Всем здравствуйте!
Земельный реестр Румынии закрыт и не позволяет регистрировать сделки и получать информацию с 14 июля вследствие кибератаки. По данным властей Румынии, реестр должен возобновить работу в течение ближайшей недели.
Пока в Израиле мы наблюдаем застой в офисах продаж и растущее обсуждение цен на квартиры при большом ожидании общества снижения цен, подрядчики продолжают выходить с акциями продаж («Прашковски» запускает «тендер на квартиры» именно в эти дни), и всё же избегают значительных снижений цен, в Европе цены на квартиры продолжают расти, и мы сталкиваемся со всё большим числом израильтян, изучающих и приобретающих объекты за рубежом.
В этом месяце мы хотим обратить Ваше внимание на следующее:
а. Греция: цены на недвижимость - рост продолжается, но темп сократился вдвое.
б. Румыния: инвестиции в недвижимость падают на 46% в первом полугодии, а затем приходит одна сделка, переворачивающая картину.
в. Кипр: изменение правил НДС на новые квартиры.
г. Португалия: темп сделок замедляется, но структурный дефицит продолжает поддерживать цены.
д. США: рынок жилой недвижимости - устойчивость, несмотря на высокую ставку, с несколькими вопросительными знаками под поверхностью.
Приятного чтения,
Адвокат Илан Лейбович и команда офиса
Греция
Реформа недвижимости по закону Хатзидакиса - что меняется на практике
Закон 5293/2026 вводит ряд существенных изменений в греческое земельное право, большая часть которых уже действует. Ниже - то, что непосредственно касается владельцев объектов, покупателей и продавцов, с чётким разграничением между тем, что уже действует, и тем, что ожидается в ближайшие дни и ещё официально не утверждено.
Для существующих владельцев недвижимости в Греции
Наиболее существенное изменение касается исторических претензий государства на собственность. До сих пор «непогашаемость давностью» прав государства (действующая с 1915 года) мешала фактическим владельцам зарегистрироваться как законные владельцы перед лицом претензии государства, даже после десятилетий добросовестного владения. Поправка, разъяснённая в циркуляре министерства сельского хозяйства от 30.6.2026 (№ 177178), меняет это: тот, кто добросовестно владеет объектом не менее 40 лет до 19.3.2003 (включая период владения предшественников), при том что государство не совершало действий по владению с 23.2.1946, может теперь впервые за 111 лет получить судебное признание в качестве законного владельца перед государством. Есть и дополнительное специальное положение для сельскохозяйственных объектов, находящихся в ведении министерства сельского хозяйства, в том числе в случаях временного предоставления земли или сельскохозяйственного раздела. Это актуально главным образом для владельцев давних объектов, сельских или полученных по наследству без полной формальной регистрации - ситуация более частая, чем кажется, даже у иностранных клиентов, купивших давние объекты.
Кроме того, владельцы с объектом, арестованным/описанным из-за налогового долга, вскоре смогут его продать: поправка к статье 18 уполномочивает налоговый орган (AADE) разрешать продажу арестованных объектов, при этом процент от выручки (в зависимости от размера долга) будет взиматься непосредственно нотариусом и перечисляться органу. По состоянию на 12.7.2026 административное решение, приводящее статью в действие, ещё не опубликовано, но ожидается «в ближайшие дни», то есть пока на него нельзя опираться на практике.
Наконец, общее бюрократическое упрощение, уже действующее: больше нет обязанности самостоятельно представлять справки, уже существующие в государственных базах (можно заменить письменным заявлением); с 1.6.2026 каждый гражданин получает личный код отслеживания для каждой административной процедуры; а с 7.7.2026 каждый государственный орган обязан публиковать на своём сайте часы приёма посетителей и адвокатов на постоянной основе.
Для покупателей
Два изменения напрямую влияют на сделку покупки. Во-первых, отменена обязанность прилагать топографический план к договору купли-продажи в районах, нанесённых на кадастровую карту (статья 16), с момента публикации закона. Во-вторых, и это зависит от публикации совместного административного решения, которое по состоянию на 12.7.2026 ещё не вышло, но ожидается в ближайшее время: нотариус станет «One Stop Shop» (статья 15), который в цифровом виде соберёт все необходимые справки - кадастровые данные, справки налоговой и социального страхования, цифровую идентичность здания, и самостоятельно подаст налоговые декларации и платежи сборов. Особенно важно для покупателей: если стороны прямо согласятся на это, нотариус сможет принять оплату на выделенный эскроу-счёт, вычесть из неё долги продавца и снять обременения до перечисления остатка - реальная защита от покупки объекта со скрытым долгом. До публикации решения продолжает действовать обычная процедура.
