Bună ziua tuturor!
Registrul funciar din România este închis și nu permite înregistrarea tranzacțiilor și obținerea de informații din 14 iulie, în urma unui atac cibernetic. Potrivit autorităților din România, registrul ar urma să revină la funcționare în cursul săptămânii următoare.
În timp ce în Israel asistăm la stagnare în birourile de vânzări și la o dezbatere tot mai intensă despre prețurile apartamentelor, cu o mare așteptare din partea publicului de reducere a prețurilor, constructorii continuă să iasă cu promoții de vânzare (Prashkovsky derulează chiar în aceste zile „licitația apartamentelor”) și totuși evită reduceri semnificative de preț, în Europa prețurile apartamentelor continuă să crească, iar întâlnim tot mai mulți israelieni care analizează și cumpără proprietăți în străinătate.
În această lună dorim să vă atragem atenția asupra următoarelor:
a. Grecia: prețurile imobiliare - creșterea continuă, dar ritmul s-a tăiat la jumătate.
b. România: investițiile imobiliare se prăbușesc cu 46% în prima jumătate a anului, apoi vine o singură tranzacție care întoarce farfuria.
c. Cipru: schimbarea regulilor de TVA la apartamentele noi.
d. Portugalia: ritmul tranzacțiilor încetinește, dar penuria structurală continuă să susțină prețurile.
e. SUA: piața imobiliară rezidențială - reziliență în pofida dobânzii ridicate, cu câteva semne de întrebare sub suprafață.
Lectură plăcută,
av. Ilan Leibovitch și echipa biroului
Grecia
Reforma imobiliară a legii Hatzidakis - ce se schimbă în practică
Legea 5293/2026 introduce o serie de schimbări semnificative în dreptul imobiliar grecesc, cele mai multe fiind deja în vigoare. Mai jos este ceea ce privește direct proprietarii de imobile, cumpărătorii și vânzătorii, cu o distincție clară între ceea ce este deja activ și ceea ce se așteaptă în zilele următoare și nu a fost încă aprobat oficial.
Pentru proprietarii existenți de imobile în Grecia
Cea mai importantă schimbare privește pretențiile istorice de proprietate ale statului. Până astăzi, „imprescriptibilitatea” drepturilor statului (în vigoare din 1915) a împiedicat proprietarii de fapt să se înscrie ca proprietari legali în fața unei pretenții a statului, chiar și după zeci de ani de posesie de bună-credință. O modificare clarificată în circulara Ministerului Agriculturii din 30.6.2026 (nr. 177178) schimbă aceasta: cine deține o proprietate cu bună-credință timp de cel puțin 40 de ani înainte de 19.3.2003 (inclusiv perioada de posesie a predecesorilor), atunci când statul nu a efectuat acte de posesie din 23.2.1946, poate obține acum, pentru prima dată în 111 ani, recunoașterea judiciară ca proprietar legal în fața statului. Există o dispoziție specifică suplimentară pentru proprietăți agricole administrate de Ministerul Agriculturii, inclusiv cazuri de alocare temporară de teren sau de împărțire agricolă. Este relevant mai ales pentru proprietarii de imobile vechi, rurale sau primite prin moștenire fără înscriere formală completă - o situație mai frecventă decât pare, inclusiv la clienții străini care au cumpărat proprietăți vechi.
În plus, proprietarii cu o proprietate sechestrată/poprită din cauza unei datorii fiscale vor putea în curând să o vândă: o modificare a articolului 18 împuternicește autoritatea fiscală (AADE) să permită vânzarea proprietăților poprite, un procent din contravaloare (în funcție de mărimea datoriei) urmând să fie încasat direct de notar și transferat autorității. La data de 12.7.2026, decizia administrativă care activează articolul nu a fost încă publicată, dar este așteptată „în zilele următoare”, adică încă nu se poate conta pe ea în practică.
În sfârșit, o simplificare birocratică generală deja în vigoare: nu mai există obligația de a prezenta dumneavoastră înșivă adeverințe care există deja în bazele de date ale statului (se pot înlocui cu o declarație în scris); din 1.6.2026 fiecare cetățean primește un cod personal de urmărire pentru fiecare procedură administrativă; iar din 7.7.2026 fiecare autoritate publică trebuie să publice pe site-ul ei, în mod curent, programul de audiențe și lista avocaților.
