שלום לכולם!
מרשם המקרקעין הרומני סגור ולא מאפשר רישום עסקאות וקבלת מידע מאז ה- 14 ביולי בעקבות פריצת סייבר. לפי הרשויות ברומניה, המרשם אמור לחזור לתפקוד במהלך השבוע הקרוב.
בעוד בארץ אנחנו עדים לקיפאון במשרדי המכירות ודיון גובר במחירי הדירות עם ציפייה גדולה מצד הציבור להורדת מחירים, הקבלנים ממשיכים לצאת במבצעי מכירות (פרשקובסקי מריץ את ״מכרז הדירות״ ממש בימים אלה), ועדיין נמנעים מהורדות מחיר משמעותיות, באירופה מחירי הדירות ממשיכים לעלות, ואנחנו נתקלים ביותר ויותר ישראלים הבוחנים ורוכשים נכסים בחו״ל.
בחודש זה אנחנו רוצים להביא לתשומת ליבכם:
א. יוון: מחירי הנדל״ן - העלייה נמשכת אבל הקצב נחתך בחצי.
ב. רומניה: השקעות נדל״ן צונחות ב- 46% במחצית הראשונה, ואז מגיעה עסקה אחת שהופכת את הצלחת.
ג. קפריסין: שינוי כללי המע״מ על דירות חדשות.
ד. פורטוגל: קצב העסקאות מואט, אבל המחסור המבני ממשיך לתמוך במחירים.
ה. ארה״ב: שוק הנדל״ן למגורים - חוסן למרות ריבית גבוהה, עם כמה סימני שאלה מתחת לפני השטח.
קריאה מהנה,
אילן ליבוביץ, עו״ד וצוות המשרד
יוון
רפורמת הנדל״ן של חוק חג׳ידאקיס - מה השינוי בפועל
חוק 5293/2026 מכניס שורת שינויים משמעותיים בדיני המקרקעין היווניים, שרובם כבר בתוקף. להלן הנוגע ישירות לבעלי נכסים, קונים ומוכרים, בהבחנה ברורה בין מה שכבר פעיל לבין מה שצפוי בימים הקרובים וטרם אושר רשמית.
לבעלים קיימים של נכס ביוון
השינוי המהותי ביותר נוגע לתביעות בעלות היסטוריות של המדינה. עד היום, ״אי-ההתיישנות״ של זכויות המדינה (בתוקף מאז 1915) מנעה מבעלים בפועל להירשם כבעלים חוקיים מול תביעת מדינה, גם אחרי עשרות שנות חזקה בתום לב. תיקון שהובהר בחוזר משרד החקלאות מ-30.6.2026 (מס' 177178) משנה זאת: מי שמחזיק נכס בתום לב במשך 40 שנה לפחות לפני 19.3.2003 (כולל תקופת החזקה של קודמיו), כאשר המדינה לא ביצעה פעולות חזקה מאז 23.2.1946, יכול כעת, לראשונה ב-111 שנה, לזכות בהכרה שיפוטית כבעלים חוקי מול המדינה. יש הוראה ספציפית נוספת לנכסים חקלאיים בניהול משרד החקלאות, לרבות מקרים של הקצאת קרקע זמנית או חלוקה חקלאית. זה רלוונטי בעיקר לבעלי נכסים ותיקים, כפריים או כאלה שהתקבלו בירושה ללא רישום פורמלי מלא - מצב שכיח יותר ממה שנדמה גם אצל לקוחות זרים שרכשו נכסים ותיקים.
בנוסף, בעלים עם נכס שנתפס/עוקל בשל חוב מס יוכלו בקרוב למכור אותו: תיקון בסעיף 18 מסמיך את רשות המסים (AADE) לאפשר מכירת נכסים מעוקלים, כאשר אחוז מהתמורה (לפי גובה החוב) ייגבה ישירות על ידי הנוטריון ויועבר לרשות. נכון ל-12.7.2026 ההחלטה המנהלית המפעילה את הסעיף טרם פורסמה, אך צפויה ״בימים הקרובים״, כלומר עדיין לא ניתן להסתמך עליה בפועל.
לבסוף, פישוט בירוקרטי כללי שכבר בתוקף: אין יותר חובה להציג בעצמכם אישורים שכבר קיימים במאגרי המדינה (ניתן להחליף בהצהרה בכתב); מ-1.6.2026 כל אזרח מקבל קוד מעקב אישי לכל הליך מנהלי; ומ-7.7.2026 כל רשות ציבורית חייבת לפרסם באתרה שעות קבלת קהל ועורכי דין באופן שוטף.