Для продавцов
Продавец, получивший объект по наследству, в дар или от родителей и ещё не погасивший налог на наследство/дарение, может теперь уплатить его в момент передачи самого объекта, а не заранее (статья 17, действует). Продавец с объектом, арестованным из-за налогового долга, как сказано выше, как ожидается, вскоре сможет продавать при условии публикации административного решения. А продавец, чей объект связан с исторической претензией государства на собственность (см. выше), пользуется существенно большей правовой определённостью относительно пригодности объекта к продаже - момент, который важно довести и до потенциального покупателя в рамках проверки (Due Diligence).
Цены на квартиры в Греции: рост продолжается, но темп сократился почти вдвое
Индекс Spitogatos, основанный на запрашиваемых ценах по миллионам объявлений на крупнейшем сайте недвижимости Греции, показывает ясную картину за второй квартал 2026 года: цены по-прежнему растут по всей Греции, но гораздо более медленными темпами, чем годом ранее. Средняя запрашиваемая цена квартиры выросла на 6,1% по сравнению с аналогичным кварталом, против скачка на 9,7% ровно год назад. То есть темп роста сократился почти вдвое за один год. Афины (Аттика) выросли на 5,3% (против 9,4% годом ранее), а Салоники - на 7,7% (против 11,4%). На рынке аренды замедление гораздо драматичнее: рост лишь на 1,3% по стране против 7,2% год назад - почти полная остановка.
Разрыв между самыми дорогими и самыми дешёвыми районами Греции остаётся огромным и даже показывает, насколько рынок фрагментирован: южные пригороды Афин (4 231 евро за кв. м) и Киклады (4 063 евро за кв. м) на первом месте, против Кастории на севере Греции - всего 585 евро за кв. м, менее одной восьмой цены в южных пригородах. Внутри самой Аттики разрыв ещё резче: Vouliagmeni лидирует с 7 364 евро за кв. м, почти в пять раз выше самого дешёвого района, Varnavas, где кв. м стоит 1 407 евро.
А вот показатель, который действительно удивляет: районы, подскочившие больше всего в этом году, - не известные престижные, а как раз те, которые до недавнего времени считались «бюджетными». Drosia в пригородах Афин подскочила на 30,2% за год - самый резкий скачок во всей Аттике. Spitogatos связывает это, среди прочего, с ростом предложения садовых квартир и новых односемейных домов с высоким энергетическим рейтингом, поступающих по более высокой цене. Daphne (27%), Lykovrissi (25,6%) и Tavros (22,5%) также движутся в том же направлении. Другими словами, подорожание распространяется и на районы, которые до недавнего времени были дешёвой альтернативой.
Банковская система Греции открывает кран ипотеки. Средний коэффициент финансирования (LTV) вырос, и банки сегодня готовы финансировать до 90% стоимости объекта, что отчасти объясняет, почему и в «дешёвых» районах всё ещё есть спрос, толкающий цены вверх.
Важно помнить, что индекс Spitogatos основан на запрашиваемых ценах, а не на реальных сделках, и итоговая цена обычно ниже. Для сравнения: Банк Греции, измеряющий по реальным оценкам стоимости, сообщил о росте на 5,7% в первом квартале 2026 года (последний опубликованный им показатель), несколько более консервативном, чем у Spitogatos, но в том же направлении.
Наше присутствие в СМИ
Свыше 85 000 квартир лежат на полке и не продаются. Застройщики не снижают цену, потому что банк не позволяет, и именно поэтому отмена НДС может изменить всю игру.
Цены не упали на 20%, потому что банк просто не позволяет застройщику снизить. Поэтому застройщик раздаёт подарки, улучшает спецификации и предлагает 80/20 - всё, кроме прикосновения к цене на наклейке. А самый поразительный показатель? ЦСБ убирает готовые и построенные квартиры из официального подсчёта через год и три месяца, то есть 84 000 - это минимум, а не максимум.