Pentru cumpărători
Două schimbări influențează direct o tranzacție de cumpărare. În primul rând, a fost anulată obligația de a anexa un plan topografic la contractul de vânzare în zonele cartografiate în cadastru (articolul 16), în vigoare de la publicarea legii. În al doilea rând, și în funcție de publicarea unei decizii administrative comune care încă nu a apărut la 12.7.2026, dar este așteptată în curând: notarul va deveni un „One Stop Shop” (articolul 15) care va colecta digital toate avizele necesare - date de cadastru, adeverințe fiscale și de asigurări sociale, identitatea digitală a clădirii, și va depune el însuși declarațiile fiscale și plățile taxelor. Important pentru cumpărători în mod deosebit: dacă părțile vor conveni explicit aceasta, notarul va putea primi contravaloarea într-un cont dedicat de garanție (escrow), va deduce din el datoriile vânzătorului și va elibera sarcinile înainte de transferul restului - o protecție reală împotriva cumpărării unei proprietăți cu o datorie ascunsă. Până la publicarea deciziei, procedura obișnuită continuă să se aplice.
Pentru vânzători
Un vânzător care a primit proprietatea prin moștenire, donație sau transfer parental și încă nu a achitat impozitul pe moștenire/donație poate acum să îl plătească la data transferului proprietății înseși, și nu în avans (articolul 17, în vigoare). Un vânzător cu o proprietate poprită din cauza unei datorii fiscale, așa cum s-a menționat mai sus, este așteptat să poată vinde în curând, sub rezerva publicării deciziei administrative. Iar un vânzător a cărui proprietate privește o pretenție istorică de proprietate a statului (vezi mai sus) beneficiază de o certitudine juridică semnificativ mai mare cu privire la capacitatea proprietății de a fi vândută - un punct important de transmis și potențialului cumpărător, ca parte a verificării prealabile.
Prețurile apartamentelor din Grecia: creșterea continuă, dar ritmul s-a tăiat aproape la jumătate
Indicele Spitogatos, bazat pe prețurile cerute din milioane de anunțuri de pe cel mai mare site imobiliar din Grecia, arată o imagine clară pentru trimestrul al doilea din 2026: prețurile încă urcă în toată Grecia, dar într-un ritm mult mai lent decât anul trecut. Prețul mediu cerut pentru un apartament a crescut cu 6,1% față de trimestrul corespunzător, față de un salt de exact 9,7% cu un an în urmă. Adică ritmul de creștere s-a tăiat aproape la jumătate într-un singur an. Atena (Attica) a crescut cu 5,3% (față de 9,4% anul trecut), iar Salonic cu 7,7% (față de 11,4%). Pe piața chiriilor încetinirea este mult mai dramatică: o creștere de doar 1,3% la nivel național, față de 7,2% cu un an în urmă - aproape o oprire completă.
Diferența dintre zonele cele mai scumpe și cele mai ieftine din Grecia rămâne uriașă și chiar demonstrează cât de fragmentată este piața: suburbiile sudice ale Atenei (4.231 de euro/m²) și Ciclade (4.063 de euro/m²) în frunte, față de Kastoria din nordul Greciei, doar 585 de euro/m², mai puțin de o optime din prețul din suburbiile sudice. În interiorul Atticii însăși diferența este și mai puternică: Vouliagmeni conduce cu 7.364 de euro/m², aproape de cinci ori mai mult decât zona cea mai ieftină, Varnavas, unde m² este de 1.407 euro.
Și iată cifra care surprinde cu adevărat: zonele care au sărit cel mai mult anul acesta nu sunt cele de lux cunoscute, ci tocmai cele considerate până de curând „bugetare”. Drosia, în suburbiile Atenei, a sărit cu 30,2% într-un an, cel mai puternic salt din întreaga Attică. Spitogatos atribuie aceasta, printre altele, creșterii ofertei de apartamente cu grădină și de case unifamiliale noi cu clasificare energetică ridicată, care vin la un preț mai mare. Și Daphne (27%), Lykovrissi (25,6%) și Tavros (22,5%) se află pe aceeași tendință. Cu alte cuvinte, scumpirea se răspândește și în zone care până nu demult erau alternativa ieftină.
Sistemul bancar din Grecia deschide robinetul creditelor ipotecare. Raportul mediu de finanțare (LTV) a crescut, iar băncile sunt acum dispuse să finanțeze până la 90% din valoarea proprietății, cifră care explică parțial de ce și în zonele „ieftine” există încă o cerere care împinge prețurile în sus.