לקונים
שני שינויים משפיעים ישירות על עסקת רכישה. ראשית, בוטלה החובה לצרף תשריט טופוגרפי לחוזה מכר באזורים ממופים בקדסטר (סעיף 16), בתוקף מפרסום החוק. שנית, ותלוי בפרסום החלטה מנהלית משותפת שטרם יצאה נכון ל-12.7.2026 אך צפויה בקרוב: הנוטריון יהפוך ל״One Stop Shop״ (סעיף 15) שיאסוף דיגיטלית את כל האישורים הנדרשים - נתוני קדסטר, אישורי מס וביטוח לאומי, זהות דיגיטלית של המבנה, ויגיש בעצמו את הצהרות המס ותשלומי האגרות. חשוב לקונים במיוחד: אם הצדדים יסכימו על כך במפורש, הנוטריון יוכל לקבל את התמורה בחשבון נאמנות ייעודי (escrow), לנכות ממנו את חובות המוכר ולשחרר שעבודים לפני העברת היתרה - הגנה ממשית מפני רכישת נכס עם חוב סמוי. עד לפרסום ההחלטה, ההליך הרגיל ממשיך לחול.
למוכרים
מוכר שקיבל את הנכס בירושה, מתנה או העברה הורית ועדיין לא סילק את מס הירושה/המתנה יכול כעת לשלם אותו במועד העברת הנכס עצמה, ולא מראש (סעיף 17, בתוקף). מוכר עם נכס מעוקל בשל חוב מס, כאמור לעיל, צפוי להיות מסוגל למכור בקרוב, בכפוף לפרסום ההחלטה המנהלית. ומוכר שהנכס שלו נוגע לתביעת בעלות היסטורית של המדינה (ראו לעיל) נהנה מוודאות משפטית גבוהה משמעותית לגבי כשירות הנכס למכירה - נקודה שחשוב להעביר גם לקונה הפוטנציאלי כחלק מבדיקת הנאותות.
מחירי הדירות ביוון: העלייה נמשכת, אבל הקצב נחתך כמעט בחצי
מדד Spitogatos, המבוסס על מחירי הביקוש מתוך מיליוני מודעות באתר הנדל״ן הגדול ביוון, מראה תמונה ברורה לרבעון השני של 2026: המחירים עדיין עולים בכל יוון, אבל בקצב הרבה יותר איטי מאשתקד. המחיר הממוצע המבוקש לדירה עלה ב-6.1% ביחס לרבעון המקביל, לעומת קפיצה של 9.7% בדיוק לפני שנה. כלומר, קצב העלייה נחתך כמעט בחצי בתוך שנה אחת. אתונה (אטיקה) עלתה ב-5.3% (לעומת 9.4% אשתקד), וסלוניקי ב-7.7% (לעומת 11.4%). בשוק השכירות ההאטה הרבה יותר דרמטית: עלייה של 1.3% בלבד ארצית, לעומת 7.2% לפני שנה - כמעט עצירה מוחלטת.
הפער בין האזורים היקרים לזולים ביותר ביוון נשאר עצום, ואפילו מדגים עד כמה השוק מפוצל: הפרברים הדרומיים של אתונה (4,231 אירו למ״ר) והקיקלדים (4,063 אירו למ״ר) בראש, מול קסטוריה שבצפון יוון, 585 אירו למ״ר בלבד, פחות משמינית מהמחיר בפרברים הדרומיים. בתוך אטיקה עצמה הפער אף חד יותר: Vouliagmeni מובילה עם 7,364 אירו למ״ר, כמעט פי חמישה מהאזור הזול ביותר, Varnavas, שם מ״ר עומד על 1,407 אירו.
והנה הנתון שבאמת מפתיע: האזורים שקפצו הכי הרבה השנה הם לא היוקרתיים המוכרים, אלא דווקא כאלה שנחשבו עד לאחרונה ״תקציביים״. Drosia, בפרברי אתונה, קפצה ב-30.2% בשנה, הקפיצה החדה ביותר בכל אטיקה. Spitogatos מייחסת את זה בין היתר לעלייה בהיצע של דירות גן ובתים חד-משפחתיים חדשים בעלי דירוג אנרגטי גבוה, שמגיעים במחיר גבוה יותר. גם Daphne (27%), Lykovrissi (25.6%) ו- Tavros (22.5%) נמצאות באותה מגמה. במילים אחרות, ההתייקרות מתפשטת גם לאזורים שעד לא מזמן היו האלטרנטיבה הזולה.
המערכת הבנקאית ביוון פותחת את ברז המשכנתאות. יחס המימון הממוצע (LTV) עלה, ובנקים כיום מוכנים לממן עד 90% משווי הנכס, נתון שמסביר חלקית למה גם באזורים ה״זולים״ יש עדיין ביקוש שדוחף מחירים למעלה.