С начала 2025 года в Израиле обанкротилось свыше тысячи подрядчиков-исполнителей, тех, кто на самом деле строит Вашу квартиру. А в «пиной-бинуи» (проектах сноса и застройки на месте старых домов) положение особенно тяжёлое: семья уже освободила старую квартиру, иногда видела, как её сносят, а теперь застройщик рушится посреди проекта. Израильский закон умеет возвращать деньги, но не умеет возвращать дом.
ЦСБ исключает квартиру из официального подсчёта через 15 месяцев после окончания строительства, даже если застройщик всё ещё предлагает её на продажу. Тысячи готовых квартир, готовых к заселению, просто исчезают, потому что у них истёк статистический срок. И кому это удобно? Застройщику, чей отчётный запас выглядит меньше. Банку, который его финансировал, и всем, кто предпочитает, чтобы рынок жилья выглядел более сбалансированным, чем он есть на самом деле.
Румыния
Национальный земельный реестр рухнул - 3 недели внутри кризиса, и чему он учит об управлении рисками в трансграничных сделках
14 июля 2026 года Румыния стала редким испытательным случаем: целая страна, где рынок недвижимости остановился, почти буквально, из-за одной кибератаки. ANCPI, Национальное управление кадастра и публикации недвижимости, орган, управляющий земельным реестром Румынии, оказалось жертвой атаки вымогательского ПО, которое зашифровало и стёрло часть его инфраструктуры виртуализации. Центральная система e-Terra, через которую проходит каждая кадастровая регистрация и регистрация прав на недвижимость в Румынии, рухнула полностью. С этого момента: нет выписок из земельного реестра, нет регистраций, нет подачи и обработки заявлений, а нотариусы не могут заверить ни одну сделку с недвижимостью, то есть рынок недвижимости Румынии заблокирован де-юре и де-факто. Важно отметить: согласно неоднократным официальным заявлениям правительства, центральная база данных с самими записями о собственности не пострадала, событие затронуло операционную инфраструктуру, а не информацию.
Месяц, потерявший почву
Восстановление оказалось гораздо сложнее, чем первоначально оценивалось. Технические команды совместно со Специальной службой связи, Национальной дирекцией по кибербезопасности (DNSC) и Cyberint работали над полным восстановлением инфраструктуры с переносом её в государственное облако. 30 июля правительство объявило, что восстановление и перенос завершены, но системе всё ещё предстояло пройти строгий процесс проверок. С этого момента каждые несколько дней повторялась одна и та же схема: завершён очередной раунд проверок, остаётся «ограниченное число» технических недочётов, а определённой даты всё ещё нет. Три недели ожидания, до прошлой пятницы.
Кризис, подтолкнувший законодательство: гонка со временем до 1 августа
Паралич чуть не нанёс прямой финансовый ущерб покупателям квартир. В Румынии 1 августа 2026 года был днём, когда сниженный НДС в 9% на квартиры повышается до полного НДС в 21%. Тот, кто подписал предварительное обязательство о покупке квартиры и рассчитывал завершить сделку до этой даты, не смог сделать этого, потому что без e-Terra нотариус не в состоянии заверить ни одну сделку. В ответ парламент Румынии действовал с исключительной скоростью: совет Сената, а затем палата депутатов 29.7.2026 утвердили закон, продлевающий срок завершения покупок квартир со сниженным НДС до 30 сентября 2026 года, чтобы пострадавшие от сбоя покупатели не несли дополнительных расходов не по своей вине. Условия: единственная квартира, полезная площадь до 120 кв. м, общая стоимость до 600 000 лей.
8 августа: свет в конце туннеля
Вечером в пятницу, 7.8.2026, ANCPI опубликовало самое значимое на сегодня сообщение: проверки безопасности, функционирования и производительности e-Terra «продвигаются хорошо», и по нынешней оценке система должна возобновить работу в течение ближайшей недели. Впервые назван конкретный срок, пусть и расплывчато, после трёх недель «определённой даты нет».