Este important să ne amintim că indicele Spitogatos se bazează pe prețuri cerute, nu pe tranzacții efective, prețul final fiind de obicei mai mic. Pentru comparație: Banca Greciei, care măsoară după evaluări reale, a raportat o creștere de 5,7% în primul trimestru din 2026 (cea mai recentă cifră pe care a publicat-o), puțin mai conservatoare decât Spitogatos, dar exact în aceeași direcție.
Prezența noastră în presă
Peste 85.000 de apartamente stau pe stoc și nu se vând. Constructorii nu reduc prețul pentru că banca nu le permite, și exact de aceea anularea TVA-ului poate schimba tot jocul.
Prețurile nu au scăzut cu 20% pentru că banca pur și simplu nu îi lasă pe constructori să reducă. Așa că constructorul împarte cadouri, modernizează specificațiile și oferă 80/20 - totul, în afară de a atinge prețul de pe autocolant. Iar cifra cea mai uluitoare? Biroul Central de Statistică scoate apartamentele finalizate și construite din numărătoarea oficială după un an și un sfert, adică 84.000 este un minim, nu un maxim.
De la începutul lui 2025 au dat faliment în Israel peste o mie de constructori de execuție, cei care construiesc de fapt apartamentul dumneavoastră. Iar la evacuare-construire (pinui-binui) situația este deosebit de gravă: familia a evacuat deja apartamentul vechi, uneori l-a văzut demolat, iar acum constructorul se prăbușește în mijlocul proiectului. Legea israeliană știe să returneze bani, dar nu știe să returneze o casă.
Biroul Central de Statistică scoate un apartament din numărătoarea oficială la 15 luni după terminarea construcției, chiar dacă constructorul îl mai oferă spre vânzare. Mii de apartamente finalizate și gata de locuit pur și simplu dispar, pentru că le-a expirat valabilitatea statistică. Și cui îi convine aceasta? Constructorului, al cărui stoc raportat arată mai mic. Băncii care l-a finanțat și oricui preferă ca piața locuințelor să pară mai echilibrată decât este în realitate.
România
Registrul funciar național s-a prăbușit - 3 săptămâni în criză și ce ne învață despre gestionarea riscurilor în tranzacțiile transfrontaliere
La 14 iulie 2026, România a devenit un caz de test rar: o țară întreagă în care piața imobiliară s-a oprit, aproape la propriu, din cauza unui singur atac cibernetic. ANCPI, Agenția Națională de Cadastru și Publicitate Imobiliară, organismul care administrează registrul funciar românesc, s-a dovedit a fi victima unui atac de tip ransomware care a criptat și a șters o parte din infrastructura ei de virtualizare. Sistemul central, e-Terra, prin care trece fiecare înregistrare cadastrală și fiecare înscriere de drepturi imobiliare din România, s-a prăbușit complet. Din acel moment: nu există extrase de carte funciară, nu există înscrieri, nu se pot depune sau trata cereri, iar notarii nu pot verifica nicio tranzacție imobiliară, adică piața imobiliară din România este blocată de drept și de fapt. Este important de menționat: potrivit declarațiilor oficiale repetate ale guvernului, baza de date centrală cu înregistrările de proprietate în sine nu a fost afectată, evenimentul a lovit infrastructura operațională, nu informația.
Luna care a pierdut terenul
Restaurarea s-a dovedit mult mai complexă decât s-a estimat la început. Echipele tehnice, în colaborare cu Serviciul de Telecomunicații Speciale, Directoratul Național de Securitate Cibernetică (DNSC) și Cyberint, au lucrat la restaurarea completă a infrastructurii, mutând-o în cloud-ul guvernamental. La 30 iulie guvernul a anunțat că restaurarea și migrarea au fost finalizate, dar sistemul mai trebuia să treacă printr-un proces riguros de testare. De acolo încolo, la fiecare câteva zile s-a repetat același tipar: o nouă rundă de teste s-a încheiat, a rămas „un număr limitat” de defecțiuni tehnice și încă nu există o dată certă. Trei săptămâni de așteptare, până vinerea trecută.