חשוב לזכור שמדד Spitogatos מבוסס על מחירים מבוקשים, לא על עסקאות בפועל, המחיר הסופי בדרך כלל נמוך יותר. לצורך השוואה: בנק יוון, שמודד לפי הערכות שווי בפועל, דיווח על עלייה של 5.7% ברבעון הראשון של 2026 (הנתון העדכני ביותר שפרסם), קצת יותר שמרני מ-Spitogatos, אבל באותו כיוון בדיוק.
הכיסוי התקשורתי שלנו
מעל 85,000 דירות יושבות על המדף ולא נמכרות. הקבלנים לא מורידים מחיר כי הבנק לא מרשה להם, וזה בדיוק למה ביטול המע״מ יכול לשנות את כל המשחק.
המחירים לא ירדו 20% כי הבנק פשוט לא מרשה לקבלן להוריד. אז הקבלן מחלק מתנות, משדרג מפרטים ומציע 80/20 - הכל חוץ מלגעת במחיר המדבקה. והנתון הכי מדהים? הלמ״ס מוריד דירות גמורות ובנויות מהספירה הרשמית אחרי שנה ורבע, כלומר 84,000 זה מינימום, לא מקסימום.
מאז תחילת 2025 קרסו בישראל מעל אלף קבלני ביצוע, אלו שבונים את הדירה שלכם בפועל. ובפינוי-בינוי המצב חמור במיוחד: המשפחה כבר פינתה את הדירה הישנה, לפעמים ראתה אותה נהרסת, ועכשיו הקבלן קורס באמצע הפרויקט. החוק הישראלי יודע להחזיר כסף, אבל לא יודע להחזיר בית.
הלמ״ס מוציאה דירה מהספירה הרשמית 15 חודשים אחרי שהבנייה הסתיימה, גם אם הקבלן עדיין מציע אותה למכירה. אלפי דירות גמורות ומוכנות לאכלוס פשוט נעלמות, כי פג להן תוקף הסטטיסטי. ולמי זה נוח? לקבלן, שהמלאי המדווח שלו נראה קטן יותר. לבנק שמימן אותו, ולכל מי שמעדיף ששוק הדיור ייראה מאוזן יותר משהוא באמת.
רומניה
מרשם המקרקעין הארצי קרס - 3 שבועות בתוך המשבר, ומה שהוא מלמד על ניהול סיכונים בעסקאות חוצות-גבולות
ב-14 ביולי 2026 הפכה רומניה למקרה מבחן נדיר: מדינה שלמה שבה שוק הנדל״ן נעצר, כמעט תרתי משמע, בגלל תקיפת סייבר אחת. ANCPI, הרשות הלאומית לקדסטר ולפרסום מקרקעין, הגוף שמנהל את מרשם המקרקעין הרומני, התגלתה כקורבן של תקיפת כופרה שהצפינה ומחקה חלק מתשתית הווירטואליזציה שלה. המערכת המרכזית, e-Terra, שדרכה עובר כל רישום קדסטרלי ורישום זכויות במקרקעין ברומניה, קרסה כליל. מאותו רגע: אין תדפיסי מרשם מקרקעין, אין רישומים, אין הגשה או טיפול בבקשות, ונוטריונים אינם יכולים לאמת שום עסקת נדל״ן, כלומר שוק הנדל״ן הרומני חסום להלכה ולמעשה. חשוב לציין: לפי הצהרות רשמיות חוזרות ונשנות של הממשלה, מסד הנתונים המרכזי עם רישומי הבעלויות עצמם לא נפגע, האירוע פגע בתשתית התפעולית, לא במידע.
החודש שאיבד את הקרקע
השחזור התגלה כמורכב הרבה יותר משהעריכו בתחילה. הצוותים הטכניים, בשיתוף השירות המיוחד לתקשורות, הדירקטורט הלאומי לביטחון סייבר (DNSC) ו-Cyberint, עבדו על שחזור מלא של התשתית תוך העברתה לענן הממשלתי. ב-30 ביולי הודיעה הממשלה שהשחזור וההעברה הושלמו, אך המערכת עדיין נדרשה לעבור תהליך בדיקות קפדני. משם ואילך, כל כמה ימים חזרה אותה תבנית: סבב בדיקות נוסף הושלם, ״מספר מוגבל״ של ליקויים טכניים נותר, ואין עדיין תאריך ודאי. שלושה שבועות של המתנה, עד ליום שישי האחרון.