Вместе с сообщением пришли две критически важные детали для каждого, у кого есть незавершённая сделка в Румынии. Во-первых, ANCPI разъяснило, что каждое заявление, поданное в период остановки, на стойке, по почте или через курьера, зарегистрировано с точным указанием даты и времени получения, и когда система вернётся, все эти заявления, а также нотариальные документы, подписанные в этот период и не зарегистрированные, будут внесены в электронный реестр с обязательным сохранением их правовой очерёдности. Никто не «теряет свою очередь» из-за остановки. Во-вторых, срок действия выписок из земельного реестра, действовавших на момент события, автоматически продлён на число дней, когда система была недоступна, опять же для защиты очерёдности документов, подписанных в этот период. Возвращение к работе также будет поэтапным и согласованным с Национальным союзом государственных нотариусов, чтобы не допустить повторного краха в момент открытия.
Что это значит на практике
На момент написания этих строк рынок недвижимости Румынии входит в четвёртую неделю полного паралича. Признаки скорого возвращения положительные, но ещё окончательно не подтверждены, а график на протяжении всей истории доказал, что оценки раз за разом откладываются. Для клиентов с активными сделками в Румынии два основных сообщения: нет необходимости в панике по поводу потери очерёдности или срока действия документов, орган предпринял чёткие шаги для защиты обоих; но стоит готовиться к дальнейшей задержке в завершении сделок и уточнить у местного нотариуса, каково точное положение каждого конкретного дела, как только система откроется вновь.
Вся эта история, помимо непосредственных последствий, напоминает о моменте, актуальном для любой международной сделки с недвижимостью: бюрократическая инфраструктура за каждой сделкой - реестр, нотариус, налоговый орган - это не просто процедура. Когда она падает, она может остановить целый рынок, даже если деньги, покупатель и продавец полностью готовы.
Инвестиции в недвижимость падают на 46% в первом полугодии, а затем приходит одна сделка, переворачивающая картину
Доклад Marketbeat от Cushman & Wakefield Echinox показывает число, которое поначалу выглядит как предупреждающий знак: объём инвестиций в недвижимость Румынии в первом полугодии 2026 года составил всего 211 млн евро - снижение на 46% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. Экономический фон не помогает: экономика Румынии сократилась на 0,3% во втором квартале, а инфляция держится около 10%.
Но это число уже не точно. В начале июля закрылась одна сделка, изменившая всю картину: AFI Europe приобрела шесть торговых парков у MAS Real Estate за 282 млн евро - вторая по величине сделка, когда-либо зарегистрированная на рынке недвижимости Румынии. С этой сделкой и несколькими менее крупными объём инвестиций за первые семь месяцев уже превысил объём всего 2025 года.
Интересно и то, кто покупает. Инвесторы из Восточной Европы, включая румынских покупателей, были наиболее активны - 144 млн евро, 68% объёма. Турецкие инвесторы следом с 52 млн евро. На рынок вышли два новых имени: турецкая компания Mondo Development, приобретшая офисный комплекс @EXPO на севере Бухареста, и чешская компания Star Capital Finance, ставшая новым владельцем торговых парков NEST.
Доходность по-прежнему рассказывает историю о риске: 7% на главной улице, 7,25% в офисах и торговых центрах, 7,5% в промышленности - примерно на 100-200 базисных пунктов выше большинства рынков Восточной Европы. Это именно тот разрыв, который продолжает привлекать инвесторов, готовых жить с чуть большим риском ради более высокой доходности.
А что с квартирами? Доклад Cushman & Wakefield посвящён исключительно институциональным инвестициям в коммерческую недвижимость, офисы, розничную торговлю и промышленность. Он не включает данных о рынке квартир. Картина жилья приходит из совсем другого источника - Национального банка Румынии (BNR), из его доклада о финансовой стабильности. Банк констатирует вывод, звучащий почти парадоксально: несмотря на продолжающийся рост цен, квартиры в Румынии всё ещё «недооценены» относительно экономических основ: доходов домохозяйств, стоимости финансирования и арендных цен. Цены на жильё выросли на 6,7% в четвёртом квартале 2025 года по сравнению с аналогичным периодом, выше среднеевропейского показателя (5,5%), но ниже Венгрии (21,2%), Болгарии (14,5%) и Чехии (8,5%). В реальном выражении, при инфляции, почти достигшей 10%, цены на самом деле снизились на 2,6%. Интересный показатель доступности: время, необходимое для покупки двухкомнатной квартиры без ипотеки, снизилось с 8 до 7,9 года дохода, но с большими различиями между городами: 6,8 года в Бухаресте против 12 лет в Констанце.