Criza care a împins legislația: cursă contra ceasului de la 1 august
Paralizia a costat aproape un preț bănesc direct pe cumpărătorii de apartamente. În România, 1 august 2026 a fost data la care TVA-ul redus de 9% la apartamente urcă la TVA-ul complet de 21%. Cine a semnat un angajament prealabil de cumpărare a unui apartament și se aștepta să finalizeze tranzacția până la acea dată nu a putut face acest lucru, pentru că fără e-Terra notarul nu poate verifica nicio tranzacție. Ca răspuns, parlamentul român a acționat cu o viteză neobișnuită: biroul Senatului, iar după el Camera Deputaților la 29.7.2026, au aprobat o lege care prelungește termenul de finalizare a cumpărărilor de apartamente cu TVA redus până la 30 septembrie 2026, pentru ca cumpărătorii afectați de defecțiune să nu suporte un cost suplimentar fără vina lor. Condițiile: un singur apartament, suprafață utilă de până la 120 m², valoare totală de până la 600.000 de lei.
8 august: o lumină la capătul tunelului
În seara de vineri, 7.8.2026, ANCPI a publicat cel mai important anunț de până acum: testele de securitate, de funcționare și de performanță ale e-Terra „avansează bine”, iar potrivit evaluării actuale sistemul este așteptat să revină în funcțiune în cursul săptămânii următoare. Este prima dată când se oferă un cadru de timp concret, fie și vag, după trei săptămâni de „nu există o dată certă”.
Alături de anunț au venit două detalii critice pentru oricine are o tranzacție în curs în România. În primul rând, ANCPI a clarificat că orice cerere depusă în perioada de oprire, la ghișeu, prin poștă sau prin curier, a fost înregistrată cu menționarea exactă a datei și a orei primirii, iar când sistemul va reveni, toate aceste cereri, precum și actele notariale semnate în această perioadă și neînregistrate, vor intra în registrul electronic, cu păstrarea obligatorie a ordinii lor juridice de prioritate. Nimeni nu „își pierde locul la rând” din cauza opririi. În al doilea rând, valabilitatea extraselor de carte funciară care erau valabile la momentul evenimentului a fost prelungită automat cu numărul de zile în care sistemul a fost indisponibil, din nou, pentru a proteja rangul de prioritate al actelor semnate în această perioadă. Și revenirea la activitate va fi eșalonată și coordonată cu Uniunea Națională a Notarilor Publici, pentru a preveni o nouă prăbușire în momentul deschiderii.
Ce înseamnă în practică
La data scrierii acestor rânduri, piața imobiliară din România intră în a patra săptămână de paralizie completă. Semnele unei reveniri apropiate sunt pozitive, dar nu au fost confirmate definitiv, iar calendarul pe tot parcursul cazului a dovedit că estimările sunt amânate iar și iar. Pentru clienții cu tranzacții active în România, cele două mesaje centrale: nu este nevoie de panică în privința pierderii ordinii de prioritate sau a valabilității documentelor, autoritatea a luat măsuri explicite pentru protecția ambelor; dar merită să ne pregătim pentru o nouă întârziere în finalizarea tranzacțiilor și să verificăm cu notarul local care este exact situația fiecărui dosar specific în momentul în care sistemul se redeschide.
Întregul caz, dincolo de implicațiile imediate, amintește un punct relevant pentru orice tranzacție imobiliară internațională: infrastructura birocratică din spatele fiecărei tranzacții, registrul, notarul, autoritatea fiscală, nu este doar o procedură. Când cade, poate opri o piață întreagă, chiar dacă banii, cumpărătorul și vânzătorul sunt perfect pregătiți.
Investițiile imobiliare se prăbușesc cu 46% în prima jumătate a anului, apoi vine o singură tranzacție care schimbă imaginea
Raportul Marketbeat al Cushman & Wakefield Echinox prezintă o cifră care la început pare un semn de avertizare: volumul investițiilor imobiliare din România în prima jumătate a lui 2026 a fost de doar 211 milioane de euro - o scădere de 46% față de perioada corespunzătoare din anul trecut. Contextul economic nu ajută: economia românească s-a contractat cu 0,3% în trimestrul al doilea, iar inflația se învârte în jur de 10%.
Dar cifra aceasta nu mai este exactă. La începutul lui iulie s-a încheiat o tranzacție care a schimbat întreaga imagine: AFI Europe a cumpărat șase parcuri de retail de la MAS Real Estate pentru 282 de milioane de euro - a doua tranzacție ca mărime înregistrată vreodată pe piața imobiliară din România. Cu această tranzacție și cu alte câteva mai mici, volumul investițiilor din primele șapte luni a depășit deja volumul întregului an 2025.