המשבר שדחף לחקיקה: מרוץ נגד שעון ה-1 באוגוסט
השיתוק כמעט גבה מחיר כספי ישיר מרוכשי דירות. ברומניה, 1 באוגוסט 2026 היה המועד שבו מע״מ מוזל של 9% על דירות עולה למע״מ המלא של 21%. מי שחתם על התחייבות מוקדמת לרכישת דירה וציפה להשלים את העסקה עד למועד הזה, לא יכול היה לעשות זאת, כי בלי e-Terra הנוטריון לא מסוגל לאמת שום עסקה. בתגובה, הפרלמנט הרומני פעל במהירות יוצאת דופן: מועצת הסנאט, ואחריה בית הנבחרים ב-29.7.2026, אישרו חוק שמאריך את המועד להשלמת רכישות דירות במע״מ מוזל עד ל-30 בספטמבר 2026, כדי שרוכשים שנפגעו מהתקלה לא יישאו בעלות נוספת שלא באשמתם. התנאים: דירה יחידה, שטח שימושי עד 120 מ"ר, שווי כולל עד 600,000 ליי.
ה-8 באוגוסט: אור בקצה המנהרה
בערב יום שישי, 7.8.2026, פרסמה ANCPI את ההודעה המשמעותית ביותר עד כה: בדיקות האבטחה, התפקוד והביצועים של e-Terra ״מתקדמות היטב״, ולפי ההערכה הנוכחית המערכת צפויה לחזור לתפקד במהלך השבוע הקרוב. זו הפעם הראשונה שניתנת מסגרת זמן קונקרטית, ולו במעורפל, אחרי שלושה שבועות של ״אין תאריך ודאי״.
לצד ההודעה הגיעו שני פרטים קריטיים לכל מי שיש לו עסקה תלויה ועומדת ברומניה. ראשית, ANCPI הבהירה שכל בקשה שהוגשה בתקופת ההשבתה, בדלפק, בדואר או באמצעות שליח, נרשמה עם ציון מדויק של תאריך ושעת הקבלה, וכשהמערכת תחזור, כל הבקשות הללו, וכן מסמכים נוטריוניים שנחתמו בתקופה זו ולא נרשמו, ייכנסו למרשם האלקטרוני תוך שמירה מחייבת על סדר העדיפות המשפטי שלהם. אף אחד לא ״מאבד את מקומו בתור״ בגלל ההשבתה. שנית, תוקף תדפיסי מרשם מקרקעין שהיו בתוקף בזמן האירוע הוארך אוטומטית במספר הימים שהמערכת הייתה לא זמינה, שוב, כדי להגן על דרגת העדיפות של מסמכים שנחתמו בתקופה הזו. גם החזרה לפעילות תהיה מדורגת ומתואמת עם האיחוד הארצי של הנוטריונים הציבוריים, כדי למנוע קריסה חוזרת ברגע הפתיחה.
מה זה אומר בפועל
נכון לכתיבת שורות אלה, שוק הנדל״ן הרומני נכנס לשבוע הרביעי של שיתוק מלא. הסימנים לחזרה קרובה חיוביים, אבל טרם אושרו סופית, ולוח הזמנים לאורך כל הפרשה הוכיח שהערכות נדחות שוב ושוב. עבור לקוחות עם עסקאות פעילות ברומניה, שני המסרים המרכזיים: אין צורך בפאניקה סביב איבוד סדר עדיפויות או תוקף מסמכים, הרשות נקטה צעדים מפורשים להגנה על שניהם; אבל כן כדאי להיערך לעיכוב נוסף בהשלמת עסקאות, ולוודא מול הנוטריון המקומי מה בדיוק המצב של כל תיק ספציפי ברגע שהמערכת תיפתח מחדש.
הפרשה כולה, מעבר להשלכות המיידיות, מזכירה נקודה שרלוונטית לכל עסקת נדל״ן בינלאומית: התשתית הבירוקרטית שמאחורי כל עסקה, מרשם, נוטריון, רשות מס, היא לא רק פרוצדורה. כשהיא נופלת, היא יכולה לעצור שוק שלם, גם אם הכסף, הקונה והמוכר מוכנים לחלוטין.
השקעות נדל״ן צונחות 46% במחצית הראשונה, ואז מגיעה עסקה אחת שהופכת את התמונה
דוח Marketbeat של Cushman & Wakefield Echinox מציג מספר שנראה בהתחלה כמו סימן אזהרה: היקף השקעות הנדל״ן ברומניה במחצית הראשונה של 2026 עמד על 211 מיליון אירו בלבד - ירידה של 46% לעומת התקופה המקבילה אשתקד. הרקע הכלכלי לא עוזר: הכלכלה הרומנית התכווצה ב-0.3% ברבעון השני, והאינפלציה נעה סביב 10%.