Кипр
Кипр меняет правила НДС на новые квартиры
1 сентября 2026 года на Кипре вступает в силу существенное изменение правил НДС на недвижимость. Два указа, опубликованные 27 февраля 2026 года (102/2026 и 103/2026), вносят поправки в пятое и восьмое приложения к закону о НДС.
Что изменилось
До сих пор критерием было время: прежняя редакция облагала НДС первую продажу в течение пяти лет с даты окончания строительства и последующие продажи в тот же период при условии, что не было фактического использования несвязанным лицом в течение не менее 24 месяцев. Эта формулировка заменяется словами «до первого заселения».
«Первое заселение» определяется как первое использование здания после его передачи или постройки, включая проживание владельца, личное использование, аренду или любое другое использование, продолжающееся на систематической основе. «Первое использование» определяется как использование или эксплуатация, продолжающиеся систематически не менее 18 месяцев. Итог: любая продажа здания и прилегающей к нему земли, происходящая до того, как оно систематически использовалось 18 месяцев, будет облагаться НДС.
На кого это распространяется
Это момент, в котором важнее всего быть точным. Обязанность по НДС распространяется на продавца, действующего как налогоплательщик: застройщика, подрядчика, компанию, торгующую недвижимостью. Частное лицо, продающее свой объект вне рамок бизнеса, не является налогоплательщиком, и вся сделка находится вне сферы действия НДС; вместо этого применяются сборы за передачу.
Поэтому, если Вы покупали у частного лица, это изменение Вас напрямую не касается. Если Вы покупали у застройщика или компании, оно касается Вас очень. Обратите внимание на исключение: тот, кто регулярно развивает или разделяет объекты, может быть признан ведущим экономическую деятельность, даже если он физическое лицо.
С практической точки зрения продавец взимает НДС и перечисляет его налоговому органу, но стоимость несёт покупатель.
По какой ставке
Ставка не «5% или 19%» в бинарном виде, а ступенчатая и условная. Сниженная ставка не применяется вовсе, если стоимость объекта превышает 475 000 евро и/или общая застроенная площадь превышает 190 кв. м; в таком случае 19% применяются ко всему объекту. В рамках: 5% применяются к первым 130 кв. м и до стоимости 350 000 евро; если площадь находится в диапазоне от 130 до 190 кв. м, остаток облагается полным НДС; если стоимость находится в диапазоне от 350 000 до 475 000 евро, остаток облагается полным НДС.
Кроме того, покупатель должен быть физическим лицом, приобретающим для личного проживания, объект должен служить основным и постоянным жильём на Кипре (не дом для отдыха, не объект для инвестиций, не для аренды), а сниженная ставка не должна ранее применяться к тому же объекту другим покупателем.
Новшество в пользу покупателей
Раньше любое использование объекта, даже краткое, могло лишить его права на сниженную ставку. По исправленному закону, если здание продаётся до достижения 18 месяцев систематического использования, сниженная ставка всё ещё может применяться. То есть объект может быть «новым» и облагаемым НДС и всё же получить 5%, а не 19%.
Числовой пример
Основное жильё площадью 120 кв. м по цене 300 000 евро, завершённое в 2020 году и никогда не заселявшееся, продаваемое застройщиком:
До 1 сентября - освобождено, потому что прошло более пяти лет с окончания строительства.
После 1 сентября - облагается НДС, поскольку не было систематического использования дольше 18 месяцев. Площадь и стоимость в рамках, поэтому 5% со всей суммы: 15 000 евро.
Важно оговориться: в сделке, облагаемой НДС, сборы за передачу не уплачиваются вовсе, тогда как в сделке, не облагаемой НДС, сборы за передачу снижены на 50%. Чистая разница меньше полной суммы НДС, и её нужно рассчитывать по существу каждой сделки.
Что делать
Налоговый орган рекомендует застройщикам и продавцам точно отслеживать момент, когда здание вошло в систематическое использование, и сохранять документацию, договоры аренды, журналы заселения и счета за коммунальные услуги, что может служить доказательством и предотвратить непредвиденную обязанность по НДС. Покупателям и инвесторам он рекомендует проверить, считается ли объект «новым» по новому закону, чтобы заранее спланировать финансовые последствия.
Покупатель должен выяснить две вещи перед подписанием: кто продавец с точки зрения его статуса для целей НДС и какова история использования объекта. Именно эти два фактора, а не возраст здания, определяют риск.