Este interesant și cine cumpără. Investitorii din Europa de Est, inclusiv cumpărătorii români, au fost cei mai activi - 144 de milioane de euro, 68% din volum. Investitorii turci urmează cu 52 de milioane de euro. Doi jucători noi au intrat pe piață: compania turcă Mondo Development, care a cumpărat complexul de birouri @EXPO din nordul Bucureștiului, și compania cehă Star Capital Finance, care a devenit noul proprietar al parcurilor de retail NEST.
Randamentele încă spun o poveste de risc: 7% pe strada principală, 7,25% la birouri și mall-uri, 7,5% în industrie - cu aproximativ 100 până la 200 de puncte de bază peste majoritatea piețelor din Europa de Est. Este exact diferența care continuă să atragă investitori dispuși să trăiască cu puțin mai mult risc în schimbul unui randament mai ridicat.
Și apartamentele? Raportul Cushman & Wakefield se ocupă exclusiv de investiții instituționale în imobiliare comerciale, birouri, retail și industrie. Nu include date despre piața apartamentelor. Imaginea rezidențială vine dintr-o sursă complet diferită - banca centrală a României (BNR), în raportul ei de stabilitate financiară. Banca stabilește o constatare care sună aproape paradoxal: în pofida creșterilor continue de preț, apartamentele din România sunt încă „subevaluate” în raport cu fundamentele economice: veniturile gospodăriilor, costul finanțării și prețurile chiriilor. Prețurile locuințelor au crescut cu 6,7% în trimestrul al patrulea din 2025 față de perioada corespunzătoare, peste media europeană (5,5%), dar sub Ungaria (21,2%), Bulgaria (14,5%) și Cehia (8,5%). În termeni reali, cu o inflație care a atins aproape 10%, prețurile au scăzut de fapt cu 2,6%. Un indicator de accesibilitate interesant: timpul necesar pentru cumpărarea unui apartament cu două camere fără credit ipotecar a scăzut de la 8 la 7,9 ani de venit, dar cu diferențe mari între orașe: 6,8 ani la București față de 12 ani la Constanța.
Cipru
Ciprul schimbă regulile de TVA la apartamentele noi
La 1 septembrie 2026 intră în vigoare în Cipru o schimbare de fond în regulile de TVA aplicabile proprietăților. Două decrete publicate la 27 februarie 2026 (102/2026 și 103/2026) modifică anexa a cincea și a opta la legea TVA.
Ce s-a schimbat
Până acum criteriul era timpul: textul anterior supunea TVA prima vânzare în termen de cinci ani de la data finalizării construcției și vânzările ulterioare în aceeași perioadă, cu condiția să nu fi existat utilizare efectivă din partea unei persoane neafiliate timp de cel puțin 24 de luni. Acest text este înlocuit cu cuvintele „înainte de prima ocupare”.
„Prima ocupare” este definită ca prima utilizare a clădirii după predarea sau construirea ei, inclusiv locuirea proprietarului, folosirea personală, închirierea sau orice altă utilizare care continuă pe bază sistematică. „Prima utilizare” este definită ca o utilizare sau exploatare care continuă sistematic timp de cel puțin 18 luni. Rezultatul: orice vânzare a unei clădiri și a terenului aferent care are loc înainte ca ea să fi fost în utilizare sistematică timp de 18 luni va fi supusă TVA.
Cui i se aplică
Este punctul în care este cel mai important să fim exacți. Obligația de TVA se aplică unui vânzător care acționează ca persoană impozabilă, dezvoltator, constructor, societate care tranzacționează imobiliare. O persoană fizică ce vinde o proprietate proprie în afara unui cadru de afaceri nu este persoană impozabilă, iar întreaga tranzacție este în afara domeniului de aplicare a TVA; în locul ei se aplică taxele de transfer.
De aceea, dacă ați cumpărat de la o persoană fizică, această schimbare nu vă privește direct. Dacă ați cumpărat de la un dezvoltator sau de la o societate, vă privește foarte mult. Atenție la excepție: cine dezvoltă sau parcelează proprietăți în mod regulat poate fi considerat ca desfășurând o activitate economică, chiar dacă este persoană fizică.