אבל המספר הזה כבר לא מדויק. בתחילת יולי נסגרה עסקה אחת ששינתה את כל התמונה: AFI Europe רכשה שישה פארקי קמעונאות מ-MAS Real Estate תמורת 282 מיליון אירו - העסקה השנייה בגודלה שנרשמה אי-פעם בשוק הנדל״ן הרומני. עם העסקה הזו ועוד כמה עסקאות קטנות יותר, נפח ההשקעות של שבעת החודשים הראשונים כבר עלה על נפח כל שנת 2025.
מעניין גם מי קונה. משקיעים ממזרח אירופה, כולל רוכשים רומנים, היו הפעילים ביותר - 144 מיליון אירו, 68% מהנפח. משקיעים טורקים בעקבותיהם עם 52 מיליון אירו. שני שמות חדשים נכנסו לשוק: החברה הטורקית Mondo Development, שרכשה את מתחם המשרדים @EXPO בצפון בוקרשט, וחברת Star Capital Finance הצ׳כית, שהפכה לבעלים החדשה של פארקי הקמעונאות NEST.
התשואות עדיין מספרות סיפור של סיכון: 7% ברחוב הראשי, 7.25% במשרדים וקניונים, 7.5% בתעשייה - כ-100 עד 200 נקודות בסיס מעל רוב שוקי מזרח אירופה. זה בדיוק הפער שממשיך למשוך משקיעים שמוכנים לחיות עם קצת יותר סיכון תמורת תשואה גבוהה יותר.
ומה עם דירות? דוח Cushman & Wakefield עוסק אך ורק בהשקעות מוסדיות בנדל״ן מסחרי, משרדים, קמעונאות ותעשייה. הוא לא כולל נתונים על שוק הדירות. תמונת המגורים מגיעה ממקור שונה לגמרי - הבנק המרכזי הרומני (BNR), בדוח היציבות הפיננסית שלו. הבנק קובע ממצא שנשמע כמעט פרדוקסלי: למרות עליות המחירים המתמשכות, הדירות ברומניה עדיין ״מתומחרות בחסר״ ביחס ליסודות הכלכליים: הכנסות משקי הבית, עלות המימון ומחירי השכירות. מחירי הדיור עלו 6.7% ברבעון הרביעי של 2025 לעומת התקופה המקבילה, מעל הממוצע האירופי (5.5%), אך מתחת להונגריה (21.2%), בולגריה (14.5%) וצ׳כיה (8.5%). במונחים ריאליים, עם אינפלציה שנגעה כמעט ל-10%, המחירים בעצם ירדו ב-2.6%. מדד נגישות מעניין: הזמן הדרוש לרכישת דירת שני חדרים ללא משכנתא ירד מ-8 ל-7.9 שנות הכנסה, אבל עם פערים גדולים בין ערים: 6.8 שנים בבוקרשט מול 12 שנים בקונסטנצה.
קפריסין
קפריסין משנה את כללי המע״מ על דירות חדשות
ב-1 בספטמבר 2026 נכנס לתוקף בקפריסין שינוי מהותי בכללי המע״מ על נכסים. שני צווים שפורסמו ב-27 בפברואר 2026 (102/2026 ו-103/2026) מתקנים את התוספת החמישית והשמינית לחוק המע״מ.
מה השתנה
עד עכשיו הקריטריון היה זמן: הנוסח הקודם חייב במע״מ מכירה ראשונה בתוך חמש שנים ממועד סיום הבנייה, ומכירות נוספות באותה תקופה, בתנאי שלא היה שימוש בפועל על ידי גורם לא קשור במשך 24 חודשים לפחות. הנוסח הזה מוחלף במילים ״לפני האכלוס הראשון״.
״אכלוס ראשון״ מוגדר כשימוש הראשון בבניין לאחר מסירתו או בנייתו, לרבות מגורי הבעלים, שימוש אישי, השכרה או כל שימוש אחר הנמשך על בסיס שיטתי. ״שימוש ראשון״ מוגדר כשימוש או ניצול הנמשך באופן שיטתי במשך 18 חודשים לפחות. התוצאה: כל מכירת בניין והקרקע הנלווית לו שמתרחשת לפני שהיה בשימוש שיטתי של 18 חודשים תהיה חייבת במע״מ.
על מי זה חל
זו הנקודה שהכי חשוב לדייק בה. החיוב במע״מ חל על מוכר שפועל כאדם חייב במס, יזם, קבלן, חברה שסוחרת בנדל״ן. אדם פרטי שמוכר נכס משלו מחוץ למסגרת עסקית אינו אדם חייב במס, והעסקה כולה מחוץ לתחולת המע״מ; במקומה חלים דמי העברה.
לכן, אם רכשתם מאדם פרטי, השינוי הזה לא נוגע לכם ישירות. אם רכשתם מיזם או מחברה, הוא נוגע לכם מאוד. שימו לב לחריג: מי שמפתח או מפצל נכסים באופן סדיר עלול להיחשב כמנהל פעילות כלכלית, גם אם הוא יחיד.
