتندمج، ولذلك قد يكون الرهن مقيّدًا باسم البنك الأصلي بينما كنتم تدفعون لجهة أخرى. وهناك قاعدتان في القانون 7/1996 تساعدان هنا:
- من يحق له التقديم: كل من يُفترض وفق المستند أن ينهي حقًّا مقيّدًا (المادة 28(6)). ولا يلزم أن يكون البنك.
- دائن جديد لم يُقيَّد: إذا دفعتم لجهة اشترت القرض ولم تُقيَّد في السجل، يحق لكم طلب الشطب بأنفسكم، مع مستند الحوالة الأصلي وإيصال الدفع (المادة 28(9)).
لذلك، حين ينتقل القرض من يد إلى يد، اطلبوا من الدائن الجديد نسخة من مستند الحوالة. فمن دونه يرى المسجِّل رهنًا لصالح بنك وتحريرًا موقّعًا من جهة أخرى.
هل يمكن بيع العقار قبل شطب الرهن؟
نعم، ويحدث ذلك. يصدر البنك رسالة بالمبلغ الدقيق لإغلاق القرض، ويُدفع جزء من الثمن مباشرة إلى البنك عند التوقيع، ثم يعطي البنك موافقته على الشطب. ومع ذلك، فمن يخطط للبيع يحسن أن يشطب أولًا: فالجزء C النظيف سؤال أقل لمحامي المشتري ولبنكه.
ما الذي يُغلق أيضًا بعد السداد؟
- تأمين العقار. كثيرًا ما تطلب البنوك تسجيلها مستفيدة في الوثيقة. وبعد السداد اطلبوا من شركة التأمين إزالة البنك، كي تُدفع تعويضات التأمين المستقبلية لكم.
- القرض ضمن برنامج حكومي. إذا أُخذ القرض ضمن برنامج مثل Noua Casa، فاسألوا البنك هل هناك قيد أو كفالة أو موافقة إضافية يجب معالجتها قبل أن تصبح شهادة القيد نظيفة.
ما الذي يُفعل قبل التوقيع على بيع أو على قرض جديد؟
يحسن طلب مستندات البنك في الشهر نفسه الذي يُغلق فيه القرض، وطلب شهادة قيد، وتقديم طلب الشطب، والتأكد في شهادة قيد جديدة من أن الجزء C نظيف، قبل وقت طويل من أن يطلب مشترٍ أو بنك جديد الاطلاع عليها. ونحن نرافق أصحاب العقارات الإسرائيليين في هذه المرحلة ونفحص شهادة القيد قبل الشطب وبعده. أما التقديم إلى مكتب السجل والتوقيعات وفق القانون الروماني فيتولاها محامون وكتّاب عدل مرخّصون في رومانيا.
هذا المقال معلومات عامة، صحيحة حتى أكتوبر 2026، ولا يشكّل استشارة قانونية لحالة بعينها. فرسوم ANCPI وإجراءات البنوك تتغير من حين لآخر؛ والإجراء في ملفكم يتوقف على عقد الرهن وعلى ما هو مقيّد في شهادة القيد.
أسئلة شائعة
هل يُشطب الرهن تلقائيًّا عند انتهاء السداد في رومانيا؟
لا. فوفق المادة 2428 من القانون المدني، لا ينتهي الرهن على العقار إلا بشطبه من السجل. ويجب تقديم طلب إلى مكتب السجل مع موافقة البنك، وبعض البنوك تفعل ذلك بنفسها.
كم يكلّف شطب الرهن من السجل العقاري؟
رسم ANCPI هو 75 ليو لكل عملية شطب، حتى أكتوبر 2026، ويشمل حظر البيع والرهن المقيّد مع الرهن.
كم يستغرق الشطب؟
يتوقف أولًا على البنك وعلى الوتيرة التي يصدر بها المستندات. وبعد التقديم، يُبلَّغ قرار المسجِّل خلال 30 يومًا على الأكثر من تسجيل الطلب (القانون 7/1996، المادة 31(1)).
هل يمكن معالجة الشطب من إسرائيل؟
نعم. فيمكن لمحامٍ أو كاتب عدل في رومانيا التقديم نيابةً عنكم، أو يُقدَّم الطلب عبر الإنترنت بمستندات ذات توقيع إلكتروني مؤهَّل. ومن يوقّع بدلًا منكم يحتاج إلى توكيل.
نُقل القرض إلى جهة أخرى. من يعطي الموافقة؟
إذا دفعتم لجهة اشترت القرض ولم تُقيَّد في السجل، يحق لكم طلب الشطب بأنفسكم مع مستند الحوالة الأصلي وإيصال الدفع (القانون 7/1996، المادة 28(9)).
اقرأ التالي · 7 دقائق للقراءةالوصية للإسرائيلي الذي يملك عقارًا في رومانيا: اختيار القانون، وشكل الوصية، والتنسيق مع الوصية في إسرائيلكيف تُكتب وصية تعمل على عقار في رومانيا: اللائحة 650/2012 واختيار القانون، والوصية الموثّقة أو بخط اليد، والحصة المحفوظة، والتنسيق مع الوصية الإسرائيلية.قراءة الدليلالمصادر
المعلومات الواردة في هذا الدليل عامة، ولا تشكّل استشارة قانونية أو ضريبية لصفقة بعينها. تُدرس كل صفقة على حدة.