Din punct de vedere practic, vânzătorul încasează TVA și îl transferă autorității fiscale, dar cumpărătorul este cel care suportă costul.
În ce cotă
Cota nu este „5% sau 19%” binar, ci eșalonată și condiționată. Cota redusă nu se aplică deloc dacă valoarea proprietății depășește 475.000 de euro și/sau suprafața construită totală depășește 190 m²; în acest caz 19% se aplică întregii proprietăți. În cadrul limitelor: 5% se aplică primilor 130 m² și până la o valoare de 350.000 de euro; dacă suprafața este între 130 și 190 m², restul este la TVA complet; dacă valoarea este între 350.000 și 475.000 de euro, restul este la TVA complet.
În plus, cumpărătorul trebuie să fie o persoană fizică ce cumpără pentru locuință personală, proprietatea trebuie să servească drept locuință principală și permanentă în Cipru (nu casă de vacanță, nu proprietate de investiții, nu pentru închiriere), iar cota redusă să nu fi fost aplicată anterior aceleiași proprietăți de un alt cumpărător.
Noutate în favoarea cumpărătorilor
În trecut, orice utilizare a proprietății, chiar și scurtă, putea să o lipsească de dreptul la cota redusă. Conform legii modificate, dacă clădirea este vândută înainte de a ajunge la 18 luni de utilizare sistematică, cota redusă se poate aplica totuși. Adică o proprietate poate fi „nouă” și supusă TVA și, totuși, să beneficieze de 5% și nu de 19%.
Exemplu numeric
O locuință principală cu suprafață construită de 120 m², la prețul de 300.000 de euro, finalizată în 2020 și niciodată locuită, vândută de un dezvoltator:
Înainte de 1 septembrie - scutită, pentru că au trecut mai mult de cinci ani de la terminarea construcției.
După 1 septembrie - supusă TVA, pentru că nu a existat utilizare sistematică mai lungă de 18 luni. Suprafața și valoarea se încadrează, deci 5% pe întreaga sumă: 15.000 de euro.
Este important de nuanțat: într-o tranzacție supusă TVA nu se plătesc deloc taxe de transfer, în timp ce într-o tranzacție care nu este supusă TVA taxele de transfer sunt reduse cu 50%. Diferența netă este mai mică decât suma completă a TVA și trebuie calculată separat pentru fiecare tranzacție.
Ce facem
Autoritatea fiscală recomandă dezvoltatorilor și vânzătorilor să urmărească exact data la care clădirea a intrat în utilizare sistematică și să păstreze documentația, contracte de închiriere, jurnale de ocupare și facturi de utilități, care poate servi drept probă și poate preveni o obligație de TVA neașteptată. Cumpărătorilor și investitorilor le recomandă să verifice dacă proprietatea este considerată „nouă” conform noii legi, pentru a planifica din timp implicațiile financiare.
Cumpărătorul trebuie să afle două lucruri înainte de semnare: cine este vânzătorul din punctul de vedere al statutului său pentru TVA și care este istoricul de utilizare al proprietății. Aceste două lucruri, și nu vechimea clădirii, stabilesc expunerea.
Primele 50 de tranzacții ca mărime din prima jumătate a anului însumează 286 de milioane de euro
O nouă analiză a companiei Ask Wire din Cipru examinează cele mai mari 50 de tranzacții imobiliare semnate pe insulă între ianuarie și iunie 2026, cu o valoare cumulată de 286,4 milioane de euro. Numai primele 10 tranzacții reprezintă mai mult de jumătate din sumă - aproximativ 162 de milioane de euro. Cea mai mare tranzacție individuală: 55 de milioane de euro, o clădire și câmpuri învecinate în zona Moni din districtul Limassol.
Și iată partea interesantă: nu sunt în principal tranzacții cu apartamente sau cu birouri existente. Potrivit directorului general al Ask Wire, Pavlos Loizou, șapte din cele zece mari tranzacții sunt cumpărări de teren, câmpuri și parcele. Cu alte cuvinte, banii mari nu cumpără proprietăți finalizate, ci cumpără dreptul de a construi. Loizou menționează că este vorba despre parcele în locații în care este probabil să fie folosite pentru proiecte rezidențiale de lux și poate și pentru hotelărie. În paralel, el vorbește despre o cerere tot mai mare de birouri - rezultat direct al companiilor internaționale care continuă să se stabilească în Cipru.