מבחינה מעשית, המוכר גובה את המע״מ ומעביר אותו לרשות המסים, אבל הקונה הוא זה שנושא בעלות.
באיזה שיעור
השיעור אינו ״5% או 19%״ בינארי, אלא מדורג ומותנה. השיעור המופחת אינו חל כלל אם שווי הנכס עולה על 475,000 אירו ו/או השטח הבנוי הכולל עולה על 190 מ״ר, במקרה כזה 19% חלים על הנכס כולו. בתוך המסגרת: 5% חלים על 130 המ״ר הראשונים ועד שווי של 350,000 אירו; אם השטח נע בין 130 ל-190 מ״ר, היתרה במע״מ מלא; אם השווי נע בין 350,000 ל-475,000 אירו, היתרה במע״מ מלא.
בנוסף, הרוכש חייב להיות יחיד הרוכש לשימוש מגורים אישי, הנכס חייב לשמש כמגורים עיקריים וקבועים בקפריסין (לא בית נופש, לא נכס להשקעה, לא להשכרה), והשיעור המופחת לא הופעל בעבר על אותו נכס על ידי רוכש אחר.
חידוש לטובת הרוכשים
בעבר, כל שימוש בנכס, ולו קצר, היה עלול לשלול ממנו את הזכאות לשיעור המופחת. לפי החוק המתוקן, אם הבניין נמכר לפני שהגיע ל-18 חודשי שימוש שיטתי, השיעור המופחת עדיין יכול לחול. כלומר נכס יכול להיות ״חדש״ וחייב במע״מ, ובכל זאת לזכות ב-5% ולא ב-19%.
דוגמה מספרית
דירת מגורים עיקרית בשטח בנוי של 120 מ״ר במחיר 300,000 אירו, שהושלמה ב-2020 ומעולם לא אוכלסה, הנמכרת על ידי יזם:
לפני 1 בספטמבר - פטורה, כי חלפו למעלה מחמש שנים מסיום הבנייה.
אחרי 1 בספטמבר - חייבת במע״מ, כי לא היה שימוש שיטתי של יותר מ-18 חודשים. השטח והשווי בתוך המסגרת, ולכן 5% על מלוא הסכום: 15,000 אירו.
חשוב לסייג: בעסקה החייבת במע״מ לא משולמים דמי העברה כלל, ואילו בעסקה שאינה חייבת במע״מ דמי ההעברה מופחתים ב-50%. פער הנטו קטן מסכום המע״מ המלא, ויש לחשב אותו לגופו של כל עסקה.
מה עושים
רשות המסים ממליצה ליזמים ולמוכרים לעקוב במדויק אחרי המועד שבו הבניין נכנס לשימוש שיטתי, ולשמור תיעוד, חוזי שכירות, יומני אכלוס וחשבונות שירותים, שעשוי לשמש ראיה ולמנוע חבות מע״מ בלתי צפויה. לרוכשים ולמשקיעים היא ממליצה לוודא אם הנכס נחשב ״חדש״ לפי החוק החדש, כדי לתכנן מראש את ההשלכות הכספיות.
הרוכש צריך לברר שני דברים לפני החתימה: מיהו המוכר מבחינת מעמדו לצורכי מע״מ, ומה היסטוריית השימוש בנכס. שני אלה, ולא גיל הבניין, קובעים את החשיפה.
50 העסקאות הגדולות של המחצית הראשונה מצטברות ל-286 מיליון אירו
ניתוח חדש של חברת Ask Wire בקפריסין בוחן את 50 עסקאות הנדל״ן הגדולות שנחתמו באי בין ינואר ליוני 2026, בשווי מצטבר של 286.4 מיליון אירו. 10 העסקאות הגדולות בלבד מהוות יותר מחצי מהסכום - כ-162 מיליון אירו. העסקה הבודדת הגדולה ביותר: 55 מיליון אירו, מבנה ושדות סמוכים באזור מוני שבמחוז לימסול.
והנה החלק המעניין: אלה לא בעיקר עסקאות על דירות או משרדים קיימים. לפי מנכ״ל Ask Wire, פבלוס לויזו, שבע מתוך עשר העסקאות הגדולות ביותר הן רכישות קרקע, שדות ומגרשים. במילים אחרות, הכסף הגדול לא קונה נכסים גמורים, הוא קונה זכות לבנות. לויזו מציין שמדובר במגרשים במיקומים שסביר שישמשו לפרויקטי מגורים יוקרתיים ואולי גם למלונאות. במקביל, הוא מדבר על ביקוש הולך וגובר למשרדים - תוצאה ישירה של החברות הבינלאומיות שממשיכות להתבסס בקפריסין.