50 крупнейших сделок первого полугодия в сумме составляют 286 млн евро
Новый анализ компании Ask Wire на Кипре рассматривает 50 крупнейших сделок с недвижимостью, подписанных на острове с января по июнь 2026 года, совокупной стоимостью 286,4 млн евро. Одни только 10 крупнейших сделок составляют более половины суммы - около 162 млн евро. Крупнейшая единичная сделка: 55 млн евро, здание и прилегающие поля в районе Мони в округе Лимассол.
А вот интересная часть: это не в основном сделки с квартирами или существующими офисами. По словам генерального директора Ask Wire Павлоса Лойзу, семь из десяти крупнейших сделок - покупки земли, полей и участков. Другими словами, большие деньги покупают не готовые объекты, а право строить. Лойзу отмечает, что речь идёт об участках в локациях, которые, вероятно, будут использоваться для люксовых жилых проектов и, возможно, также для гостиничного бизнеса. Одновременно он говорит о растущем спросе на офисы - прямое следствие продолжающегося закрепления международных компаний на Кипре.
Лимассол доминирует в картине: шесть из десяти крупнейших сделок, стоимостью 117 млн евро, и 51,7% общей стоимости 50 сделок. Пафос на втором месте с 24%.
И момент, на который стоит обратить внимание: восемь из десяти крупнейших сделок были совершены уже в первом квартале. Сам Лойзу связывает замедление во втором квартале с неопределённостью, созданной конфликтом на Ближнем Востоке, - напоминание о том, что даже рынок, выглядящий стабильным, как Кипр, реагирует на глобальные события.
Португалия
Темп сделок замедляется, но структурный дефицит продолжает поддерживать цены
Данные Eurostat, опубликованные в июле, ставят Португалию на десятое место из 18 стран Евросоюза по росту числа сделок с жильём за 2025 год - рост на 10,5%. Это явное замедление по сравнению с темпом роста 15,2%, зафиксированным в 2024 году, когда португальский рынок резко восстановился после падения числа сделок на 19,8% в 2023 году на фоне роста ипотечных ставок и высокой инфляции. Во главе европейской таблицы роста - Словения (+29,9%), Литва (+22,8%) и Австрия (+21,4%); снижение числа сделок зафиксировано лишь в трёх странах - Хорватии, Болгарии и Польше.
Наряду с замедлением темпа сделок цены на жильё в Португалии продолжили расти до нового рекорда в первом квартале 2026 года. Аналитик рынка в отрасли указывает на неоднозначную картину: иностранные покупатели сокращают присутствие, но местные покупатели продолжают нести значительную часть активности; арендная плата в Лиссабоне стабилизируется, а в Порту даже зафиксировано небольшое снижение, тогда как доступность жилья остаётся главным социальным вызовом в стране. Эта картина, сочетающая рекордные цены, замедление сделок и снижение иностранного спроса, показывает рынок, который уже не ведёт себя как единый блок: рынок первой квартиры отличается от инвестиционного, а Лиссабон живёт не в той же реальности, что Порту или Алгарве.
Структурный фактор, продолжающий поддерживать цены, несмотря на замедление сделок, - хроническая нехватка предложения: по данным доклада активной на рынке компании по маркетингу премиальной недвижимости, темп завершения нового строительства в Португалии составляет в среднем около 21 тысячи жилых единиц в год (2020-2024) против около 104 тысяч в год в начале 2000-х - разрыв, продолжающий препятствовать значимой коррекции цен даже при замедлении темпа сделок.
Со стола автора:
Рынок, на котором число сделок замедляется, но цены продолжают расти, - это рынок, на котором один лишь тайминг уже не гарантирует доходности: решает конкретный выбор объекта, локации и сегмента (первое жильё против инвестиции, Лиссабон против Алгарве). Мы рекомендуем клиентам, рассматривающим выход на португальский рынок в ближайшие месяцы, основывать решение на конкретных местных данных по региону и сегменту, а не на общей общенациональной ценовой тенденции.
США
ФРС снова не двигается
Федеральная резервная система объявила 29 июля по итогам заседания FOMC, что оставляет базовую ставку без изменений - в диапазоне 3,50%-3,75%. Это пятый подряд раз, когда ставка остаётся прежней. На первый взгляд не новость: стабильность - обычно хороший знак. Но два момента в этом решении заслуживают особого внимания для тех, кто финансирует недвижимость в долларах.