Limassol domină imaginea: șase din cele zece mari tranzacții, în valoare de 117 milioane de euro, și 51,7% din întreaga valoare a celor 50 de tranzacții. Paphos pe locul al doilea, cu 24%.
Și un punct care merită remarcat: opt din cele zece mari tranzacții au fost realizate încă în primul trimestru. Loizou însuși leagă încetinirea din trimestrul al doilea de incertitudinea creată de conflictul din Orientul Mijlociu, o reamintire a faptului că și o piață care pare stabilă ca cea din Cipru reacționează la evenimente globale.
Portugalia
Ritmul tranzacțiilor încetinește, dar penuria structurală continuă să susțină prețurile
Datele Eurostat publicate în cursul lunii iulie plasează Portugalia pe locul al zecelea dintre 18 state ale Uniunii Europene la creșterea numărului de tranzacții cu locuințe pentru anul 2025 - o creștere de 10,5%. Este o încetinire clară față de ritmul de creștere de 15,2% înregistrat în 2024, când piața portugheză s-a refăcut puternic după o prăbușire de 19,8% a tranzacțiilor în 2023, pe fondul creșterii dobânzii ipotecare și al inflației ridicate. În fruntea tabelului european de creștere se află Slovenia (+29,9%), Lituania (+22,8%) și Austria (+21,4%); scăderea numărului de tranzacții s-a înregistrat doar în trei țări - Croația, Bulgaria și Polonia.
Alături de încetinirea ritmului tranzacțiilor, prețurile locuințelor din Portugalia au continuat să urce spre un nou maxim în primul trimestru din 2026. Un analist de piață din domeniu indică o imagine care nu este univocă: cumpărătorii străini își reduc prezența, dar cumpărătorii locali continuă să poarte o parte considerabilă a activității; chiria din Lisabona se stabilizează, iar la Porto s-a înregistrat chiar o ușoară scădere, în timp ce accesul la locuință rămâne o provocare socială centrală în țară. Această imagine, care combină prețuri record, încetinirea tranzacțiilor și scăderea cererii străine, ilustrează o piață care nu se mai comportă ca un bloc unitar: piața primei locuințe este diferită de cea a investiției, iar Lisabona nu trăiește aceeași realitate ca Porto sau Algarve.
Factorul structural care continuă să susțină prețurile în pofida încetinirii tranzacțiilor este o penurie cronică de ofertă: potrivit unui raport al unei companii de marketing imobiliar premium activă pe piață, ritmul finalizării construcțiilor noi în Portugalia este de circa 21 de mii de unități locative pe an în medie (2020-2024), față de aproximativ 104 mii pe an la începutul anilor 2000 - o diferență care continuă să împiedice o corecție semnificativă a prețurilor chiar și atunci când ritmul tranzacțiilor încetinește.
De la biroul autorului:
O piață în care numărul tranzacțiilor încetinește, dar prețurile continuă să urce, este o piață în care momentul ales singur nu mai garantează un randament - alegerea specifică a proprietății, a locației și a segmentului (prima locuință față de investiție, Lisabona față de Algarve) este cea care stabilește. Le recomandăm clienților care analizează intrarea pe piața portugheză în lunile următoare să își bazeze decizia pe date locale specifice zonei și segmentului, și nu pe tendința generală a prețurilor la nivel național.
SUA
Fed-ul iar nu s-a mișcat
Federal Reserve a anunțat la 29 iulie, la încheierea ședinței FOMC, că lasă dobânda de bază neschimbată - în intervalul 3,50%-3,75%. Este a cincea oară consecutiv când dobânda rămâne pe loc. Aparent nu sunt știri: stabilitatea este de regulă un semn bun. Dar două detalii ale acestei decizii merită o atenție deosebită pentru cine finanțează proprietăți în dolari.
În primul rând, votul nu a fost unanim. Trei președinți ai unor bănci federale regionale, din Cleveland, Minneapolis și Dallas, au votat împotriva deciziei și au susținut tocmai o majorare a dobânzii. Argumentul lor: inflația se află deasupra țintei de 2% de mai bine de cinci ani, și este suficient timp pentru a înceta să mai aștepte ca ea să „se corecteze singură”. Nu este o divergență tehnică marginală, este o afirmație că în interiorul Fed-ului însuși există cineva care crede că dobânda nu este încă suficient de mare.