לימסול שולטת בתמונה: שש מתוך עשר העסקאות הגדולות, בשווי 117 מיליון אירו, ו-51.7% מכלל השווי של 50 העסקאות. פאפוס במקום השני עם 24%.
ונקודה שכדאי לשים לב אליה: שמונה מתוך עשר העסקאות הגדולות בוצעו כבר ברבעון הראשון. לויזו עצמו מקשר את ההאטה ברבעון השני לאי-הוודאות שיצר הסכסוך במזרח התיכון, תזכורת לכך שגם שוק שנראה יציב כמו קפריסין מגיב לאירועים גלובליים.
פורטוגל
קצב עסקאות מואט, אך המחסור המבני ממשיך לתמוך במחירים
נתוני Eurostat שפורסמו במהלך יולי מציבים את פורטוגל במקום העשירי מבין 18 מדינות האיחוד האירופי בעליית מספר עסקאות הדיור לשנת 2025 - עלייה של 10.5%. מדובר בהאטה ברורה לעומת קצב הצמיחה של 15.2% שנרשם ב-2024, שבו התאושש השוק הפורטוגלי בחדות לאחר צניחה של 19.8% בעסקאות ב-2023, על רקע עליית ריבית המשכנתאות והאינפלציה הגבוהה. בראש טבלת הצמיחה האירופית נמצאות סלובניה (29.9%+), ליטא (22.8%+) ואוסטריה (21.4%+); ירידה במספר העסקאות נרשמה רק בשלוש מדינות - קרואטיה, בולגריה ופולין.
לצד ההאטה בקצב העסקאות, מחירי הדיור בפורטוגל המשיכו לטפס לשיא חדש ברבעון הראשון של 2026. מנתח שוק בענף מצביע על תמונה שאינה חד-משמעית: קונים זרים מצמצמים את נוכחותם, אך קונים מקומיים ממשיכים לשאת חלק ניכר מהפעילות; שכר הדירה בליסבון מתייצב, ובפורטו אף נרשמה ירידה קלה, בעוד הנגישות לדיור נותרת אתגר חברתי מרכזי במדינה. התמונה הזו, המשלבת יחד מחירי שיא, האטה בעסקאות וירידה בביקוש הזר, ממחישה שוק שכבר אינו מתנהג כגוש אחיד: שוק הדירה הראשונה שונה משוק ההשקעה, וליסבון אינה חיה את אותה מציאות כמו פורטו או האלגרווה.
הגורם המבני שממשיך לתמוך במחירים חרף ההאטה בעסקאות הוא מחסור כרוני בהיצע: לפי דוח של חברת שיווק נדל״ן פרימיום הפעילה בשוק, קצב השלמות הבנייה החדשה בפורטוגל עומד על כ-21 אלף יחידות דיור בשנה בממוצע (2020-2024), לעומת כ-104 אלף בשנה בתחילת שנות ה-2000 - פער שממשיך למנוע תיקון מחירים משמעותי גם כשקצב העסקאות מואט.
משולחנו של הכותב:
שוק שבו מספר העסקאות מאט אך המחירים ממשיכים לעלות הוא שוק שבו התזמון לבדו כבר לא מבטיח תשואה - הבחירה הספציפית של נכס, מיקום וסגמנט (דיור ראשון מול השקעה, ליסבון מול אלגרווה) היא שקובעת. אנו ממליצים ללקוחות הבוחנים כניסה לשוק הפורטוגלי בחודשים הקרובים לבסס את ההחלטה על נתונים מקומיים ספציפיים לאזור ולסגמנט, ולא על מגמת המחירים הארצית הכללית.
ארה״ב
הפד שוב לא זז
הפדרל ריזרב הודיע ב-29 ביולי, בתום ישיבת ה-FOMC, שהוא משאיר את ריבית הבסיס ללא שינוי - בטווח 3.50%-3.75%. זו הפעם החמישית ברציפות שהריבית נשארת על כנה. לכאורה לא חדשות: יציבות היא בדרך כלל סימן טוב. אבל שני פרטים בהחלטה הזו שווים תשומת לב מיוחדת למי שמממן נדל״ן בדולרים.
ראשית, ההצבעה לא הייתה פה אחד. שלושה נשיאי בנקים פדרליים אזוריים מקליבלנד, ממיניאפוליס ומדאלאס, הצביעו נגד ההחלטה, ותמכו דווקא בהעלאת ריבית. הנימוק שלהם: האינפלציה נמצאת מעל היעד של 2% כבר יותר מחמש שנים, וזה מספיק זמן כדי להפסיק לחכות שהיא ״תתקן את עצמה״. זו לא מחלוקת טכנית שולית, זו אמירה שבתוך הפד עצמו יש מי שחושב שהריבית עוד לא גבוהה מספיק.