Во-первых, голосование не было единогласным. Три президента региональных федеральных банков из Кливленда, Миннеаполиса и Далласа проголосовали против решения и поддержали как раз повышение ставки. Их обоснование: инфляция находится выше цели в 2% уже более пяти лет, и этого достаточно, чтобы перестать ждать, что она «исправится сама». Это не второстепенное техническое разногласие, это заявление о том, что внутри самой ФРС есть те, кто считает, что ставка ещё недостаточно высока.
Во-вторых, и это важнее всего для тех, кто планирует финансирование: рынки сейчас закладывают в цену не снижение ставки, а два повышения на 0,25% в течение 2026 года. То есть тому, кто ждёт скорого снижения ставки по кредитам в США, стоит обновить прогноз. Председатель Кевин Уорш также решил давать меньше намёков о следующем направлении, что оставляет рынок в большей неопределённости, чем обычно.
А вот момент, совсем не вписывающийся в эту картину: именно в такой среде процентных ставок рынок финансирования коммерческой недвижимости в США не отшатнулся. Кредиторы выпустили 26 млрд долларов облигаций, обеспеченных кредитами (CLO), на коммерческую недвижимость только в первом полугодии 2026 года - темп, который, если сохранится, превзойдёт рекорд всех времён 2021 года (45,4 млрд долларов). То есть деньги не ждут более низкой ставки, чтобы двигаться. Они просто учатся жить с нынешней ситуацией.
Практический вывод: тому, кто строит денежный поток на допущении, что ставка в США снизится в ближайшие месяцы, стоит заново проверить это допущение. Следующее заседание ФРС - 15-16 сентября.
Рынок жилой недвижимости: устойчивость, несмотря на высокую ставку, с несколькими вопросительными знаками под поверхностью
Второй квартал 2026 года предоставил американскому рынку недвижимости непростое испытание: инфляция подскочила до 4,2% в мае (самая высокая за долгое время), ставка ФРС осталась застрявшей на 3,50%-3,75%, а ипотечная ставка на 30 лет держалась около 6,4%-6,5% на протяжении квартала. И всё же рынок не рухнул, он просто замедлился.
Цена медианного дома в США (по NAR, июнь 2026 года) достигла рекорда всех времён - 440 600 долларов, рост на 1,8% за год. Это не драматичный рост, но он продолжается, и само по себе удивительно с учётом среды финансирования. Главная причина: сохраняющийся дефицит предложения, продолжающий поддерживать цены, даже когда спрос остывает.
Начала строительства рассказывают раздвоенную историю. После того как в мае был зафиксирован шестилетний минимум, июнь показал скачок на 19%, но почти полностью за счёт строительства Multi-Family (513 тысяч единиц). Отдельно стоящие дома как раз продолжили снижаться, на 3,2% меньше, чем год назад. Застройщики продолжают предлагать стимулы покупателям, чтобы справиться с высокими затратами на финансирование.
На рынке аренды средняя арендная плата за двухкомнатную квартиру составляет около 1 930 долларов в месяц (Apartments.com, июль 2026 года) - умеренный рост. Сфера Build to Rent (частные дома, изначально предназначенные для аренды) продолжает привлекать институциональный капитал, исходя из допущения, что спрос на качественные решения останется сильным, даже если темпы многоквартирного строительства умерятся.
И, возможно, самая удивительная история квартала - не жильё, а гостиничный бизнес. Июнь 2026 года был самым сильным месяцем для отрасли с марта 2023 года: заполняемость выросла до 69,6%, средняя цена за номер (ADR) подскочила на 6,7% до 173,76 доллара, а доход на доступный номер (RevPAR) вырос на 8,4% до 120,97 доллара - значительный толчок от чемпионата мира по футболу, проходившего в США в тот период.
Со стола автора:
Рынок - не «лопающийся пузырь», но он и определённо не в состоянии «свободного бега». Дефицит предложения продолжает поддерживать цены на жильё, но разрыв между показателями многоквартирных и отдельно стоящих домов, а также между жильём и гостиничным бизнесом намекает, что деньги идут сегодня в конкретные регионы и секторы, а не на весь рынок единообразно.
Актуально на дату выпуска. Законы, ставки налогов и процедуры меняются; перед любым решением проверьте текущее положение.
Перевод с оригинала на иврите. עברית