În al doilea rând, și cel mai important pentru cine planifică finanțarea: piețele prețuiesc acum nu o reducere de dobândă, ci două majorări de 0,25% în cursul lui 2026. Adică, cine așteaptă ca dobânda la împrumuturile din SUA să scadă în curând - merită să își actualizeze prognoza. Președintele Kevin Warsh a ales și să dea mai puține indicii despre direcția următoare, ceea ce lasă piața într-o ceață mai mare decât de obicei.
Și iată un punct care nu se potrivește deloc cu această imagine: tocmai într-un mediu de dobândă ca acesta, piața de finanțare a imobiliarelor comerciale din SUA nu s-a retras. Creditorii au emis 26 de miliarde de dolari în obligațiuni garantate cu credite (CLO) pentru imobiliare comerciale numai în prima jumătate a lui 2026, un ritm care, dacă va continua, va depăși recordul tuturor timpurilor din 2021 (45,4 miliarde de dolari). Adică banii nu așteaptă o dobândă mai mică pentru a se mișca. Pur și simplu învață să trăiască cu situația actuală.
Concluzia practică: cine construiește un flux de numerar pe presupunerea că dobânda din SUA va scădea în lunile următoare ar trebui să verifice din nou această presupunere. Următoarea ședință a Fed - 15-16 septembrie.
Piața imobiliară rezidențială: reziliență în pofida dobânzii ridicate, cu câteva semne de întrebare sub suprafață
Trimestrul al doilea din 2026 a oferit pieței imobiliare americane un test dificil: o inflație care a sărit la 4,2% în mai (cea mai mare de mult timp), o dobândă Fed rămasă blocată la 3,50%-3,75% și o dobândă ipotecară pe 30 de ani în jur de 6,4%-6,5% pe parcursul trimestrului. Și totuși, piața nu s-a prăbușit, doar a încetinit.
Prețul mediu al unei case din SUA (potrivit NAR, iunie 2026) a atins un maxim al tuturor timpurilor - 440.600 de dolari, o creștere de 1,8% într-un an. Nu este o creștere dramatică, dar continuă, și aceasta în sine este surprinzător având în vedere mediul de finanțare. Motivul central: penuria persistentă de ofertă, care continuă să susțină prețurile chiar și când cererea se răcește.
Începuturile de construcție spun o poveste divizată. După ce în mai s-a înregistrat un minim pe șase ani, iunie a arătat un salt de 19%, dar aproape în întregime provenit din construcții Multi-Family (513 mii de unități). Casele individuale au continuat să scadă, cu 3,2% mai puțin decât în urmă cu un an. Dezvoltatorii continuă să ofere stimulente cumpărătorilor pentru a face față costurilor ridicate de finanțare.
Pe piața închirierilor, chiria medie pentru un apartament cu două dormitoare este de aproximativ 1.930 de dolari pe lună (Apartments.com, iulie 2026) - o creștere moderată. Domeniul Build to Rent (case individuale destinate de la început închirierii) continuă să atragă capital instituțional, pornind de la presupunerea că cererea pentru soluții de calitate va rămâne puternică chiar dacă ritmul construcțiilor multifamiliale se va tempera.
Și poate cea mai surprinzătoare poveste a trimestrului nu este locuința, ci ospitalitatea. Iunie 2026 a fost cea mai puternică lună pentru sector din martie 2023: gradul de ocupare a urcat la 69,6%, prețul mediu pe cameră (ADR) a sărit cu 6,7% la 173,76 de dolari, iar venitul pe cameră disponibilă (RevPAR) a crescut cu 8,4% la 120,97 de dolari - o împingere semnificativă din partea campionatului mondial de fotbal desfășurat în SUA în acea perioadă.
De la biroul autorului:
Piața nu este o „bulă care se sparge”, dar nici nu se află cu siguranță într-o stare de „alergare liberă”. Penuria de ofertă continuă să susțină prețurile locuințelor, dar diferența dintre performanța segmentului multifamilial și a caselor individuale, și dintre locuințe și ospitalitate, sugerează că banii merg astăzi către zone și sectoare specifice, nu către întreaga piață în mod uniform.
Corect la data emiterii. Legislația, cotele de impozitare și procedurile se schimbă; verificați situația actuală înainte de orice decizie.
Tradus din originalul în ebraică. עברית