שנית, והכי חשוב למי שמתכנן מימון: השווקים כרגע מתמחרים לא הורדת ריבית, אלא שתי העלאות של 0.25% במהלך 2026. כלומר, מי שמחכה שהריבית על הלוואות בארה״ב תרד בקרוב - כדאי שיעדכן את התחזית. היו״ר קווין וורש בחר גם לתת פחות רמזים על הכיוון הבא, מה שמשאיר את השוק בערפול גדול יותר מהרגיל.
והנה נקודה שממש לא מסתדרת עם התמונה הזו: דווקא בסביבת ריבית כזו, שוק המימון לנדל״ן מסחרי בארה״ב לא נרתע. מלווים הנפיקו 26 מיליארד דולר באג״ח מגובות הלוואות (CLO) לנדל״ן מסחרי במחצית הראשונה של 2026 בלבד, קצב שאם יימשך, יעקוף את שיא כל הזמנים משנת 2021 (45.4 מיליארד דולר). כלומר, הכסף לא מחכה לריבית נמוכה יותר כדי לזוז. הוא פשוט לומד לחיות עם המצב הנוכחי.
המסקנה המעשית: מי שבונה תזרים על הנחה שהריבית בארה״ב תרד בחודשים הקרובים, כדאי שיבדוק את ההנחה הזו מחדש. הישיבה הבאה של הפד - 15-16 בספטמבר.
שוק הנדל״ן למגורים: חוסן למרות ריבית גבוהה, עם כמה סימני שאלה מתחת לפני השטח
הרבעון השני של 2026 סיפק לשוק הנדל״ן האמריקאי מבחן לא פשוט: אינפלציה שזינקה ל-4.2% במאי (הגבוהה ביותר מזה תקופה ארוכה), ריבית פד שנשארה תקועה על 3.50%-3.75%, וריבית משכנתא ל-30 שנה שנעה סביב 6.4%-6.5% לאורך הרבעון. ובכל זאת, השוק לא קרס, הוא פשוט האט.
מחיר הבית החציוני בארה״ב (לפי NAR, יוני 2026) הגיע לשיא כל הזמנים - 440,600 דולר, עלייה של 1.8% בשנה. זו לא עלייה דרמטית, אבל היא ממשיכה, וזה בעצמו מפתיע נוכח סביבת המימון. הסיבה המרכזית: מחסור מתמשך בהיצע, שממשיך לתמוך במחירים גם כשהביקוש מתקרר.
התחלות הבנייה מספרות סיפור מפוצל. אחרי שמאי רשם שפל של שש שנים, יוני הציג זינוק של 19%, אבל כמעט כולו הגיע מבניית Multi-Family (513 אלף יחידות). בתים צמודי קרקע דווקא המשיכו לרדת, 3.2% פחות מאשר לפני שנה. יזמים ממשיכים להציע תמריצים לרוכשים כדי להתמודד עם עלויות המימון הגבוהות.
בשוק השכירות, שכר הדירה הממוצע לדירת שני חדרי שינה עומד על כ-1,930 דולר לחודש (Apartments.com, יולי 2026) - עלייה מתונה. תחום ה-Build to Rent (בתים פרטיים המיועדים מלכתחילה להשכרה) ממשיך למשוך הון מוסדי, מתוך הנחה שהביקוש לפתרונות איכותיים יישאר חזק גם אם קצב הבנייה הרב-משפחתית יתמתן.
ואולי הסיפור המפתיע ביותר של הרבעון הוא לא הדיור, אלא המלונאות. יוני 2026 היה החודש הכי חזק לענף מאז מרץ 2023: תפוסה עלתה ל-69.6%, המחיר הממוצע לחדר (ADR) קפץ 6.7% ל-173.76 דולר, וההכנסה לחדר זמין (RevPAR) עלתה 8.4% ל-120.97 דולר - דחיפה משמעותית ממונדיאל הכדורגל שהתקיים בארה״ב באותה תקופה.
משולחנו של הכותב:
השוק הוא לא ״בועה שמתפוצצת״, אבל הוא גם בהחלט לא במצב של ״ריצה חופשית״. המחסור בהיצע ממשיך לתמוך במחירי הדיור, אך הפער בין ביצועי המולטי-פמילי לצמוד-קרקע, ובין הדיור למלונאות, מרמז שהכסף הולך היום לאזורים ולסקטורים ספציפיים, לא לשוק כולו באופן אחיד.
התוכן נכון למועד שליחת הגיליון. חקיקה, שיעורי מס ונהלים משתנים, ולכן לפני כל החלטה כדאי לבדוק את המצב העדכני.